Cour d'Appel · Chambre civile 1-5 — 4 juin 2026

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 30B



Chambre civile 1-5



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 04 JUIN 2026



N° RG 25/05919 - N° Portalis DBV3-V-B7J-XOOW



AFFAIRE :



ASSOCIATION DES LOCATAIRES DE LA RÉSIDENCE [Etablissement 1]



C/



CDC HABITAT SOCIAL









Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 12 Août 2025 par le TJ de [Localité 1]



N° RG : 25/00544



Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes

délivrées le : 04/06/2026

à : 



Me Marie DE MIRIBEL-JOCHEM, avocat au barreau de VERSAILLES, (593)



Me Christophe SOVRAN-CIBIN, avocat au barreau de VERSAILLES, (195)







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE QUATRE JUIN DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



APPELANTE



ASSOCIATION DES PRES 78, sigle AMICALE DE L'IVRAIE,

agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

N°SIREN : 924 483 977

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentant : Me Marie DE MIRIBEL-JOCHEM, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 593 - N° du dossier E000BZ8N



****************

INTIMEE



CDC HABITAT SOCIAL Société Anonyme d'Habitation à Loyer Modéré

agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

Immatriculée au RCS de [Localité 3] : n°552 046 484

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentant : Me Christophe SOVRAN-CIBIN de la SELARL SOVRAN-CIBIN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 195 - N° du dossier E000C7WM





****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 906-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 04 Mai 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de présidente chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Présidente,

Monsieur Ulysse PARODI, vice-président faisant fonction de conseiller

Monsieur Bertrand MAUMONT, conseiller



Greffière, lors des débats : Madame Bénédicte NISI,

Greffière, lors du prononcé de la décision : Madame Françoise DUCAMIN







EXPOSÉ DU LITIGE



Selon acte sous seing privé du 1er mars 2023, la société CDC Habitat Social a conclu avec L'Amicale de l'Ivraie, désormais L'Association des locataires de la résidence de l'[Etablissement 2]), une convention de mise à disposition portant sur les locaux sis [Adresse 3]. 



La société CDC Habitat social a délivré à l'association des locataires un acte de congé le 10 janvier 2025.



Par acte de commissaire de justice délivré le 24 mars 2025, la société CDC Habitat Social a fait assigner en référé l'Association des locataires de la résidence de l'[Etablissement 3] aux fins d'obtenir principalement la libération du local, ou à défaut son expulsion.



Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 12 août 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles a : 

- enjoint à L'Association des locataires de la résidence de l'[Etablissement 3] de libérer les locaux sis [Adresse 3] dans un délai de un mois à compter de la signification de l'ordonnance, et passé ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois, 

- ordonné, à défaut de libération des lieux dans le délai susvisé, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la défenderesse et celle de tous occupants de son chef des lieux appartenant à la société CDC Habitat Social sis [Adresse 3], 

- ordonné que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la demanderesse aux frais risques et péril de la défenderesse, 

- condamné L'Association des locataires de la résidence de l'[Etablissement 3] à payer à la société CDC Habitat Social la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné L'Association des locataires de la résidence de l'[Etablissement 3] au paiement des dépens.



Par déclaration reçue au greffe le 2 octobre 2025, l'Association des locataires de la résidence de l'[Etablissement 3] a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition. 



Dans ses dernières conclusions déposées le 15 mars 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, l'Association des locataires de la résidence de l'Ivraie devenue l'association Les Prés 78 demande à la cour, au visa des articles 835 du code de procédure civile, 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991, de : 

'- infirmer l'ordonnance du juge de l'exécution près le tribunal judiciaire de Versailles rendue le 12 août 2025 en ce qu'elle a: 

- enjoint à L'Association des locataires de la résidence de l'[Etablissement 3] de libérer les locaux sis [Adresse 3] dans un délai de un mois à compter de la signification de l'ordonnance, et passé ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois, 

- ordonné, à défaut de libération des lieux dans le délai susvisé, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la défenderesse et celle de tous occupants de son chef des lieux appartenant à la société CDC Habitat Social sis [Adresse 3], 

- ordonné que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la demanderesse aux frais risques et péril de la défenderesse, 

- condamné L'Association des locataires de la résidence de l'[Etablissement 3] à payer à la société CDC Habitat Social la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné L'Association des locataires de la résidence de l'[Etablissement 3] au paiement des dépens

et statuant à nouveau, 

- juger que la preuve d'un trouble manifestement illicite n'est pas rapportée, 

en conséquence, 

- débouter la société CDC Habitat Social de toutes ses demandes, 

- condamner par provision la société CDC Habitat Social à payer à l'Association des locataires de la résidence de l'[Etablissement 3] la somme de 500 euros en réparation de ses préjudices, 

- condamner la société CDC Habitat Social au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles fondée sur l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991, 

- condamner la société CDC Habitat Social aux dépens.'



L'association des locataires affirme que, compte tenu du statut particulier du local mis à sa disposition, il existe un litige sur la régularité du congé délivré par la société CDC Habitat social pour le 2 mars 2025, puisque, si l'article 2 de la convention de mise à disposition prévoit que le préteur peut y mettre fin 'sans avoir à justifier d'un motif quelconque', cette clause est contraire aux obligations légales de concertation locative de la société CDC Habitat social et à ses engagements contractuels. 



Elle souligne en effet que le local litigieux a le statut spécifique de local social ou local collectif résidentiel (LCR), tel que prévu à l'article L. 411-1 alinéa 3 du code de la construction et de l'habitation et que la société CDC Habitat social s'est engagée à mettre à disposition à titre gracieux un local collectif résidentiel à toute association locale de locataires affiliée à une des organisations participant à la concertation du plan de concertation locative 2023-2026. 

 

L'appelante soutient que l'existence de locaux à usage commun dans les ensembles de H.L.M. préexiste à la loi SRU du 13 décembre 2000 et qu'il importe donc peu que le plan de concertation locative ait été mis en place postérieurement à la signature de la convention de mise à disposition du local LCR avec elle.



L'association des locataires conteste le motif invoqué par l'intimée, elle réfute avoir changé les serrures en décembre 2023 et rappelle que le local était mis à sa disposition exclusive.



Elle expose qu'elle avait le libre choix de son affiliation à une fédération, que les raisons de la résiliation de son affiliation à la CNL78 lui sont propres et qu'elle en a régulièrement tenu informée la société CDC Habitat social.



L'appelante fait valoir que la société CDC Habitat social, qui prétend qu'elle aurait exclu les autres associations de toute possibilité d'utilisation du local LCR, ne produit aucune preuve de ses allégations, et soutient qu'il n'appartient pas à la société prêteuse d'arbitrer les éventuelles dissensions entre les groupements de locataires et les fédérations.

 

Elle en déduit que le trouble manifestement illicite n'est pas caractérisé et que la demande d'expulsion ne relève pas de la compétence du juge des référés. 



Affirmant que le comportement de la société CDC Habitat social est contraire à son obligation contractuelle d'exécution de bonne foi, et exposant que ses membres ont été contraints de consacrer un temps importants à la défense de ses intérêts, l'association des locataires sollicite l'octroi d'une provision à titre de dommages et intérêts.

 



Dans ses dernières conclusions déposées le 13 avril 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société CDC Habitat Social demande à la cour, de :

'- déclarer l'appel de l'Association des locataires de la résidence de l'[Etablissement 3], ayant comme nouvelle dénomination 'Association Les Prés 78" , recevable mais entièrement mal fondé, 

- la débouter par conséquent de l'ensemble de ses demandes, 

- confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, et par voie de conséquence, 

- enjoindre à l'Association Les Prés 78 de libérer les locaux qu'elle occupe sans droit ni titre et situés [Adresse 1] à [Localité 2] dans un délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt, et passé ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant un délai de 3 mois, 

- à défaut de libération volontaire dans le délai susvisé, ordonner l'expulsion de l'Association Les Prés 78 et celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique et d'un serrurier, 

- condamner l'Association Les Prés 78 à payer à la société CDC Habitat Social la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

y ajoutant, 

- condamner l'Association Les Prés 78 à payer à la société CDC Habitat Social au titre de ses frais irrépétibles d'appel la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- la condamner enfin aux entiers dépens de première instance et d'appel, avec le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.'



La société CDC Habitat social, affirmant se conformer aux dispositions relatives aux procédures de concertation, telles que prévues aux articles 41 à 44 quater de la loi du 23/12/1986, indique que le prêt à usage ne se trouvait pas soumis au cadre fixé par le plan de concertation puisqu'il était antérieur, et que les parties ont donc pu en organiser librement les modalités.



Elle rappelle avoir tenté d'obtenir pour la première fois en 2024 la résiliation de la convention, avant de réitérer la procédure en 2025 et souligne que rien ne lui imposait de motiver sa décision.



L'intimée expose cependant que l'Amicale de l'ivraie et la CNL sont entrées en conflit en décembre 2023, et que l'association des locataires qui s'est constituée à la suite de cette rupture a entravé les droits des autres associations de locataires, notamment en changeant les clés du local. 



Elle en déduit que cette attitude peut être qualifiée d'illicite et qu'elle est d'autant plus inacceptable que les locaux apparaissent utilisés de façon très restreinte par l'appelante, outre la présence d'un club de joueurs d'échecs et de dames, ce qui est une activité contraire à la destination des locaux.





L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 avril 2026.





MOTIFS DE LA DÉCISION 



Sur le trouble manifestement illicite 



Aux termes de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 



Le trouble manifestement illicite s'entend de toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. Le dommage est réalisé et il importe d'y mettre un terme. 



L'illicéité du trouble suppose la violation d'une obligation ou d'une interdiction préexistante et doit être manifeste. Il appartient à la partie qui s'en prévaut d'en faire la démonstration avec l'évidence requise devant le juge des référés. 



En outre, le juge des référés ne peut prononcer que les mesures conservatoires strictement nécessaires pour préserver les droits d'une partie. 



En vertu des dispositions de l'article L. 411-1 du code de la construction et de l'habitation, 'les ensembles d'habitations mentionnés aux premiers alinéas peuvent comprendre accessoirement des locaux à usage commun et toutes constructions nécessaires à la vie économique et sociale de ces ensembles'.



L'association Les prés 78 verse aux débats une convention de mise à disposition à titre gratuit conclue avec la société CDC Habitat social le 1er mars 2023, relative au prêt à l'association l'Amicale de l'Ivraie un local sis [Adresse 1] à [Localité 5], pour une durée d'un an renouvelable tacitement.



Le contrat précise que le prêteur ou l'emprunteur se réserve le droit de mettre fin à la convention de manière anticipée moyennant préavis notifié par recommandé de minimum 1 mois 'sans avoir à justifier d'un motif quelconque'.



Par courrier du 14 février 2024, la société CDC Habitat social a indiqué à l'association : 'nous avons décidé de résilier cette convention par anticipation.(...) Vous voudrez bien convenir d'un rendez-vous avec notre représentant sur site (...) afin de restituer les lieux au plus tard le 15 mars 2024.'



Ce courrier ayant été adressé par erreur à l'adresse du président de l'association, au lieu du siège social de l'association, la société CDC Habitat social a, le 10 janvier 2025, donné congé à l'association des locataires de la résidences de l'Ivraie.



Un commandement de quitter les lieux lui a ensuite été signifié le 8 octobre 2025.



Indépendamment du contexte ou des motifs de cette décision, il ressort du contrat conclu entre les parties que la société CDC Habitat social pouvait mettre fin unilatéralement à la mise à disposition. 



Dès lors qu'elle a indiqué à l'association des locataires son souhait d'y mettre un terme, celle-ci est devenue occupante sans droit ni titre.



Au surplus, si le plan de concertation locative 2023-2026 conclu entre la société CDC Habitat social d'une part, et des associations de représentants des consommateurs et locataires d'autre part, prévoit que la société CDC Habitat social met à disposition à titre gracieux un local collectif résidentiel à toute association locale de locataires affiliée à une des organisations participant à la concertation, il ressort des pièces produites que l'association des locataires de la résidence de l'[Etablissement 3] a mis fin à son affiliation à la fédération départementale CNL78 à la fin de l'année 2023, et a décidé de quitter l'AFOC le 15 novembre 2025, de sorte qu'au jour où la cour statue, elle ne justifie pas être affiliée à une des organisations ayant participé à la concertation. 



L'existence d'un trouble manifestement illicite est donc établie et l'expulsion de l'association des locataires est la mesure adéquate pour y mettre fin. L'ordonnance querellée sera confirmée en ce qu'elle a statué en ce sens.

 

Sur les demandes accessoires 



L'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.



Partie perdante, l'association Les Prés 78 ne saurait prétendre à l'allocation de frais irrépétibles et devra en outre supporter les dépens d'appel avec application au profit de l'avocat qui le demande des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la société CDC Habitat social la charge des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. L'appelante sera en conséquence condamnée à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS, 



La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,



Confirme l'ordonnance querellée, 



Y ajoutant, 



Condamne l'association Les Prés 78 aux dépens d'appel avec application au profit de l'avocat qui l'a demandé des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;



Condamne l'association Les Prés 78 à verser à la société CDC Habitat social la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



- Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile signé par Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller pour la présidente empêchée, et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



La Greffière P/ La Présidente empêchée