COUR D'APPEL · Chambre civile 1-5 — 2 juillet 2026

COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 56C

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 02 JUILLET 2026

N° RG 25/06486

N° Portalis DBV3-V-B7J-XQB5

AFFAIRE :

S.A.R.L. CETB-PROLOGYS,

C/

[T] [D]

[N] [Q] épouse [D]

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 09 Octobre 2025 par le TJ de [Localité 1]

N° RG : 25/00734

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées le : 02.07.2026

à :

Me Marion CORDIER avocat au barreau de VERSAILLES (189)

Me Ghislaine DAVID-MONTIEL, avocat au barreau de VERSAILLES (216)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DEUX JUILLET DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

S.A.R.L. CETB-PROLOGYS,

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Venant aux droits de la société APT-IMMO, société à responsabilité limitée au capital de 8.000 € dont le siège social est sis [Adresse 1] immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 809 821 19

N° RCS de [Localité 1] : 504 246 224

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentant : Me Marion CORDIER de la SELARL SELARL SILLARD CORDIER & Associés, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 189

Plaidant :Me Laurent LUCAS, avocat au barreau de PARIS

APPELANTE

****************

Monsieur [T] [D]

né le 06 Février 1982 à [Localité 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Madame [N] [Q] épouse [D]

née le 18 Juin 1981 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentant : de Me Ghislaine DAVID-MONTIEL, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 216

Plaidant : Me François GAILLARD, avocat au barreau de PARIS

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l'article 906-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 01 Juin 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Présidente,

Monsieur Ulysse PARODI, Vice Président placé faisant fonction de Conseiller,

M. Bertrand MAUMONT, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Lucie LAFOSSE,

Greffier lors du prononcé : Madame Noha ISSA

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 26 novembre 2019, M. [T] [D] et Mme [N] [Q], épouse [D], ont acquis auprès des M et Mme [H], pour un montant de 485 000 euros une maison d'habitation sise [Adresse 3], à [Localité 6] (Yvelines).

Etait notamment annexé à l'acte de vente un repérage amiante avant-vente établi le 7 juin 2018 par la société Apt- Immo, aux droits de laquelle vient la société CETB - Prologys à la suite d'une transmission universelle de patrimoine.

Chargée par les vendeurs notamment d'une mission de repérage des matériaux et produits contenant de l'amiante pour rétablissement du constat établi à l'occasion de la vente d'un immeuble bâti, selon la liste A et B de l'annexe 13-9 du code de la santé publique, la société Apt- Immo avait conclu qu'il n'a pas été repéré des matériaux ou produits susceptibles de contenir de l'amiante.

Par la suite, M et Mme [D] ont mandaté la société Forest Diag, qui, le 5 mars 2025, a repéré de l'amiante dans les panneaux et plaques localisés dans le soubassement de la véranda.

Par acte de commissaire de justice délivré le 9 mai 2025, M et Mme [D] ont fait assigner en référé la société CETB- Prologys aux fins d'obtenir principalement :

- la somme provisionnelle de 9 325,80 euros TTC au titre des travaux de désamiantage,

- la somme provisionnelle de 220 euros au titre des frais de diagnostic complémentaire,

- la somme provisionnelle de 480 euros au titre du constat d'huissier,

- la somme provisionnelle de 1 500 euros à valoir sur leur préjudice de jouissance,

- la somme de 3 600 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens.

Par ordonnance contradictoire rendue le 9 octobre 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles a :

- condamné la société CETB- Prologys à payer à M et Mme [D] la somme provisionnelle de 9 325,80 euros TTC à valoir sur l'indemnisation de leur préjudice,

- condamné la société CETB- Prologys à payer à M et Mme [D] la somme de 4 300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit n'y avoir lieu à référé sur les autres demandes,

- condamné la société CETB- Prologys aux dépens,

- rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 31 octobre 2025, la société CETB - Prologys a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.

Dans ses dernières conclusions déposées le 3 février 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société CETB- Prologys demande à la cour, au visa des articles 145, 700, 835 alinéa 2 du code de procédure civile , de :

'- recevoir la société CETB - Prologys en son appel, le dire bien-fondé et y faisant droit,

- infirmer l'ordonnance rendue le 9 octobre 2025 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles en toutes ses dispositions et particulièrement en ce qu'elle a:

- condamné la société CETB- Prologys à payer à M et Mme [D] la somme provisionnelle de 9 325,80 euros TTC à valoir sur l'indemnisation de leur préjudice,

- condamné la société CETB- Prologys à payer à M et Mme [D] la somme de 4 300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit n'y avoir lieu à référé sur les autres demandes,

- condamné la société CETB- Prologys aux dépens,

et statuant à nouveau,

- rejeter la demande de provision globale de 11 525,80 euros sollicitée par Mme et M. [D], et plus généralement les débouter de l'intégralité de leurs demandes,

- rejeter la demande de paiement de 4 800 euros formulée par Mme et M. [D], au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Mme et M. [D] au paiement de la somme de 4 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.'

La société CETB expose que le rapport réalisé par la société Forest Diag était un rapport amiante avant-travaux, distinct du diagnostic amiante avant-vente qu'elle a effectué (le repérage avant-vente s'effectue à partir d'une inspection visuelle, sans sondages destructifs, et sur les seuls éléments visibles et accessibles alors que le deuxième repérage, prévu pour protéger les travailleurs qui peuvent être particulièrement exposés à l'amiante, prévoit des recherches exhaustives de tous les matériaux visibles ou non, accessibles ou non), et qu'en outre le procès-verbal de commissaire de justice et les photographies en noir et blanc versées aux débats ne reflètent pas la réalité des lieux lors de son intervention.

Elle soutient que rien ne permet d'attester avec certitude que le bardage de la véranda était visible le jour de l'intervention de la société APT-Immo, 7 ans avant l'intervention du second diagnostiqueur, Forest Diag et souligne que la demande des intimés n'est fondée que sur des pièces émanant d'eux-mêmes ne présentant aucune garantie, en l'absence de contradictoire.

Elle en déduit que la demande de M. et Mme [D] se heurte à une contestation sérieuse puisque sa responsabilité n'est pas démontrée.

Sur la demande au titre du préjudice de jouissance, la société CETB affirme qu'en l'état actuel de la réglementation, rien n'exige ni même ne préconise le retrait obligatoire de matériaux amiantés en bon état.

Elle soutient que M. et Mme [D] ne risquent de subir aucun préjudice de jouissance, outre que sa responsabilité n'est pas établie.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 4 décembre 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, M et Mme [D] demandent à la cour, au visa des articles 835 alinéa 2 du code de procédure civile, 1240 du code civil, de :

'- confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a:

- condamné la société CETB- Prologys à payer à M et Mme [D] la somme provisionnelle de 9 325,80 euros TTC à valoir sur l'indemnisation de leur préjudice,

- condamné la société CETB- Prologys à payer à M et Mme [D] la somme de 4 300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société CETB- Prologys aux dépens,

- infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a débouté les époux [D] de leur demande au titre du préjudice de jouissance, et statuant à nouveau,

- condamner la société CETB- Prologys à payer aux époux [D] la somme de 4 800 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société CETB- Prologys aux entiers dépens. '

M. et Mme [D] affirment que la mission réglementaire du diagnostiqueur consiste à noter la présence d'amiante dans la toiture, les bardages et façades légères ainsi que dans les conduits en toiture et façade en amiante- ciment et qu'en l'espèce la société APT- Immo n'a pas procédé à un examen visuel de ces éléments extérieurs autres que les conduits de cheminée, ce qui suffit à engager la responsabilité de l'appelante.

Ils font valoir qu'un autre diagnostiqueur intervenu ultérieurement a noté que 'les plaques en fibres-ciment revêtant les murs extérieurs du salon sont apparentes et un simple examen visuel a permis de suspecter la présence d'amiante'.

Ils soutiennent que la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n'a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l'art, et qu'il se révèle erroné, les préjudices subis du fait de ce diagnostic erroné ayant un caractère certain, et font valoir que leur préjudice est constitué par :

- le coût des travaux de désamiantage

- le préjudice de jouissance pendant les travaux de désamiantage, étant précisé que le séjour est la pièce de vie de la maison et qu'elle devra être vidée de tous meubles et objet durant les travaux et demeurer inhabitée, préjudice qu'ils évaluent à la somme provisionnelle de 1500 euros.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 mai 2026

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de provision

Selon l'alinéa 2 de l'article 835 du code de procédure civile :'Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il (le président ) peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire'.

Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Doivent être précisés les éléments de la contestation qui rendent celle-ci sérieuse.

Il sera retenu qu'une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

À l'inverse, sera écartée une contestation qui serait à l'évidence superficielle ou artificielle. Le montant de la provision allouée n'a alors d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L'article L271-4 du code de la construction et de l'habitation dispose que : 'I.-En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges.

Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants :

(...)

2° L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante prévu à l'article L. 1334-13 du même code.'

En vertu des dispositions de l'article L1334-13 du code de la santé publique, 'un état mentionnant la présence ou, le cas échéant, l'absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante est produit, lors de la vente d'un immeuble bâti, dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6 du code de la construction et de l'habitation.'

L'article R1334-15 prévoit que 'les propriétaires d'immeubles d'habitation ne comportant qu'un seul logement font réaliser, pour constituer l'état prévu à l'article L. 1334-13 en cas de vente, un repérage des matériaux et produits des listes A et B contenant de l'amiante.'

Aux termes de l'article R1334-20 du code de la santé publique,

'I.-On entend par " repérage des matériaux et produits de la liste A contenant de l'amiante " la mission qui consiste à :

1° Rechercher la présence des matériaux et produits de la liste A accessibles sans travaux destructifs ;

2° Identifier et localiser les matériaux et produits qui contiennent de l'amiante ;

3° Evaluer l'état de conservation des matériaux et produits contenant de l'amiante.

II.-Lorsque la recherche révèle la présence de matériaux ou produits de la liste A, et si un doute persiste sur la présence d'amiante dans ces matériaux ou produits, un ou plusieurs prélèvements de matériaux ou produits sont effectués par la personne réalisant la recherche. Ces prélèvements font l'objet d'analyses selon les modalités définies à l'article R. 1334-24.

III.-A l'issue du repérage, la personne qui l'a réalisé établit un rapport de repérage qu'elle remet au propriétaire contre accusé de réception.

IV.-En fonction du résultat de l'évaluation de l'état de conservation, le rapport de repérage préconise :

1° Soit une évaluation périodique de l'état de conservation des matériaux et produits contenant de l'amiante mentionnés au I ;

2° Soit une mesure d'empoussièrement dans l'air ;

3° Soit des travaux de confinement ou de retrait de l'amiante.'

Enfin, l'article R1334-21 du code de la santé publique dispose que :

'I.-On entend par " repérage des matériaux et produits de la liste B contenant de l'amiante " la mission qui consiste à :

1° Rechercher la présence des matériaux et produits de la liste B accessibles sans travaux destructifs ;

2° Identifier et localiser les matériaux et produits qui contiennent de l'amiante ;

3° Evaluer l'état de conservation des matériaux et produits contenant de l'amiante et leur risque de dégradation lié à leur environnement.

II.-Lorsque la recherche révèle la présence de matériaux ou produits de la liste B et si un doute persiste sur la présence d'amiante dans ces matériaux ou produits, un ou plusieurs prélèvements de matériaux ou produits sont effectués par la personne réalisant la recherche. Ces prélèvements font l'objet d'analyses selon les modalités définies à l'article R. 1334-24.

III.-A l'issue du repérage, la personne qui l'a réalisé établit un rapport de repérage qu'elle remet au propriétaire contre accusé de réception.'

IV.-Si l'état de certains matériaux ou produits contenant de l'amiante est dégradé ou présente un risque de dégradation rapide, le rapport de repérage émet des recommandations de gestion adaptées aux besoins de protection des personnes.'

L'annexe du code de la santé publique prévoit que sont notamment à vérifier au titre de la liste B :

'4. Eléments extérieurs

- Toitures : Plaques, ardoises, accessoires de couverture (composites, fibres-ciment), bardeaux bitumineux.

- Bardages et façades légères : Plaques, ardoises, panneaux (composites, fibres-ciment).

- Conduits en toiture et façade : Conduits en amiante-ciment : eaux pluviales, eaux usées, conduits de fumée.'

L'obligation du diagnostiqueur vis-à-vis de son cocontractant est une obligation de moyen dès lors que le caractère erroné du diagnostic ne suffit pas à engager la responsabilité du professionnel. Toutefois, il est admis que le diagnostiqueur ne peut pas limiter son intervention à un simple contrôle visuel, mais il doit mettre en 'uvre les moyens nécessaires à la bonne exécution de sa mission ; s'il n'effectue de repérage que dans les parties visibles, il ne peut conclure à l'absence d'amiante dans les autres parties sans émettre de réserves. La responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n'a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l'art et qu'il se révèle erroné, les préjudices subis du fait de ce diagnostic erroné ayant un caractère certain.

Le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage. Il incombe donc à l'acquéreur de rapporter la preuve que le diagnostiqueur a commis une faute dans l'exécution de sa mission en ne respectant pas les normes édictées et les règles de l'art et en établissant un diagnostic erroné.

En l'espèce, la société APT Immo a réalisé le 7 juin 2018 les diagnostics immobiliers préalables à la vente sur l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6]. Y figure un 'rapport de mission de repérage des matériaux et produits contenant de l'amiante' qui fait apparaître que le diagnostiqueur a fait le tour de l'ensemble de la maison et du jardin, puisqu'il comporte un tableau avec un rang dénommé 'parties extérieures'.

Au titre des parties extérieures il n'est mentionné qu'un conduit de cheminée qui ne semble pas contenir de l'amiante.

En février 2025, M. et Mme [D], désormais propriétaires de l'immeuble, ont fait réaliser un 'pré-rapport de repérage des matériaux et produits contenant de l'amiante avant démolition totale d'un immeuble bâti', qui a révélé la présence de 'panneaux et plaques' en bon état contenant de l'amiante, localisés dans le 'soubassement contour véranda'.

Ils versent aux débats une attestation du président de la société Forest Diag, qui a réalisé ce diagnostic, qui indique : 'les plaques en fibre-ciment revêtant les murs extérieurs du salon sont apparentes et un simple examen visuel a permis de suspecter la présence d'amiante. Celles-ci faisant partie des éléments visés dans la liste B. C'est à dire des éléments de bardage et façades légères : plaques, ardoises, panneaux. Rentre dans le cadre réglementaire de ma mission ainsi que lors d'une vente d'un bien immobilier (Listes A et B)'.

Les intimés produisent un constat de commissaire de justice du 9 avril 2025 qui décrit la véranda et précise 'sur les trois côtés de l'extension, en soubassement derrière des éléments décoratifs en bois, je constate la présence de panneaux de 2 mm d'épaisseur à l'apparence gaufrée caractéristiques des éléments contenant de l'amiante.'

Il est donc établi que, si le diagnostiqueur a effectué un tour des parties extérieures de l'immeuble, il n'a pas repéré les plaques contenant de l'amiante situées sur le pourtour de la véranda.

Toutefois, ces éléments ne permettent pas de démontrer l'existence d'une faute de la société APT Immo dans la réalisation du diagnostic avec l'évidence requise dès lors que la situation précise de l'immeuble lors de la vente n'est pas établie, les photographies versées aux débats faisant notamment apparaître que de la végétation était présente devant les murs litigieux de la véranda et que les plaques de fibre-ciment, en bon état, étaient situées derrière des panneaux ajourés décoratifs en bois.

Il convient en conséquence de dire qu'il existe une contestation sérieuse sur l'octroi d'une provision sur ce fondement et l'ordonnance attaquée sera infirmée en ce qu'elle a fait droit à la demande de M. et Mme [D] à ce titre.

Sur les demandes accessoires

La société CETB étant accueillie en son recours, l'ordonnance sera infirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie perdante, M. et Mme [D] ne sauraient prétendre à l'allocation de frais irrépétibles et doivent supporter les dépens de première instance et d'appel.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la société CETB la charge des frais irrépétibles exposés. Les intimés seront en conséquence condamnés à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

Infirme l'ordonnance querellée ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision formée par M. [T] [D] et Mme [N] [Q] épouse [D] ;

Condamne M. [T] [D] et Mme [N] [Q] épouse [D] aux dépens de première instance et d'appel ;

Condamne M. [T] [D] et Mme [N] [Q] épouse [D] à verser à la société CETB - Prologys la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseillère faisant fonction de Présidente et par Madame Noha ISSA, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente