Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 7 — 4 juin 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 7



ARRÊT DU 04 JUIN 2026

(n° , 20 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/15464 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJ7XR



Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 21 Mai 2024 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY - RG n° 23/00001





APPELANT

EPFIF - ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE DE FRANCE

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par Me Miguel BARATA de l'AARPI BARATA CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1185





INTIMÉ ET APPELANT INCIDENT 

Monsieur [M] [K]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par Me Jean-Louis MARY, avocat au barreau de PARIS, toque : C1539





INTIMÉE ET APPELANTE INCIDENTE 

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE SEINE SAINT DENIS - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Madame Isabelle ESCRIBANO, en vertu d'un pouvoir général







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Février 2026, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre, chargé du rapport et Monsieur David CADIN, Magistrat honoraire juridictionnel.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre

Madame Nathalie BRET, Conseillère

Monsieur David CADIN, Magistrat honoraire judictionnel



Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats







ARRÊT :



- contradictoire 



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.





***





FAITS ET PROCÉDURE :



M. [K] était propriétaire des lots n°11 et 33 au sein des immeubles en copropriété situés [Adresse 4] à [Localité 4], sur la parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 1] d'une superficie de 2.078m².



Le lot n°11 est un appartement d'une surface de 24m². Le lot n°33 est une cave.

Depuis mars 2019, la parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 1], dans laquelle est localisé l'ensemble immobilier de la copropriété, est située dans le nouveau périmètre dit de veille ("[Adresse 4]") institué par la Convention d'Intervention Foncière conclue entre l'Etablissement Public d'Ile-de-France (ci-après dénommé EPFIF), d'une part, et la commune de [Localité 4], d'autre part, le 05 septembre 2013 et modifié par avenant le 22 décembre 2015 puis le 26 mars 2019.

L'utilité publique de l'acquisition de la parcelle cadastrée section AX n° [Cadastre 1] et la cessibilité des lots de la copropriété au profit de l'EPF'F ont été déclarées par arrêté préfectoral nº 2021-2270 du 08 octobre 2021, pris en application des dispositions des articles L. 511-1 et suivants du code de l'expropriation, dans le cadre d'une opération d'expropriation concernant des immeubles insalubres ou menaçant ruine.

Une ordonnance d'expropriation emportant transfert de propriété a été rendue le 07 juillet 2022 au profit de l'EPFIF.

L'EPFIF a notifié son offre indemnitaire à M. [K] par lettre recommandée avec avis de réception du 5 août 2022.

Faute d'accord entre les parties, l'EPFIF a saisi la juridiction de l'expropriation de Seine-Saint-Denis par mémoire valant offre daté du 1er août 2022 et reçu au greffe le 22 décembre 2022.

Le transport sur les lieux a été effectué le 10 octobre 2024. 

L'immeuble étant muré, l'appartement n'a pas pu être visité, ni la cave.

Par jugement contradictoire du 21 mai 2024, le juge de l'expropriation de Seine-Saint-Denis a :


ANNEXÉ le procès-verbal de transport du  ;

FIXÉ l'indemnité due par l'EPFIF à M. [K] au titre de la dépossession des lots n° 11 (appartement) et 33 (cave) du bâtiment 1 de la copropriété située [Adresse 4] à [Localité 4] à la somme de 43'662,40 euros, en valeur libre, se décomposant comme suit :


38'784 euros au titre de l'indemnité principale ;

4878,40 euros au titre de l'indemnité de remploi ;


CONDAMNÉ l'EPFIF aux dépens ;

CONDAMNÉ l'EPFIF à payer à M. [K] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.


Par RPVA du 26 août 2024, l'EPFIF a interjeté appel du jugement en ce que le tribunal a :


FIXÉ l'indemnité de dépossession à revenir à M. [K] au titre de la dépossession des lots n° 11 (appartement) et n° 33 (cave) du bâtiment 1 de la copropriété située [Adresse 4] à [Localité 4] à la somme totale de 43'632,40 euros, sur la base d'une valeur unitaire de 1.562 euros/m² et d'une surface de 18,66m², sur la base d'une valeur unitaire de 1.616 euros/mètres carrés d'une surface de 24 m², cave intégrée ;

CONDAMNÉ l'EPFIF à payer à M. [K] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.




PRÉTENTIONS DES PARTIES

Pour l'exposé complet des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :



1/ Déposées au greffe le 14 novembre 2024 par l'EPFIF, appelant, notifiées le 22 janvier 2025 (AR intimée le 27 janvier 2025, AR CG non rentré ), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :


CONFIRMER le jugement en ce qu'il a :

fixé la date de référence au 25 juin 2019, les dispositions applicables étant celles de la zone UCc du PLU de [Localité 4] ;

rejeté la demande d'indemnité de déménagement de Monsieur [K] ,

 rejeté la demande de condamnation de l'EPFIF au paiement de l'indemnité de dépossession ;

infirmer le jugement pour le surplus


Statuant à nouveau des chefs infirmés,

à titre principal


DÉCLARER que la méthode par la récupération foncière est applicable compte tenu de l'obligation de démolition qui frappe l'ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 4], parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 1], d'une superficie de 2.078m², aux termes d'arrêtés administratifs irrévocables ;





FIXER l'indemnité à revenir à M. [K] consécutivement à l'expropriation des lots n° 11 (appartement) et n° 33 (cave) situés dans le bâtiment 1 de l'immeuble en copropriété situé [Adresse 4] à [Localité 4], parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 1], d'une superficie de 2.078m², par application de la méthode de la récupération foncière, comme suit :


Indemnité principale :


Valeur du terrain libre : 2.078m² x 485 euros = 1.007.830 euros ;

Coût de la démolition : 848.160 euros ;

Valeur du terrain après déduction des frais de démolition : 159.670 euros ;

Valeur du terrain pour 1/10.000ème de parties communes générales : 15,97 euros ;

Nombre de tantièmes affectés à l'appartement : 92 /10.000èmes ;

Valeur de la cave : 1.900 euros ;




Soit :




15,97 euros x 92 tantièmes = 1469,24 euros ;

Cave : 1.900 euros ;




Total indemnité principale : 3369,24 euros ;



Indemnité de remploi : 3369,24 euros X 20 % : 673,85 euros ;



Total de l'indemnité de dépossession : 4043,09 euros ;

à titre subsidiaire

Fixer l'indemnité à revenir à Monsieur [M] [K] consécutivement à l'expropriation des lots n° 11 (appartement) et n° 33 (cave) situés dans le bâtiment un de l'ensemble immobilier en copropriété située [Adresse 4] à [Localité 4], édifié sur la parcelle cadastrée section AX n° [Cadastre 1], d'une superficie de 2078 m², par application de la méthode par comparaison, comme suit :




indemnité principale :

surface habitable retenue 24 m²

valeur unitaire retenue : 1637,50 euros/m² libre

soit : 24 m² X 1537,50 euros : 36'900 euros

frais de remploi :

5000 euros X 20 % : 1000 euros

10'000 euros X 15 % : 1500 euros

21'900 euros X 10 % : 2190 euros

Total : 4690 euros

indemnité totale de dépossession : 41'590 euros





CONDAMNER M. [M] [K] à payer à l'EPFIF une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER M. [M] [K] aux dépens de l'instance d'appel.




2/ Déposées au greffe le 26 décembre 2024 par M. [M] [K], intimé et formant appel incident, notifiées le 11 février 2025 (AR EPFIF non signée et et AR CG le 14 mai 2025 ) et aux termes desquelles il demande à la cour de :

infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

- Fixé l'indemnité due par l'établissement public foncier d'Île-de-France à Monsieur [M] [K] au titre de la dépossession des lots n° 11, appartement et 33, cave, bâtiment un de la copropriété située [Adresse 4] à [Localité 4] à la somme de 43'632,40 euros se décomposant comme suit : 38'794 euros au titre de l'indemnité principale et 4879,40 euros au titre de l'indemnité de remploi,

' Débouté Monsieur [M] [K] en sa qualité de propriétaire occupant pour l'expropriation des lots 11 et 33 de l'état descriptif de division de l'immeuble [Adresse 4] à [Localité 4] aux sommes de :

' 96'000 euros pour l'appartement et la cave,

' 10'600 euros à titre d'indemnité de remploi,

' 1 500 euros pour frais de déménagement,

et a minima :

' 62'040 euros pour l'appartement,

' 1 900 euros pour la cave,

' 7394 euros pour les frais de remploi,

le cas échéant et subsidiairement,

' Juger que les dispositions de l'article 511-6 du code de l'expropriation seront écartées en raison de leur incompatibilité avec la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales et protocole additionnel n° 1 et n° 12,

' Fixer l'indemnité à revenir à Monsieur [M] [K] aux mêmes sommes que ci-dessus,

Très subsidiairement, sur la base de l'offre faite par l'EPFIF du jugement premier instance,

Fixer l'indemnité à revenir à Monsieur [M] [K] à la somme de 43'662,40 euros se décomposant comme suit : 38'784 euros au titre de l'indemnité principale et 4879,40 euros au titre de l'indemnité de remploi,

' 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles devant la cour ainsi qu'en tous les dépens.



3/ Adressées au greffe le par le commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident, notifiées le 13 mars 2025 (AR EPFIF le , AR expropriés le ), et aux termes desquelles il conclut qu'il plaise à la cour de :


CONFIRMER le jugement en ce qu'il a fixé la date de référence au 25 juin 2019  et retenu la méthode par comparaison;

INFIRMER le jugement sur tous ses autres points ;

FIXER la juste indemnisation devant revenir à l'intimée comme suit :


1587 euros X 24 m²= 38'088 euros


Total indemnité principale : 38'088 euros euros,

indemnité de remploi:

20% car inférieure ou égale à 5 000 euros : 1000 euros

15 % entre 5 000 et 15'000 euros : 1 500 euros

10 % pour le surplus : 2 308,80 euros

montant total remploi : 4 808,80 euros

Total indemnité de dépossession : 40'896,80 euros.





4/adressées par l'EPFIF le 25 avril 2025 notifiées le 4 juillet 2025 (AR intimée du 10 juillet 2025 et AR CG du 10 juillet 2025) aux termes desquelles il demande à la cour de :

CONFIRMER le jugement en ce qu'il a :

-fixé la date de référence au 25 juin 2019, les dispositions applicables étant celles de la zone UCc du PLU de [Localité 4] ;

rejeté la demande d'indemnité de déménagement de Monsieur [K] ,

rejeté la demande de condamnation de l'EPFIF au paiement de l'indemnité de dépossession ;

infirmer le jugement pour le surplus


Statuant à nouveau des chefs infirmés,

à titre principal


DÉCLARER que la méthode par la récupération foncière est applicable compte tenu de l'obligation de démolition qui frappe l'ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 4], parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 1], d'une superficie de 2.078m², aux termes d'arrêtés administratifs irrévocables ;





FIXER l'indemnité à revenir à M. [K] consécutivement à l'expropriation des lots n° 11 (appartement) et n° 33 (cave) situés dans le bâtiment 1 de l'immeuble en copropriété situé [Adresse 4] à [Localité 4], parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 1], d'une superficie de 2.078m², par application de la méthode de la récupération foncière, comme suit :


Indemnité principale :


Valeur du terrain libre : 2.078m² x 485 euros = 1.007.830 euros ;

Coût de la démolition : 848.160 euros ;

Valeur du terrain après déduction des frais de démolition : 159.670 euros ;

Valeur du terrain pour 1/10.000ème de parties communes générales : 15,97 euros ;

Nombre de tantièmes affectés à l'appartement : 92 /10.000èmes ;

Valeur de la cave : 1.900 euros ;




Soit :




15,97 euros x 92 tantièmes = 1 469,24 euros ;

Cave : 1.900 euros ;




Total indemnité principale : 3 369,24 euros ;



Indemnité de remploi : 3 369,24 euros X 20 % : 673,85 euros ;



Total de l'indemnité de dépossession : 4 043,09 euros ;

à titre subsidiaire

Fixer l'indemnité à revenir à Monsieur [M] [K] consécutivement à l'expropriation des lots n° 11 (appartement) et n° 33 (cave) situés dans le bâtiment un de l'ensemble immobilier en copropriété située [Adresse 4] à [Localité 4], édifié sur la parcelle cadastrée section AX n° [Cadastre 1], d'une superficie de 2078 m², par application de la méthode par comparaison, comme suit :


indemnité principale :

surface habitable retenue 24 m²

valeur unitaire retenue : 1637,50 euros/m² libre

soit : 24 m² X 1537,50 euros : 36'900 euros

frais de remploi :

5000 euros X 20 % : 1000 euros

10'000 euros X 15 % : 1500 euros

21'900 euros X 10 % : 2190 euros

Total : 4690 euros

indemnité totale de dépossession : 41'590 euros


REJETER les demandes de M. [M] [K];


CONDAMNER M. [M] [K] à payer à l'EPFIF une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER M. [M] [K] aux dépens de l'instance d'appel.




SUR CE, LA COUR



- sur la recevabilité des conclusions

Les conclusions de l'EPFIF du 14 novembre 2024, de M. [K] du 26 décembre 2024 et du commissaire du Gouvernement du 13 mars 2025 adressées ou déposées au greffe dans les délais réglementaires de l'article R 311-26 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique sont recevables.

Les conclusions de l'EPFIF du 25 avril 2025 sont de pure réplique à celles de M. [K] et à celles du commissaire du Gouvernement, appelants incidents, et ne présentant pas de demandes nouvelles sont recevables.



- sur la violation de l'article 455 du code de procédure civile invoquée par l'EPFIF

L'EPFIF invoque une violation de l'article 455 du code de procédure civile et indique que par arrêt rendu le 13 mars 2009 n° 08 ' 16'033 l'assemblée plénière de la Cour de cassation a rappelé un principe fondamental de la procédure civile : « vu les articles 1351 du code civil et 480 du code de procédure civile ; attendu que l'autorité de chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui fait l'objet d'un jugement et a été tranché dans son dispositif ; », puisqu'en l'espèce, le tribunal a fixé l'indemnité d'expropriation suivant la méthode par comparaison en écartant les dispositions de l'article L511-6 du code de l'expropriation pour violation de l'article 1er du premier protocole additionnel à la CEDH, qui a été soulevé d'office par le tribunal, et qui n'est pas tranché dans le dispositif du jugement.

L'EPFIF indique que l'infirmation s'impose.

M. [V] n'a pas répondu sur ce moyen de procédure.

Aux termes de l'article 455 du code de procédure civile le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.

En l'espèce, le premier juge a répondu à l'argument relatif à l'application de la méthode par la récupération foncière invoquée par l'EPFIF et le commissaire du Gouvernement pour l'appartement ainsi qu'à l'argument de M. [K] tenant au fait qu'en tant que copropriétaire occupant au moins deux ans avant la notification de la déclaration d'utilité publique son bien doit être évalué selon la méthode par comparaison ,et fixé l'indemnité de dépossession due à l'exproprié selon la méthode par comparaison à la fois pour l'appartement et la cave conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

Il convient en conséquence de débouter l'EPFIF de sa demande d'infirmation du jugement pour violation de l'article 455 du code de procédure civile.



- sur l'omission de statuer sur une demande invoquée par l'EPFIF

L'EPFIF invoque les dispositions des articles 4 et 5 du code de procédure civile en indiquant que dans son jugement le tribunal rappelle que l'EPFIF a formé la demande suivante :

' déclarer que la méthode d'évaluation par récupération foncière est applicable, en tout état de cause, compte tenu d'obligations administratives de démolition exécutoires, et qu'aucune réponse n'a été apportée à cette demande.

Il ajoute que par un arrêt rendu le 29 mai 1979 n° 77 ' 15'004, la Cour de cassation a jugé que :

« En vertu de l'effet dévolutif de l'appel, tous les points du litige soumis au tribunal sont déférés à la connaissance de la cour d'appel à laquelle il revient de statuer à nouveau et notamment de réparer toute omission éventuelle de statuer».

L'EPFIF en conclut que pour réparer l'omission litigieuse, l'infirmation s'impose.

M. [K] n'a pas répondu sur ce moyen de procédure.

L'article 4 du Code de procédure civile dispose que le litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense. Toutefois l'objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

L'article 5 dudit code prévoit que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement ce qui est demandé.

En l'espèce, le premier juge s'est prononcé sur l'argument avancé par l'EPFIF et le commissaire du Gouvernement qui demandaient de retenir la méthode d'évaluation de la récupération foncière pour l'appartement, puisqu'il a dit que M. [K] occupait lui même le bien exproprié deux ans au moins avant la notification de la déclaration d'utilité publique, a retenu la méthode par comparaison ; en outre, il n'est pas tenu de suivre les parties dans le détail de leur argumentation et a en conséquence fixé l'indemnité de dépossession dans le dispositif de sa décision ; il n'y a donc pas d'omission de statuer.

Il convient en conséquence de débouter l'EPFIF de sa demande d'infirmation du jugement pour omission de statuer. 

- Sur la procédure d'expropriation

L'EPFIF expose que : 

' la commune de [Localité 4] est située en limite sud du Département de la Seine-Saint-Denis, à environ 10 km du centre de [Localité 1], elle est intégrée au territoire « Grand [Localité 1] Grand Est » de la métropole du Grand [Localité 1] et sur son territoire, le décret n° 2104 ' 1750 du 30 décembre 2014, en vigueur depuis le 1er janvier 2015 est pris en application de l'article 5 de la loi n° 20141173 du 21 février 2014 de programmation pour la ville et la cohésion urbaine, qui a identifié le [Adresse 5] comme Quartier Prioritaire de la Politique de la ville (QPV), dispositif de la politique de la ville créé en remplacement des anciennes zones urbaines sensibles ;

' l'identification des nouveaux QPV se base sur le critère unique de concentration de personnes à bas revenus défini par l'INSEE, c'est-à-dire de la population ayant des ressources inférieures à 60 % du revenu médian de référence ;

' le [Adresse 5] se caractérise par une forte dominante résidentielle et dont le tissu urbain est principalement constitué : 

-d'une zone pavillonnaire étendue à proximité du centre-ville de la commune,

-d'une zone d'habitat collectif principalement géré par deux bailleurs sociaux (Seine-Saint-Denis habitat et LOGIREP), à la limite de la ville de [Localité 5] ;

' le QPV Pré Gentil, qui accueille un taux de 85,6 % de logements sociaux, comprend : 

' la [Adresse 5], composée de 17 bâtiments et de 796 logements (Seine-Saint-Denis habitat),

' la résidence sociale [Adresse 6] (LOGIREP), 

' le foyer ADOMA,

' des emprises et quelques pavillons interstitiels,

' et la copropriété du [Adresse 4].

L'immeuble de la copropriété est situé dans un quartier d'habitat collectif excentré de la commune, particulièrement marqué par la pauvreté de ses habitants ce qui a conduit à sa qualification de QPV par décret n° 2104-1750 du 30 décembre 2014 .

Par arrêté n° 2021-2270 du 8 octobre 2021 pris en application des dispositions des articles L511-1 et suivants du code de l'expropriation relatif à l'expropriation des immeubles insalubres ou menaçant ruine, le préfet a déclaré d'utilité publique l'acquisition de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4], parcelle AX n° [Cadastre 1], en vue de la démolition totale des bâtiments (pièce n°1) ; ce même arrêté préfectoral a déclaré immédiatement cessibles au profit de l'EPFIF les biens et droits réels immobiliers dont l'acquisition est nécessaire en vue de la démolition totale de cette copropriété, et a fixé les indemnités provisionnelles à revenir à leurs propriétaires.

L'ordonnance d'expropriation a été prise le 7 juillet 2022.

L'EPFIF procède à un rappel général de l'historique de la copropriété du [Adresse 4] et verse aux débats le jugement définitif rendu par le tribunal administratif de Montreuil du 3 mars 2025 qui a rejeté le recours formé par les copropriétaires expropriés contre l'arrêté de déclaration d'utilité publique du 8 octobre 2021 (pièce n° 22).



- sur la date de référence

Le premier juge a fixé la date de référence en application de l'article L 213-6 du code de l'urbanisme au 25 juin 2019, correspondant aux possibilités offertes par le règlement d'urbanisme défini par le plan local d'urbanisme approuvé le 19 novembre 2015 et modifié en dernier lieu le 25 juin 2019.

Il ajoute qu'à cette date, la parcelle est située en zone UCc, soit un secteur urbain à vocation mixte à dominante d'habitat collectif.

Les parties ne contestant pas cette date de référence, le jugement sera confirmé sur ce point.

A cette date de référence, correspondant selon le commissaire du Gouvernement au quatrième modificatif créant ou modifiant le PLU de [Localité 4], la zone UCc correspond au secteur du Pré Gentil, qui fait l'objet d'un programme d'amélioration.



- sur la consistance du bien

Il s'agit d'un ensemble immobilier composé de six immeubles de même architecture, de quatre étages chacun, disposés en enfilade ; le premier immeuble donne directement sur la [Adresse 4], les cinq autres immeubles sont accessibles par une allée bétonnée close par un portail en fer, en état d'usage.

Les six immeubles s'élèvent sur cinq niveaux (R+4), avec un sous-sol, et une toiture terrasse. Chaque bâtiment est implanté l'un derrière l'autre, et compte au total 102 logements.

Les façades sont recouvertes de petites briques de couleur claire et de graffitis à divers endroits.

Les huisseries du rez-de-chaussée de chaque bâtiment sont murées, les fenêtres dans les étages sont munies de volets en accordéons qui sont fermés.

Pour chaque bâtiment, l'une des façades latérales ainsi qu'une partie des façades principales et arrières sont cerclées sur trois niveaux (des pièces d'étais métalliques posées en longueur sur les façades sont visibles et renforcées par des étais en bois).

La parcelle sur laquelle est édifiée la copropriété d'une contenance de 2078 m² est de forme rectangulaire, plane et close par un muret.

Le premier juge indique que les appartements et les caves n'ont pu être visités, car les bâtiments ont été murés et évacués par la commune de [Localité 4] le 23 novembre 2018, en raison de désordres structurels affectant la solidité des six bâtiments de la copropriété.

S'agissant de l'environnement, ce bien limitrophe de la commune de [Localité 5], est situé à 19 km de [Localité 1], desservi par plusieurs lignes de bus, le RER A et le RER E, à proximité de l'A86 et de l'A1 ainsi que du centre-ville de [Localité 4] disposant de commerces et d'équipements publics (mairie, écoles, crèches).

Le premier juge indique que les caractéristiques du bien permettent de dégager :

' des facteurs de plus-value :

La tranquillité, le caractère résidentiel du quartier bien desservi par plusieurs transports en commun ainsi que sa proximité du centre-ville de [Localité 4] comprenant de nombreux commerces, équipements publics et administrations (mairie) ;

' des facteurs de moins-value :

La copropriété fait l'objet d'un arrêté de péril et d'un arrêté de mise en sécurité avec interdiction définitive d'habiter et d'utiliser les six immeubles.

Il ressort du procès-verbal de transport du 10 octobre 2023 que le premier juge a uniquement procédé à une description générale, ainsi qu'à une description extérieure, puisqu'il n'a pu être accédé à l'ensemble immobilier, celui-ci étant entièrement sécurisé, avec un périmètre de sécurité mis en place devant le premier bâtiment donnant sur la rue et les fenêtres du rez-de-chaussée et les portes d'accès des immeubles étant murées. 

L'EPFIF indique que dans l'acte authentique du 8 décembre 1944 il est indiqué que l'immeuble est « en mauvais état général d'entretien et de réparation », qu'il nécessite des travaux lourds, évalués par l'architecte (pièce n° 2), que les travaux ainsi imposés ne se sont jamais réalisés et que l'ensemble immobilier sera cédé en l'état, par lots, après sa mise en copropriété en 1958 ; que la dégradation progressive de cette copropriété a conduit à plusieurs dispositifs publics depuis la fin des années 1990.

