Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 4 juin 2026

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 4 JUIN 2026



(n° , 13 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/04099 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJAFX



Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Janvier 2024 -Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de NOGENT SUR MARNE - RG n° 11-22-001027





APPELANTS

 

Madame [Q] [C]

[Adresse 1]

[Localité 1]



et



Monsieur [G] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 2]



Tous deux représentés par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

Ayant pour avocat plaidant : Me Richard ARBIB de la SELARL AKA, avocat au barreau du VAL-de-MARNE, PC320, substitué à l'audience par Me RODRIGUES





INTIMEES 



Madame [V] [E]

née le 27 avril 1992 à [Localité 3] 

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentée et assistée par Me Aurélie DUSSUD, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC34



S.A.S.U. GESTION PÉRENNE ARGA représentée par son Président en exercice, domicilié en cette qualité au dit siège

RCS 751153230

[Adresse 4]

[Localité 5]



Représentée et assistéée par Me Hugues LE GALL, avocat au barreau de PARIS, toque : B0375 substitué à l'audience par Me GOSSET Lydie











COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Avril 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Emmanuelle BOUTIE, Conseiller, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Laura TARDY, Conseillère

Madame Emmanuelle BOUTIE, Conseillère

Madame Roselyne GAUTIER, Présidente de chambre





Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE



ARRÊT : 

- Contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Laura TARDY, Conseillère pour la présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



***

FAITS ET PROCÉDURE



La cour est saisie de l'appel d'un jugement rendu le 9 janvier 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de pxorimité de Nogent-sur-Marne dans une affaire opposant Mme [Q] [C] et M. [G] [Y], d'une part, et Mme [V] [E] et la société Gestion Pérenne Arga, d'autre part.



Par un contrat du 16 février 2021, ayant pris effet le 18 février 2021, M. [G] [Y] et Mme [Q] [C] ont donné à bail à Mme [V] [E] un appartement à usage d'habitation (lot n°6) avec emplacement de stationnement situé [Adresse 5] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 575 euros et 205 euros de provision pour charges, ainsi qu'un dépôt de garantie de 575 euros. 



Par courrier recommandé du 22 décembre 2021, Mme [V] [E] par l'intermédiaire de son conseil, a mis en demeure M. [G] [Y] et Mme [Q] [C] d'effectuer tous travaux nécessaires pour rétablir l'eau chaude et de procéder à la régularisation des charges pour l'année 2021. 



A la suite d'un congé délivré le 29 août 2022, Mme [V] [E] a restitué les locaux le 30 septembre 2022, à l'issue d'un état des lieux de sortie contradictoire. 



Par acte d'huissier de justice du 28 novembre 2022, Mme [V] [E] a fait assigner M. [G] [Y] et Mme [Q] [C] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] aux fins de condamnation au paiement de diverses sommes. 



Par acte de commissaire de justice du 12 mai 2023, M. [G] [Y] et Mme [Q] [C] ont fait assigner la société Gestion Pérenne Arga, mandataire chargé de la gestion locative du bien, devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7], demandant à joindre les deux procédures et à être relevés et garantis de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre dans le cadre de la procédure intentée par Mme [V] [E]. 



Aux termes de ses conclusions soutenues oralement Mme [V] [E], représentée par son conseil, a demandé au juge des contentieux de la protection de : 

- condamner solidairement M. [G] [Y] et Mme [Q] [C] au paiement de la somme de 575 euros, en restitution du dépôt de garantie, majorée d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard ; 

- condamner solidairement M. [G] [Y] et Mme [Q] [C] au paiement de la somme de 3.485 euros, correspondant au remboursement des provisions sur charges versées du 18 février 2021 au 30 septembre 2022 ; 

- condamner in solidum M.[G] [Y], Mme [Q] [C] et la société Gestion Pérenne Arga au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel et moral subis ; 

- condamner in solidum M. [G] [Y] , Mme [Q] [C] et la société Gestion Pérenne Arga au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner in solidum M. [G] [Y], Mme [Q] [C] et la société Gestion Pérenne Arga aux entiers dépens. 



Aux termes de leurs conclusions soutenues oralement, M. [G] [Y] et Mme [Q] [C], représentés par leur conseil, ont demandé au juge des contentieux de la protection de : 

- ordonner la jonction des deux procédures ; 

- débouter Mme [V] [E] et la société Gestion Pérenne Arga de leurs demandes; 

A titre subsidiaire, condamner la société Gestion Pérenne Arga à les relever et les garantir de toute condamnation à leur encontre ; 

- condamner Mme [E] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- écarter l'application de l'exécution provisoire pour toute condamnation prononcée à l'encontre de M.[G] [Y] et Mme [Q] [C]. 



En défense, la société Gestion Pérenne Arga, représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites qui ont été soutenues oralement, aux termes desquelles elle demande au juge des contentieux de la protection de débouter Mme [V] [E] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, de débouter les demandes de Monsieur [G] [Y] et Mme [Q] [C] à son encontre et de condamner, d'une part, Mme [V] [E] au paiement de la somme de 1.200 euros et, d'autre part, in solidum M. [G] [Y], chacun et Madame [Q] [C] au paiement de la somme de 1.500 euros au visa de l'article 700 du Code de procédure civile. 



Par jugement contradictoire entrepris du 9 janvier 2024 le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Nogent-sur-Marne a ainsi statué : 

ordonne la jonction des procédures RG 11-22-1027 et RG 1 1-23-477, qui seront désormais 

appelées sous le seul numéro RG 11-22-1027 ; 

condamne M. [G] [Y] et Mme [Q] [C] solidairement à payer à Mme [V] [E] la somme de 3.485 euros, au titre de la restitution des provisions pour charges payées pour la période courant du 18 février 2021 au 30 septembre 2022 inclus : 

condamne M. [G] [Y] et Mme [Q] [C] in solidum à payer à Mme [V] [E] la somme de 5.000 euros, en réparation de son préjudice de jouissance,

déboute Mme [V] [E] de sa demande de restitution du dépôt de garantie : 

déboute M. [G] [Y] et Mme [Q] [C] de leur demande tendant à être relevés et garanties par la société Gestion Pérenne Arga de toute condamnation prononcée à leur encontre rejette le surplus des demandes ;

condamne in solidum M. [G] [Y] et Mme [Q] [C] à payer à Mme [V] [E] la somme de 500 euros au titre de l'artièle 700 du Code de procédure civile ; 

condamne in solidum M. [G] [Y] et Mme [Q] [C] à payer à la société Gestion Pérenne Arga la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

condamne in solidum M. [G] [Y] et Mme [Q] [C] aux dépens de l'instance, 

déboute M. [G] [Y] et Mme [Q] [C] de leur demande tendant à écarter l'exécution provisoire de la présente décision et dit que le jugement est de plein droit exécutoire, 

dit que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture du Val-de-Marne en application de l'article 20-1 de la Loi du 6 juillet 1989,



Vu l'appel interjeté le 21 février 2024 par Mme [Q] [C] et M. [G] [Y]. 



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les dernières écritures remises au greffe le 11 mars 2026 par lesquelles Mme [C] et M. [Y] demandent à la cour de : 



- recevoir Madame [C] et Monsieur [Y] en leurs demandes, fins et conclusions, et en leur appel.

Les y déclarant bien fondés,

- infirmer le jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection en date du 9 janvier 2024 en ce qu'il a :

« Condamne M. [G] [Y] et Mme [Q] [C] solidairement à payer à Mme [V] [E] la somme de 3.485 euros, au titre de la restitution des provisions pour charges payées pour la période courant du 18 février 2021 au 30 septembre 2022 inclus, 

Condamne M. [G] [Y] et Mme [Q] [C] in solidum à payer à Mme [V] [E] la somme de 5.000 euros en réparation de préjudice de jouissance ;

Déboute M.[G] [Y] et Mme [Q] [C] de leur demande tendant à être relevés et garanties par la société Gestion Pérenne Arga de toute condamnation prononcée à leur encontre ; 

Rejette le surplus des demandes ; 

Condamne in solidum M. [G] [Y] et Madame [H] [C] à payer à Madame [V] [E] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, 

Condamne in solidum Monsieur [G] [Y] et Madame [H] [C] à payer à la société Gestion Pérenne Arga la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

Condamne in solidum Monsieur [G] [Y] et Madame [Q] [C] aux dépens de l'instance ;

Déboute Monsieur [G] [Y] et Madame [Q] [C] de leur demande tendant à écarter l'exécution provisoire de la présente décision et dit que le jugement est de plein droit exécutoire. 

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture du Val de Marne en application de l'article 20-1 de la Loi du 6 juillet 1989. »

Statuant à nouveau, 

- débouter Mme [E] et la société Gestion Pérenne Arga de l'intégralité de leurs demandes ; et ainsi, exonérer les concluants de toute condamnation.

A titre subsidiaire,

- condamner la société Gestion Pérenne Arga à relever et à garantir Mme [C] et M. [Y] de toute condamnation à leur encontre ; 

En tout état de cause, 

- débouter Mme [E] et la société Gestion Pérenne Arga de l'intégralité de leurs demandes,

- condamner Mme [E] et la société Gestion Pérenne Arga à verser à Mme [C] et M. [Y] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Vu les dernières écritures remises au greffe le aux termes desquelles Mme [E] demande à la cour de :

Sur l'appel incident de Mme [V] [E],

' infirmer le jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Nogent-sur-Marne en date du 9 janvier 2024 en ce qu'il a : 

- Débouté Mme [V] [E] de sa demande de restitution du dépôt de garantie ; 

Statuant à nouveau : 

' condamner solidairement M. [G] [Y] et Mme [Q] [C] à verser à Mme [V] [E] la somme de 575 euros au titre du dépôt de garantie, majorée d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard, 

A titre subsidiaire, 

Mme [E] sollicite la condamnation solidaire de M. [G] [Y] et Mme [Q] [C] à lui verser la somme de 150,46 euros au titre du dépôt de garantie à lui restituer tel que reconnu par les bailleurs. 

Sur l'appel principal de M. [G] [Y] et Mme [Q] [C] : 

' confirmer le jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal de proximité de Nogent sur Marne en date du 9 janvier 2024 en ce qu'il a : 

« CONDAMNE Monsieur [G] [Y] et Madame [Q] [C] solidairement à payer à Madame [V] [E] la somme de 3.485 euros, au titre de la restitution des provisions pour charges payées pour la période courant du 18 février 2021 au 

septembre 2022 inclus, 

CONDAMNE Monsieur [G] [Y] et Madame [Q] [C] in solidum à payer à Madame [V] [E] la somme de 5.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance; 

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [Y] et Madame [H] [C] à payer à Madame [V] [E] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, 

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [Y] et Madame [Q] [C] aux dépens de l'instance ; » 

En tout état de cause, 

' condamner in solidum de Monsieur [G] [Y] et Madame [Q] [C] ainsi que la société Gestion Pérenne Arga à verser à Madame [V] [E] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel ainsi qu'aux entiers dépens.' débouter Monsieur [G] [Y] et Madame [Q] [C] de l'ensemble de leurs demandes à l'égard de Madame [V] [E].



Vu les dernières écritures remises au greffe le 18 mars 2026 par lesquelles la société Gestion Pérenne Arga demande à la cour de:



- Recevoir la société Gestion Pérenne Arga en ses écritures, Ia déclarer bien fondée ; 

- Confirmer le jugement du 9 janvier 2024 en ce qu'il a débouté Madame [C] et Monsieur [Y] de leur demande d'être relevés et garantis par la société Gestion Pérenne Arga ; 

- Confirmer le jugement du 9 janvier 2024 en ce qu'il a condamné in solidum M. [G] [Y] et Mme [H] [C] à payer à la société Gestion Pérenne Arga la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- Débouter Mme [C] et M. [C] de l'intégralité de leurs demandes à l'encontre de la société Gestion Pérenne Arga ; 

- Débouter Mme [E] de l'intégralité de ses demandes à l'encontre de la société Gestion Pérenne Arga ; 

- Condamner in solidum Mme [C], M. [Y] et Mme [E] à verser à la société Gestion Pérenne Arga la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la restitution du dépôt de garantie



Mme [E] sollicite l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il a rejeté sa demande de restitution du dépôt de garantie et demande à la cour, statuant à nouveau, de condamner solidairement M. [Y] et Mme [C] à lui verser la somme de 575 euros au titre du dépôt de garantie, majorée d'une somme égale à 10% du loyer en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard.



Elle fait valoir qu'elle n'a jamais été mise en possession de l'état des lieux d'entrée, celui-ci n'ayant été produit que dans le cadre de la procédure d'appel et que l'état des lieux de sortie réalisé contradictoirement est conforme à l'état des lieux d'entrée.



Elle précise qu'elle aurait dû se voir restituer l'intégralité du dépôt de garantie qu'elle a versé lors de son entrée dans les lieux soit la somme de 575 euros et que celui-ci a été imputé du solde débiteur né de la différence entre la provision sur charges versée par Mme [E] à hauteur de 205 euros et la somme sollicitée par les propriétaires de 265,75 euros.



Enfin, elle avance que le premier juge ayant considéré que les propriétaires étaient tenus de rembourser l'intégralité des provisions sur charge, il n'y a pas lieu d'imputer le dépôt de garantie d'un solde de provisions sur charges pour l'année 2022.



En réplique, M. [Y] et Mme [C] sollicitent la confirmation du jugement entrepris de ce chef.



Ils soutiennent qu'à la suite de l'état des lieux de sortie, la société de gestion locative effectuait les comptes de régularisation de la gestion et que Mme [E] restait devoir la somme de 63,50 euros au titre des régularisations de charges pour l'année 2021 et au titre des loyers à compter du mois d'avril 2021.



Ils précisent qu'il résulte de l'extrait de compte que l'agence Orpi a crédité le dépôt de garantie sur le compte de Mme [E] conformément à l'état des lieux de sortie de sorte qu'il a bien été restitué à la locataire et ne peut être considéré comme tardif.



Aux termes des dispositions de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'inexécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers. (...)



Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourra être tenu, aux lieux et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. (...)



Il est restitué dans le délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur ou des sommes dont il pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.



En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et la preuve d'un paiement ou d'un non-paiement, fait juridique, peut être rapportée par tout moyen.



L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.



En l'espèce, le contrat de bail régularisé par les parties prévoit le versement d'un dépôt de garantie d'un montant de 575 euros correspondant à un mois de loyer et il n'est pas contesté que Mme [E] a versé cette somme lors de son entrée dans les lieux.



Alors que Mme [E] a quitté le logement loué le 30 septembre 2022, un état des lieux de sortie ayant été établi le même jour, il résulte du décompte locatif produit aux débats par l'agence Orpi, mandataire des bailleurs, que la somme de 575 euros a été créditée sur le compte de Mme [E] au titre du solde du dépôt de garantie, soit avant la régularisation des charges de l'année 2022 intervenue le 1er janvier 2023.



Ainsi, c'est à juste titre que le tribunal a retenu que la société mandataire n'a pas restitué tardivement le dépôt de garantie et rejeté la demande de Mme [E] au titre de la restitution du dépôt de garantie.



Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef.



Sur les régularisations des charges locatives

 

Le tribunal a condamné M. [Y] et Mme [C] à payer à Mme [E] la somme de 3.485 euros au titre de la restitution des provisions pour charges payées pour la période courant du 18 février 2021 au 30 septembre 2022 inclus.



M. [Y] et Mme [C] sollicitent l'infirmation du jugement entrepris de ce chef.

Ils soutiennent qu'il résulte des différents éléments produits aux débats qu'ils ont bien réglé les charges relatives au pavillon donné à bail et que la locataire n'a effectué aucune nouvelle relance concernant le mode de répartition des charges locatives.



Ils précisent que Mme [E] se fonde sur un rapport d'expertise du 1er août 2022 établi par l'intermédiaire de son assurance juridique et que les compteurs individuels ne faisaient pas état de factures séparées et n'étaient pas fonctionnels de sorte qu'ils réglaient la consommation d'électricité sur la base d'un seul point de livraison fourni par Enedis conformément aux factures produites.



En réplique, Mme [E] sollicite la confirmation du jugement entrepris sur ce point.

Elle soutient que le montant des charges mensuelles, soit 205 euros, apparaît excessif au regard de la surface du logement (27m²) et alors que l'appartement est situé dans un pavillon qui ne dispose d'aucun élément particulier.



Elle précise n'avoir jamais obtenu aucune explication sur le mode de répartition des charges et que les factures d'EDF et de Veolia ont permis de constater qu'aucune individualisation de la consommation des locataires n'a été entreprise alors même que le pavillon est équipé de compteurs individuels.



Enfin, elle expose que le diagnostic de performance énergétique réalisé le 21 novembre 2011, classant le logement en catégorie F, établissait une consommation annuelle en énergie pour le logement loué de 4.604 kWh soit 589 euros de sorte que la provision sur charges fixée à 265,75 euros par mois soit 3.189 euros par an ne correspond pas à ce qui a été annoncé lors de la signature du contrat de bail, la consommation d'électricité dans le logement présentant un caractère excessif compte tenu de la vétusté de ce dernier et de l'absence de mise aux normes. 



Selon l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie:

1° Des services rendus à l'usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L.125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement des petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peuty être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.



Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.



Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires (...).



L'obligation de régularisation annuelle des charges n'est assortie d'aucune sanction et le bailleur peut en justifier à tout moment, y compris devant le juge, notamment pour s'opposer à l'action du locataire en répétition des charges indûment perçues par le bailleur (3ème Civ., 25 janvier 2024, pourvoi n°22-21.379).



En l'espèce, il est constant que le logement loué par Mme [E] est situé au sein d'un immeuble collectif appartenant à Mme [C] et M. [Y], divisé en six lots distincts mis en location.



Mme [E] a réglé la somme de 205 euros par mois à titre de provision sur charges pour l'année 2021 et celle de 265,75 euros par mois au titre de l'année 2022.



Les bailleurs ne contestent pas l'absence de mise en fonctionnement des compteurs individuels présents dans le pavillon.



Si les bailleurs et leur mandataire produisent aux débats des justificatifs de charges pour les années 2021 et 2022 avec le décompte de régularisation des charges appliquant un mode de répartition par millièmes pour toutes les charges ainsi que les coûts relatifs à la consommation d'eau et d'énergie, à l'imposition locale et à l'entretien des parties communes répartis entre tous les locataires au prorata de la surface des locaux loués par rapport à la surface globale de l'immeuble, c'est par des motifs exacts et pertinents, que la cour adopte, que le tribunal a retenu que ces justificatifs ne permettent pas d'apprécier le montant réel des charges locatives dues par Mme [E], l'application d'une clé de ventilation unique par millièmes pour l'ensemble des charges exigibles ne permettant pas d'opérer une ventilation pertinente par catégorie de charges et ne rend pas compte des dépenses réellement engagées par les occupants de l'immeuble.



Ainsi, en l'absence de nouveaux éléments produits en cause d'appel, il y a lieu de faire droit à la demande de restitution des provisions pour charges payées par Mme [E] à compter du 18 février 2021, date de la prise d'effet du bail et jusqu'au 30 septembre 2022, date de son départ des lieux loués.



En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a condamné solidairement les bailleurs au paiement de la somme de 3.485 euros (soit 205€x17 mois) au titre du remboursement des provisions sur charges versées par la locataire du 18 février 2021 au 30 septembre 2022.



Sur la demande indemnitaire



Le tribunal a condamné in solidum M. [Y] et Mme [C] à payer à Mme [E] la somme de 5.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

M. [Y] et Mme [C] sollicitent l'infirmation du jugement entrepris sur ce point.

Ils soutiennent qu'un état des lieux d'entrée a été réalisé lors de l'arrivée de Mme [E] dans le logement et qu'elle ne produit aucun élément probant caractérisant l'état de vétusté de ce dernier lors de son installation.



Ils précisent avoir fait immédiatement intervenir un électricien pour remédier au dysfonctionnement de la plaque de cuisson, avoir mandaté plusieurs entrepreneurs pour rénover et améliorer l'appartement et être en communication directe avec l'agence afin de répondre aux difficultés rencontrées par la locataire.



Ils avancent que le dysfonctionnement du ballon d'eau chaude ne peut leur être imputé alors que la coupure d'eau chaude a été réparée dans les plus brefs délais.

Enfin, ils font valoir que le logement loué ne peut pas être considéré comme indécent dans la mesure où il a présenté des dysfonctionnements "communs" uniquement à deux reprises.



Mme [E] sollicite la confirmation du jugement entrepris sur ce point.

Elle soutient que l'électricien mandaté pour procéder au changement de la prise électrique puis de la plaque de cuisson a précisé que le tableau électrique n'était pas aux normes de sorte qu'elle ne pouvait pas disposer en même temps de sa plaque de cuisson, de son four et de son micro-ondes.



Elle précise n'avoir jamais pu bénéficier d'une connexion internet pourtant indispensable à son activité professionnelle.



Elle expose avoir informé l'agence de ces dysfonctionnements par courriels des 17 février et 17 mars 2021 et ne pas avoir eu de réponse.



La locataire fait aussi valoir qu'au mois de décembre 2021, l'ensemble des locataires du pavillon a été privé d'eau chaude durant dix jours alors que les températures étaient négatives et que si une première intervention sur le ballon d'eau chaude a été réalisée le 4 janvier 2022, ne permettant pas de remettre l'eau chaude, le ballon n'a été changé que le 1er février 2022.



Enfin, elle avance que le logement loué présente un caractère indécent et que les bailleurs n'ont jamais entrepris de travaux de la toiture pour remédier aux fuites, la contraignant de solliciter une expertise amiable réalisée le 14 juin 2022.



L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.



Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.



Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.



Il résulte des dispositions de l'article 2 du Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 que le logement doit notamment satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires:

- il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation.

- il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logemet ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante.

- les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et réglements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.



L'article 3 du même Décret prévoit que le logement comporte notamment des éléments d'équipement et de confort suivant: un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.



En l'espèce, l'état des lieux d'entrée établi le 18 février 2021 est produit en cause d'appel et fait la description d'un logement en état d'usage présentant notamment des traces noires au niveau des plafonds du séjour, de l'escalier et des murs du séjour et de la chambre ainsi que des contours des fenêtres du séjour et de la cuisine, des fissures sur le mur de face du séjour et du coin cuisine et des peintures craquelées et fissurées dans l'escalier, la salle d'eau et le couloir du haut et enfin des traces d'humidité "à vérifier" au niveau du sol des combles.



Mme [E] justifie avoir informé les bailleurs de l'existence de dysfonctionnements électriques par courriels des 27 février et 17 mars 2021 sans qu'une réponse ait été apportée à ses demandes d'intervention.



En outre, Mme [E] produit aux débats un rapport d'expertise extra-judiciaire établi le 1er août 2022 par un expert mandaté par sa compagnie d'assurance dont il résulte que le tableau électrique dans l'appartement de Mme [E] ne dispose pas de différentiels en bout de ligne, que la locataire "ne dispose que de deux prises électriques dans la cuisine, ce qui ne permet pas de brancher les éléments de cuisine les plus élémentaires sans risque de faire disjoncter l'installation électrique (obligation de raccorder la plaque de cuisine et le four ensemble)", qu'il convient que "le bailleur fasse intervenir un électricien pour la mise aux normes des installations d'électricité", les travaux étant estimés à 10.000 euros.



Il est aussi relevé que Mme [E] a subi un dégât des eaux dans un placard au 1er étage du duplex, consécutif à une infiltration par la toiture et qu'il conviendrait de faire intervenir un couvreur pour procéder à la réparation de la toiture pour un coût estimé à 2.000 euros et que l'ensemble des menuiseries du 1er étage en duplex ne sont pas conformes dans leur pose, avec une absence de joints sur la menuiserie non étanche de la chambre et des menuiseries de la salle de bains et les vélux qui ne respectent pas les DTU pour éviter les infiltrations d'air, l'expert préconisant un remplacement des menuiseries au complet dans l'appartement de Mme [E] pour un coût estimé de 5.500 euros.



L'existence et l'importance des désordres relevés par l'expert extra-judiciaire sont confortés par les constatations réalisées par le commissaire de justice dans un procès-verbal établi le 30 septembre 2022 dont il résulte que le logement loué par Mme [K] présente des traces de moisissures noires dans toutes les pièces ainsi que des traces de fissurations dans le séjour, le débarras et la salle de douche et des traces d'infiltrations sur le mur de la cuisine, le bâti et le pourtour de la fenêtre de toit du palier.



Ainsi, c'est à juste titre que le tribunal a retenu que le logement donné à bail ne répond pas aux caractéristiques du logement décent, présentant un défaut d'étanchéité des fenêtres et de la couverture, une non-conformité de l'installation électrique et des désordres liés à l'humidité.



Par ailleurs, Mme [E] justifie avoir informé l'agence Orpi et les bailleurs de l'absence d'eau chaude dans le pavillon le 18 décembre 2021 sans qu'il ne soit remédié à cette situation par l'intervention d'un plombier le 21 décembre 2021, conduisant la locataire à adresser un courrier de mise en demeure aux bailleurs et à l'agence Orpi le 22 décembre 2021 . 



En outre, il résulte du détail des dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration mises à la charge des bailleurs pour l'année 2022 (pièce n°19) qu'une intervention efficiente sur le ballon d'eau chaude n'a été réalisée que le 4 janvier 2022 avant le remplacement du ballon effectué le 1er février 2022 de sorte que Mme [E] démontre avoir subi un préjudice de jouissance résultant de la privation d'eau chaude en période hivernale pendant plusieurs jours.



Ainsi, alors que l'existence du préjudice de jouissance subi par Mme [E] est démontrée en l'espèce compte tenu du caractère indécent des lieux loués, de l'importance et de la persistance des désordres et de l'absence de diligences des bailleurs dans l'entretien des lieux loués, c'est à juste titre que le tribunal a fixé le préjudice de jouissance subi par la locataire à la somme de 5.000 euros.



Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef.



Sur la responsabilité de l'agence immobilière



M. [Y] et Mme [C] sollicitent l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il a rejeté leurs demandes à l'encontre de la société Gestion Perenne Arga et demandent à la cour de condamner celle-ci à les relever et garantir de toute condamnation à leur encontre.

Ils soutiennent que l'agence a manqué à ses obligations de mandataire en ce qui concerne notamment l'information sur la régularisation des charges.



Ils exposent que la société Gestion Pérenne Arga ne les a pas informés assez rapidement des désordres allégués par Mme [E] et qu'elle n'a pas été en mesure de faire exécuter les réparations les plus urgentes et de prendre les mesures conservatoires.



Ils avancent que les bailleurs n'étaient pas tenus informés de l'ensemble des difficultés rencontrées par la locataire et qu'ils ne pouvaient prendre les mesures nécessaires aux fins de réparation.



La société Gestion Pérenne Arga sollicite la confirmation du jugement entrepris sur ce point.



Elle fait valoir qu'elle a systématiquement informé les bailleurs des doléances de Mme [E] et fait établir les devis nécessaires.



Elle précise que les bailleurs ont systématiquement refusé de donner suite aux devis correspondant aux gros travaux, notamment concernant l'installation électrique car ils avaient un projet de reconstruction de l'immeuble.



En application des dispositions des articles 1991 à 1993 du code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution, il répond des fautes qu'il commet dans sa gestion. Il est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu'il aurait reçu n'eût point été dû au mandant.



Il appartient alors au mandant d'établir les fautes de gestion de son mandataire qu'il allègue (Cass. 1re civ., 18 janv. 1989, n° 87-16.530).

En outre, la responsabilité contractuelle du mandataire ne peut être engagée que si son manquement a causé un préjudice au mandant.



En l'espèce, un mandat de gérance a été régularisé le 10 janvier 2014 entre M. [Y] et Mme [C] et la société CMI-AAG portant sur l'immeuble situé [Adresse 6], composé de six logements donnés en location.



Aux termes de ce contrat, le mandant confère au mandataire le mandat d'administrer les locaux loués "tant activement que passivement", étant autorisé à accomplir, au nom et pour le compte du mandant, tous les actes d'administration et notamment "la gestion des loyers, les procédures de recouvrement et la gestion des travaux en faisant exécuter toutes réparations incombant au mandant dont le montant ne dépasse pas 200 euros TTC et celles plus importantes mais [S], en aviser rapidement le mandant; prendre toutes mesures conservatoires; et pour tous les autres travaux, les faire exécuter après accord écrit du mandant".



Si les bailleurs font valoir que la société Gestion Pérenne Arga ne les a pas informés assez rapidement des désordres allégués par Mme [E] et n'a pas été en mesure de faire exécuter les réparations les plus urgentes et de prendre les mesures conservatoires, il ne résulte pas des éléments produits aux débats que la société Gestion Pérenne Arga ait fait preuve de négligence dans l'exécution de son mandat.



Ainsi, la mandataire démontre avoir communiqué aux mandants un devis aux fins de remplacement du ballon d'eau chaude, dont la panne a occasionné l'absence d'eau chaude dans l'immeuble en décembre 2021, dès le 21 décembre 2021, date de la première intervention.



En l'absence de tout nouvel élément de preuve produit aux débats en cause d'appel et alors que les bailleurs ne procédent que par voie d'affirmation, ils ne démontrent pas l'existence d'une faute de la société Gestion Perenne Arga dans l'exécution du mandat de nature à engager sa responsabilité contractuelle de sorte qu'il y a lieu de rejeter leur demande à l'encontre de la société Gestion Pérenne Arga.



Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef.



Sur les autres demandes



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement entrepris en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.



M. [Y] et Mme [C], parties perdantes, seront condamnés à supporter les dépens d'appel.



Il n'apparaît pas inéquitable de les condamner in solidum à verser la somme de 1.000 euros à Mme [E] et celle de 700 euros à la société Gestion Pérenne Arga en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions frappées d'appel,



Y ajoutant,



Condamne in solidum M. [Y] et Mme [C] à payer la somme de 1.000 euros à Mme [E] et celle de 700 euros à la société Gestion Pérenne Arga en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne in solidum M. [Y] et Mme [C] aux dépens d'appel,



Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,





 LE GREFFIER, LA CONSEILLERE,