Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 18 mai 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]
 

NAC: 5AA


N° RG 25/02627 
N° Portalis DBX4-W-B7J-UMC4




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


N° B 

DU : 18 Mai 2026




S.A. [Adresse 4]
 
C/


[Q] [F]

 

Expédition revêtue de 
la formule exécutoire à 
la SA HLM [Localité 2]

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties


Le : 







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le lundi 18 mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 10 février 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante le 07 mai 2026 prorogée au 18 mai 2026, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDERESSE

La S.A. [Adresse 4], 
Prise en la personne de son représentant légal en exercice, 
Dont le siège social est sis [Adresse 5]

Représentée par Madame Elisa MAFFRE-BRINGUIER (Chargée de contentieux) munie d’un pouvoir spécial

ET


DÉFENDEUR

Monsieur [Q] [F], 
demeurant [Adresse 6]

Représenté par Maître Aimé DIAKA, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par Maître Orane ALLENE ONDO, avocat au barreau de TOULOUSE












EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 18 décembre 2023, sous signature électronique, à effet du 18 décembre 2023, la SA HLM [Localité 2] a donné à bail à Monsieur [Q] [F] et Madame [G] [W], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 7][Localité 3] à [Localité 4], ainsi qu'un garage, pour un loyer de 616,16 euros pour le logement et 40 euros pour le stationnement, outre une provision mensuelle de charges d’un montant de 145,69 euros.

Par avenant du 13 août 2024, les parties ont convenu que seul Monsieur [Q] [F] restait titulaire du bail.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA [Adresse 8] [Localité 2] a fait signifier le 04 février 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette. 

Le 15 avril 2025, la SA HLM [Localité 2] a fait assigner Monsieur [Q] [F] par devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé à l’audience du 14 octobre 2025 en lui demandant de :
- constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location au 5 avril 2025,
- ordonner son expulsion de corps et de biens ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours et l’assistance de la [Localité 6] Publique en vertu des dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution,
- ordonner que faute par lui de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,
- le condamner :
*au paiement à titre provisionnel de la somme de 5845,65 Euros, mensualité de mars 2025 incluse, représentant les loyers, indemnités d’occupation et charges impayés à la date de la présente assignation, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,
*au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts,
*au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,
*au paiement de la somme de 500.00 Euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la requérante en application de l’article 700 du code de procédure civile, et tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises ses biens et valeurs mobilières.
Au soutien de ses demandes, elle indique que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai requis, justifiant les demandes de résiliation de plein droit et d’expulsion.

L'affaire, initialement appelée à l'audience du 14 octobre 2025, a été renvoyée contradictoirement à deux reprises et finalement débattue à l’audience du 10 février 2026.

Lors des débats, la SA [Adresse 4], régulièrement représentée, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 14.172,04 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience.

En défense, Monsieur [Q] [F], représenté par son conseil, selon ses dernières conclusions communiquées à l’audience, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de :
A titre principal,
dire et juger qu’aucune urgence ne peut être caractérisée,dire et juger que les demandes se heurtent à des contestations sérieuses,

En conséquence,
- la débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
A titre subsidiaire,
• suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,
• lui accorder les plus larges délais pour s’acquitter de sa dette locative dans la limite de trois ans,
• dire et juger que si la dette locative est apurée dans les délais de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,
En tout état de cause,
• la condamner à lui payer la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de ses demandes, il expose qu’aucune urgence n’est rapportée par le bailleur qui a laissé un délai de 18 mois après le début des difficultés de règlement.

Il fait état de contestation sérieuse quant à la validité de l’avenant du 13 août 2024, indiquant s’interroger sur le signataire en ses lieux et place et qu’il est à craindre que l’ancienne locataire ait régulariser seule l’avenant du 13 août 2024 en raison de ce qu’il était incarcéré à cette date et jusqu’au 3 octobre 2025.

Expliquant que la dette locative est due à son incarcération et qu’il a versé dès sa sortie d’incarcération la somme de 200 € au bailleur, outre la souscription à une assurance d’habitation, alors qu’il doit pouvoir accueillir ses deux enfants à son domicile dans le cadre de son droit de visite et d’hébergement, il estime pouvoir bénéficier des plus larges délais suspensifs des effets de la clause résolutoire pour apurer sa dette.


En application de l'article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions, et à la note d’audience, pour l'exposé complet des prétentions et des moyens des parties.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 07 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

- Sur la compétence du juge des référés

sur l’absence d’urgenceEn application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Il est constant qu’en application de l’article 834 du code de procédure civile, il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater l’application d’une clause résolutoire sans qu’il soit nécessaire de relever l’urgence.
La demande de Monsieur [Q] [F] sera donc rejetée de ce chef.

- sur la contestation sérieuse
Monsieur [Q] [F] élève une contestation sérieuse fondée sur la signature de l’avenant du 13 août 2024, sous-entendant que Madame [G] [W], ancienne cotitulaire du bail, l’a signé en ses lieux et place, alors qu’il était incarcéré à cette date.
La contestation sérieuse pouvant faire obstacle au pouvoir du juge des référés s’entend comme celle susceptible de prospérer au fond. Il appartient au juge des référés d’apprécier si les moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaissent pas immédiatement vains et laissent subsister un doute sur le sens de la décision que serait amené à adopter le juge du fond.
En l’espèce, aucun élément ne vient corroborer les allégations de Monsieur [Q] [F], d’une part car à aucun moment en dehors de la présente procédure, celui-ci ne s’est manifesté auprès du bailleur, comme des autorités, en ce que sa signature sur le bail litigieux serait un faux en écriture et d’autre part, car, lors de l’audience du 25 novembre 2025, Monsieur [Q] [F] qui a comparu assisté de son conseil, a indiqué que c’est à partir de sa détention qu’il a arrêté de payer les loyers, sans jamais évoquer d’interrogation quant au départ de Madame [G] [W] ou encore, la remise en cause de la signature de l’avenant au bail du 13 août 2024 litigieux le conduisant à être seul titulaire du bail, donc entièrement responsable des paiements des mensualités.

Le moyen n’est donc pas sérieux et la demande formée par Monsieur [Q] [F], sera rejetée de ce chef.

En conséquence, le juge des référés est bien compétent dans le cadre de ses pouvoirs juridictionnels, pour statuer sur les demandes formées par la SA HLM [Localité 2].

- Sur la recevabilité de l'action :

La SA [Adresse 4] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 06 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 16 avril 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

- Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. 

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 04 février 2025, pour la somme en principal de 3.298,40 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 04 avril 2025.

Cependant Monsieur [Q] [F] sollicite des délais de paiement en vue de se maintenir dans les lieux et conserver le bénéfice du contrat.

Or, il résulte de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé que Monsieur [Q] [F] n’a pas réglé le loyer depuis le mois d’août 2024, les deux versements ayant eu lieu depuis à hauteur de 659 euros le 16 septembre 2024 et de 200 euros le 10 octobre 2025, n’ayant pas couvert l’intégralité du loyer courant s’élevant à la somme à cette date de 853,77 euros.

Monsieur [Q] [F] ne produit en outre aucun justificatif permettant de s’assurer de sa capacité à régler le loyer courant à l’avenir, ce qui, à l’évidence, ne permet pas de s’assurer de sa capacité à régler la dette dans le temps.

Les conditions pour permettre au juge d’accorder des délais de paiements suspensifs des effets de la clause résolutoire n’étant pas réunies, notamment par l’absence de reprise du paiement du loyer courant, il ne peut être fait droit à la demande de Monsieur [Q] [F] à ce titre. 

Par conséquent, la demande de suspension de l’effet de la clause de résiliation de plein droit doit être rejetée et il convient de constater que le bail a pris fin.

Monsieur [Q] [F], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef sera dès lors condamné à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

Il convient de fixer à compter de la résiliation du bail, sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges avec revalorisation telle que prévue au bail et ce jusqu'à libération effective des lieux. 

Il est rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est prévu aux articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

- Sur les demandes en paiement 

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Il est produit par la SA HLM [Localité 2] le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que Monsieur [Q] [F] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 14.172,04 euros à la date du 09 février 2026 (mois de janvier 2026 inclus).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l'article 7 sus rappelé, ainsi qu'aux sommes qui auraient été dues en raison de l'occupation des lieux si le bail n'avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux. 

Monsieur [Q] [F], ne contestant la dette ni dans son principe, ni dans son montant, doit être condamné au paiement de la somme de 14.172,04 euros, à titre provisionnel. Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Monsieur [Q] [F] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er février 2026 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. 
Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charge, cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée à la somme provisionnelle de 861,06 euros à compter de cette date.

- Sur les mesures accessoires :

En application de l'article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [Q] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives effectuée de façon volontaire et non obligatoire, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’équité commande de condamner Monsieur [Q] [F] à une indemnité de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :
REJETONS la demande de Monsieur [Q] [F] fondée sur l’absence d’urgence ;
REJETONS la demande de Monsieur [Q] [F] fondée sur l’existence de contestations sérieuses ;

CONSTATONS, à la date du 04 avril 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 décembre 2023 et liant la SA HLM DES CHALETS à Monsieur [Q] [F], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 7]D603 à [Localité 4], ainsi que le garage ;

REJETONS la demande de suspension des effets de cette clause ; 

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [Q] [F] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [Q] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA [Adresse 4] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel à compter de la date d'effet de la résiliation du bail une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (861,06 euros par mois à la date de l'audience), et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;

CONDAMNONS Monsieur [Q] [F] à payer à la SA HLM [Localité 2] à titre provisionnel la somme de 14.172,04 euros, au titre de l'arriéré de loyers, de charges, d’indemnités d’occupation, (décompte arrêté au 09 février 2026, échéance de janvier 2026 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er février 2026 jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [Q] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Monsieur [Q] [F] à payer à la SA [Adresse 4] la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits. 

LA GREFFIERE LE JUGE