TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]
NAC: 5AA
N° RG 25/03176
N° Portalis DBX4-W-B7J-UQCS
ORDONNANCE
DE RÉFÉRÉ
N° B
DU : 18 Mai 2026
S.A. 3F OCCITANIE, anciennement dénommée IMMOBILIERE MIDI-PYRENEES S.A VALLEE [Localité 2],
C/
[G] [L]
Expédition revêtue de
la formule exécutoire à
Me MONTEIS
Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties
Le :
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
Le lundi 18 mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,
Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.
Après débats à l'audience du 10 février 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante le 07 mai 2026 prorogée au 18 mai 2026, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;
ENTRE :
DEMANDERESSE
La S.A. 3F OCCITANIE,
Anciennement dénommée IMMOBILIERE MIDI-PYRENEES S.A VALLEE [Localité 2],
Prise en la personne de son représentant légal en exercice,
Dont le siège social est sis [Adresse 4]
Représentée par Maître Jean-philippe MONTEIS, avocat au barreau de TOULOUSE
ET
DÉFENDERESSE
Madame [G] [L],
demeurant [Adresse 5]
Non comparante, ni représent
EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 27 novembre 2014, à effet du même jour, la S.A IMMOBILIERE MIDI-PYRENEES SA VALLÉE [Localité 2] nouvellement dénommée 3F OCCITANIE a donné à bail à Madame [G] [L] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 3], pour un loyer de 409,80 euros, outre une provision sur charges mensuelle.
Par avenant du 7 janvier 2015, à effet du même jour, la S.A 3F OCCITANIE nouvellement dénommée S.A IMMOBILIERE PYRÉNÉES SA VALLÉE [Localité 2] a donné à bail un emplacement de stationnement n°5448P-0028 situé [Adresse 6] à [Localité 3] pour un loyer mensuel de 29,15 euros.
Des loyers étant demeurés impayés, la SA 3F OCCITANIE, anciennement dénommée S.A IMMOBILIERE MIDI-PYRENEES SA VALLÉE [Localité 2] a fait signifier le 21 mai 2025, un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.
Le 4 août 2025, la S.A 3F OCCITANIE a fait assigner Madame [G] [L] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé à l’audience du 25 novembre 2025 en lui demandant de :
- entendre constater la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire y insérée, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989,
- voir ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [G] [L], ainsi que celle de toutes personnes et de tous objets se trouvant dans les lieux loués, si besoin est avec le concours de la force publique, et ce conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 à L412-8 du Code des procédures civiles d’exécution et des articles R411-1 et R411-2, R412-1 à R412-4, R432-1 et R433-1 à R433-7 du même code,
S’entendre condamner Madame [G] [L] à payer à la S.A 3F OCCITANIE :
- la somme de 2.753,00 euros représentant le montant des loyers et charges dus à la date de la présente assignation sauf à parfaire, ladite somme portant intérêts judiciaires à compter du présent acte, sur le fondement de l’article 1231-6 du Code civil,
- à compter de la résiliation du bail et à titre d’indemnité d’occupation une somme au moins égale au montant des loyers, surloyers et des charges qu’ils auraient dû payer s’ils étaient restés locataire et ce jusqu’à la libération effective des lieux loués,
- la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,
- voir condamner Madame [G] [L] en tous les frais et dépens de l’instance sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile.
Au soutien de ses demandes, elle indique que les causes du commandement de payer n'ont pas été réglées dans le délai requis, justifiant les demandes de résiliation de plein droit et d'expulsion.
L’affaire, initialement appelée à l’audience du 25 novembre 2025, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 10 février 2026.
Lors des débats, la S.A 3F OCCITANIE anciennement dénommée la S.A IMMOBILIERE MIDI-PYRENEES SA VALLÉE [Localité 2], représentée par son conseil, actualise sa créance à la somme de 4.306,02 euros arrêtée au 3 février 2026, mois de janvier 2026 inclus, selon décompte fourni à l’audience.
Elle demande toutefois au juge des contentieux de la protection statuant en référé d’accorder à Madame [G] [L] des délais de paiement de 36 mois avec suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit en application de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 compte tenu de la reprise du paiement du loyer et du montant de la dette.
En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions et à la note d’audience, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de la S.A 3F OCCITANIE ;
Madame [G] [L], qui avait comparu à l’audience du 25 novembre 2025, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à celle du 10 février 2026.
Lors de l’audience du 25 novembre 2025, Madame [G] [L], qui a reconnu le montant de l’arriéré locatif, a indiqué vouloir rester dans les lieux et a proposé un échéancier de 50 euros par mois, indiquant qu’une régularisation D’APL était en cours et qu’elle vivait avec son enfant de 12 ans à charge, sans percevoir de contribution à son entretien.
La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.
A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 07 mai 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION
- Sur la compétence du juge des référés :
En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse.
- Sur la qualification de l’ordonnance :
L'article 469 du code de procédure civile indique que si, après avoir comparu, l'une des parties s'abstient d'accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.
Madame [G] [L], ayant comparu à l'audience du 25 novembre 2025, mais pas à celle du 10 février 2026, alors qu'il s'agissait de fait, d'un renvoi contradictoire, il convient de statuer par ordonnance contradictoire, en premier ressort.
- Sur la recevabilité de l’action :
La S.A 3F OCCITANIE nouvellement dénommée S.A IMMOBILIERE PYRÉNÉES SA VALLÉE [Localité 2] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique le 22 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24,II, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute- Garonne par la voie électronique le 6 août 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.
L’action est donc recevable aux regard de ces dispositions.
- Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :
Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.
Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.
Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.
Un commandement de payer a été signifié le 21 mai 2025, pour la somme en principal de 1.665,07 euros.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 21 juillet 2025.
- Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les demandes en paiement :
L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Il résulte en outre de l'article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.
Il est produit par la S.A 3F OCCITANIE anciennement dénommée IMMOBILIERE MIDI PYRÉNÉES SA VALLÉE [Localité 2], le bail, ainsi qu’un décompte, mentionnant que Madame [G] [L] reste devoir la somme de 4.306,02 euros à la date du 3 février 2026 (mois de janvier 2026 inclus)
Madame [G] [L], qui a reconnu le principe et le montant de cette dette, lors de l’audience du 25 novembre 2025 doit, par conséquent, être condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 4.306,02 euros. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 août 2025, date de signification de l’assignation, conformément à l’article 1231-6 du Code Civil.
Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits, que la bailleresse sollicite des délais de paiement les plus larges possibles, avec suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit.
Dès lors que la bailleresse le sollicite au profit de la locataire, ce qui a pour conséquence de lui permettre de se maintenir dans les lieux et de conserver son logement, ces délais suspensifs seront par conséquent ordonnés selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.
Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Madame [G] [L] pourra être poursuivie et elle sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges à la somme de 636,15 euros.
- Sur les mesures accessoires :
En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [G] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment, le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.
Madame [G] [L] supportera une indemnité de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :
CONSTATONS à la date du 21 juillet 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 novembre 2014, à effet du 27 novembre 2014, liant la S.A 3F OCCITANIE anciennement dénommée la S.A IMMOBILIERE MIDI-PYRENEES SA VALLÉE [Localité 2] a à Madame [G] [L] un bien à usage d’habitation ainsi que son accessoire, un emplacement de stationnement n°54489 0028 situés [Adresse 6] à [Localité 3];
CONDAMNONS Madame [G] [L] à payer à la S.A 3F OCCITANIE anciennement dénommée la S.A IMMOBILIERE MIDI-PYRENEES SA VALLÉE [Localité 2] à titre provisionnel la somme de 4.306,02 euros au titre de l’arriéré de loyers, de charges, d’indemnités d’occupation (décompte arrêté au 3 février 2025, mensualité de janvier 2026 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 4 août 2026, date de la signification de l’assignation ;
AUTORISONS Madame [G] [L] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 119 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;
PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d'une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l'envoi d'une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception :
- la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;
- le solde de la dette sera immédiatement exigible ;
- à défaut pour Madame [G] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A 3F OCCITANIE anciennement dénommée la S.A IMMOBILIERE MIDI-PYRENEES SA VALLÉE [Localité 2] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
- Madame [G] [L] sera tenue de payer à la S.A 3F OCCITANIE anciennement dénommée la S.A IMMOBILIERE MIDI-PYRENEES SA VALLÉE [Localité 2] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1er février 2026 et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale à 636,15 euros, dont le montant sera actualisé selon les modalités prévues au contrat de bail, et, en tant que de besoin, l’y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;
CONDAMNONS Madame [G] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;
CONDAMNONS Madame [G] [L] à payer à la S.A 3F OCCITANIE anciennement dénommée la S.A IMMOBILIERE MIDI-PYRENEES SA VALLÉE [Localité 2] la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS les plus amples demandes des parties ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.
LA GREFFIERE LE JUGE