Cour d'Appel · Ch civ. 1-4 copropriété — 3 juin 2026

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 72I



Ch civ. 1-4 copropriété



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 03 JUIN 2026



N° RG 25/05429 - N° Portalis DBV3-V-B7J-XNDV



AFFAIRE :



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1] représenté par son administrateur provisoire Me [I] [J]



C/



[Q] [W] [L]





Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 13 Septembre 2024 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1]

N° RG : 24/00583



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 

Me Nathalie PRUNET LE BELLEGO,



Me Christophe DEBRAY,



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE TROIS JUIN DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1] représenté par son administrateur provisoire Me [I] [J], administrateur judiciaire dont l'Etude est sise [Adresse 2] à PARIS (75010 ), fonctions auxquelles elle a été désignée suivant ordonnance sur requête signée le 23 avril 2018 par le délégataire de Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de PONTOISE

[Adresse 3]

[Localité 2]



Représentant : Me Nathalie PRUNET LE BELLEGO, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 272



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-78646-2024010851 du 04/08/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 3])



APPELANT

****************



Monsieur [Q] [W] [L]

[Adresse 4]

[Localité 4]



Représentant : Me Christophe DEBRAY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627



INTIMÉ

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 906-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 06 Mai 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,



Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,



****************





FAITS & PROCÉDURE



M. [W] [L] est propriétaire du lot n°92 (appartement de 3 pièces) de l'état descriptif de division de la [Adresse 5] à [Localité 5], ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété.



Par exploit du 18 avril 2024, le syndicat des copropriétaires a assigné M. [W] [L] devant le Tribunal judiciaire de Pontoise afin de le voir condamner, au principal, à : 

' Payer la somme de 17 388,63 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 9 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2024 et capitalisation des intérêts,

' Payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts.



Par jugement réputé contradictoire en date du 13 septembre 2024, le Tribunal judiciaire de Pontoise a :

- Condamné M. [W] [L] à payer : 

' 8 839,11 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 9 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2024, 

' 500 euros au titre des dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

' 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

' les dépens, 

- Rejeté le surplus des demandes,

- Rappelé que la décision est assortie de l'exécution provisoire.



Le syndicat des copropriétaires en a relevé appel par déclaration du 1er septembre 2025. 



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions notifiées le 29 septembre 2025, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la Cour à : 

- Annuler le jugement dont appel, 

En tout état de cause

- Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a limité les condamnations à 8 839,11 euros à titre de travaux, charges de copropriété et fonds travaux ALUR, 500 euros à titre de dommages-intérêts et 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

Statuant à nouveau, vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 

- Condamner M. [W] [L] à lui payer la somme de 17 317,18 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété, décompte arrêté au 10 septembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2024 sur la somme de 10 717,80 euros et sur le solde à compter du 11 septembre 2025,

- Ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du code civil, 

- Condamner M. [W] [L] à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts pour la gêne causée, 

- Condamner M. [W] [L] à lui payer la somme de 4 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

- Condamner M. [W] [L] à supporter les entiers dépens tant de première instance que d'appel, en ce y compris les droits d'engagement de poursuite mis à la charge du créancier en application de l'arrêté du 20 juin 2025 fixant les tarifs réglementés des commissaires de justice. 

 

M. [W] [L], qui s'est vu signifier la déclaration d'appel et l'avis de fixation à bref délai en date du 16 septembre 2025 par remise en l'étude, puis les conclusions d'appelant le 28 octobre 2025 également par remise en l'étude, a constitué avocat en date du 31 décembre 2025 et s'est acquitté le 7 janvier 2026 de son timbre fiscal, mais n'a présenté aucune conclusion.



La procédure devant la Cour a été clôturée le 14 avril 2026.



MOTIFS DE LA DECISION 



Malgré l'absence de M. [W] [L], il convient de statuer sur les prétentions du syndicat des copropriétaires après avoir vérifié, conformément à l'article 472 du code de procédure civile, qu'elles sont régulières, recevables et bien fondées. 



Selon le dernier alinéa de l'article 954 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s'approprier les motifs du jugement.



En application de l'article 954 al. 2 et 3 du code de procédure civile, 'la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine les moyens au soutien des prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion' et ' Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.'



Sur la demande tendant au paiement de la somme de 17 317,18 euros d'arriérés de charges de copropriété à la date du 10 septembre 2025 



En droit



Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : ' Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.



Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.'



Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ; 



L'article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant : 

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ; 



Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel ; 



L'article 19-2, al. 1 et 3, dans sa rédaction applicable depuis le mois de janvier 2023, dispose qu'à défaut de versement à sa date d'exigibilité d'une provision prévue à l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.



Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l'approbation des exercices précédents par l'assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l'article 14-2.



En vertu des dispositions conjuguées de l'article 1353 du code civil et de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l'extinction de cette obligation.



En l'espèce



A l'appui de sa demande tendant au paiement de la somme de 17 317,18 euros d'arriérés de charges de copropriété à la date du 10 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

- le relevé de propriété justifiant de la qualité de copropriétaire de M. [W] [L],

- le décompte des sommes dues par M. [W] [L] en sa qualité de copropriétaire, arrêtées au 10 septembre 2025,

- le procès-verbal de l'assemblée générale de 2017 assorti de son attestation de non-recours ainsi que les procès-verbaux des décisions de l'administrateur de 2019 à 2025 inclus, portant approbation des comptes pour les exercices 2014 à 2024 inclus, décidant d'effectuer plusieurs travaux et remplacement d'équipements vétustes (éléments de la chaudière et des ascenseurs, VMC...) et approuvant les budgets prévisionnels jusqu'en 2026,

- les appels de fonds pour charges et travaux d'avril 2019 à décembre 2019, puis de juillet 2020 à septembre 2025,

- les états de répartition pour les exercices 2018, 2019, 2023 et 2024.



Pour débouter le syndicat des copropriétaires d'une partie de ses prétentions relatives aux arriérés de charges et travaux, le Tribunal a retenu qu'il manquait des appels de charges pour l'exercice 2019, des régularisations pour les exercices 2018 et 2019 et des appels de fonds pour travaux. 



Si l'appelant fait valoir qu'en procédant ainsi, le Tribunal aurait soulevé d'office un moyen d'ordre public sans demander aux parties de présenter des observations, en méconnaissance du principe du contradictoire, ce moyen sera écarté comme non fondé. En effet, le Tribunal s'est borné à faire une stricte application de l'article 472 du code de procédure civile et, constatant la défaillance du défendeur, a statué sur les prétentions du syndicat des copropriétaires après avoir vérifié qu'elles étaient régulières, recevables et bien fondées. 



La demande d'annulation du jugement sera donc rejetée.



La Cour de cassation juge que pour obtenir la condamnation d'un copropriétaire au paiement des charges, il n'est pas nécessaire de produire les appels de fonds (Cass 3ème civ 8 mars 2018 n°17-15.959).



D'autre part, dans la mesure où l'appelant produit les procès-verbaux de l'assemblée générale et des décisions de l'administrateur ayant approuvé les comptes ces exercices, ainsi que les états de répartition y afférant, et au surplus des appels de charges et de fonds pour travaux relatifs à cette période, tous ces éléments chiffrés étant cohérents et rigoureusement repris dans le décompte individuel du compte de copropriétaire de M. [W] [L], il convient de prendre en compte, pour la présente affaire, les arriérés de charges de l'ensemble de la période litigieuse, qui s'étend de janvier 2018 à septembre 2025, en tant qu'ils sont suffisamment justifiés par les pièces présentées à la Cour.



Il résulte de l'analyse de l'ensemble des éléments chiffrés présentés devant la Cour, listés ci-dessus, que le syndicat des copropriétaires justifie de sa créance certaine et liquide, au titre de la période allant du 1er janvier 2018 au 10 septembre 2025, 3ème appel trimestriel inclus, à hauteur de 17 317,18 euros.



Le jugement sera réformé et M. [W] [L] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 17 317,18 euros correspondant à son arriéré de charges de copropriété actualisé au 10 septembre 2025, 3ème appel trimestriel inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2024, date de la mise en demeure de payer un arriéré de 17 388 euros.



Les intérêts seront capitalisés pour peu qu'il s'agisse d'intérêts dus pour une année entière, comme il est dit à l'article 1343-2 du code civil. 



Sur les frais de recouvrement



L'appelant n'a formulé aucune prétention sur ce point.



Sur la demande de dommages-intérêts à hauteur de 3 000 euros



Selon l'article 1231-6 du code civil :



'le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l'intérêt moratoire'.



Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à ses obligations essentielles à l'égard du syndicat, de régler les charges de copropriété, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires (Cass. Civ. 3ème 12 juillet 2018 n°17-21.518 ; Cass. Civ 3ème 24 mars 2009, n°07-21.107 ; Civ. 3ème, 3 novembre 2016, n° 15-24.793). 



Le préjudice du syndicat résulte de la gêne dans son fonctionnement, étant administré par un administrateur judiciaire depuis plusieurs années selon la réglementation propre aux copropriétés en difficulté, du fait d'un grave déficit de trésorerie causé par d'importants impayés de copropriétaires dont l'intimé. Le syndicat des copropriétaires bénéficie d'ailleurs de l'aide juridictionnelle totale dans le cadre de la présente instance.



Dans cette optique, l'augmentation constante du solde débiteur de M. [W] [L], passant de 1 400 euros en 2018 à 8 300 euros en 2021 puis, ainsi qu'il vient d'être dit, à la somme de 17 317,18 euros au 10 septembre 2025, aggrave l'importance du préjudice financier subi par le syndicat des copropriétaires, ainsi privé de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de la copropriété.



Par réformation du jugement, M. [W] [L] sera condamné à payer la somme de 2 000 euros au titre des dommages-intérêts.



Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile 



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile.



M. [W] [L], partie perdante, doit être condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 2 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.



Enfin, M. [W] [L], partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel.



Il n'y a pas lieu d'y inclure expressément le droit d'engagement des poursuites facturé par le commissaire de justice, qui est lui aussi à la charge du débiteur, lorsqu'il est perçu dans un acte d'exécution forcée, comme il est dit à l'article A 444-15 du code de commerce. Lorsqu'il est inclus dans un acte à la charge du créancier, le texte susvisé ne permet pas de faire exception à cette règle.



PAR CES MOTIFS



 LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire, 



REFORME le jugement du 13 septembre 2024 du Tribunal judiciaire de Pontoise en ce qu'il a :

- Condamné M. [W] [L] à payer : 

' 8 839,11 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 9 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2024, 

' 500 euros au titre des dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

- Rejeté le surplus des demandes.



le CONFIRME en toutes ses autres dispositions,



Statuant à nouveau des chefs réformés



CONDAMNE M. [Q] [W] [L], [Adresse 4] à [Localité 5], à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 7] à [Localité 5], représenté par son administrateur provisoire Maître [I] [G] [Z], administrateur judiciaire dont l'étude est sise [Adresse 2] à [Localité 6], la somme de 17 317,18 euros correspondant à son arriéré de charges de copropriété actualisé au 10 septembre 2025, 3ème appel trimestriel inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2024,



DIT que les intérêts seront capitalisés pour peu qu'il s'agisse d'intérêts dus pour une année entière, comme il est dit à l'article 1343-2 du code civil,



CONDAMNE M. [Q] [W] [L], [Adresse 4] à [Localité 5], à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 7] à [Localité 5], représenté par son administrateur provisoire Maître [I] [G] [Z], administrateur judiciaire dont l'étude est sise [Adresse 2] à [Localité 6], la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts,



Y ajoutant,



CONDAMNE M. [Q] [W] [L], [Adresse 4] à [Localité 5], à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 7] à [Localité 5], représenté par son administrateur provisoire Maître [I] [G] [Z], administrateur judiciaire dont l'étude est sise [Adresse 2] à [Localité 6], la somme de 2 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,



CONDAMNE M. [Q] [W] [L], [Adresse 4] à [Localité 5], aux dépens d'appel, qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle,



REJETTE toute autre demande ou surplus.



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT