COUR D'APPEL · 1ère Chambre — 9 juillet 2026

COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° 381 DU 9 JUILLET 2026

N° RG 26/00242 - N° Portalis DBV7-V-B7K-D32L

Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de Basse-Terre, du 3 mars 2022, dans une instance enregistrée sous le n° 19/00584.

APPELANT :

M. [P] [Z] [E]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représenté par Me André LETIN, avocat au barreau de Guadeloupe/Saint-Martin/Saint-Barthélemy (Toque 60)

INTIME :

M. [A] [J] [L]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par Me Séverine GIRDARY, avocat au barreau de Guadeloupe/Saint-Martin/Saint-Barthélemy (Toque 14)

COMPOSITION DE LA COUR :

Mme Judith DELTOUR, président de chambre

Mme Valérie MARIE-GABRIELLE, conseiller

Mme Rozenn LE GOFF, conseiller.

DÉBATS :

A la demande des parties, et conformément aux dispositions des articles 14 et 914-5 du code de procédure civile, l'affaire ne requérant pas de plaidoirie, le conseiller de la mise en état a autorisé le dépôt du dossier au greffe de la chambre le 4 mai 2026. Les parties ont été avisées que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la Cour le 9 juillet 2026.

GREFFIER :

Lors du dépôt des dossiers et du prononcé : Mme Yolande MODESTE, greffier.

ARRÊT :

Contradictoire. Signé par Mme Judith DELTOUR, président de chambre et par Mme Yolande MODESTE, greffier.

PROCÉDURE

Alléguant l'acquisition les 12 et 14 août 2014, d'une maison à usage d'habitation construite en 2010, moyennant paiement de 145 000 euros sans frais d'agence, une expertise déposée le 12 octobre 2017 suivant ordonnance de référé du 4 février 2016, par acte du 5 novembre 2019, M. [P] [E] a fait assigner M. [A] [L] devant le tribunal judiciaire de Basse-Terre pour qu'il prononce la résolution de la vente, ordonne les restitutions réciproques et le condamne au paiement de 20 000 euros de dommages et intérêts, des frais bancaires, de 8 000 euros au titre du préjudice moral et des dépens y compris les frais d'expertise et d'une somme en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Par jugement rendu le 3 mars 2022, le tribunal judiciaire de Basse-Terre a :

- déclaré les demandes formées par M. [E] [P] [Z] irrecevables,

- rejeté les plus amples demandes des parties,

- condamné M. [E] [P] [Z] aux entiers dépens,

- laissé aux parties la charge de leurs frais irrépétibles.

Par déclaration reçue le 12 mai 2022, M. [P] [E] a interjeté appel des chefs du jugement qui ont déclaré ses demandes irrecevables, rejeté les plus amples demandes des parties, l'ont condamné aux entiers dépens, laissé aux parties la charge de leurs frais irrépétibles.

Par dernières conclusions communiquées le 7 août 2023, M. [E] a demandé à la cour, en substance, au visa des articles 1131, 1137 et suivants, 1178, 1137, 1604 et 1792 et suivants du Code civil,

Sur la forme,

- déclarer recevable et bien-fondé l'appel,

Sur le fond,

- débouter M. [A] [L] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

- infirmer le jugement ;

Et statuant de nouveau,

À titre principal, sur les fondements tirés de la non-conformité, du dol et de l'erreur,

- prononcer la nullité du contrat la vente conclu les 12 et 14 août 2014, pour dol et/ou erreur, par acte dressé par Me [W] [B], membre de la SCP [W] [B] et [V] [T], notaires associés, référencée au cadastre section AI n°[Cadastre 1], lieudit Clairefontaine, pour une surface de 00ha 08a 67 ca, publiée par tele@actes et enregistré le 12 septembre 2014 au service de la publicité foncière de Basse-Terre vol. 2014 P n°1520 ;

- prononcer la résolution de la vente conclue les 12 et 14 août 2014, pour défaut de délivrance conforme, par acte dressé par Me [W] [B], membre de la SCP [W] [B] et [V] [T], notaires associés, référencée au cadastre section AI n°[Cadastre 1], lieudit Clairefontaine, pour une surface de 00ha 08a 67 ca, publiée par tele@actes et enregistré le 12 septembre 2014 au service de la publicité foncière de Basse-Terre vol. 2014 P n°1520 ;

- condamner M. [A] [L] au paiement de la somme de 145 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 14 août 2014 ainsi que sur justificatifs les frais directement occasionnés par cette vente acquittée entre les mains du notaire, en ce compris les frais d'enregistrement ;

- condamner M. [A] [L] au paiement de la somme de 250 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice matériel ;

- condamner M. [A] [L] au paiement de la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, à compter de la décision à intervenir ;

- condamner le même au paiement de la somme de 8 000 euros au titre du préjudice moral;

- condamner le même au remboursement des frais bancaires (intérêts de prêt payés) ;

- ordonner la publication du jugement à la conservation des hypothèques de [Localité 3] ;

- ordonner la restitution au vendeur du bien immobilier ;

À défaut et à titre subsidiaire, sur la garantie décennale,

- déclarer l'action en responsabilité au titre de la garantie décennale recevable et bien fondée;

- déclarer que l'ensemble des désordres malfaçons et non-conformités constatées dans le rapport d'expertise en date du 12 octobre 2017 portent atteinte à la solidité de l'ouvrage dont M. [L] est le constructeur ;

- déclarer M. [E] bénéficiaire de la garantie décennale ;

- ordonner à M. [L], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, de procéder à ses frais, à la réalisation de tous les travaux nécessaires à la réparation de tous les désordres, malfaçons et non-conformités de l'ensemble immobilier acquis tels que relevés dans le rapport de l'expert du 12 octobre 2017 ;

- condamner M. [A] [L] au paiement de la somme de 250 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice matériel ;

- condamner M. [A] [L] au paiement de la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, à compter de la décision à intervenir ;

- condamner le même au paiement de la somme de 8 000 euros au titre du préjudice moral;

- condamner le même au remboursement des frais bancaires (intérêts de prêt payés) ;

En tout état de cause,

- condamner M. [L] au paiement de la somme de 17 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Me André Letin, lesquels comprendront le coût de l'expertise et des frais d'huissier de la procédure de référé-expertise.

Par conclusions communiquées le 28 octobre 2022, M. [L] a sollicité, au visa des articles 30-5° du décret n°55-22 du 4 janvier 1955, 1110 et 1116, 1604 et 1614, 1641, 1642 et 1648, 1792 et suivants, 2239 du Code civil, de

- confirmer le jugement toutes ses dispositions,

Ce faisant,

In limine litis,

- débouter M. [E] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- déclarer M. [E] irrecevable et mal fondé en son action en résolution de la vente du 14 août 2014 :

- au titre de la garantie des vices cachés,

- au titre du défaut de délivrance conforme,

- au titre du défaut de l'erreur sur la substance,

- au titre de la réticence dolosive

- déclarer M. [E] irrecevable et mal fondé en son action en responsabilité du constructeur Au fond :

- débouter M. [E] de sa demande de résolution de la vente du 14 août 2014 :

- au titre de la garantie des vices cachés,

- au titre de la réticence dolosive,

- au titre de la garantie de conformité,

- au titre de l'erreur sur la substance,

- débouter M. [E] de ses demandes de dommages et intérêts formulées à l'encontre M. [L] au titre de la responsabilité du constructeur

Et en tout état de cause,

- condamner M. [E] à verser à M. [L] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel,

- condamner M. [E] aux entiers dépens .

Par arrêt mixte rendu le 28 mars 2024, la cour a :

- infirmé le jugement en ce qu'il a déclaré les demandes formées par M. [P] [E] irrecevables et l'a condamné au paiement des dépens,

Statuant de nouveau, vu l'abandon des demandes fondées sur la garantie des vices cachés,

- débouté M. [P] [E] de ses demandes de nullité de la vente fondées sur l'erreur, le dol et la non-conformité de la chose vendue,

- déclaré M. [A] [L] responsable des désordres de nature décennale affectant l'immeuble,

- débouté M. [P] [E] de ses demandes au titre du préjudice moral, des frais bancaires et de condamnation de M. [A] [L] à réaliser les travaux nécessaires à la réparation des désordres,

- condamné M. [A] [L] à payer à M. [P] [E] la somme de 4 000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance résultant des désordres de nature décennale,

avant-dire droit sur la nature et le coût des travaux de reprise et le préjudice de jouissance pendant les travaux,

- ordonné une expertise,

- désigné pour y procéder M. [X] [Q], [...]

- fixé la provision à la charge de M. [P] [E] à la somme de 3 000 euros,[...]

- réservé les dépens et les demandes en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Le rapport a été clôturé le 10 janvier 2025. Suivant réinscription, par conclusions communiquées le 13 mars 2026, M. [E] a demandé, au visa de l'arrêt, de la responsabilité de M. [A] [L], propriétaire-constructeur, des désordres de nature décennale, du rapport d'expertise, de :

- déclarer ses demandes recevables et bien-fondées,

A titre principal,

- ordonner les travaux de démolition et de reconstruction de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] à [Localité 1] appartenant à M. [E] comme fixé par le rapport de l'expert judiciaire,

- condamner M. [L] au paiement de l'ensemble du coût des travaux de démolition et de reconstruction de l'ouvrage, ainsi que de toutes les études préliminaires y afférentes, tel que figurant au rapport d'expertise ;

- condamner M. [A] [L] à payer à M. [P] [E] la somme de 12 000 euros au titre du préjudice de jouissance subi pendant les travaux,

A défaut, à titre subsidiaire,

- ordonner la réalisation des travaux de reprise des désordres de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] appartenant à M. [E] ;

- condamner M. [L] au paiement de l'ensemble du coût des travaux de reprise des désordres de l'ouvrage, ainsi que de toutes les études préliminaires y afférentes, tels que figurant au rapport d'expertise ;

- condamner M. [A] [L] à payer à M. [P] [E] la somme de 8 000 euros au titre du préjudice de jouissance subi pendant les travaux,

En tout état de cause,

- condamner M. [A] [L] au paiement de la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

M. [L] n'a pas conclu après le dépôt du rapport d'expertise.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 20 avril 2026. Les parties ayant donné leur accord, le dépôt des dossiers a été autorisé le 4 mai 2026. L'affaire a été mise en délibéré pour son prononcé par mise à disposition au greffe le 9 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Suite à l'arrêt mixte rappelé, restent en litige seulement la nature et le coût des travaux de reprise et le préjudice de jouissance pendant les travaux.

L'expertise a conclu à une erreur d'implantation à moins de 3 mètres de l'habitation voisine, s'agissant en outre d'une construction dans une zone à risques volcaniques, d'inondations, de sécheresse, de séismes, que la charpente et la couverture avaient déjà été réparées aux frais de M. [E], que les trois devis de réparations formaient une moyenne de 44 613,13 euros HT mais ne tenaient pas compte des études de sol, que l'immeuble qui n'est pas ancré dans le sol et n'est pas correctement assuré par des fondations, n'est pas stabilisé, qu'une reprise en sous oeuvre type micropieux devrait être envisagée, que le coût des travaux serait alors de 106 050 euros HT, que la pérennité de l'ouvrage n'est pas assurée, que le coût de la démolition reconstruction serait de 260 322 euros HT.

Le coût d'une démolition-reconstruction excède le montant réclamé par M. [E] dans ses conclusions d'appel. Eu égard à ces éléments, en considération des travaux déjà réalisés par M. [E], qui le seraient à fonds perdus en cas de démolition reconstruction, compte tenu du montant initialement réclamé par M. [E], compte tenu également de la possibilité d'une reprise des fondations, il y a lieu de condamner M. [L] à payer à M. [E] la somme de 115 064,25 euros TCC correspondant explicitement au coût des travaux de reprise des désordres de nature décennale tels qu'énumérés dans l'arrêt précédent, y compris la reprise des fondations, à charge pour M. [E] de choisir l'option de réparation qui lui convient.

M. [E] va devoir se reloger pendant les travaux de reprise. L'expert avait retenu une durée d'un mois et demi pour la démolition, de 2 mois pour la préparation du chantier et de 4 mois pour la reconstruction. Compte tenu de la nature et de l'importance des travaux de réparations, impliquant une reprise en sous-oeuvre, des travaux de maçonnerie et de carrelage, le relogement de l'occupant sera nécessaire pendant une durée de cinq mois, les autorisations de travaux et études de sol ne s'opposant pas à l'occupation de l'immeuble. Ainsi M. [L] doit être condamné à payer à M. [E] la somme de 5 000 euros au titre du trouble de jouissance pendant les travaux.

Le jugement est infirmé en ce qu'il a statué sur les dépens et les demandes en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. M. [L] qui succombe est condamné au paiement des dépens. En application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, il est débouté de sa demande et condamné à payer à M. [E] une somme de 4 000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour,

vu l'arrêt avant dire-droit ayant notamment déclaré M. [A] [L] responsable des désordres de nature décennale affectant l'immeuble,

- condamne M. [A] [L] à payer à M. [P] [E] une somme de 115 064,25 euros TCC correspondant au coût des travaux de réparation des désordres de nature décennale, y compris la reprise des fondations ;

- condamne M. [A] [L] à payer à M. [P] [E] une somme de 5 000 euros au titre du trouble de jouissance pendant les travaux ;

Y ajoutant,

- condamne M. [A] [L] au paiement des dépens de première instance et d'appel;

- condamne M. [A] [L] à payer à M. [P] [E] une somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure

Le greffier Le président