Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 18 mai 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]
 

NAC: 5AA


N° RG 26/00455 
N° Portalis DBX4-W-B7K-U27L




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


N° B 

DU : 18 Mai 2026



S.A. CDC HABITAT SOCIAL, 
C/


[D] [V]

 

Expédition revêtue de 
la formule exécutoire à 
Me LAKEHAL

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties


Le : 






ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le lundi 18 mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 10 février 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante le 07 mai 2026 prorogée au 18 mai 2026, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;


ENTRE :


DEMANDERESSE

La S.A. CDC HABITAT SOCIAL, 
Prise en la personne de son représentant légal en exercice, 
Dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par Maître Adam LAKEHAL de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE substitué par Maître Jérôme MOMAS, avocat au barreau de TOULOUSE



ET


DÉFENDERESSE

Madame [D] [V], 
demeurant [Adresse 5]

Comparante en personne












EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 11 février 2021, à effet du 24 février 2021, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Madame [D] [V], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 6] à [Localité 2], pour un loyer de 396,94 euros, outre une provision mensuelle de charges de 79,99 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier le 17 avril 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 13 octobre 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [D] [V] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé à l’audience du 10 février 2026 en lui demandant de :
- constater l’application du jeu de la clause résolutoire et la résiliation du bail susvisé, au visa des dispositions de l’article 24 (non-paiement des loyers et charges) de la loi du 6 juillet 1989,
- ordonner sans l’expulsion de Madame [D] [V] et celle tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
- condamner Madame [D] [V] au paiement par provision de la somme de 3 292,50 € correspondant aux loyers et charges et/ou indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 30 septembre 2025, quittancement de septembre inclus,
- dire et juger que la dette locative sera réactualisée au jour de l’audience, y rajoutant les mois d’octobre 2025 à février 2026, et prenant en compte les versements éventuellement effectués par l’occupant ou les occupants,
- condamner Madame [D] [V] par provision au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’à son départ effectif des lieux,
- dire et juger que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail,
- dire et juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer,
- condamner Madame [D] [V] au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement des articles de l’article 700 du CPC,
- condamner Madame [D] [V] au paiement des entiers dépens d’instance en ce compris les frais du commandement conformément aux dispositions de l’article 696 du CPC.

L’affaire a été débattue à l’audience du 10 février 2026.

Lors des débats, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 2.866,70 euros selon un décompte fourni à l’audience, mensualité de janvier 2026 incluse.
Bien que le paiement des loyers a repris, elle déclare toutefois s’opposer à l’octroi de délais de paiement sollicités en défense.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, et à la note d’audience, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de la SA CDC HABITAT SOCIAL.

Madame [D] [V], qui comparaît en personne, tout en reconnaissant la dette, sollicite des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.
Elle expose percevoir des revenus mensuels à hauteur de 1.800 euros dans le cadre de son activité dans la restauration publique au sein d’un lycée et ajoute vivre seule avec un enfant à charge.
Elle explique sa situation en lien avec une difficulté sur son véhicule et des allocations chômage trop faibles et estime pouvoir payer en plus du loyer courant, la somme de 80 euros par mois.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

À l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 07 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

- Sur la compétence du juge des référés
En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

- Sur la recevabilité de l'action :
La SA CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales par courrier du 16 avril 2025 reçu le 22 avril 2025, de sorte qu’aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 15 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :
Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.
Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d'un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 17 avril 2025, pour la somme en principal de 2.657,25 euros.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 17 juin 2025.

Cependant, Madame [D] [V] sollicite des délais de paiement en vue de se maintenir dans les lieux et conserver le bénéfice du contrat.

- Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les demandes en paiement
l'article sept de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du Code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il résulte de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il est produit par la SA CDC HABITAT SOCIAL le bail ainsi qu’un décompte actualisé mentionnant que Madame [D] [V] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2.866,70 euros à la date du 02 février 2026 (mois de janvier 2026 inclus).

Cependant, ce décompte intègre au passif de la locataire des frais de pénalité d’enquête pour un montant total de 22,86 euros (7,62 euros x 3) qui ne sont pas justifiés et qu’il convient de déduire de cette créance, ramenant ainsi l’arriéré locatif à la somme de 2.846,70 euros.

Madame [D] [V] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doit par conséquent, être condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.846,70 euros. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé que Madame [D] [V] a repris régulièrement le paiement du loyer courant depuis le mois de novembre 2025, et apparaît en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l’arriéré locatif, moyennant des délais de paiement qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Madame [D] [V] pourra être poursuivie et elle sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges à la somme de 522,23 euros.





- Sur la demande d’expulsion sans délai :

La SA CDC HABITAT SOCIAL sollicite l’expulsion sans délai de la locataire, de sorte qu’il convient d’en conclure qu’elle demande la suppression du délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Or, d’une part, des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ont été accordés à Madame [D] [V] ce qui signifie qu’elle est autorisée à rester dans les lieux sous réserve de payer le loyer courant et l’échéancier convenu, et d’autre part, en cas de non-respect de ces délais de paiement, la bailleresse ne justifie pas les fondements de sa demande, alors qu’il s’agit d’un délai légal de principe.

La demande de la SA CDC HABITAT SOCIAL sera, par conséquent, rejetée de ce chef.

- Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [D] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Madame [D] [V] supportera une indemnité de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS à la date du 17 juin 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 février 2021, à effet du 24 février 2021, liant la SA CDC HABITAT SOCIAL et Madame [D] [V] concernant un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 7] – Résidence CALYCEE – [Adresse 8] à [Localité 2] ;

CONDAMNONS Madame [D] [V] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 2.846,70 euros (décompte arrêté au 02 février 2026, échéance de janvier 2026 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [D] [V] à s’acquitter de la dette, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 79 euros, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois (terme échu) et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets des clauses résolutoires pendant l'exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

DISONS qu'en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d'une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré de loyers et de charges, sept jours après l'envoi d'une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception :
* la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;
* le solde de la dette sera immédiatement exigible ;
* qu’à défaut pour Madame [D] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA CDC HABITAT SOCIAL pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d'expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

* Madame [D] [V] sera tenue de payer à la SA CDC HABIDAT SOCIAL une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1er février 2026 et jusqu’à la date de libération des lieux, égale à 522,23 euros, et, en tant que besoin, l’y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

REJETONS la demande de suppression du délai légal à compter de deux mois pour quitter les lieux ;

CONDAMNONS Madame [D] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Madame [D] [V] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LE JUGE