COUR D'APPEL · Chambre Civile — 30 juillet 2026

N° de minute : 194/2026

COUR D'APPEL DE NOUMÉA

Arrêt du 30 Juillet 2026

Chambre Civile

N° RG 23/00242 - N° Portalis DBWF-V-B7H-UB2

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 05 Juin 2023 par le Tribunal de première instance de NOUMEA (RG n° :19/01938)

Saisine de la cour : 19 Juillet 2023

APPELANT

Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE [Etablissement 1], représenté par son syndic, la société [Localité 1] IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1],

demeurant Dont le siège est sis : [Adresse 2]

Représentée par Me Hélène FORT-NANTY de la SELARL FORT-NANTY, avocat au barreau de NOUMEA

Substituée lors des débats par Me Caroline DEBRUYNE avocate du même barreau

INTIMÉS

S.E.L.A.R.L. MARY LAURE GASTAUD, mandataire liquidateur de la société SPI DEVELOPPEMENT, désignée par jugement du TMC du 28/05/2018,

Siège social : [Adresse 3]

Représentée par Me Frédéric DESCOMBES de la SELARL D'AVOCATS D&S LEGAL, avocat au barreau de NOUMEA

Société MUTUELLE D'ASSURANCES DU BÂTIMENT & TP DITE SMABTP, prise en la personne de son représentant légal,

Dont le siège social est sis : [Adresse 4]

Représentée par Me Laure CHATAIN de la SELARL CABINET D'AFFAIRES CALEDONIEN, avocat au barreau de NOUMEA

Substituée lors des débats par Me Philippine CHAMOUN avocate du même barreau

30/07/2026 : Copie revêtue de la formule exécutoire - Me CHATAIN, Me GASTAUD, Me FORT-NANTY

Expéditions - Dossiers CA et TPI

S.A.R.L. ENTREPRISE SISALATION ETANCHEITE COUVERTURE - SEC, prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis : [Adresse 5]

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 02 Avril 2026, en audience publique, devant la cour composée de :

M. François GENICON, Président de chambre, président,

Mme Marie-Claude XIVECAS, Conseiller,

M. Luc BRIAND, Conseiller,

qui en ont délibéré, sur le rapport de Mme Marie-Claude XIVECAS.

Greffier lors des débats : M. Petelo GOGO

Greffier lors de la mise à disposition : M. Petelo GOGO

ARRÊT :

- contradictoire,

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, le 28 mai 2026, date à laquelle la décision a été prorogée au 22 juin 2026 puis au 27 juillet 2026, puis au 30 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

- signé par M. François GENICON, président, et par M. Petelo GOGO , greffier.

***************************************

PROCÉDURE DE PREMIÈRE INSTANCE

La société SPI Développement a fait édifier en 2007, selon permis de construire (numéro 2004/1251 du 21 septembre 2004 délivré par la ville de [Localité 1]), un ensemble immobilier de 27 logements en R+2 avec combles et mezzanine, situé au [Adresse 2] pour un montant de 320 522 757 F CFP.

La société QHEZBA était chargée du gros oeuvre, de la maçonnerie et de l'assainissement. Elle a été mise en liquidation judiciaire le 21/05/2008. La SARL Sisalation Etanchéité Couverture dite S.E.C a été chargée du lot étanchéité, la société SARL MASSON BENEDETTI du lot plomberie et la société CARDAL du lot charpente couverture. La société Atelier d'Architecture a souscrit une mission de maître d'oeuvre à compter du 02/01/2006 jusqu'à fin 2007, le promoteur assurant lui-même la maîtrise d'oeuvre la première année.

La réception des travaux est intervenue le 4 février 2008 et le procès-verbal de réception a été remis à l'assureur la SMABTP Ie 26 mars 2008.

A l'apparition de divers désordres, le syndic a mandaté le cabinet EXXCAL aux fins d'expertise.

L'expert amiable dans son rapport du 10 septembre 2012 listait et détaillait divers désordres. Il concluait notamment que les désordres d'infiltrations d'eau rencontrés dans de nombreux appartements attestaient de l'absence d'étanchéité. Il indiquait que les appartements étaient vendus en VEFA par application des dispositions de l'article 1831-1 du Code civil applicable en Nouvelle-Calédonie, et que le promoteur, la société SP1 Développement engageait incontestablement sa responsabilité décennale.

Le syndicat des copropriétaires saisissait le tribunal aux fins de désignation d'un expert judiciaire afin que soit fixé le montant du préjudice.

Par ordonnance du 9 mars 2015, le juge de la mise en état ordonnait une expertise confiée à M. [Q] [E] par ordonnance en date du 9 avril 2015.

M. [Q] déposait son rapport le 28 octobre 2015.

Parallèlement, une procédure de liquidation judiciaire était ouverte à l'encontre de la société SPI DEVELOPPEMENT, prononcée par jugement du tribunal mixte de commerce en date du 28 mai 2018, sans que le syndicat des copropriétaires ne soit informé de cette liquidation. La copropriété a bénéficié du relevé de forclusion par ordonnance du juge commissaire rendue le 26 mars 2019 et a déclaré sa créance.

Au visa des dispositions des articles 1792 et suivants, de l'article 1831 et 1147 du Code civil de Nouvelle-Calédonie, et au vu de la procédure de liquidation judiciaire ouverte à l'encontre de la société SPI DEVELOPPEMENT, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] demandait au tribunal de :

-dire que la société SPI DEVELOPPEMENT, promoteur, est responsable des désordres affectant l'immeuble ;

En conséquence,

- fixer la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] à la liquidation judiciaire de Ia société SPI DEVELOPPEMENT à la somme de 8 551 0 87 F CFP en réparation des désordres affectant les ouvrages, outre les intérêts légaux à compter de la demande ;

- dire que le paiement de cette somme devra être garantie à concurrence de la somme de 7 968 887 F CFP, outre intérêts légaux à compter de la demande, par la compagnie SMABTP au titre de la garantie décennale souscrite par la société SPI DEVELOPPEMENT ;

A titre subsidiaire, si la garantie de la compagnie SMABTP ne devait pas être retenue pour les désordres n°8 et 9,

-condamner la société S.E.C (SISALATION ETANCHEITE COUVERTURE) en charge des travaux d'étanchéité, à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1], la somme globale de 3 528 701 F CFP, outre intérêts légaux a compter de la demande ;

- condamner la Selarl Mary-Laure GASTAUD, ès qualités de mandataire liquidateur de la société SPI DEVELOPPEMENT, à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1], la somme de 500 000 F CFP au titre de l'article 700 du code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie ;

- la condamner en tous les dépens en ce compris le coût des rapports d'expertise amiable et judiciaire.

La Société Mutuelle d'Assurance du Bâtiment et Travaux Publics dite SMABTP demandait au tribunal au vu des conditions générales et particulières du contrat d'assurance, et au visa des articles 1792 et 2270 du Code civil de Nouvelle-Calédonie, de :

- dire que les désordres constatés ne sont pas des désordres de nature décennale telle que définie par le Code civil de Nouvelle-Caledonie,

- dire n'y avoir lieu à garantie décennale telle que résultant de la loi applicable en Nouvelle-Calédonie,

- débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] de toutes ses demandes présentées à l'encontre de la SMABTP,

-condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] à payer à la SMABTP la somme de 300 000 F CFP en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

La SARL CARDAL demandait, notamment au tribunal :

- de décerner acte au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Etablissement 1] de ce qu'il a abandonné ses demandes à son encontre,

La SARL SPI DEVELOPPEMENT, représentée par la Selarl Marie-Laure GASTAUD, ès-qualités de mandataire liquidateur, demandait au tribunal :

A titre principal au vu du rapport d'expertise,

- de constater que ni sur le fondement de l'article 1792 du Code civil ni sur le fondement de l'article 1147 du Code civil, la responsabilité de SPI DEVELOPPEMENT ne saurait être retenue concernant les désordres allégués par le syndicat des copropriétaires,

En conséquence,

- rejeter les demandes formulées par le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] à l'encontre de la société SPI DEVELOPPEMENT,

A titre subsidiaire,

-constater que les désordres allégués ne sauraient dépasser la somme de 3 817 856 F CFP,

En tout état de cause,

-condamner les sociétés SEC, MASSON BENEDETTI, CARDAL et la SMABTP à garantir le syndicat des copropriétaires de toutes condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre,

- condamner tout succombant à payer à la société SPI DEVELOPPEMENT la somme de 300 000 F CFP sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie et aux entiers dépens.

La SARL MASSON BENEDETTI, entreprise de plomberie et installations sanitaires demandait sa mise hors de cause au vu du rapport d'expertise de M. [E] [Q] en date du 28 octobre 2015.

La SARL ENTREPRISE DE SISALATION ETANCHEITE COUVERTURE n'était ni présente ni représentée.

Par jugement du 05/06/2023 n° 241/23, le Tribunal de Première Instance de Nouméa a :

- Dit que les désordres constatés ne sont pas des désordres de nature décennale telle que dé'nie par le Code civil de Nouvelle-Caléedonie

- Dit n'y avoir lieu à garantie décennale telle que résultant de la loi applicable en Nouvelle-Calédonie ;

- Dit que la société SPI DEVELOPPEMENT, promoteur, est seule responsable des désordres affectant l'immeuble sis [Adresse 2] ;

- Débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] de toutes ses demandes présentées à l'encontre de la SMABTP ;

- Débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] de l'ensemble de ses demandes, à l'encontre de la société S.E.C ( Entreprise de Sisalation Etanchéité Couverture) ;

- Fixé la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] à la liquidation judiciaire de la société SPI DEVELOPPEMENT à la somme de 7 813 827 F CFP en réparation des désordres affectant les ouvrages, outre les intérêts légaux à compter de la demande ;

-Décerné acte au syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] de ce qu'il a abandonne ses demandes à l'encontre de la SARL CARDAL ;

-Débouté la société SPI DEVELOPPEMENT de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de la SARL CARDAL et des sociétés ENTREPRISE DE SISALATION ETANCHEITE COUVERTURE et SARL MASSON BENEDETTI;

-Rejeté toute demande plus ample ou contraire ;

-Condamné la société SPI DEVELOPPEMENT aux dépens de l'instance en ce compris les frais d'expertise judiciaire ;

- Dit que chaque partie conservera ses frais au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

PROCÉDURE D'APPEL

Par requête du 19/07/2023, le Syndicat des Copropriétaires a fait appel de la décision rendue et demande à la Cour dans son mémoire ampliatif et ses dernières conclusions (récapitulatives) du 01/04/2025 de réformer partiellement la décision et statuant à nouveau de :

- dire que la société SPI DEVELOPPEMENT en sa qualité de promoteur est responsable de l'ensemble des désordres,

- fixer la créance du Syndicat des Copropriétaires à la somme de 8.551 087 Fcfp avec intérêts au taux légal à compter de la demande ;

- dire que le paiement de la créance sera garanti par la SMABTP à hauteur de 7. 968.887 Fcfp par la SMABTP au titre de la garantie décennale souscrite par la société SPI Développement avec intérêts au taux légal à compter de la demande ;

- condamner solidairement la société SPI DEVELOPPEMENT représentée par la Selarl Mary-Laure GASTAUD devenue la selarl NORMA à payer la somme de 500 000 Fcfp sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La copropriété conteste la nature esthétique de certains désordres soulignant que les désordres n°D2, D3, D4, D6, D7, D8, D9 D11et D13 présentent un caractère décennal en ce qu'ils mettent en cause la destination de l'immeuble ou la solidité de l'ouvrage.

La SMABTP conclut à la confirmation du jugement en toutes ses dispositions et à la condamnation du Syndicat des Copropriétaires à lui payer la somme de 400 000 Fcfp sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile

Dans ses écritures ( récapitulatives N°3 devant le Tribunal de Première Instance déposées devant la cour), la SPI représentée par le mandataire liquidateur conclut à son absence de responsabilité tant au titre de la garantie décennale que contractuelle. Subsidiairement, elle demande de constater que les désordres allégués ne peuvent dépasser la somme de 30817 856 Fcfp ;

En tout état de cause, elle sollicite de condamner les sociétés SEC, CARDAL, et MASSON ainsi que la compagnie la SMABTP à la relever indemne des condamnations éventuellement prononcées à son encontre et de condamner tout succombant à lu payer la somme de 300 000 Fcfp sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la nature des désordres

Le Syndicat estime que les désordres suivants D2, D3,D4,D6,D7 D8, D9, D11 et D13 sont de nature décennale ce que n'a pas retenu le 1ère juge et ce que conteste la SMABTP.

Il convient donc de les reprendre sachant que l'expert a répertorié 15 désordres et que les désordres D1,D5,D10 et D12 qualifiés d'esthétiques et d'intermédiaires ne sont pas contestés dans leur nature, en cause d'appel.

Désordre n° 2

Il s'agit de fissures dans l'appartement de M. [S].

L'expert indique : Au fond de l'appartement, à la jonction avec l'appartement voisin, la 'ssure est visible sur les deux murs de façade et au niveau du plafond. Dans la salle de bain, la fissure mesure 2 mm d'épaisseur au maximum. Elle est traversante dans la salle de bain. De l'intérieur de la salle de bain, on peut voir la lumière du jour à travers la fissure. Une autre fissure est visible dans la cuisine sous la fenêtre. Elle se prolonge sous l'évier jusqu' à 20 cm du sol. Les fissures sont visibles en facade. Les poutres qui supportent le plancher bas de l'appartement sont fissurées verticalement sur leur hauteur, au niveau des appuis. Les fissures ont déjà été réparées en façade par un joint extrudé au mastic. Au niveau des appuis des poutres, on voit que des travaux de ragréage ont déjà été réalisés >> .

L'origine des 'ssures est le retrait du béton et un mouvement du bâtiment.

L'expert expose que les responsabilités sont partagées entre l'entreprise de gros oeuvre et la société SPI Developpement agissant comme maître d'oeuvre qui a surveillé les opérations de réparations.

Les fissures sont apparues après la réception des travaux, M. [S] a adressé un courrier à la société SPI DEVELOPPEMENT.

L'expert considère que l'ouvrage est impropre à sa destination : la fissure est traversante et le voile de façade ne peut pas assurer sa fonction d'étanchéité à l'eau même si au jour de l'expertise aucune infiltration n'a été signalée.

Le coût de réparation a été évalué à la somme de 477 830 Fcfp outre 75 000 Fcfp au titre du préjudice de jouissance ( relogement pendant les travaux de reprise) soit la somme de 552 830 Fcfp au total.

Dès lors que le désordre met en cause l'impropriété à la destination en ce que le clos et le couvert de l'immeuble ne sont plus assurés, il doit être qualifié de décennal et non d'esthétique comme jugé par le TPI. Le jugement sera infirmé de ce chef.

Désordre n° 3:

Il s'agit de décollement de la peinture sur la terrasse de M. [S]. L'enduit de ragréage du béton se décolle entraînant la peinture au niveau de la terrasse de l'appartement du copropriétaire.

La cause résulte d'un défaut d'adhérence de l'enduit sur le poteau et d'in'ltrations d'eau au travers de la dalle du balcon.

S'agissant des responsabilités, l'expert précise que l'entreprise de gros oeuvre a réalisé le réagréage du béton des poteaux.

L'architecte a préconisé une peinture en sous face des balcons sans prescrire d'étanchéiété laquelle n'est pas obligatoire sur le territoire.

L'expert ne relève aucune atteinte à la solidité de l'ouvrage ou d'impropriété à la destination de l'immeuble.

Le fait que des in'ltrations d'eau passent au travers de la dalle du balcon ne peut induire comme le soutient à tort, la copropriété, la conséquence d'une atteinte à la solidité. Il s'agit de désordre intermédiaire de nature esthétique.

Le coût de réparation a été évalué à la somme de 235 600 Fcfp.

Désordre D4 : Ségrégation sur appuis de la poutre béton du garage qui sera examiné en même temps que le désordre similaire D13.

Le désordre concerne une poutre située à l'entrée du garage en sous-sol. Au-dessus de la rampe d'accès, elle est de 4.70 m de long, de section 200 x 500 mm. L'expert décrit le désordre comme suit : L'appui de cette poutre n'est pas satisfaisant d'un point de vue technique. La ségrégation des granulats est visible. Cet appui doit être réparé parce que cette poutre porte les dalles. Les aciers ne sont pas enrobés dans un béton sain au niveau de l'appui. L'autre appui est aussi concerné. »

L'expert précise que la cause résulte du coulage : Lors du coulage de cette poutre, le béton n'a pas rempli correctement le collage au niveau des appuis. C'est un défaut de mise en oeuvre. Ce défaut visible n'a pas été réparé avant la réception des travaux. L'entreprise de gros oeuvre a coulé cette poutre. Elle n'a pas repris le défaut. Le maître d'ouvrage a réceptionné les travaux en l'état. La maîtrise d'oeuvre a commis une négligence dans le suivi des travaux. Le défaut était présent avant la réception des travaux . A ce jour, la poutre ne présente pas de signe d'instabilité. >>.

Le coût de réparation a été évalué à la somme de 323 820 Fcfp .

La copropriété soutient que l'appui doit être réparé car il touche à la structure de la construction puisque la poutre litigieuse porte les dalles. Il estime que le désordre entre bien dans le champ de la garantie décennale.

La SMABTP rétorque que si le défaut était présent avant la réception et qu'il n'est pas dénoncé comme réserve au procès verbal, la garantie décennale ne peut pas être utilisée pour demander ultérieurement des réparations. De plus, ni la solidité ni la stabilité ne sont remise en cause.

La société SPI ajoute que la poutre ne présente pas de signe d'instabilité de sorte que la solidité de l'ouvrage n'est pas compromise.

Il ressort de l'expertise que la poutre doit être réparée puisqu'elle affecte les appuis et donc compromettra à terme la solidité de l'ouvrage. Toutefois, ce désordre n'a pas été réservé à la réception alors qu'il était visible à ce moment là.

Il est de jurisprudence constante que les dommages apparents doivent faire l'objet de réserve à la réception pour pouvoir être réparable. La garantie décennale exige l'existence d'un vice caché sauf lorsque le vice signalé à la réception ne s'est révélé qu'ensuite dans son ampleur et ses conséquences Toutefois, le maître de l'ouvrage, se voit reconnaître le droit d'agir en réparation notamment :

- s'il n'a pas été informé par le maître d'oeuvre des conséquences de l'absence de réserves,

-ou si le vice n'était pas apparent aux yeux du maître de l'ouvrage, faute pour ce dernier d'être compétent.

En l'espèce, la société SPI DEVELOPPEMENT a assuré la maîtrise d'oeuvre au moins pendant une année, ce qu'il n'a pas contesté devant l'expert. Elle avait donc une compétence suffisante pour apprécier l'ampleur et la nature du vice. Dès lors, la réception sans réserve ayant purgé le vice apparent, et dégagé le constructeur de sa responsabilité, la garantie décennale n'est pas mobilisable

Désordre n° 13 : Noeud de poutre défectueux. ( Similaire au désordre D6).

L'expert a constaté au fond de la cour, au niveau parking niveau haut, que le bétonnage du noeud est incorrect , que les aciers sont apparents au niveau du noeud et que les noeuds sont oxydés.

Il conclut qu'il n'y a pas de désordre structurel à ce jour qui puisse compromettre la sécurité des personnes et des biens.

Mais, il ajoute que le désordre affecte une poutre sensible qui porte plusieurs niveaux d'appartements, qu'il faut la faire réparer parce que l'oxydation des aciers va se poursuivre étant précisé que ces aciers participent activement au maintien de la tenue mécanique de la poutre.

Il ajoute que le désordre était apparent à la réception. Le coût de réparation a été évalué à la somme de 1. 610910 Fcfp.

Le Syndicat des Copropriétaires soutient que le désordre est de nature décennale s'agissant d'un désordre évolutif qui compromettra à terme la solidité de l'ouvrage. La SMABTP et la société SPI DEVELOPPEMENT le contestent

Pour les mêmes raisons que celles afférentes au désordre n°4, le vice étant apparent, la réception, sans réserve des travaux a dégagé le constructeur de sa responsabilité; la garantie décennale n'est pas mobilisable.

Désordre n° 6.

Il s'agit de remontées capillaires dans le parking en sous sol et sur des murs périphériques et des poteaux se traduisant par la présence d'efflorescences, réparties sur des lignes situées à 20 cm de haut (au plus) par rapport au sol du parking.

L'humidité super'cielle du mur, mesurée à l'humidimètre est plus importante en pied de mur qui a une hauteur de 1 m.

L'enduit de ragréage se décolle en partie basse sous les lignes d'efflorescences lesquelles sont le signe caractéristique de remontées capillaires.

Le Syndicat des Copropriétaires soutient que ce désordre est évolutif s'il n'est pas traité en ce qu'il touche à la structure même de la construction puisque à terme le béton et les aciers sont menacés.

Toutefois, il ne le démontre pas.

En effet, l'expert conclut que l'ensemble du sous-sol n'est pas touché.

Le béton constituant les voiles et les poteaux est sain.

M. [Q] [E] caractérise ce désordre d'esthétique.

La garantie décennale n'est pas mobilisable.

Le coût de réparation a été évalué à la somme de 2.768 766 Fcfp .

Désordre n° 7 . Accumulation d'eau de pluie dans la cour.

Il se caractérise par la présence d'une flaque d'eau suite à des événements pluvieux.

L'expert indique qu'il s'agit d'une impropriété à destination de l'ouvrage : les piétons ne peuvent pas traverser la cour après des événements pluvieux. La stagnation d'eau augmente les risques sanitaires.

Ce désordre, bien que ne portant pas atteinte a la solidité de l'ouvrage, rend l'immeuble impropre à sa destination.

Il engage la responsabilité décennale du constructeur.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

Le coût de réparation a été évalué à la somme de 200 000 Fcfp

Désordre n° 8 : Dégradation de la protection d'étanchéité en toitures terrasses inaccessibles auto-protégées.

L'expert indique que le système est composé d'une étanchéite bicouche sur isolant avec élément porteur dalle en béton armé.

La dernière couche d'étanchéité est revêtue d'une autoprotection minérale.

Il relève :

-un vieillissement prématuré de la membrane d'étanchéité, usure naturelle du produit se traduisant par un revêtement de surface très faïencé.

- une stagnation d'eau à proximité des naissances des descentes d'EP, la couche de protection disparaissant.

- la présence de mousses agressives maintenant la membrane dans un milieu humide acide.

- un poinçonnement de l'isolant.

- un usage non conforme des terrasses : les copropriétaires accèdent aux terrasses toitures avec pose de fauteuil.

Les causes en sont, le produit d'étanchéité qui n'est pas adapté au climat des DOM TOM, le non entretien des terrasses par la copropriété alors qu'elles nécessitent un nettoyage annuel, l'usage abusif des terrasses normalement limitées à des opérations d'entretien, mais qui est manifestement étendu aux occupants de l'immeuble malgré le risque de chute en l'absence de garde-corps réglementaire et qui participe de la dégradation générale.

L'expert conclut qu'il n'existe pas de désordre mais que le vieillissement va s'accentuer dans les prochaines années et qu'il faudra poser une nouvelle couche d'étanchéité.

Le coût de réparation a été évalué à la somme de 3. 048 701 Fcfp

La copropriété estime que ce désordre est un désordre évolutif qui entre dans le champ d'application de la garantie décennale parce que les ouvrages d'étanchéité des toitures terrasses sont non conformes à leur destination ; qu'en effet, bien qu'il n'y ait ni désordre ni fuites ni atteinte à l'ouvrage, il n'en reste pas moins que le choix fait d'un produit non adapté par le maître d'ouvrage constitue une non-conformité.

La SMABTP réplique que les non conformités ne sont pas garanties.

Le constructeur est tenu de réparer les malfaçons ou vices non apparents lors de la réception soit sous le régime de la garantie décennale des articles 1 792 et 2270 du Code Civil, soit sous le régime de la responsabilité contractuelle de droit commun s'il s'agit de désordres de moindre importance qualifiés de vices intermédiaires par la doctrine, le maître de l'ouvrage devant alors établir la faute du constructeur ; qu'il s'ensuit que l'application de la garantie décennale doit être écartée des lors que les désordres n'entrent pas dans ces critères.

Mais surtout, elle souligne qu'il n'y a pas de désordre et que pour déclencher la garantie de l'assureur décennal, il doit être démontré l'existence d'un désordre.

En outre, comme le note l'expert, l'assurance décennale prévoit, (en page 12 des conditions particulières) que le souscripteur s'engage expressément à noti'er au propriétaire l'obligation de faire procéder à l'entretien de l'étanchéité. Cet entretien qui doit être bi-annuel, devra porter en particulier sur les points suivants :

- Enlèvement des feuilles mortes et immondices des terrasses et cheneaux,

- Emoussage et enlèvement de toutes herbes et plantes,

- Nettoyage des cuvettes et sondage des moignons,

- Réparations locales des fisssurations qui peuvent se produire dans les protections, notamment celles des relevés.

Cet entretien n'a pas été fait.

En l'absence de désordre, la garantie décennale n'est pas mobilisable et la responsabilité de l'entreprise de gros oeuvre ou de l'entreprise d'étanchéité ne peut être recherchée en l'absence de faute puisque l'expert a constaté que les travaux ont été correctement exécutés et sont conformes aux règles du DTU. Par ailleurs, aucun entretien n'a été fait par la copropriété participant à l'usure prématurée du revêtement.

Il s'agit d'une non conformité du produit résultant d'un mauvais choix validé par le promoteur ; la garantie décennale n'est pas mobilisable.

Désordre n°9 : InfiItrations d'eau dans la cour du parking.

Ce désordre est décrit par l'expert comme : . »

Le coût de réparation a été évalué à la somme de 480 000 Fcfp.

Malgré les dires de l'expert, le Syndicat des Copropriétaires soutient que le désordre entre dans le champ de la garantie décennale au titre de la garantie étanchéité souscrite.

La société SPI et la SMABTP concluent à la confirmation du jugement sur ce point de litige.

L'expert indique que la cause de ces in'ltrations provient de la présence de la jardinière située sur la terrasse voisine qui n'est pas drainée en partie basse et qui fait que l'eau s'accumule au fond de la jardinière qui s'in'ltre ensuite dans le mur. Il conclut que l'entretien de la jardinière est à la charge du propriétaire de l'appartement.

Néanmoins, l'expert relève que l'étanchéité du mur enterré n'est pas satisfaisant en partie courante et au niveau du relevé enrobés/mur. L'absence d'étanchéité de la jardinière participe des infiltrations. Ce désordre ressort de la responsabilité décennale de l'entreprise de gros oeuvre. La garantie décennale est mobilisable.

Désordre n° 11 : Absence de protection en crête de l'acrotère en toiture terrasse.

L'expert constate qu'en décembre 2013, la société EXXCAL a préconisé des mesures de sauvegarde à la demande du Syndicat de copropriétaires. Il précise : la mise en place de couvertines sur les acrotères des toitures terrasses en faisait partie. Le Syndicat a fait mettre en place les couvertines prescrites. A la suite de cela, les infiltrations d'eau dans l'appartement de M. [A], situées dans la chambre, se sont arrêtées. j'en déduis qu'elles avaient pour origine une fissure au niveau de l'acrotère. Les relevés d'étanchéité étant adhérents et bien protégés, j'ai rejeté cette cause possible d'infiltration d'eau. >>

L'expert ajoute:

Le coût de réparation a été évalué à la somme de 197 260 Fcfp (partie correspondante à l'appartement de M. [A] ) mais le Syndicat des Copropriétaires a dépensé une somme de 591 780 FCFP pour le recouvrement de l'ensemble des acrotères

La copropriété considère que le désordre est de nature décennale dans la mesure où l'absence de protection en crête d'acrotère met en péril une partie de l'ouvrage.

La SMABTP fait valoir que les couvertines ayant été posées, le supposé désordre n'a pas été constaté contradictoirement par les parties. II ne peut en résulter aucune condamnation.

La pose de couvertines a mis fin aux infiltrations mais l'expert a bien constaté des traces d'infiltrations lesquelles sont avérées.

Dès lors, le désordre doit être qualifié de décennal puisque rendant l'appartement impropre à sa destination.

II. Sur la responsabilité de la société SPI Developpement.

La société SPI est intervenue comme promoteur, vendeur en VEFA.

Il ressort de l'expertise qu'elle a assuré la maîtrise d'oeuvre pendant une année. La société SPI DEVELOPPEMENT le conteste.

Pour autant, elle n'a émis aucun dire devant l'expert et il est avéré que le contrat signé avec la société Atelier Architecture, n'a pris effet qu'une année après le début du chantier.

Par ailleurs, le procès verbal de réception des travaux ( pièce 3 de la SMABTP) mentionne que la société SPI DEVELOPPEMENT, maître de l'ouvrage a assuré la maîtrise d'oeuvre.

Plus encore, la police d'assurance de responsabilité décennale souscrite par la société SPI DEVELOPPEMENT en tant que promoteur maître de l'ouvrage, la mentionne également comme bénéficiaire de la garantie la société SPI DEVELOPPEMENT en tant que maître d'oeuvre à côté des autres constructeurs. Sa qualité de maître d'oeuvre ne peut être dès lors être constestée.

En tout état de cause et à titre surabondant, la cour relève que, même si la société SPI DEVELOPPEMENT n'avait pas assuré elle même la coordination et le suivi des travaux laissant cette tâche à la société de gros oeuvre, il n'en resterait pas moins que le promoteur a commis une faute en lésinant sur le coût d'un maître d'oeuvre alors qu'il s'agissait d'une construction complexe de par le nombre des logements ( 27) et la destination de l'immeuble ( usage d'habitation).

M. [Q] a relevé une absence de suivi des travaux à l'origine des nombreuses malfaçons et désordres qui auraient pu être évités en cours de chantier. La cour reprend à son compte les autres observations faites par le 1er juge sur ce point.

En tant que promoteur, la société SPI DEVELOPPEMENT est tenue de la même façon que les constructeurs de la garantie décennale prévue à l'article 1792 du code civil. Elle est également responsable des désordres sur le fondement de la responsabilité contractuelle de l'article 1147 du code civil, sur faute prouvée.

En tant que vendeur en l'état futur d'achèvement ( VEFA) est doit livrer un immeuble exempt de tous vices ( apparents, cachés , intermédiaires) et de toutes les non conformités, étant précisé que le procès verbal de réception n'est pas opposable aux acquéreurs et que seul l'est le procès verbal de livraison du bien.

En conséquence, les vices apparents non réservés à la réception relèvent de la responsabilité contractuelle de la société SPI DEVELOPPEMENT. Il en est de même des non conformités.

La société SPI, eu égard à ses obligations et à ses manquements en tant que maître d'oeuvre assumé pendant une année, sera condamnée à supporter l'ensemble du coût des réparations pour tous les désordres listés par l'expert soit à hauteur de la somme de 8 071 087 Fcfp. Cette somme sera fixée au passif de la liquidation judiciaire de la société.

III. Sur la garantie de la SMABTP

Les articles 1792 et 2270 du code civil dans leur rédaction applicable en la cause mais antérieure à la loi du 3 janvier 1967 et du 04 janvier 1978, non étendues à la Nouvelle-Calédonie disposent que l'édifice construit à prix fait, périt en tout ou en partie par le vice de la construction, même par le vice du sol, les architecte et entrepreneur en sont responsables pendant dix ans.>>

Le premier texte ne vise pas l'impropriété à la destination, notion qui n'a été intégrée dans le code civil dans sa version métropolitaine que par la loi Spinetta de 1978.

La SMBTP en tire la conséquence que sa garantie décennale n'est pas mobilisable peu importe que les désordres rendent l'immeuble inhabitable dès lors que sa structure n'en est pas affectée.

Cependant, il convient d'appliquer la jurisprudence afférente à ces textes qui considérait, au visa des articles 1792 et 2270 du code civil dans leur rédaction antérieure à la loi du 3 janvier 1967 que constituait un vice de construction relevant de la garantie décennale, toutes malfacons, des lors qu'affectant le gros oeuvre de la construction, même si elles ne portent pas atteinte a la solidité de l'immeuble, le rendent impropre à sa destination. (Cour de Cassation - Chbre Civ 3ème du 04 Juin 1973 n°12.029)

En application de cette jurisprudence prétorienne qui sera à l'origine de la loi de 1967 , l'assureur décennal est tenu des vices cachés portant atteinte non seulement à la solidité de l'ouvrage mais aussi rendant l'immeuble impropre à sa destination.

En l'espèce, la SMABTP sera tenue à garantir les travaux au titre des désordres D2 pour 552 830 Fcfp, D7 pour 200 000 Fcfp, D9 pour 480 000 Fcfp, et D11 pour 197 260 Fcfp qui sont de nature décennale. Elle sera dès lors condamnée à relever indemne la société SPI DEVELOPPEMENT à hauteur de la somme de 1.430 090 Fcfp

IV. Sur les recours de la société SPI Developpement

Le promoteur sollicite d'être relevé indemne par les sociétés SEC, Masson Benedetti et Cardal mais ces entreprises n'ont pas été appelées en la cause.

D'une part, le Syndicat n'a dirigé son appel que contre la SEC mais s'en est désisté en apprenant que la société avait été liquidée et radiée du registre du commerce depuis 2019 ; la SEC n'a pas été assignée .

D'autre part, les autres entreprises n'ont pas été appelées en intervention forcée par la société SPI Developpement.

La Cour n'est donc pas saisie à leur encontre, l'action récursoire sera déclarée irrecevable.

V. Sur l'article 700 du code de procédure civile

Il est équitable d'allouer au syndicat des copropriétaires qui a dû se défendre en appel la somme de 400 000 FCFP sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile

La Société SPI et la SMABTP supporteront solidairement cette charge.

VI. Sur les dépens

La société SPI DEVELOPPEMENT succombant au principal supportera les dépens de la procédure d'appel solidairement avec la SMABTP.

PAR CES MOTIFS

La cour, Statuant publiquement et par arrêt contradictoire

Confirme le jugement en ce qu'il a dit que la société SPI DEVELOPPEMENT, promoteur, est seule responsable de l'ensemble des désordres affectant l'immeuble sis [Adresse 2] et en ce qu'il a mis les dépens de première instance et les frais d'expertise à la charge de la société SPI DEVELOPPEMENT;

L'infirme sur le surplus et statuant nouveau,

- Dit que les désordres D1, D3, D5,D6,D10, D12,D14 et D15 sont des désordres intermédiaires de nature esthétique ;

- Dit que le désordre D8 est une non conformité;

- Dit que les désordres D4 et D13 sont des vices apparents non réservés à la réception ;

- Dit que les désordres D2,D7, D9 et D11 sont des désordres de nature décennale qui engagent la garantie décennale de la SMABTP ;

- Fixe la créance du syndicat des coproprietaires de la résidence [Etablissement 1] à la liquidation judiciaire de la société SPI DEVELOPPEMENT à la somme de 8.071 087 F CFP en réparation des désordres affectant les ouvrages, outre les intérêts légaux à compter de la demande ;

Condamne la SMABTP à relever indemne la société SPI Developpement à hauteur de la somme de 1.430 090 Fcfp au titre de la garantie décennale ;

Déclare irrecevable l'action récursoire de la société SPI DEVELOPPEMENT à l'encontre de la SARL CARDAL et des sociétés ENTREPRISE DE SISALATION ETANCHEITE COUVERTURE ( S.E.C) et SARL MASSON BENEDETTI non appelées en la cause ;

Rejette toute demande plus ample ou contraire ;

Condamne la SMABTP à payer la somme de 400 000 Fcfp au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SMABTP aux dépens de la procédure d'appel ;

Fixe au passif de la liquidation judiciaire de la société SPI DEVELOPPEMENT la créance au titre des frais irrépétibles solidiairement avec la SMABTP ainsi qu'aux dépens de la présente instance.

Le greffier, Le président.