COUR D'APPEL · Pôle 4 - Chambre 1 — 19 juin 2026

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1

ARRÊT DU 19 JUIN 2026

(n° 2026/ 155 , 8 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 26/00877 - N° Portalis 35L7-V-B7K-CMSDL

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 11 Décembre 2025 - Juge de la mise en état de [Localité 1]- RG n° 25/03655

APPELANTE

La S.C.I. [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n°348 919 648

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par Me Maryline LUGOSI de la SELARL MOREAU GUILLOU VERNADE SIMON LUGOSI, avocat au barreau de PARIS, toque : P0073

INTIMÉE

La S.A.S.U. MOTU 9, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 910 526 219

[Adresse 4]

[Localité 4]

Représentée par Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Avril 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nathalie BRET, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Marie-Ange SENTUCQ , Présidente de chambre

Mme Nathalie BRET, Conseillère

Mme Catherine GIRARD-ALEXANDRE, Conseillère

Greffière , lors des débats : Mme Catherine SILVAN

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre et par Madame Elisabeth VERBEKE, greffière, présente lors de la mise à disposition.

*

* *

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte notarié du 23 février 2022, la société civile Société du Centre Commercial de [Localité 5] a promis unilatéralement de vendre à la société dénommée « [Adresse 5] Real Estate Opportunity 2018 SCSp », société en commandite spéciale de droit luxembourgeois, des biens sis à [Localité 6], moyennant le prix de 40 millions d' euros.

Par acte authentique du 30 juin 2022, la société civile Société du Centre Commercial de [Localité 5] a vendu, à la société par actions simplifiée SASU Motu 9, substituant la société « [Adresse 5] Real Estate Opportunity 2018 SCSp », lesdits biens sis à [Localité 6], moyennant le prix de 40 millions d' euros.

Cet acte stipule en page 80 « 26.5 Loi applicable et juridiction compétente : La vente est régie par le droit français conformément auquel elle sera interprétée. Tout litige découlant de la vente sera soumis au tribunal compétent dans le ressort de la cour d'appel du lieu de situation des biens immobiliers ».

Par acte de commissaire de justice du 13 mars 2025, la Société du Centre Commercial de Pessac a fait assigner la SASU Motu 9 devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins de la condamner à lui payer un complément du prix pour un montant de 2 millions d' euros.

A l'audience de mise en état du 12 juin 2025, le juge de la mise en état a relevé d'office une exception d'incompétence au profit du tribunal des activités économiques de Paris, a invité les parties à conclure sur ce point et a fixé une audience d'incident.

Les deux parties ont conclu à la compétence du tribunal judiciaire de Paris.

Par ordonnance du 11 décembre 2025, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris a statué ainsi :

-déclarons le tribunal judiciaire de Paris incompétent pour connaître de la présente affaire,

-disons que la juridiction compétente est le tribunal des activités économiques de Paris et renvoyons l'affaire devant cette juridiction,

-disons que chacune des parties conservera à sa charge les frais irrépétibles qu'elle a pu exposer.

La Société du Centre Commercial de [Localité 5] a relevé appel de cette ordonnance par déclaration remise au greffe le 16 janvier 2026.

Elle a été autorisée à assigner à jour fixe par ordonnance du 5 février 2026 pour l'audience du 15 avril 2026, ce qui a été réalisé par acte du 10 février 2026.

La SASU Motu 9 a constitué avocat le 4 février 2026.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions communiquées au greffe par la voie électronique le 16 janvier 2026 et à la SASU Motu 9 par l'assignation à jour fixe du 10 février 2026, par lesquelles la Société du Centre Commercial de [Localité 5], appelante, invite la cour à :

Vu les articles L210-1, L121-1 et L721-3 du code de commerce,

Vu l'article L211-3 du code de l'organisation judiciaire,

Infirmer l'ordonnance rendue le 11 décembre 2025 en ce qu'elle a :

-déclaré le tribunal judiciaire de Paris incompétent pour connaître du litige opposant la socéité Centre Commercial de Pessac à la SASU Motu 9,

-dit que la juridiction compétente est le tribunal des activités économiques de Paris,

-renvoyé l'affaire devant le tribunal des activités économiques de Paris ;

Et statuant à nouveau,

Dire et juger que la société du Centre Commercial de [Localité 5] n'a pas la qualité de commerçant,

Dire et juger que le tribunal des activités économiques de Paris est matériellement incompétent,

Déclarer que le tribunal judiciaire de Paris est compétent,

Renvoyer l'affaire devant le tribunal judiciaire de Paris,

Réserver les dépens ;

La SASU Motu 9 n'a pas communiqué de conclusions ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

1.Sur la compétence

La Société du Centre Commercial de Pessac conclut à la compétence du tribunal judiciaire et conteste l'ordonnance du juge de la mise en état aux motifs suivants :

-la violation de l'article L210-1 du code de commerce : la qualification commerciale d'une société ne peut résulter que des critères de forme, nature et objet, et non d'une appréciation prétorienne détachée des textes,

-la violation de l'article L121-1 du code de commerce : la seule réalisation des cessions immobilières du 23 février et du 30 juin 2022, ne suffit pas à caractériser une activité commerciale, dès lors qu'elles s'inscrivent dans une logique de gestion patrimoniale,

-la violation de l'article L721-3 du code de commerce : la Société du Centre Commercial de Pessac n'ayant pas la qualité de commerçant, la circonstance que la société intimée soit une société commerciale est insuffisante à fonder la compétence du tribunal des affaires économiques,

-l'excès de pouvoir et la dénaturation des faits : la requalification par le juge de la mise en état de l'activité de la société appelante en dénaturant la portée des actes litigieux excède les pouvoirs du juge de la mise en état ;

Le juge de la mise en état a estimé que les règles de compétence exclusive des juridictions commerciales revêtent un caractère d'ordre public auquel les parties ne peuvent pas déroger, qu'au vu des pièces produites, la Société du Centre Commercial de Pessac, devenue une société civile immobilière, après avoir été constituée sous la forme d'une société commerciale, a perdu sa nature civile, en ayant pour activité habituelle des activités commerciales au sens de l'article L110-1 2° du code de commerce, et que la SASU Motu 9 étant commerciale par nature, la juridiction compétente était le tribunal des affaires économiques de Paris ;

1.1Sur la compétence exclusive d'ordre public du tribunal de commerce dans le cadre de l'article L721-3 2° du code de commerce

Aux termes de l'article 76 du code de procédure civile, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2020, « Sauf application de l'article 82-1, l'incompétence peut être prononcée d'office en cas de violation d'une règle de compétence d'attribution lorsque cette règle est d'ordre public ou lorsque le défendeur ne comparaît pas. Elle ne peut l'être qu'en ces cas.

Devant la cour d'appel et devant la Cour de cassation, cette incompétence ne peut être relevée d'office que si l'affaire relève de la compétence d'une juridiction répressive ou administrative ou échappe à la connaissance de la juridiction française » ;

Aux termes de l'article L211.3 du code de l'organisation judiciaire, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2020, « Le tribunal judiciaire connaît de toutes les affaires civiles et commerciales pour lesquelles compétence n'est pas attribuée, en raison de la nature de la demande, une autre juridiction » ;

Aux termes de l'article L721-3 du code de commerce, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2022, « Les tribunaux de commerce connaissent :

1° Des contestations relatives aux engagements entre commerçants, entre artisans, entre établissements de crédit, entre sociétés de financement ou entre eux ;

2° De celles relatives aux sociétés commerciales ;

3° De celles relatives aux actes de commerce entre toutes personnes.

' » ;

La compétence des tribunaux de commerce, pour connaître des contestations relatives aux sociétés commerciales, aux termes de l'article L721-3 2° du code de commerce, est exclusive (chambre commerciale, 20 décembre 2023, pourvoi n°22-11.185) ;

La compétence d'attribution exclusive du tribunal de commerce est d'ordre public au sens de l'article 76 du code de procédure civile ;

En l'espèce, il convient de considérer que la contestation relative à deux sociétés commerciales relève de la compétence du tribunal de commerce, que cette compétence est exclusive et d'ordre public, et qu'en conséquence les parties ne peuvent pas y déroger ;

Aussi le seul fait qu'en première instance la Société du Centre Commercial de Pessac et la SASU Motu 9 étaient d'accord sur la compétence du tribunal judiciaire ne permet pas de retenir la compétence du tribunal judiciaire ;

1.2. Sur la nature commerciale de la Société du Centre Commercial de [Localité 5]

Aux termes de l'arrêté du 5 juillet 2024, relatif à l'expérimentation du tribunal des activités économiques, les tribunaux de commerce d'Avignon, Auxerre, Le Havre, Le Mans, Limoges, Lyon, Marseille, Nancy, Nanterre, Paris, St Brieux et Versailles sont désignés tribunaux des activités économiques et les termes de l'article L721-3 du code de commerce leur sont applicables pour les procédures ouvertes à compter du 1er janvier 2025 ;

Aux termes de l'article L721-3 du code de commerce, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2022, « Les tribunaux de commerce connaissent :

1° Des contestations relatives aux engagements entre commerçants, entre artisans, entre établissements de crédit, entre sociétés de financement ou entre eux ;

2° De celles relatives aux sociétés commerciales ;

3° De celles relatives aux actes de commerce entre toutes personnes.

' » ;

Aux termes de l'article L110-1 du code de commerce, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2022, « La loi répute actes de commerce '

2° Tout achat de biens immeubles aux fins de les revendre, à moins que l'acquéreur n'ait agi en vue d'édifier un ou plusieurs bâtiments et de les vendre en bloc ou par locaux ;

3° Toutes opérations d'intermédiaire pour l'achat, la souscription ou la vente d'immeubles, de fonds de commerce, d'actions ou parts de sociétés immobilières ; ' » ;

Aux termes de l'article L110-3 du code de commerce, dans sa version en vigueur depuis le 21 septembre 2000, « A l'égard des commerçants, les actes de commerce peuvent se prouver par tous moyens à moins qu'il n'en soit autrement disposé par la loi » ;

Aux termes de l'article L121-1 du code de commerce, dans sa version en vigueur depuis le 1er septembre 2000, « Sont commerçants ceux qui exercent des actes de commerce et en font leur profession habituelle » ;

Aux termes de l'article L210-1 du code de commerce, dans sa version en vigueur depuis le 1er septembre 2000, « Le caractère commercial d'une société est déterminée par sa forme ou par son objet.

Sont commerciales à raison de leur forme et quel que soit leur objet, les sociétés en nom collectif, les sociétés en commandite simple, les sociétés à responsabilité limitée et les sociétés par actions » ;

Le seul fait d'avoir de manière indépendante, effectué des actes de commerce à titre de profession habituelle confère la qualité de commerçant (Chambre commerciale, 30 mars 1993, pourvoi n°91-11.560) ;

En l'espèce, les dispositions de l'article L721-3 2° du code de commerce, étant selon l'analyse ci-avant d'ordre public, il y a lieu de déterminer la nature des deux sociétés en cause ;

Il est constant que la SASU Motu 9, société par actions, est une société commerciale par nature, à raison de sa forme, en application de l'article L210-1 du code de commerce ;

Selon l'extrait Kbis au 21 avril 2026 produit par la Société du Centre Commercial de [Localité 5], celle-ci est une « société civile (société à associé unique) » ;

Toutefois il ressort de l'ordonnance critiquée que, concernant la Société du Centre Commercial de [Localité 5], « L'article 1, alinéa 1 de ses statuts mis à jour mentionne qu'elle avait été initialement constituée sous la forme d'une société en nom collectif » ;

Or la société en nom collectif est une société commerciale par la forme en vertu de l'article L.210-1 du code de commerce précité ;

Aussi il convient de considérer que la seule dénomination actuelle « société civile » est insuffisante pour déterminer la nature de la Société du Centre Commercial de [Localité 5] et il y a lieu d'étudier si elle effectue des actes de commerce à titre de profession habituelle ;

L'extrait Kbis au 21 avril 2026 mentionne que la Société du Centre Commercial de [Localité 5] a pour activités principales « Acquisition propriété et construction pour son propre compte de tous biens et droits immobiliers l'exploitation par bail ou autrement et la gestion de tous biens et droits immobiliers lui appartenant » ;

Selon le premier juge, « il résulte de l'article 2, des statuts de la SCI versés en procédure à la demande du juge de la mise en état, que celle-ci a pour objet principalement l'acquisition, la propriété et la construction pour son propre compte, de tous biens et droits immobiliers, leur exploitation par bail ou autrement et leur gestion, la prise de participation dans toutes sociétés ayant un objet semblable ou similaire, exceptionnellement, l'aliénation de biens et droits devenus inutiles, consentir ou recevoir toutes aides au financement au financement de projets immobiliers notamment par l'octroi ou le bénéfice de garanties ou de prêts, toutes opérations de quelques nature qu'elles soit se rattachant l'objet sus-indiqué » ;

L'acte réitératif de vente du 30 juin 2022 (pièce 4), objet du litige entre les deux sociétés, précédé de la promesse de vente du 23 février 2022 (pièce 3), est une vente immobilière portant sur un bien sis à [Localité 7], dans le périmètre de la [Adresse 6], d'une surface totale de de 2ha 96a 33ca, comprenant deux bâtiments se décomposant en bureaux, locaux sociaux, locaux techniques, locaux industriels, emplacements de stationnements en sous-sol et en extérieur (pages 5 et 6 de l'acte), moyennant le prix de 40 millions d' euros (page 7 de l'acte) ;

Cet acte rappelle au titre de l'origine de propriété que la Société du Centre Commercial de [Localité 5] a acquis le bien de la société par actions simplifiée (SAS) [Adresse 7] le 30 juillet 2013, soit un peu plus de huit ans avant ;

Il convient de considérer que le premier juge a à juste titre considéré qu'il se déduit de ces éléments que « Nonobstant le changement de forme sociale de la Société du Centre Commercial de [Localité 5] et la mention à ses statuts que l'aliénation de biens et droits n'a lieu qu' » exceptionnellement », la Société du Centre Commercial de [Localité 5] réalise à titre habituel, et notamment les 23 février 2022, et 30 juin 2022, des actes de commerces étant ajouté et rappelé que l'article L.110-1, 2° répute actes de commerce « tout achat de biens immeubles aux fins de les revendre » ;

Ainsi le seul fait que la Société du Centre Commercial de [Localité 5] a effectué des actes de commerce à titre de profession habituelle, au sens des articles L110-1 et L121-1 du code de commerce, lui fait perdre sa nature civile en dépit de sa dénomination et lui confère la qualité de société commerciale ;

Aussi le litige, opposant deux sociétés commerciales, relève de la compétence du tribunal des activités économiques de Paris, en application de l'article L721-3 2° du code de commerce et de l'arrêté du 5 juillet 2024 ;

L'ordonnance est donc confirmée en ce qu'elle a :

-déclaré le tribunal judiciaire de Paris incompétent pour connaître de la présente affaire,

-dit que la juridiction compétente est le tribunal des activités économiques de Paris et renvoyé l'affaire devant cette juridiction ;

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer l'ordonnance sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

La Société du Centre Commercial de [Localité 5], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme l'ordonnance ;

Y ajoutant,

Condamne la société civile Société du Centre Commercial de [Localité 5] aux dépens d'appel ;

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE,