Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 18 mai 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]
 

NAC: 5AA


N° RG 26/00414 
N° Portalis DBX4-W-B7J-U24O




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


N° B 

DU : 18 Mai 2026




S.A. 3F OCCITANIE, anciennement dénommée IMMOBILIERE MIDI PYRENEES SA VALLEE DU THORE,
 
C/


[Z] [D]

 


Expédition revêtue de 
la formule exécutoire à 
Me MONTEIS

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties


Le : 






ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 

Le lundi 18 mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 10 février 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante le 07 mai 2026 prorogée au 18 mai 2026, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ; 


ENTRE :


DEMANDERESSE

La S.A. 3F OCCITANIE, 
Anciennement dénommée IMMOBILIERE MIDI PYRENEES SA [Adresse 4], 
Prise en la personne de son représentant légal en exercice, 
Dont le siège social est sis [Adresse 5] [Localité 2] - [Adresse 6]

Représentée par Maître Jean-philippe MONTEIS, avocat au barreau de TOULOUSE



ET


DÉFENDERESSE

Madame [Z] [D], 
demeurant [Adresse 7]

Non comparante, ni représentée











EXPOSE DU LITIGE 

Par acte du 20 octobre 2022 à effet du même jour, la S.A 3F OCCITANIE a donné à bail à Madame [Z] [D], un bien à usage d’habitation situé [Adresse 8] à [Localité 3], pour un loyer de 399,60 euros, outre une provision pour charges mensuelle. 

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A 3F OCCITANIE a fait signifier le 22 juillet 2025, un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette. 

Le 6 octobre 2025, la S.A 3F OCCITANIE a fait assigner Madame [Z] [D] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé à l’audience du 10 février 2026 en lui demandant de : 
- entendre constater la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire y insérée, en application de l’article 24 de la loi 89-462 du 06 juillet 1989, 
- voir ordonner en conséquence l’expulsion Madame [Z] [D], ainsi que celle de toutes personnes et de tous objets se trouvant dans les lieux loués, si besoin est avec le concours de la force publique, et ce conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 à L412-8 du Code des procédures civiles d’exécution et des articles R411-1 et R411-2, R412-1 à R412-4, R432-1 et R433-1 à R433-7 du même code, 
- s’entendre condamner Madame [Z] [D] à payer à la S.A 3F OCCITANIE, 
- la somme de 4.024,23 euros représentant le montant des loyers et charges dus à la date de la présente assignation sauf à parfaire, ladite somme portant intérêts judiciaires à compter du présent acte, sur le fondement de l’article 1231-6 du Code civil, 
- à compter de la résiliation du bail et à titre d’indemnité d’occupation une somme au moins égale au montant des loyers, surloyers et charges qu’ils auraient dû payer si’ils restés locataire, et ce jusqu’à la libération effective des lieux loués, 
- la somme de 450 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile
- voir condamner Monsieur [Z] [D] en tous les frais et dépens de l’instance, sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile, 
Au soutien de ses demandes, elle indique que les causes du commandement de payer n'ont pas été réglées dans le délai requis, justifiant les demandes de résiliation de plein droit et d'expulsion.

L’affaire a été débattue à l’audience du 10 février 2026. 

Lors des débats, la S.A 3F OCCITANIE, représentée par son conseil, actualise sa créance à la somme de 3.832,77 euros arrêtée au 3 février 2026. 
Elle demande toutefois au juge des contentieux de la protection statuant en référé d’accorder à Madame [Z] [D] des délais de paiement sur 36 mois avec suspension des effets e la clause de résiliation de plein droit en application de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 compte tenu de la reprise du paiement du loyer et du montant de la dette. 

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation et à la note d’audience pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de la S.A 3F OCCITANIE. 

Madame [Z] [D], bien que régulièrement citée à domicile avec dépôt à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. 

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier. 

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 7 mai 2026. 

MOTIFS DE LA DÉCISION 

- Sur la compétence du juge des référés 
En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

- Sur le défaut de comparution du défendeur
En l’absence du défendeur, régulièrement assigné et en application de l’article 472 du Code de Procédure Civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.
L'article 473 du code de procédure civile indique que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n'a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. »

Madame [Z] [D], assignée à domicile avec avis de dépôt de l’acte en étude de commissaire de justice, n’ayant pas comparu et ne s’étant pas faite représenter, il convient de statuer au vu des demandes formées dans le cadre de l’assignation et des pièces produites à l’appui de celle-ci par la S.A 3F OCCITANIE, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort. 

- Sur la recevabilité de l’action : 
La S.A 3F OCCITANIE justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales en date du 25 juin 2025, par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 27 suivant, de sorte qu’aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 06 août 2015, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée. 

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 7 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige. 

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions. 

- Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire : 
Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. 
 
Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.
 
Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 22 juillet 2025, pour la somme en principal de 4.024,23 euros. 

Ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date 22 septembre 2025.



- Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les demandes en paiement : 
L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
 
Il résulte en outre de l'article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.
 
Il est produit par la S.A 3F OCCITANIE, le bail ainsi qu’un décompte, mentionnant que Madame [Z] [D] reste devoir la somme de 3.832,77 euros à la date du 3 février 2026 (mois de janvier 2026 inclus). 

Faute de comparaître, Madame [Z] [D] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 3.832,77 euros. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 6 octobre 2025, date de délivrance de l’assignation conformément à l’article 1231-6 du Code Civil. 

Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits, que la bailleresse sollicite des délais de paiement les plus larges, avec suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit.

Dès lors que la bailleresse le sollicite au profit de la locataire, ce qui a pour conséquence de lui permettre de se maintenir dans les lieux et de conserver son logement, ces délais de paiement suspensifs seront par conséquent ordonnés selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu'en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l'expulsion de Madame [Z] [D] pourra être poursuivie et elle sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu'il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges et hors APL, à la somme de 625,08 euros.

- Sur les mesures accessoires : 

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [Z] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Madame [Z] [D] supportera une indemnité de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS 

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort : 

CONSTATONS à la date du 22 septembre 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20octobre 2022, à effet du même jour, et liant la S.A 3F OCCITANIE à Madame [Z] [D], concernant un bien à usage d’habitation situé [Adresse 8] à [Localité 4] ; 

CONDAMNONS Madame [Z] [D] à payer à la S.A 3F OCCITANIE à titre provisionnel la somme de 3.832,77 euros au titre de l’arriéré de loyers, de charges, d’indemnités d’occupation (décompte arrêté au 3 février 2026, échéance de janvier 2026 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 6 octobre 2025, date de la délivrance de l’assignation ; 

AUTORISONS Madame [Z] [D] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 106 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ; 

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et les dépens ; 

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ; 

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; 

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; 

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courant ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception : 
- la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;
- le solde de la dette sera immédiatement exigible ;
- à défaut pour Madame [Z] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A 3F OCCITANIE pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
- Madame [Z] [D] sera tenue de payer à la S.A 3F OCCITANIE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1er février 2026 et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale à 625,08 euros hors APL, dont le montant sera actualisé selon les modalités prévues au contrat de bail, et, en tant que de besoin, l’y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

CONDAMNONS Madame [Z] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Madame [Z] [D] à payer à la S.A 3F OCCITANIE la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
 
Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LE JUGE