Il ajoute qu'il se rapporte sur l'état de l'immeuble aux multiples rapports, et notamment au rapport d'expertise judiciaire de Madame [G], dans le cadre des procédures administratives ayant conduit à l'édiction de divers arrêtés de péril (pièces 7 à 9).

Le commissaire du Gouvernement mentionne que la parcelle AX [Cadastre 1] correspond à un terrain supportant un ensemble immobilier composé de six bâtiments en R+4, édifié en 1930, sans ascenseur, ni parking et que la copropriété est en très mauvais état d'entretien et que s'agissant de l'origine de propriété, il s'agit d'une acquisition faite le 4 juillet 2012 au prix de 80 000 euros.



- sur les surfaces

Le premier juge a retenu pour les surfaces, ce qui n'est pas contesté par les parties en appel :

- 2078 m² s'agissant du terrain ;

- 3000 m² de surface pondérée hors oeuvre (SDPHO),

S'agissant du bâti et les millièmes de copropriété :

lot n° 11 : un appartement de 24 m² : 92/10 000 èmes

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.



- sur la situation locative

Le premier juge a fixé l'indemnité de dépossession en valeur libre, les biens expropriés étant libres d'occupation, ce qui n'est pas contesté par les parties.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.



-sur la méthode d'évaluation pour la fixation de l'indemnité principale

Faisant suite à un arrêté de péril ordinaire du 12 avril 2018 et un arrêté de péril imminent du 20 novembre 2018, le maire de [Localité 4] a pris le 22 juillet 2021 un arrêté de mise en sécurité avec interdiction définitive d'habiter et d'utiliser les six immeubles de la copropriété située [Adresse 4] à [Localité 4], les bâtiments étant affectés de désordres structurels portant atteinte à leur solidité.

Par arrêté préfectoral du 8 octobre 2021, l'acquisition de la parcelle cadastrée section X n° [Cadastre 1] au profit de l'EPFIF, a été déclaré d'utilité publique et les lots dépendant de la copropriété située [Adresse 4] à [Localité 4] ont été déclarés cessibles, sur le fondement des dispositions des articles L511-1 et suivants du code de l'expropriation, situé dans le livre 5e procédures spéciales, titre Ier expropriation des immeubles insalubres ou menaçant ruine.

Le livre V du code de l'expropriation titre 1er fixe en effet des règles spécifiques dans son chapitre 1er pour l'expropriation des immeubles indignes à titre irrémédiable pour l'expropriation des immeubles insalubres ou menaçant ruine en ses articles L511-1 à L511-9.

Ainsi s'agissant de l'indemnisation des personnes expropriées alors que le code de l'expropriation n'impose au juge de l'expropriation aucune méthode d'évaluation et que celui-ci dispose du pouvoir souverain de choisir celle qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des parcelles expropriées, la seule exception à cette règle réside dans les dispositions particulières, issues de la loi n°70-612 du 13 juillet 1970, dite loi Vivien , des articles L 511 et suivants du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique relatifs à l'expropriation des immeubles insalubres menaçant ruine, comme en l'espèce.

En effet, l'article L 511-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dispose que peut être poursuivie, dans les conditions prévues aux articles L 511-2 à L 511-9, au profit de l'État, d'une société de construction dans laquelle l'État détient la majorité du capital, d'une collectivité territoriale, d'un organisme y ayant vocation de concessionnaire d'une opération d'aménagement mentionnée à l'article L300-4 du code de l'urbanisme, l'expropriation :

1° des immeubles ayant fait l'objet d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris en application de l'article L511-11 du code de la construction et l'habitation ayant prescrit la démolition ou l'interdiction définitive d'habiter.

L'article L304-4 du code de l'urbanisme dispose que l'Etat et les collectivités territoriales, ainsi que leurs établissements publics peuvent concéder la réalisation des opérations d'aménagement prévues par le présent code à toute personne y ayant vocation.

De plus, l'article L511-6 dudit code prévoit que pour le calcul de l'indemnité due au propriétaire, la valeur des biens est appréciée, compte tenu du caractère impropre à l'habitation des locaux et installations expropriées, à la valeur du terrain nu, déduction faite des frais entraînés par leur démolition, sauf lorsque les propriétaires occupaient eux-mêmes les immeubles déclarés insalubres ou frappés d'un arrêté de péril au moins deux ans avant la notification de la décision prévue à l'article L511-2 ou lorsque les immeubles ne sont ni insalubres, ni impropres à l'habitation, ni frappés d'un arrêté de péril.

Cette dernière disposition prévoit donc que la méthode utilisée pour les immeubles insalubres est celle de la récupération foncière, conduisant à ne retenir que la valeur du terrain, diminuée des frais de démolition.

Le Conseil constitutionnel par décision n°2010-26 QPC du 17 septembre 2010 citée par le commissaire du Gouvernement a jugé conforme aux droits et libertés que la Constitution garantit les articles 3, 14, 17 et 18 de la loi n°70-612 du 10 juillet 1970 tendant à faciliter la suppression de l'habitat insalubre.

Il a notamment indiqué d'une part que les dispositions susvisées de cette loi visent à mettre fin à l'utilisation de locaux ou d'habitation présentant un danger pour la santé ou la sécurité de leurs occupants et répondent à des motifs impérieux d'intérêt général et que d'autre part le tempérament apporté à la règle du caractère préalable de l'indemnisation est assorti, par la loi, de la garantie des droits des propriétaires intéressés.

Il a déclaré conforme à la Constitution l'article 18 alinéa 2 et 3 de la loi susvisée prévoyant que la valeur des biens est appréciée ' à la valeur du terrain nu, déduction des frais entraînés par leur démolition ', soit la méthode de la récupération foncière, en indiquant que ' le deuxième alinéa de l'article 18 ne fait que tirer les conséquences de la déclaration d'insalubrité irrémédiable '.

