Cour d'Appel · 4e chambre civile — 4 juin 2026

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



4e chambre civile



ARRET DU 04 JUIN 2026



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 23/01201 - N° Portalis DBVK-V-B7H-PXV5





Décision déférée à la Cour : 

Jugement du 20 FEVRIER 2023 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 1] 

N° RG 22/00390





APPELANTE :



Madame [Y] [K]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Marie agnès JUNILLON, avocat au barreau de MONTPELLIER

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-003288 du 09/05/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 3])





INTIMEES :



S.C.I. DES CARMES

[Adresse 2]

[Localité 2]



Représentée par Me Sébastien CAUNEILLE de la SCP BELLOTTI/CAUNEILLE, avocat au barreau de NARBONNE

Substituée par Me Yann GARRIGUE, avocat au barreau de MONTPELLIER



S.C.I. MANULA

[Adresse 3]

[Localité 2]



Représentée par Me Sophie PASZEK, avocat au barreau de NARBONNE









Ordonnance de clôture du 17 Mars 2026

COMPOSITION DE LA COUR :



En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 AVRIL 2026, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :



M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre

Mme Marie-José FRANCO, Conseillère

M. Philippe BRUEY, Conseiller

qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Fatima AKOUDAD





ARRET : 



- Contradictoire 



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par M. Philippe BRUEY, Conseiller en remplacement de M. Philippe SOUBEYRAN, président empêché.



 et par Madame Fatima AKOUDAD, Greffier principal.





*

* *



FAITS ET PROCÉDURE



1. Par acte sous-seing privé du 15 décembre 2006, la SCI des Carmes a donné bail à Mme [Y] [K] un bien à usage d'habitation sis [Adresse 1] à Narbonne, moyennant un loyer mensuel de 495 euros outre 38 euros au titre des provisions sur charge. 



2. La société des Carmes a vainement délivré un commandement de payer à Mme [K], avant de l'assigner en référé aux fins de constater l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner son expulsion. 



3. Par acte du 7 janvier 2019, Mme [K], alléguant l'existence de désordres affectant le bien loué, a assigné la société des Carmes en référé aux fins d'ordonner une expertise et la dispenser du paiement des loyers. 



4. Par ordonnance du 16 décembre 2019, le juge des référés du tribunal d'instance de Narbonne a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, suspendu ses effets, octroyé des délais de paiement à Mme [K] et ordonné une mesure d'expertise. 



5. Par acte du 23 avril 2021, la société des Carmes a donné congé pour vendre avec effet au 14 décembre 2021 à Mme [K] laquelle s'est maintenue dans les lieux après cette date.



6. C'est dans ce contexte que, par acte du 2 mars 2022, la société des Carmes a assigné Mme [K] devant le tribunal judiciaire de Narbonne aux fins de constater la validité du congé pour vente et ordonner l'expulsion de Mme [K]. 



7. Par acte notarié du 3 mai 2022, la société des Carmes a vendu l'immeuble litigieux à la SCI Manula laquelle est intervenue volontairement à l'instance en sa qualité de nouveau propriétaire. 



8. Par jugement du 20 février 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Narbonne a : 

- Accueilli l'intervention volontaire de la SCI Manula, 

- Dit que la présente décision lui est opposable, 

- Constaté que le congé pour vente délivré le 23 avril 2021 par la SCI des Carmes à Mme [K] est valable au fond et en la forme, 

- Constaté la résiliation du bail à compter du 15 décembre 2021, 

- Dit que Mme [K] est déchue de plein droit de tout titre d'occupation sur le local à compter du 15 décembre 2021 et est occupante sans droit ni titre du bien,

- Ordonné à Mme [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du jugement ;

- Dit qu'à défaut d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI Manula, subrogée dans les droits de la SCI des Carmes pourra deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris, le cas échéant, avec le concours d'un serrurier et de la force publique, 

- Dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place, 

- Condamné Mme [K] à payer à la SCI des Carmes jusqu'au 2 mai 2022, puis à compter du 3 mai 2022 à la SCI Manula, une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 15 décembre 2021 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, 

- Fixé cette indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi, soit à la somme mensuelle de 550 euros, 

- Débouté Mme [K] de ses demandes, 

- Condamné Mme [K] à payer à la SCI des Carmes la somme de 750 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- Condamné Mme [K] à payer à la SCI Manula la somme de 750 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- Condamné Mme [K] aux dépens, 

- Rappelé que le présent jugement est exécutoire de plein droit. 



9. Mme [K] a relevé appel de ce jugement le 1er mars 2023. 



PRÉTENTIONS



10. Par dernières conclusions remises par voie électronique le 23 juin 2025, Mme [K] demande en substance à la cour de : 



- Déclarer recevables et bien fondées ses demandes, 

- Réformer le jugement du 20 février 2023,



Statuant à nouveau, 

- Juger le congé pour vendre nul, 

- Annuler le congé pour vendre signifié à Mme [K] le 23 avril 2023, 

- Juger que le contrat de bail de Mme [K] n'est pas résilié, 

- Débouter les SCI des Carmes et Manula de leur demande de libération des lieux et d'expulsion, 

- Annuler la vente de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1], intervenue le 3 mai 2022 par acte reçu par Me [M],



Reconventionnellement :

- Condamner la SCI des Carmes au paiement de :

- la somme 20 000 euros à titre de dommages et intérêts

- la somme de 39 468 euros au titre de l'indécence du logement loué

- la somme de 7296 euros en remboursement des provisions sur charges injustifiées

- Condamner la SCI Manula au paiement de :

- la somme 15 000 euros à titre de dommages et intérêts

- la somme de 4 048 euros au titre de l'indécence du logement loué

- la somme de 456 euros en remboursement des provisions sur charges injustifiées

- Rejeter les demandes, fins et conclusions des SCI des Carmes et SCI Macula, 

- Condamner solidairement les SCI des Carmes et SCI Manula à payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à la prise en charge des entiers dépens de l'instance et constat d'huissier.



11. Par dernières conclusions remises par voie électronique le 14 octobre 2025, la société Manula demande en substance à la cour de : 



- Confirmer le jugement querellé en l'ensemble de ses dispositions, 

- Dire et juger comme étant irrecevables les demandes nouvelles formulées par Mme [K], 

- Rejeter toutes fins et prétentions contraires comme étant non fondées tant en fait qu'en droit

- A titre reconventionnel, condamner Mme [K] à verser à la SCI Manula :

- une somme de 2 812 euros correspondant au remboursement des frais rendus nécessaires à son déménagement forcé et au placement de 48m3 de meubles et autres objets en garde-meubles

- une somme de 220,16 euros correspondant au différentiel entre les indemnités d'occupation réglées et celles qui auraient dû être réglées de juin 2022 à octobre 2023 selon jugement querellé

- une somme de 2 500 euros à titre d'indemnisation du préjudice moral causé par les écritures malveillantes de Mme [K] et au maintien volontaire de cette dernière de mai 2022 à octobre 2023

- En toutes hypothèses, condamner Mme [K] à une somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



12. Par dernières conclusions remises par voie électronique le 16 mars 2026, la société des Carmes demande en substance à la cour, au visa des articles 15 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, de : 



- Confirmer le jugement rendu dans toutes ses dispositions,

- Déclarer irrecevables les demandes nouvelles de Mme [K] et notamment celles tendant :

- à la nullité du congé qui lui a été adressé,

- à la condamnation de la SCI des Carmes à régler diverses sommes à Mme [K], 



Subsidiairement,

- Constater que Mme [K] n'a pas respecté les termes de l'ordonnance de référé du 16 décembre 2019 et que la clause résolutoire a retrouvé son plein effet et que le solde de la dette est devenu immédiatement exigible, 

- Débouter Mme [K] de toutes ses demandes plus amples ou contraires, et notamment sa demande d'indemnisation injustifiée, 

- Condamner Mme [K] au paiement à la SCI des carmes de la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.



13. Vu l'ordonnance de clôture en date du 17 mars 2026. 



Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.





MOTIFS



 - Sur la recevabilité de la demande de nullité du congé 



14. Contrairement à ce que soutenu par la SCI Manula et la SCI des Carmes, la demande tendant à voir prononcée la nullité du congé pour vendre formulée à hauteur d'appel par Mme [Y] [K] ne contrevient pas aux dispositions de l'article 564 du code de procédure civile dès lors qu'elle est destinée à faire écarter la demande formée par les bailleurs de voir déclaré le congé pour vendre valide et par suite voir ordonnée l'expulsion de Mme [K].



 - Sur la date du terme du contrat de location 



15. Mme [K] soutient qu'à la date de délivrance du congé pour vendre, la SCI des Carmes avait perdu la qualification de SCI familiale et, par suite, celle de bailleur privé pour acquérir le statut de personne morale de sorte qu'en application de l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat a été renouvelé pour une durée de 6 ans et est en conséquence arrivé à échéance le 14 décembre 2023 et non le 14 décembre 2021.



16. A admettre toutefois la qualité de personne morale de la SCI bailleresse à compter de l'année 2008, le contrat de bail a été formé le 15 décembre 2006 alors que la SCI était une SCI familiale ce dont il résulte qu'il est arrivé à échéance le 15 décembre 2009 puis aurait été renouvelé par tacite reconduction par périodes de six ans à compter de cette date soit jusqu'au 15 décembre 2015 puis jusqu'au 15 décembre 2021 date d'effet visée par le congé objet du litige et non le 14 décembre 2023 comme soutenu par Mme [K].



 Ce moyen est en conséquence rejeté.



 - sur l'application des dispositions de l'article 10-1 I. A de la loi n°75-1351 du 31 décembre 1975



17. Aux termes de l'article 10-1 I. A de la loi n°75-1351 du 31 décembre 1975 dans sa version applicable à la date du congé litigieux: 

 

I. ' A. ' Préalablement à la conclusion de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel de plus de cinq logements au profit d'un acquéreur ne s'engageant pas à proroger les contrats de bail à usage d'habitation en cours à la date de la conclusion de la vente afin de permettre à chaque locataire ou occupant de bonne foi de disposer du logement qu'il occupe pour une durée de six ans à compter de la signature de l'acte authentique de vente qui contiendra la liste des locataires concernés par un engagement de prorogation de bail, le bailleur doit faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception à chacun des locataires ou occupants de bonne foi l'indication du prix et des conditions de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, de l'immeuble ainsi que l'indication du prix et des conditions de la vente pour le local qu'il occupe.



Cette notification doit intervenir à peine de nullité de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, de l'immeuble. Elle s'accompagne d'un projet de règlement de copropriété qui réglera les rapports entre les copropriétaires si l'un au moins des locataires ou occupants de bonne foi réalise un acte de vente, ainsi que des résultats d'un diagnostic technique portant constat de l'état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l'état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité. Ce diagnostic est établi par un contrôleur technique au sens de l'article L. 111-23 du code de la construction et de l'habitation ou par un architecte au sens de l'article 2 de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l'architecture, qui ne doit avoir avec le propriétaire de l'immeuble ou son mandataire aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité ou à son indépendance. Les dépenses afférentes à ce diagnostic sont à la charge du bailleur.



Nonobstant les dispositions de l'article 1751 du code civil, cette notification est de plein droit opposable au conjoint du locataire ou occupant de bonne foi si son existence n'a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur. Elle vaut offre de vente au profit du locataire ou occupant de bonne foi.



L'offre est valable pendant une durée de quatre mois à compter de sa réception. Le locataire ou occupant de bonne foi qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie au bailleur son intention de recourir à un prêt, son acceptation de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et, en ce cas, le délai de réalisation est porté à quatre mois. Passé le délai de réalisation de l'acte de vente, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.



Lorsque, en raison de la vente d'au moins un logement à un locataire ou un occupant de bonne foi, l'immeuble fait l'objet d'une mise en copropriété et que le bailleur décide de vendre les lots occupés à des conditions ou à un prix plus avantageux à un tiers, le notaire doit, lorsque le propriétaire n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ou occupant de bonne foi ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification vaut offre de vente à leur profit. Elle est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.





Le locataire ou occupant de bonne foi qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au propriétaire ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire ou occupant de bonne foi de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.



Les dispositions du présent A doivent être reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification.'



18. Mme [K] soutient en substance au visa de ces dispositions la nullité du congé pour vendre et de la vente de l'immeuble dès lors que le bailleur ne lui pas notifié le prix de vente et les conditions de vente de l'ensemble de l'immeuble au sein duquel se situe l'appartement donné à bail et en ce que le congé mentionne un délai de deux mois titre de la durée de validité de l'offre et non de quatre mois instauré par les dispositions précitées.



19. Ainsi cependant que la SCI des Carmes et la SCI Manula le lui opposent à bon droit, les dispositions sus-visées ne visent que la nullité de la vente et non du congé pour vendre.



20. Par ailleurs la vente de l'immeuble est intervenue le 3 mai 2022 alors que le bail n'était déjà plus en cours.



21. Mme [K] ne peut dès lors se prévaloir des dispositions précitées.



22. Le congé a reproduit les dispositions d'ordre public de l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et mentionné le prix du bien offert à la vente d'un montant de 110 000 euros dont la conformité de la valeur du bien à ce prix n'est pas utilement contestée par les éléments versés aux débats par Mme [K] de sorte que ce congé est valide.



23. Mme [K] n'ayant pas formulé d'offre d'achat du bien, le bail s'est trouvé résilié à compter du 15 décembre 2021 date à laquelle la locataire est devenue occupante sans droit ni titre de sorte que le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions.

 - sur les demandes reconventionnelles de Mme [K]



 - les demandes indemnitaires au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral



24. Aux termes mêmes du jugement déféré Mme [K] n'a formulé aucune demande indemnitaire tant au titre du préjudice de jouissance que moral de sorte que ces demandes, formulées pour la première fois à hauteur d'appel, seront déclarées irrecevables en application de l'article 564 du code de procédure civile.



 - la demande en restitution de provisions sur charge



25. Il ne résulte pas des mentions du jugement déféré qu'une demande de restitution au titre de provisions sur charges indument réglées ait été formulée devant le premier juge par Mme [K]. Par ailleurs, cette demande nouvelle ne se rattache pas par un lien suffisant aux prétentions originaires. Elle sera en conséquence également déclarée irrecevable en application de l'article 564 du code de procédure civile. 



 - sur les demandes de la SCI MANULA



26. La demande en paiement de la somme de 2812 euros formée par la SCI Manula au titre du coût du déménagement des meubles laissés dans les lieux loués par Mme [K] et de leur entreposage en garde-meubles formée en conséquence du prononcé de l'expulsion est recevable.



27. La SCI Manula justifie également de son bien-fondé par la production du procès-verbal-d'expulsion dressé le 30 octobre 2023 auquel est annexé l'inventaire des meubles laissés sur les lieux ainsi que les factures afférentes à leur transport et leur garde pour un montant total de 2812 euros.



28. Le jugement étant confirmé en toutes ses dispositions en celle comprise celle ayant condamné Mme [K] à payer à la SCI Manula une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu'à la libération effective des lieux, la SCI MANULA sera déboutée de sa demande tendant aux mêmes fins à hauteur de 220,16 euros.



29. La demande indemnitaire de la SCI Manula au titre d'un préjudice moral résultant des écritures de Mme [K] sera rejetée à défaut d'établir ni leur caractère malveillant, ni la réalité du préjudice invoqué.



30. Partie succombante, Mme [K] supportera la charge des dépens d'appel en application de l'article 696 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS :



Statuant par arrêt contradictoire,



Confirme le jugement en toutes ses dispositions.



Y ajoutant,







Déclare irrecevables les demandes de Mme [Y] [K] au titre du préjudice de jouissance, du préjudice moral et de remboursement de la somme de 456 euros,



Condamne Mme [Y] [K] à payer à la SCI Manula la somme de 2812 euros au titre des frais de déménagement et de garde de ses meubles.



Déboute la SCI Manula du surplus de ses demandes.



Condamne Mme [Y] [K] aux dépens d'appel.



Condamne Mme [Y] [K] à payer à la SCI Manula et la SCI Des Carmes chacune la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



 

 



LE GREFFIER LE CONSEILLER 

EN REMPLACEMENT 

DU PRESIDENT EMPECHE