Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 9 - A — 4 juin 2026

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 9 - A



ARRÊT DU 04 JUIN 2026



(n° , 11 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/18386 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CKJND



Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 août 2024 - Tribunal Judiciaire de Paris - RG n° 22/03264





APPELANTE



La SCI JULIE prise en la personne de sa gérante domiciliée en cette qualité audit siège

N° SIRET : 388 530 305 00019

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]



représentée par Me Nathalie BOUDE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0018





INTIMÉE



Madame [L] [Z]

née le 16 février 1958 à [Localité 1]

[Adresse 2]

[Adresse 2]



représentée et assistée de Me Julie DESBRUÈRES-ABRASSART de la SELEURL Julie DESBRUERES - ABRASSART, avocat au barreau de PARIS, toque : C1431







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 1er avril 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Laurence ARBELLOT, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Muriel DURAND, Présidente de chambre

Mme Laurence ARBELLOT, Conseillère

Mme Sophie COULIBEUF, Conseillère



Greffière, lors des débats : Mme Camille LEPAGE









ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Mme Muriel DURAND, Présidente et par Mme Camille LEPAGE, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



[L] [Z] est propriétaire d'un immeuble sis [Adresse 3], [Adresse 2] et [Adresse 4] cadastré section [Cadastre 1] lieu-dit « [Adresse 5] numéros [Adresse 3], [Adresse 2] et [Adresse 4] » pour une contenance de 2 ares et 18 centiares et la SCI Julie est propriétaire de l'immeuble mitoyen sis [Adresse 6] cadastré [Cadastre 2] pour une contenance de 66 centiares.



La SCI Julie ayant pour projet la démolition de son immeuble puis la construction en lieu et place d'un immeuble à usage d'habitation de R+3, elle a transmis à l'association syndicale libre [Adresse 5] les plans de son avant-projet de construction et a saisi M. [H] [K], géomètre expert, en vue d'établir la délimitation des parcelles cadastrées [Cadastre 2] et [Cadastre 1]. M. [K] a rendu un procès-verbal de carence le 14 octobre 2021.



Par acte de commissaire de justice du 28 mai 2022, Mme [Z] a fait assigner la SCI Julie devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Paris sur le fondement de l'article 646 du code de procédure civile aux fins de désignation d'un géomètre-expert aux fins de procéder au bornage des propriétés.



Par décision du 28 juin 2022, M. [M] [I], géomètre-expert a été désigné et a déposé son rapport le 4 janvier 2024.



Selon jugement contradictoire rendu le 21 août 2024, le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris a fixé la limite de propriété entre les [Adresse 3], [Adresse 2] et [Adresse 4] parcelles cadastrées section [Cadastre 1] et le [Adresse 6] parcelle cadastrée [Cadastre 2] telle que figurée dans les pièces annexes 1, 2 et 3 des conclusions du rapport d'expertise judiciaire daté du 28 décembre 2023 et déposé le 4 janvier 2024 par [M] [I] géomètre expert. Il a condamné la SCI Julie à verser à Mme [L] [Z] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dit que les dépens seront supportés de manière égale par chaque partie en ce compris les frais d'expertise judiciaire avancés par Mme [Z] et les frais de bornage.



Le juge a entériné le rapport d'expertise, retenant mur mitoyen en sol et construction au titre de la présomption de mitoyenneté de l'article 653 du code civil et de la coutume de [Localité 1], s'agissant d'un mur en construction jusqu'à l'héberge la plus basse augmentée des pieds d'aile (33 cm) et solin (16,5 cm) mur privatif en construction au-dessus avec une limite de propriété à l'axe de ce mur mitoyen qui se prolonge jusqu'à l'axe de la villa. Il a relevé que l'expert avait répondu dans son rapport aux dires de la SCI Julie qui contestait la présomption de mitoyenneté et affirmait que la disposition des poutres de chaque côté des propriétés et le dessin de deux traits sur les plans de la Ville de Paris démontraient l'existence de deux murs séparatifs.



Il a estimé qu'il n'y avait pas lieu de déroger à la règle de la prescription acquisitive, l'expert ayant conclu que les plans de la ville de 1929 démontraient l'existence du mur depuis plus de trente ans.



Par déclaration enregistrée au greffe de la cour d'appel de Paris sous le numéro RG 24/18386, le 29 octobre 2024, la SCI Julie a interjeté appel de la décision.



Suivant ordonnance du conseiller de la mise en état du 3 juin 2025, Mme [Z] a été déboutée de son incident de mise en état, la SCI Julie a été déclarée recevable en son action, ses prétentions et moyens et il a été renvoyé à la formation de jugement le soin de statuer sur le bien-fondé de la demande de bornage. Mme [Z] a également été condamnée aux dépens et à verser une somme de 800 euros à la SCI Julie sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Suivant ordonnance du conseiller de la mise en état du 25 novembre 2025, la nouvelle demande d'expertise judiciaire formée par la SCI Julie a été déclarée recevable mais non fondée, et la demande d'indemnisation pour procédure abusive formée par Mme [Z] rejetée et la SCI Julie condamnée à verser à Mme [Z] une somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'incident.



Aux termes de ses dernières conclusions déposées par voie électronique le 4 février 2026, la SCI Julie demande à la cour :

- de la recevoir en son appel et de l'y déclarer bien fondée,

- d'infirmer le jugement en ce qu'il a fixé la limite de propriété telle que figurée dans les pièces annexes 1, 2, 3 des conclusions du rapport d'expertise judiciaire daté du 28 décembre 2023 et déposé le 4 janvier 2024 par [M] [I], géomètre expert, en ce qu'il l'a condamnée à verser à Mme [Z] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et dit que les dépens seront supportés de manière égale par chaque partie, en ce compris les frais d'expertise judiciaire avancés par Mme [Z] et les frais de bornage,

statuant à nouveau,

- de déclarer Mme [Z] irrecevable et en tous cas non fondée dans ses fins, demandes et prétentions,

- de débouter Mme [Z] de l'intégralité de ses fins, demandes et prétentions,

- de juger que la limite entre les propriétés des parties, bâties et contiguës se trouve dans l'axe du mur intérieur séparant les bâtiments respectifs jusqu'à l'héberge,

- de juger que la SCI Julie est propriétaire de fait et de droit, et en toute hypothèse par l'effet de l'usucapion, de l'espace intérieur situé entre ses piliers et le mur séparatif intérieur délimitant matériellement l'intérieur des deux propriétés,

- de condamner Mme [Z] aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, à recouvrer avec le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile,

- de la condamner à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Elle affirme qu'aux termes d'une jurisprudence constante, il y a lieu de débouter le demandeur à l'action en bornage judiciaire lorsque cette demande porte sur des bâtiments construits accolés, soutient que cette jurisprudence peut être rapprochée de celle rejetant l'action en bornage lorsque celle-ci est considérée comme ne présentant pas d'intérêt, la limite séparative étant parfaitement identifiée et visible sur le terrain car demander le bornage de fonds dont la limite séparative supporte des bâtiments accolés, c'est en réalité remettre en cause la propriété de son voisin, sous couvert d'un bornage. Elle estime que la demande de bornage formée par Mme [Z] ne pourra déboucher que sur la reconnaissance des murs existants comme constituant la limite de propriété entre les deux immeubles.



Elle soutient que l'expert judiciairement désigné M. [I] n'a pas tenu compte de la réalité matérielle existante, qu'il s'est basé sur le mur de la propriété [Z] qui surplombe la propriété de la SCI Julie, l'a « analysé » juridiquement de façon tout à fait contestable, et a conclu à tort à un mur mitoyen alors même qu'il ne sert pas à séparer les bâtiments jusqu'à l'héberge, au sens de l'article 653 du code civil et a donc cru pouvoir fixer virtuellement la limite des parties bâties sous-jacentes à l'intérieur des deux constructions dans le prolongement de l'axe de ce mur et donc à l'intérieur de la propriété bâtie de la SCI Julie, et en décalé par rapport au mur séparatif intérieur existant matériellement. Elle affirme que c'est précisément la démarche contraire qu'il convenait d'adopter : analyser l'intérieur des deux constructions et des murs séparatifs jusqu'à l'héberge, puis dans un second temps, le mur construit en surélévation et en surplombs de la construction de la SCI Julie. Elle s'en réfère à un rapport rendu par M. [H] [K], géomètre-expert, saisi à sa demande pour se prononcer sur la propriété du mur séparatif entre les deux propriétés bâties.



Elle affirme que l'expert judiciaire n'a pas rempli sa mission de façon juste et correcte, dès lors que ni son rapport ni ses plans ne permettent à la juridiction saisie d'appréhender les limites apparentes des parcelles et la situation matérielle existante, que la présentation effectuée est trompeuse car il se réfère à l'existence d'un mur intérieur d'une épaisseur constante de 0,50 m qui n'existe pas et pour ce faire, il rajoute à l'épaisseur du mur séparatif réel l'épaisseur des 3 poteaux (au rez-de-chaussée) et des placards (au 1er étage) qui sont intégralement à l'intérieur de la construction de la SCI Julie et considère virtuellement que ces poteaux et placards constitueraient un mur mitoyen. Elle en conclut que la limite est fixée au milieu des poteaux porteurs de la construction de la SCI Julie, à l'intérieur même de son bien.



Elle demande de voir juger que la limite entre les propriétés des parties, bâties et contiguës, est dans l'axe du mur intérieur séparant les bâtiments respectifs jusqu'à l'héberge en se référant au rapport de l'expert [K].



Si par extraordinaire la cour d'appel devait consacrer les limites proposées par l'expert judiciaire, elle demande de juger que la propriété des espaces situés entre les poteaux, au rez-de-chaussée et à l'étage de la propriété de la SCI Julie qui se trouvent à l'intérieur du bâti de la SCI Julie, relève de sa propriété exclusive, par l'effet de la prescription acquisitive trentenaire car il s'agit d'espaces dont la SCI Julie et ses auteurs ont depuis plus de 100 ans (1949) l'unique possession, dans des conditions répondant à la possession utile trentenaire de l'article 2261 du code civil.



Elle indique que bien qu'ayant saisi le conseiller de la mise en état d'un incident de procédure, Mme [Z] a jugé utile de reprendre des moyens identiques devant la formation de jugement et fait valoir à cet égard que sa demande formulée dans ses conclusions d'appel visant à juger que la limite entre les propriétés des parties, bâties et contiguës, se trouve dans l'axe du mur séparant les bâtiments respectifs jusqu'à l'héberge n'est pas nouvelle et était déjà formée en première instance. Elle rappelle que les parties s'opposaient en première instance sur la fixation de la limite entre leurs propriétés respectives, qui sont incontestablement bâties, et c'est toujours le cas en appel, que les autres demandes en constituent le complément, au sens de l'article 566 du code de procédure civile. Elle ajoute que si le principe de concentration des moyens oblige les parties à invoquer tous les moyens à l'appui d'une même demande dans le cadre d'un même procès, il ne les oblige toutefois pas à le faire dès la première instance puisque les moyens nouveaux sont précisément admis à hauteur d'appel.



Aux termes de conclusions n° 2 signifiées par RPVA le 12 septembre 2025, Mme [Z] demande à la cour :

- de la juger recevable et bien fondée dans toutes ses demandes, fins et prétentions,

- de confirmer intégralement le jugement,

statuant à nouveau,

à titre principal,

- de juger qu'elle est recevable et bien fondée dans toutes ses demandes, fins et prétentions,

- de débouter la SCI Julie de toutes ses demandes, fins et prétentions contraires,

- de juger que la SCI Julie est irrecevable en son action en irrecevabilité, et subsidiairement en mal fondé du bornage judiciaire,

- de juger que la SCI Julie est irrecevable dans sa prétention et ses moyens tendant à démontrer la contiguïté des sections [Cadastre 1] et [Cadastre 2],

- de juger que le mur séparant les sections [Cadastre 1] et [Cadastre 2] est mitoyen,

- de confirmer tous les chefs du jugement critiqué,

- de juger que la limite de propriété est exactement là où l'expert judiciaire, M. [M] [I], l'a faite figurer dans son rapport en date du 28 décembre 2023, en pièces annexes, numérotées de 1 à 3,

à titre subsidiaire,

- de juger qu'elle est recevable et bien fondée dans toutes ses demandes, fins et prétentions,

- de débouter la SCI Julie de toutes ses demandes, fins et prétentions contraires,

- de juger que la SCI Julie est irrecevable dans son action en irrecevabilité, et subsidiairement en mal fondé, du bornage judiciaire,

- de juger que la SCI Julie est irrecevable dans sa prétention et ses moyens tendant à démontrer la contiguïté des sections [Cadastre 1] et [Cadastre 2],

- de juger que le mur séparant les sections [Cadastre 1] et [Cadastre 2] est mitoyen,

- de confirmer tous les chefs du jugement critiqué et de compléter le dispositif par « juger que la limite de propriété est là où l'expert judiciaire, M. [M] [I], l'a fait figurer dans son rapport en date du 28 décembre 2023, en pièces annexes, numérotées de 1 à 3, hors empiétements intérieurs de la SCI Julie par effet de la prescription acquisitive à son profit »,

- en tout état de cause, de condamner la SCI Julie à supporter l'intégralité des dépens, en ce compris les frais d'expertise, et en conséquence, de la condamner à lui rembourser les sommes avancées par celle-ci à ce titre et de la condamner à lui payer la somme de 3 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile



Elle soutient que la SCI Julie est irrecevable en ses prétentions et moyens en application de l'interdiction des prétentions nouvelles en cause d'appel, de l'autorité de la chose jugée et au principe de concentration des moyens et de l'interdiction de se contredire au détriment d'autrui.



Elle soutient que les demandes de l'appelante tendant à remettre en cause le caractère mitoyen du mur séparant les deux sections des fonds au profit d'une prétendue contiguïté sont irrecevables et subsidiairement elle invoque le mal fondé de l'action en bornage judiciaire. Elle ajoute que le fait d'invoquer la prescription acquisitive des emprises au-delà du mur mitoyen ne peut être soulevé pour la première fois en cause d'appel par application des dispositions des articles 564 à 566 du code de procédure civile.



Elle soutient que par application de la jurisprudence de la Cour de cassation du 7 juillet 2006, les moyens de la SCI Julie tendant à l'irrecevabilité et subsidiairement au mal fondé de l'action en bornage judiciaire outre de l'usucapion, auraient dû être soulevés en temps utile dès la première instance au regard du principe de la concentration des moyens.



Elle fait également état du principe de l'estoppel qui interdit de se contredire au détriment d'autrui à peine d'irrecevabilité de sa demande en soulignant que la SCI Julie est elle-même à l'origine d'une demande de bornage amiable auprès de M. [K], qui avait déjà constaté la mitoyenneté du mur séparant les sections [Cadastre 1] et [Cadastre 2], et affirme que de par ce seul motif, elle devrait être déboutée car se contredisant au détriment d'autrui et indique que cette action est le seul moyen d'obtenir la délimitation de la propriété de chacune des parties en présence, ce qu'elle n'a jamais contesté auparavant. Elle insiste sur l'extrême déloyauté consistant à invoquer pour la première fois en cause d'appel une prétendue irrecevabilité de l'action en bornage judiciaire pour tenter en réalité de contester les conclusions du rapport d'expertise qui lui sont défavorables.



Sur le fond, elle rappelle qu'il ne pouvait être démontré une évidente limite de propriété qui résulterait de la contiguïté des murs des deux propriétés juxtaposées puisque justement il existe une mitoyenneté entre ces deux fonds, et qu'à ce titre, il était indispensable d'avoir les éclaircissements d'un expert judiciaire sur la limite de propriété de chacun et qu'il n'est pas question de revendication de propriété au détriment d'une autre mais bien d'établir les limites claires et précises de ces dernières.



Elle ajoute que lorsqu'un mur mitoyen sépare deux bâtiments de même hauteur, il est considéré comme entièrement mitoyen et si l'un des bâtiments est moins haut que l'autre, le mur est présumé mitoyen uniquement jusqu'à l'héberge, c'est-à-dire jusqu'à la hauteur du toit du bâtiment le plus bas et que propriétaire de cette portion du mur bénéficie de tous les droits d'un propriétaire exclusif et peut y effectuer les travaux qu'il souhaite et exiger la démolition de tout ajout réalisé sans son accord sur le mur mitoyen au-delà de l'héberge.



Elle affirme que la SCI Julie n'a pas intérêt à faire reconnaître la mitoyenneté du mur, car dans cette hypothèse, elle pourrait refuser la surélévation du bien car elle est seule propriétaire de la partie du mur au-dessus de l'héberge, conformément à ce qu'indique le rapport d'expertise du 28 décembre 2023, et conformément à ce qu'avait également déjà constaté M. [K] et qu'elle peut aussi refuser tout exhaussement pratiqué sans son consentement. Elle ajoute que la limite de propriété doit être fixée dans la continuité du mur privatif au-dessus de l'héberge, ce qui signifie que le mur mitoyen doit être partagé sur l'axe du mur côté SCI Julie, car il est la continuité du mur surplombant la toiture de la SCI Julie et qu'il ne peut y avoir sur un même mur d'une même propriété deux lignes divisoires différentes en fonction de l'étage ou de la hauteur du bien en question.



Elle estime que l'analyse de l'expert doit être confirmée et indique que celui-ci a déjà répondu dans son rapport aux arguments de la SCI Julie, et a bien confirmé la mitoyenneté du mur et fixé la limite séparative des propriétés. 



Elle indique que si la SCI Julie souhaite faire reconnaître un droit de propriété par l'effet de la prescription acquisitive trentenaire sur les empiétements, à savoir les espaces situés entre les poteaux au rez-de-chaussée et à l'étage, il lui appartient de démontrer factuellement la possession continue, ininterrompue, paisible, publique, et non équivoque pendant 30 ans des emprises au-delà du mur mitoyen, ce qu'elle ne fait pas. Elle rappelle que la SCI Julie est propriétaire des lieux depuis le 1er août 2008, soit moins de 30 ans, et ne rapporte pas la preuve de la possession continue et ininterrompue, paisible, publique, et non équivoque de ces empiétements depuis plus de 30 ans.



Si par extraordinaire, la cour d'appel venait à reconnaître l'application de la prescription acquisitive, il lui est demandé de fixer la limite de propriété entre les deux fonds là où le rapport de l'expert l'a proposé hors empiétements, sujets de l'usucapion figurant sur les plans annexés au rapport de l'expert judiciaire car la prescription acquisitive ne saurait s'appliquer que sur les empiétements, c'est-à-dire les espaces situés entre les poteaux au rez-de-chaussée et à l'étage, et non au-delà.







Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures de celles-ci conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.



La clôture de l'instruction est intervenue le 17 février 2026 et l'affaire a été appelée à l'audience du 1er avril 2026 pour être mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 4 juin 2026.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la recevabilité des demandes



La SCI Julie demande dans le dispositif de ses écritures de déclarer Mme [Z] irrecevable et en tous cas non fondée dans ses fins, demandes et prétentions tandis que Mme [Z] demande à la juridiction de juger que la SCI Julie est irrecevable dans son action en irrecevabilité, et subsidiairement en mal fondé du bornage judiciaire et à titre subsidiaire, qu'elle est irrecevable dans sa prétention et ses moyens tendant à démontrer la contiguïté des sections [Cadastre 1] et [Cadastre 2].



La SCI Julie ne développe aucun moyen d'irrecevabilité dans ses écritures et se contente d'invoquer le mal fondé de l'action en bornage et non pas son irrecevabilité.



Ce faisant, l'irrecevabilité de l'action en irrecevabilité invoquée par Mme [Z] se trouve dépourvue d'intérêt.



Mme [Z] maintient les fins de non-recevoir d'ores et déjà écartées par le conseiller de la mise en état ayant trait au regard du caractère nouveau des demandes de l'appelante, au regard de l'autorité de la chose jugée et au principe de concentration des moyens et à l'interdiction de se contredire au détriment d'autrui.



Il est acquis que l'ordonnance du conseiller de la mise en état statuant sur une fin de non-recevoir est revêtue de l'autorité de la chose jugée et devient irrévocable en l'absence de déféré et que la cour d'appel saisie au fond, ne peut dès lors statuer à nouveau sur cette fin de non-recevoir



L'ordonnance rendue le 3 juin 2025, non contestée, a d'ores et déjà tranché ces points de sorte que la cour d'appel ne peut les remettre en cause. Il n'y a donc pas de lieu de statuer spécifiquement sur ces points.



Sur la demande de bornage



Selon l'article 646 du code civil, tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs.



Le bornage suppose l'existence de deux fonds bâtis ou non bâtis contigus.



L'article 653 du code civil crée, en faveur des propriétaires dont les héritages sont séparés par un mur de séparation, une présomption de mitoyenneté formulée dans les termes suivants : « Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu'à l'héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen, s'il n'y a titre o-u marque du contraire ». La présomption de mitoyenneté peut être combattue notamment par un titre contraire ou l'existence de marques de non-mitoyenneté.



La SCI Julie ne peut reprocher à Mme [Z] son action en bornage judiciaire à la suite de l'échec du bornage amiable dès lors qu'elle est elle-même à l'origine des opérations avec une saisine d'un géomètre-expert M. [K] en 2021, visant à un bornage amiable avec la parcelle de Mme [Z] dans le cadre de son projet de construction.



Il convient de rappeler que la SCI Julie a toujours contesté le caractère mitoyen du mur litigieux dans le cadre de l'action en bornage intentée par Mme [Z] en demandant la fixation de la limite entre les propriétés des parties bâties et contiguës dans l'axe du mur intérieur séparant les bâtiments respectifs jusqu'à l'héberge et soulevé à cette occasion à titre de moyen le caractère contigü des propriétés bâties empêchant tout bornage puisque les murs entre les parties construites faisaient office d'éléments séparatifs.



L'expert judiciaire désigné dans le cadre du présent litige, M. [M] [I], a reçu pour mission notamment d'établir les plans faisant apparaître les limites apparentes des parcelles, en procédant à la recherche, à la reconnaissance et au contrôle des bornes et repères existants, en effectuant un relevé préalable si nécessaire, en implantant et en proposant une définition des limites, en matérialisant les limites par des bornes ou repères en présence des parties, en effectuant le repérage de contrôle et le géo-référencement, de donner son avis et d'établir un plan de bornage des limites entre ces parcelles, et de fournir tous éléments de nature à permettre au tribunal d'ordonner un bornage judiciaire.



Contrairement à ce qu'affirme la SCI Julie, l'expert a rempli en tous points sa mission, répondant aux dires soulevés par les parties et en particulier au dire récapitulatif du 22 décembre 2023 émis par le conseil de la SCI Julie.



Le bien de la SCI Julie lui appartient depuis le 1er août 2008 ([Cadastre 3], [Adresse 6]) ; il est moins haut que le bien de Mme [Z] ([Cadastre 1], [Cadastre 4], [Adresse 2] et [Adresse 4]) et le mur de Mme [Z] surplombe le toit de la construction voisine appartenant à la SCI Julie sur une emprise de 4 m² (0,45 × 8,77m) et avec installation d'une canalisation d'eaux pluviales en surplomb de la propriété de la SCI Julie.



La reconnaissance de la qualité de mur mitoyen entre les propriétés par l'expert résulte d'une analyse très argumentée et de plans qu'il a dressés à l'appui de son argumentation tout en fournissant des photographies des lieux. Il a pris soin de répondre aux dires des parties.



Il indique que selon les premiers constats réalisés sur place, le mur séparatif présente les caractéristiques d'un mur mitoyen, à savoir un mur construit à cheval de la limite de propriété, selon son chapeau de couverture, que la mitoyenneté s'applique selon la présomption de mitoyenneté de l'article 653 du code civil et la coutume de [Localité 1], à savoir la présence d'un mur mitoyen en construction jusqu'à l'héberge la plus basse augmentée des pieds d'aile de 33 cm et solin de 16,5 cm avec mur privatif en construction au-dessus. Il fixe la limite de propriété à l'axe de ce mur mitoyen. Il indique qu'il ne s'agit que d'une présomption qui peut être combattue par l'analyse des titres de propriétés, des documents d'archives et des relevés sur site.



Il relève à cet égard, ce qui n'est pas contesté par les parties, que les titres de propriété ne font pas de mention de la limite ou de la nature des murs périmétriques privatif ou mitoyen et reprenant l'analyse proposée par M. [K], que les poteaux et le mur qui ont une épaisseur de 0,53 cm laissant à penser à un mur mitoyen typique des constructions parisiennes.



Il ajoute que l'analyse des plans anciens (factures de géomètre) relèvent un mur mitoyen, que la limite entre les [Adresse 4] et [Adresse 6] est composée d'un triple trait symbole de l'existence d'un mur mitoyen sur les plans parcellaires de la ville de [Localité 1]. Il indique aussi que sur la fiche parcellaire de la ville de [Localité 1] pour la propriété du [Adresse 4] établie le 25 juin 1929 il y a sur le côté gauche de la propriété la représentation d'un mur composé de deux traits symbolisant un mur privatif puis que sur la fiche parcellaire de la ville de [Localité 1] pour la propriété du [Adresse 6] établie le 25 juin 1929, il y a sur le côté droit de la propriété la représentation d'un mur composé de deux traits symbolisant un mur privatif. Il en conclut que ce sont deux murs accolés qui délimitent la propriété. Il indique que selon le plan cadastral, il n'y a aucune mention d'appartenance en limite.



Selon l'état des lieux, à partir de la [Adresse 5], l'expert relève notamment que la façade du [Adresse 6] est en saillie et vient dans le prolongement d'un « nu » du mur intérieur du [Adresse 4] en rez-de-chaussée comme en 1er étage, qu'au-dessous, la façade est également dans l'alignement de la tête de mur qui ressort en toiture, qu'au rez-de-chaussée, côté [Adresse 4], dans un séjour, on trouve un mur rectiligne avec une cheminée dont le conduit est accolé au mur séparatif, côté [Adresse 6], on trouve deux WC et un bureau en partie dans les renfoncements du mur si on considère un mur mitoyen outre deux poteaux selon l'analyse de M. [K], avec un mur d'une épaisseur de 0,50 m et par endroit des sur épaisseurs de 0,03 à 0,04 m. Il indique qu'au 1er étage, côté [Adresse 4], il y a dans une chambre un mur rectiligne avec un conduit de cheminée accolé au mur séparatif, un dégagement, avec des placards, et côté [Adresse 6], un bureau avec des placards bas encastrés dans le mur, le haut des placards correspondant au plafond du séjour du [Adresse 4] en rez-de-chaussée avec un mur de 0,5 m d'épaisseur.



Enfin, il note que dans les combles, côté [Adresse 4], il y a un grenier en limite du mur séparatif et côté [Adresse 6], pas de combles, qu'en toiture, il y a une cheminée en saillie du mur côté [Adresse 4] et une cheminée en saillie du mur avec antenne sur le mur côté [Adresse 6]. Il précise que le mur séparatif présente les caractéristiques d'un mur mitoyen, né (construit à cheval de la limite de propriété) selon son chapeau de couverture plat avec débord de part et d'autres d'une épaisseur de 0,50 m.



Il relève aussi une descente d'eaux pluviales provenant du [Adresse 4] qui traverse le mur mitoyen et descend le long de celui-ci jusqu'au toit du [Adresse 6].



Ainsi, l'expert ne relève aucun élément probant visant à combattre la présomption de mitoyenneté du mur et les arguments développés par la SCI Julie dans le cadre des opérations d'expertise ne l'ont pas conduit à revenir sur ses conclusions puisqu'il indique expressément en réponse à un dire du 22 décembre 2023 ne pas interpréter de la même manière les éléments suivants :

- sur l'absence de mention de la servitude de descente des eaux pluviales, il indique que cela ne rentre pas dans sa mission,

- sur la prise en compte d'une épaisseur de mur de 0,50 m entre le [Adresse 4] et le [Adresse 6] jusqu'à hauteur d'hébergé outre pied d'aile et solin, prenant en compte strictement l'épaisseur des trois poteaux implantés au rez-de-chaussée et au premier étage, et non le seul mur de 14 cm d'épaisseur aligné entre lesdits poteaux au ras de leur face côté [Adresse 4], il rétorque que les poteaux existent au rez-de-chaussée et non au premier étage, et qu'ils font partie intégrante du mur mitoyen ; il en veut pour preuve que les cheminées du [Adresse 6] sont en saillie du mur mitoyen,

- sur les fiches cadastrales de la ville de [Localité 1] de 1929 qui représenteraient des murs séparatifs entre parcelles d'une épaisseur inférieure à 50 cm, il répond que sur les fiches cadastrales de 1929 chaque propriété a son mur, que le plan de synthèse qui reprend les fiches représente bien un mur mitoyen de trois traits entre les deux propriétés,

- sur la question des vides de 11 cm d'épaisseur entre poteaux qui se situeraient uniquement côté [Adresse 4], il précise que ces vides ont peut-être été à une époque ancienne des passages entre les deux ateliers qui existaient en 1929, que les vides qui sont au-delà de la limite sont des tolérances comme le prévoyait le code civil pour l'enfoncement de poutres dans le mur mitoyen sauf à réduire à l'axe du mur à première demande. Il ajoute que pour l'occupation de cet espace, le tribunal pourrait être amené à reconnaître une prescription.



La SCI Julie n'apporte au débat aucun autre élément suffisamment probant de nature à combattre la présomption de mitoyenneté du mur.



Il convient dès lors de confirmer cette mitoyenneté, et de retenir les propositions de l'expert de reconnaissance de limite fixant la limite AB à l'axe du mur mitoyen, cette limite se prolongeant jusqu'à l'axe de la villa.



Il convient dès lors de confirmer le jugement en ce qu'il a fixé la limite de propriété entre les [Adresse 3], [Adresse 2] et [Adresse 4] parcelles cadastrées section [Cadastre 1] et le [Adresse 6] parcelle cadastrée AX n° 17 telle que figurée dans les pièces annexes 1, 2 et 3 des conclusions du rapport d'expertise judiciaire daté du 28 décembre 2023 et déposé le 4 janvier 2024 par [M] [I] géomètre expert.



Sur la prescription acquisitive



La SCI Julie demande de juger que la propriété des espaces situés entre les poteaux, au rez-de-chaussée et à l'étage de la propriété de la SCI Julie qui se trouvent à l'intérieur du bâti de la SCI Julie, relève de sa propriété exclusive, par l'effet de la prescription acquisitive trentenaire car il s'agit d'espaces dont la SCI Julie et ses auteurs ont depuis plus de 100 ans (1949), l'unique possession, dans des conditions répondant à la possession utile trentenaire de l'article 2261 du code civil.



Aux termes de l'article 2261 du code civil, pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire.



Il est acquis que la SCI Julie est propriétaire de sa parcelle depuis le 1er août 2008, soit moins de 30 ans. Elle ne produit à l'appui de sa demande qu'une pièce 18 très difficilement lisible consistant en un acte de vente du 28 novembre 1949 à un dénommé [X], industriel d'un atelier [Adresse 4] et un procès-verbal de reconnaissance de limites dressé le 21 septembre 2021 par M. [K] géomètre-expert, entre les parcelles [Cadastre 2] (SCI Julie) et [Cadastre 4] à [Cadastre 5] (M. [B] [R]).



Il ne peut être conclu de ces deux éléments comme elle le fait, que la possession date d'au moins 1949, et elle ne produit aucun autre élément de nature à démontrer une possession continue, ininterrompue, paisible, publique, et non équivoque pendant 30 ans des empiétements, à savoir les espaces situés entre les poteaux au rez-de-chaussée et à l'étage au-delà du mur mitoyen.



Sa demande doit par conséquent être rejetée.



Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile



Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a prévu que les dépens seront supportés de manière égale par chaque partie en ce compris les frais d'expertise judiciaire avancés par Mme [Z] et les frais de bornage. Il en est de même à hauteur d'appel.







L'équité commande de condamner la SCI Julie à verser une somme de 2 500 euros à Mme [Z] par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Le surplus des demandes est rejeté.



PAR CES MOTIFS



LA COUR,



Statuant par arrêt contradictoire,



Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant,



Déboute la SCI Julie de sa demande fondée sur la prescription acquisitive ;



Dit que les dépens seront supportés de manière égale par chaque partie en ce compris les frais d'expertise judiciaire avancés par Mme [L] [Z] et les frais de bornage ;



Condamne la SCI Julie à verser à Mme [L] [Z] une somme de 2 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Rejette toute demande plus ample ou contraire.





La greffière La présidente