En outre, la 3ème chambre de la Cour de cassation par arrêt du 15 mars 2018 n° 17-14066 cité par l'EPFIF a jugé que :

« Attendu que l'arrêt attaqué (Rennes, 16 décembre 2016) fixe les indemnités dues à la SCI La Fourchette, prise en la personne de son liquidateur judiciaire, par suite de l'expropriation, au profit de la commune de Fougères, de la parcelle lui appartenant ;

' attendu que la SCI, représentée par son liquidateur, fait grief à l'arrêt de fixer à 1,20 euros l'indemnité d'expropriation ;

' mais attendu, ayant retenu que les biens étaient dans un état de délabrement très avancé, ne pouvaient être utilisés et devaient être démolis, la cour d'appel, adoptant la méthode d'évaluation dite de la récupération foncière qui lui est apparue la mieux appropriée eu égard à ces éléments, a, sans porter une atteinte disproportionnée au droit de la SCI au respect de ses biens protégés par l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, souverainement fixé le montant de l'indemnité en considération du coût de la démolition des bâtiments, supérieur à la valeur du terrain nu ;

' dit que le moyen n'est pas fondé ;

par ces motifs :

rejette le pourvoi. »

Cependant, il ne s'agissait pas en l'espèce de l'application de la loi Vivien mais de la méthode de la récupération foncière retenue par la cour d'appel de Rennes pour des biens dans un état de délabrement très avancé.

Le premier juge a invité les parties à se prononcer sur la compatibilité des dispositions de l'article L511-6 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique avec celle de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'Homme et des libertés fondamentales et a sollicité la production de pièces complémentaires.

L'expropriée a fait valoir que les dispositions de l'article L 511-6 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique sont inconventionnelles avec celle de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.

Le premier juge indique que :

- Monsieur [K] fait valoir qu'en tant que propriétaire occupant au moins 2 ans avant la notification de la déclaration d'utilité publique, son indemnité de dépossession bien doit être évalué selon la méthode par comparaison.

- L'EPFIF, sans écrire qu'il conteste la qualité de propriétaire ' occupant aux défendeurs, fait application de la méthode par récupération foncière dont il considère qu'elle doit s'appliquer même indépendamment des dispositions de l'article L 511-6 du code de l'expropriation, lesquelles ne portent pas une atteinte disproportionnée aux droits des propriétaires expropriés au respect de leur bien déclaré insalubre article irrémédiable et que par voie de conséquence, la méthode d'évaluation par récupération foncière doit s'appliquer.

Le premier juge indique qu'aucune des parties ne conteste que la déclaration d'utilité publique prises par l'arrêté n° 2021-2270 en date du 8 octobre 2021 a été notifiés le 25 octobre 2021 ; que par ailleurs, Monsieur [K] justifie qu'il occupait lui-même le bien exproprié au moins 2 ans avant cette notification, notamment par la production, du compromis de vente du 27 février 2012 de l'offre de prêt du 1er juin 2012 dont il résulte qui était tout d'abord locataire du lot n° 11, en a fait ensuite l'acquisition en tant que résidence principale ; qu'il verse également aux débats la notification de saisie administrative à tiers détenteur pour créances privilégiées du 17 décembre 2019 à son nom et adresse [Adresse 4] à [Localité 4].



Le premier juge a en conséquence dit que l'évaluation du bien appartenant à Monsieur [K] se fera selon la méthode par comparaison, qui consiste à comparer des biens évalués à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local, caves et parties communes intégrées.

La discussion ne porte donc que sur l'application de la méthode de la récupération foncière pour l'appartement dans le cadre de la loi Vivien, les parties ne remettant pas en cause l'application de la méthode par comparaison pour la cave ; en effet, la loi Vivien ne s'applique pas à un bien non habitable.

En effet, si jusqu'à présent seuls étaient concernés par les dispositions des articles L511-1 511-9 du code de l'expropriation les immeubles ayant fait l'objet d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité, la loi ' habitat dégradé ' 20214-322 du 9 avril 2024 a précisé explicitement que la procédure Vivien s'applique aux biens soumis à une interdiction définitive ou d'utiliser, et inclut les locaux commerciaux, la loi Vivien n'est pas applicable pour les caves d'un immeuble insalubre, ne s'agissant pas d'un bien habitable.

L'EPFIF demande l'infirmation du jugement en indiquant que par un arrêt rendu le 25 mai 2023, la Cour de cassation a rappelé les conditions d'application de la méthode d'évaluation dite de la récupération foncière (3e civile, 25 mai 2023, n° 22 ' 14 ' 472) ; qu'en l'espèce l'application de la méthode la récupération foncière est justifiée par les arrêtés de péril édicté entre 2018 2021 qui déclarent l'ensemble immobilier interdit à l'habitation et en ordonne la démolition :

' arrêté de péril ordinaire n° RG 18 ' 350 du 12 avril 2018 (pièce n° 7 bis), pris à l'issue d'une instruction contradictoire et n'ayant pas fait l'objet d'un recours ;

' arrêté de péril ordinaire n° RG 19 ' 691 du 23 juillet 2019 (pièce n° 15, mention), pris à l'issue d'une instruction contradictoire et n'ayant pas fait l'objet d'un recours ;

' arrêtés de mise en sécurité du 22 juillet 2021 (pièce n° 15), prier l'issue d'une instruction contradictoire n'ayant pas fait l'objet de recours.

L'EPFIF ajoute que l'ensemble immobilier fait l'objet de plusieurs arrêtés de police administrative spéciale qu'il « frappe une obligation de démolition », qui sont définitifs et irrévocables puisque la légalité l'arrêté de mise en sécurité du 22 juillet 2021 était reconnu par le tribunal traduit de Montreuil par un jugement du 3 mars 2025 (pièce n° 22), et que cet arrêté du 22 juillet 2021 qui ordonnait démolition est ainsi définitif et irrévocable.

M. [K] indique que le tribunal a estimé qu'il a rapporté la preuve de son occupation du bien immobilier en qualité de locataire puis de propriétaire depuis 2012.

Le commissaire du Gouvernement indique que l'appelant ne conteste pas que l'intimé des biens est propriétaire occupant au moins deux ans avant la notification des décisions prévues à l'article L 511-2 du code de l'expropriation, qui réaffirmé par annexe 4 qu'il produit et il demande donc la confirmation du jugement en ce qu'il a retenu la méthode par comparaison.

L'article L511-6 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique prévoit l'application de la méthode d'évaluation par comparaison, lorsque les propriétaires occupaient eux-mêmes les immeubles déclarés insalubres frappés d'un arrêté de péril au moins 2 ans avant la notification de la décision prévue à l'article L 511-2, soit en l'espèce le 25 octobre 2021.

L'EPFIF demande l'application justifie la méthode la récupération foncière fondée sur les arrêtés administratifs définitifs exécutoires, mais ne conteste pas que Monsieur [K] était bien propriétaire occupant au moins 2 ans avant le notification de la décision .

En outre, Monsieur [K] justifie qu'il occupait lui-même le bien exproprié au moins deux ans avant cette notification, notamment par la production du compromis de vente du 27 février 2012 et de l'offre du prêt du 1er juin 2012 dont il résulte qu'il était tout d'abord locataire du lot n° 11 puis en ensuite en a fait l'acquisition en tant que résidence principale est verse aux débats la notification de saisie administrative à tiers détenteur pour créances privilégiées du 17 septembre 2019 à son nom et adresse [Adresse 4] à [Localité 4].

Il convient en conséquence de confirmer le jugement qui a exactement retenu la méthode par comparaison pour l'appartement et pour la cave expropriée.



- sur la fixation de l'indemnité principale

Le premier juge a donc appliqué la méthode par comparaison en indiquant que l'indemnité principale de dépossession correspond à la valeur vénale de l'appartement et de la cave ainsi qu'aux tantièmes des parties communes de la copropriété associée à ces lots.

Le premier juge expose que le commissaire du Gouvernement se réfère à des termes de comparaison comprenant uniquement un appartement et ajoute à la valeur retenue une somme de 1 900 euros, correspondant à la valeur d'une cave ; que les termes de comparaison produits par les parties ne font pas apparaître de différence de valeur significative selon qu'il s'agit d'un appartement avec ou sans cave ; qu'il est ainsi suffisamment démontré que la vente d'une cave comme accessoire d'un appartement n'est ni un facteur de plus-value, ni un facteur de moins-value, de sorte qu'il n'apparaît pas justifié de déterminer la valeur du bien en ajoutant la valeur retenue pour l'appartement, la valeur d'une cave.

Le premier juge dans le cadre de la méthode par comparaison, après examen des références des parties, a retenu sept références d'appartements et caves intégrées, a appliqué un abattement de 70% compte tenu de l'état particulièrement dégradé de la copropriété, de son inhabitabilité et de ses finances obérées et a retenu une moyenne arrondie de 1390 euros/m² en privilégiant la moyenne de 1843 euros/m² et au regard des caractéristiques des biens à évaluer, notamment sa localisation et son bon état d'entretien non contesté par l'EPFIF et l'absence de toilettes non contestée par M. [K] a fixé l'évaluation des biens de celui-ci à la somme de 1616 euros/m², soit une indemnité principale de : 

1 616 euros X 24 m²= 38 784 euros arrondis en valeur libre.

Il convient d'examiner les références proposées par les parties dans le cadre de la méthode par comparaison retenue par la cour et de statuer sur le fait de savoir s'il ya lieu d'ajouter à la valeur de l'appartement la valeur d'une cave :



1° par l'EPFIF

L'EPFIF propose à titre principal des termes dans le cadre de la méthode de la récupération foncière, à savoir des terrains qui ne sont pas des biens comparables à un appartement et une cave, et qui seront donc écartés.

Il propose à titre subsidiaire des termes avec les références de publication selon la méthode par comparaison :





07/07/2020



Mme [E]



88 (appartement)

(111/10.1000èmes)

99 (cave

4/10'000 èmes)



Bâtiment 3

3e étage



40'000 euros soit 1428,57 euros/m²



dans le bâtiment 3, au 3e étage, porte face gauche, un appartement type F2 de 28 m² comprenant : une entrée, une cuisine aménagée, chambre, salle à manger, salle d'eau. Une cave





30/07/2020



M. [C]



80 (appartement)

(58/10'000 èmes)

102 (cave)

(4/10'000 èmes)



bâtiment 3

1er étage



73'600 euros

soit 2628,57 euros/m²



Dans le bâtiment 3, au 1er étage, porte face à gauche, un appartement de 28 m² comprenant : une entrée, cuisine, salle à manger, chambre, salle d'eau avec WC. Rénové en parfait état. Une cave.





27/10/2020



M. [J]



127 (appartement)

(92/10'000 èmes)

136 (cave)

(4/10/1000 èmes)



bâtiment 4

4e étage



33'890 euros

soit 1473,48 euros/m²



Dans le bâtiment 4, 4e étage, porte au fond du couloir gauche, un appartement type F2 de 23 m² comprenant : entrée, cuisine sur cour, face dans l'entrée, salle à manger, sur cour, à gauche dans l'entrée, chambre sur cour suite à la salle à manger, une cave.





Moyenne















1843 euros/m²









Ces termes comparables en consistance et en localisation situés dans le même ensemble immobilier que le bien exproprié seont retenus.

L'EPFIF critique les termes retenus par le premier juge et propose au regard de la consistance du bien exproprié correspondant à bes bâtiments enchevêtres les uns sur les autres sans aucune possibilité de stationnement de véhicules, deux termes situés dans un ensemble immobilier comparable, avec les références de publication :







Adresse



date de la vente



année de construction



SHAB/m²



prix/euros



prix/m²/ euros



détails





[Adresse 7]



6 septembre 2024



1966



27



79'100



2929,63



au sein de l'ensemble immobilier, un appartement T1 de 27 m², une pièce principale, salle à manger, salle d'eau, 2 pièces annexes.

Une cave de 3 m², un parking de 12 m².





[Adresse 8]



23 juillet 2024



1970 



29



96



3310,34



au sein de l'ensemble immobilier, à l'appartement T1 de 29m², une pièce principale, cuisine, salle à manger, salle d'eau, pièce annexe de 3 m².







Ces termes comparables en consistance seront retenus.



L'EPFIF indique que ces références sont situées à 200 m de la résidence du [Adresse 4] sur la commune de [Localité 4], et que surtout dans des ensembles immobiliers présentant des similitudes de consistance et que les valorisations au m² qui ressortent ne sont pas de 4 600 euros/m² mais de 2 929,63 euros/m² et de 3310,34 euros/m², soit une valeur moyenne de 3 320 euros/m².

L'EPFIF en conclut que le premier juge a indiqué que la valeur moyenne des biens situés hors copropriété du [Adresse 4] ressort à 4 633 euros/m², alors qu'au regard de ces deux termes la valeur moyenne est de 3 320 euros/m². 

L'EPFIF conclut que sa proposition de 1537,50 euros du m² pour l'appartement de 24 m² est satisfactoire.

Le commissaire du Gouvernement propose ci-après des cessions d'appartements avec cave dans la résidence du [Adresse 4] depuis le 1er janvier 2018 qui seront examinés ci-après.

La cour statuera donc sur les deux termes proposés en appel par l'EPFIF après examen des termes du commissaire du gouvernement.



2° par M. [K]

Monsieur [K] indique qu'il s'agit d'un appartement d'une superficie de 24 m², et comprenant une valeur aux mètres carrés de 4 000 euros, valeur plancher selon l'évaluation faite par des professionnels pour un bien de ce type à [Localité 4], on aboutit à une valeur de 96'000 euros pour l'appartement, 2 000 euros pour la cave soit une valeur de 98'000 euros et après la prise en compte de l'indemnité de remploi de 20 % et pour frais déménagement de 1 500 euros l'indemnité pour ce bien exproprié d'un montant de 79'100 euros (pièce n° 11).

Il s'agit d'une évaluation et non d'un terme de comparaison, il sera donc écarté.



3° par le commissaire du Gouvernement

Le commissaire du Gouvernement en appel propose les termes suivants avec les références cadastrales et de publication, tous disposant d'une cave (ou remise) intégrée :

1° pour l'appartement

A- Cessions d'appartements avec cave dans la résidence du [Adresse 4] :









date mutation



surface utile totale/m²



prix total/euros



prix/m²/ surface utile/euros



observations





CG1



27/07/2018



1 18



35 35 000



3 1944









CG2



15/07/2020



2 28



28 40 000



 1 1429



 Annexe n°5





CG3



03/08/2020



 228



28 73 600



 2629



 Annexe n°6





CG4



27/10/2020



 2 23



 33 890



 1473



 Annexe n°7







B cessions d'appartements d'une surface comprise entre 10 m² et 30m², avec cave ou remise, sans parking, dans un immeuble en construction ancienne soit entre 1900 et 1970, à 500 mètres de l'adresse entre janvier 2020 et mai 2024 :

















































Le commissaire du Gouvernement indique que l'état de délabrement de la résidence du [Adresse 4], qui sont difficilement impossibles à comparer à des cessions en dehors de son périmètre, et que les termes 5 à 13 situés à moins de 500 m du bien, pour une moyenne de 4 742 euros ne sont pas représentatifs, puisque la résidence du [Adresse 4] est la seule résidence du secteur, voire de la ville, à avoir été évacué, à avoir été frappé par une interdiction définitive d'habiter, et à être voué à la démolition.

Pour cette raison, le commissaire du Gouvernement expose qu'il préfère ne retenir que les termes issus de cessions dans la résidence, même si ceux-ci sont anciens. Sans pouvoir justifier d'une augmentation de valeur des lots situés dans une résidence interdit définitivement à l'habitation, il pratique tout de même une actualisation des prix constatés dans les derniers actes de cession par l'indice du coût de la construction (ICC) et affine ainsi ses valeurs proposées d'après l'état d'entretien qu'il a pu constater lorsqu'il avait visité les biens en février 2019.

Le commissaire du Gouvernement précise en effet, qu'ancien évaluateur, de la Direction Départementale des Finances Publiques de Seine-Saint-Denis, n'est pas l'évaluateur qui a produit l'évaluation préalable servant de base au mémoire valant offre produit par l'EPFIF, puisque celui-ci a saisi en effet, pour ces avis, la Direction Nationale des Interventions Domaniales (DNID) et non la DDFIP 93.

L'annexe 4 produite aux débats fait le descriptif du bien exproprié suite à la visite effectuée le 11 février 2019, après évacuation de la résidence. L'état constaté n'a donc pas pu s'améliorer, et le bien avait été considéré comme médiocre.

Le commissaire du Gouvernement retient en conséquence la valeur la plus basse de l'étude n° 1 soit 1 429 euros qu'il actualise comme suit :

' ICC publié au 7 juillet 2020 : indice du premier trimestre 2020 soit 1770

' ICC publié aux 21 mai 2024 (date du jugement) indice du 4e trimestre 2023 soit 2162

actualisation : (1429 euros X2162)/1770= 1745 euros

Le commissaire du Gouvernement pour tenir compte de l'interdiction définitive d'habiter et la demande de démolition, et d'une augmentation du bien certainement inexistante, demande que l'augmentation de la valeur du m² entre le 7 juillet 2020 et la valeur au m² au 21 mai 2024 soit fixée à 50 % soit : 

 ' 1745 euros - 1429 euros= 316 euros

1745 euros- (316 euros// 2)= 1 587 euros.

Le commissaire du Gouvernement demande donc l'infirmation du jugement et que la valeur de 1587 euros/m² soit retenu pour l'estimation du bien.

La cour retiendra les termes n°1 proposés par le commissaire du Gouvernement non critiqués et comparables en localisation et en consistance, avec l'actualisation proposée soit 1 587 euros.

La cour disposant de termes proposés par l'EPFIF et par le commissaire du Gouvernement dans la copropriété du [Adresse 4], les deux termes proposés en appel par l'EPFIF situés hors copro