TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]
NAC: 5AZ
N° RG 26/00411
N° Portalis DBX4-W-B7J-U234
ORDONNANCE
DE RÉFÉRÉ
N° B
DU : 18 Mai 2026
S.A. 3F OCCITANIE, anciennement dénommée IMMOBILIERE MIDI PYRENEES SA VALLEE DU THORE,
C/
[F] [O]
Expédition revêtue de
la formule exécutoire à
Me MONTEIS
Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties
Le :
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
Le lundi 18 mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,
Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.
Après débats à l'audience du 10 février 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante le 07 mai 2026 prorogée au 18 mai 2026, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;
ENTRE :
DEMANDERESSE
La S.A. 3F OCCITANIE,
Anciennement dénommée IMMOBILIERE MIDI PYRENEES SA [Adresse 4],
Prise en la personne de son représentant légal en exercice,
Dont le siège social est sis [Adresse 5] [Localité 2] - [Adresse 6]
Représentée par Maître Jean-philippe MONTEIS, avocat au barreau de TOULOUSE
ET
DÉFENDEUR
Monsieur [F] [O],
demeurant [Adresse 7]
Comparant en personne
EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 21 décembre 2023, à effet du même jour, la SA 3F OCCITANIE a donné à bail à Monsieur [F] [O], un bien à usage d’habitation situé [Adresse 8] – n°5530L-0114 à [Localité 3], pour un loyer mensuel de 358,03 euros.
Par acte séparé du 21 décembre 2023, la SA 3F OCCITANIE a donné à bail un emplacement de stationnement (référence n°5530P-0012) situé à la même adresse que le logement principal, pour un loyer mensuel de 21,54 euros.
Des loyers étant demeurés impayés, la SA 3F OCCITANIE a fait signifier le 10 mars 2025, un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.
Le 13 octobre 2025, la SA 3F OCCITANIE a fait assigner Monsieur [F] [O] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé à l’audience du 10 février 2026 en lui demandant de :
- constater la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire y insérée, en application de l’article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989,
- ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [F] [O], ainsi que celle de toutes personnes et de tous objets dans les lieux loués, si besoin est avec le concours de la force publique, et ce conformément aux dispositions des articles L 411-1 et L 412-1 à L412-8 du Code des procédures civiles d’exécution et des articles R411-1 et R411-2, R412-1 à R412-4, R432-1 et R433-1 à R433-7 du même code,
- condamner Monsieur [F] [O] solidairement à lui payer :
la somme de 1 254,38 euros représentant le montant des loyers et charges à la date de la présente assignation sauf à parfaire, la dite somme portant intérêts judiciaires à compter du présent acte, sur le fondement de l’article 1231-6 du Code Civil,à compter de la résiliation du bail et à titre d’indemnité d’occupation une somme au moins égale au montant des loyers, surloyers et charges qu’ils auraient dû payer s’ils étaient restés locataire, et ce jusqu’à la libération effective des lieux loués,la somme de 450,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,- condamner Monsieur [F] [O] en tous les frais et dépens de l’instance, sur le fondement de l’article 696 du Code de Procédure Civile.
L’affaire a été débattue à l’audience du 10 février 2026.
Lors des débats, la SA 3F OCCITANIE, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 2.189,54 euros au 03 février 2025, selon décompte fourni à l’audience.
Elle indique que seul le prélèvement de janvier 2026 a été accepté.
En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation valant conclusions, et à la note d’audience, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de la SA 3F OCCITANIE.
Monsieur [F] [O], qui comparaît en personne, reconnaît le montant de la dette. Il expose avoir fait un virement de 430 euros le jour de l’audience et souhaite se maintenir dans les lieux. Il indique percevoir une rémunération mensuelle d’environ 2.500 euros, travaillant comme ingénieur aéronautique et sollicite des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire d’une durée de 5 mois.
Il ajoute que sa compagne qui vit dans le logement et est enceinte.
La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.
À l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 07 mai 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire, il convient de rappeler que la SA 3F OCCITANIE a été autorisée à produire en cours de délibéré un décompte actualisé, faisant suite à l’indication donnée par le défendeur de ce qu’il aurait procédé à un règlement de 430 euros le 10 du mois, ce qui a été fait par mail du 17 février 2026, de sorte qu’il sera statué en tenant compte de cet élément.
- Sur la compétence du juge des référés
En application des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas ou l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.
- Sur la recevabilité de l’action :
La SA 3F OCCITANIE justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales par courrier du 29 janvier 2025 reçu le 31 janvier 2025, de sorte qu’aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée.
Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 14 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.
L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.
- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :
Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.
Il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur
Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de six semaines pour régulariser la dette.
Le bail relatif à l’emplacement de stationnement a été conclu avec la même bailleresse, le même jour et se situe à la même adresse que le logement principal, dont il constitue dès lors, l’accessoire. Sa résiliation doit ainsi suivre le sort du bail d’habitation.
Un commandement de payer a été signifié le 10 mars 2025, pour la somme en principal de 877,53 euros.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 21 avril 2025.
Néanmoins, Monsieur [F] [O] sollicite des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.
- Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les demandes en paiement :
L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du Code civil, qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.
Il est produit par la SA 3F OCCITANIE les deux baux ainsi qu’un décompte, mentionnant que Monsieur [F] [O] reste devoir la somme de 1.759,54 euros (mois de janvier 2025 inclus).
Cependant, ce décompte intègre au passif des frais de rejet non justifiés (1,50 euros x 7) d’un montant total de 10,50 euros qu’il convient de déduire, en ce qu’ils ne sont pas justifiés, de cette créance ramenant ainsi l’arriéré locatif à la somme de 1.749,04 euros.
Monsieur [F] [O] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.749,04 euros. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé, que Monsieur [F] [O] a repris le paiement du loyer courant et apparaît en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l’arriéré locatif, moyennant des délais de paiement, qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.
Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Monsieur [F] [O] pourra être poursuivie et il sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant du loyer et des provisions pour charges à la somme de 437 euros.
- Sur les mesures accessoires :
En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [F] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.
Monsieur [F] [O] supportera une indemnité de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :
CONSTATONS à la date du 21 avril 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 décembre 2023 et liant la SA 3F OCCITANIE et Monsieur [F] [O], concernant un bien à usage d’habitation (n°5530L-0114) ainsi que son accessoire, l’emplacement de stationnement (référence n°5530P-0012) situés [Adresse 9] à [Localité 4];
CONDAMNONS Monsieur [F] [O] à payer à la SA 3F OCCITANIE à titre provisionnel la somme de 1.749,04 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, indemnités d’occupation, (décompte arrêté au 16 février 2026, échéance de janvier 2026 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
AUTORISONS Monsieur [F] [O] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants en 5 mensualités de 350 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;
DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;
PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance :
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés ;
DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :
- la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;
- le solde de la dette sera immédiatement exigible ;
- à défaut pour Monsieur [F] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA 3F OCCITANIE pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L433-1, L433-2 et R433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;
- Monsieur [F] [O] sera tenu de payer à la SA 3F OCCITANIE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle jusqu’à la date de la libération des lieux, égale à 437 euros, dont le montant sera actualisé selon les modalités prévues au contrat de bail, et, en tant que de besoin, l’y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;
CONDAMNONS Monsieur [F] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture :
CONDAMNONS Monsieur [F] [O] à payer à la SA 3F OCCITANIE la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
REJETONS les plus amples demandes des parties ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi jugé et mis à disposition, les jours, mois, et an susdits.
La greffière Le juge