COUR D'APPEL · Chambre Civile — 10 août 2026

COUR D'APPEL DE CAYENNE

[Adresse 1]

Chambre Civile

ARRÊT N° 138 /2026

N° RG 24/00201 -

N° Portalis 4ZAM-V-B7I-BJXT

PG/HP

S.A.S. ODYSSEE GUYANE

C/

Société SCCV BELLE VUE

ARRÊT DU 10 AOUT 2026

Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CAYENNE, décision attaquée en date du 20 Mars 2024, enregistrée sous le n° 22/01563

APPELANTE :

S.A.S. ODYSSEE GUYANE

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Me Stéphan DOUTRELONG de la SELAS SELAS CHONG SIT & DOUTRELONG, avocat au barreau de GUYANE

INTIMEE :

Société SCCV BELLE VUE,

représentée par son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Me Julie PAGE, avocat au barreau de GUYANE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

En application des dispositions des articles 907 et 805 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 avril 2026 en audience publique et la décision par mise à disposition au greffe fixée au 29 juin 2026 prorogé au 10 août 2026, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :

Mme Aurore BLUM, Présidente de chambre

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

Mme Aurore BLUM,

M. Laurent SOCHAS, Conseiller

Mme Patricia GOILLOT, Conseillère

qui en ont délibéré.

GREFFIERS :

Mme Lysiane DESGREZ, Directrice de greffe, présente lors des débats

Mme Hélène PETRO, Greffière, présente lors du prononcé

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 al 2 du Code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE :

La SCCV Belle vue, qui a pour objet l'acquisition de terrains à bâtir et l'aménagement et la vente de maisons et appartements, a obtenu un permis de construire portant sur la réalisation d'une résidence dénommée [Etablissement 1] composée de 15 villas et d'un immeuble R+1 comprenant 8 logements de type T3 sur la commune de [Localité 3].

La SAS Odyssée Guyane, société en formation, a signé les 23 mars et 14 avril 2021, huit contrats préliminaires de réservation portant sur divers lots en état futur d'achèvement de cette résidence:

- 4 appartements T3 moyennant le prix de 184275€ chacun ( lot 1,5,6 et 7)

- 2 villas individuelles T4 moyennant le prix de 267150€ (lot 2 et 4)

- 2 villas jumelées T4 moyennant le prix de 262275€ (lot 9 et 10).

La date de démarrage des travaux était prévue au 15 novembre 2020 et la livraison était envisagée au dernier trimestre de l'année 2021. Les contrats de réservation étaient soumis aux conditions suspensives d'obtention d'un prêt et d'un agrément fiscal.

Le 1er juillet 2021, le crédit agricole a indiqué à la SAS Odyssée Guyane son accord pour le financement du projet immobilier à hauteur de 1.413.000€ par l'obtention d'un prêt.

La SAS Odyssée Guyane a déposé un dossier de demande d'agrément fiscal le 4 août 2021, dans le but de bénéficier du crédit d'impôt prévu par les dispositions de l'article 244 quarter W du code général des impôts au titre de l'acquisition des 8 logements.

Par courrier reçu au cours du mois de septembre 2021, la SCCV Belle vue a informé la SAS Odyssée Guyane de l'annulation de l'ensemble des contrats de réservation en raison de la non transmission des offres de prêt dans le délai de 90 jours à compter de la signature des contrats soit avant le 23 juin 2021.

Par courrier du 27 décembre 2021, la DRFIP a informé la SAS Odyssée Guyane de son accord pour l'agrément fiscal en vue de l'obtention du crédit d'impôt sollicité au titre de l'acquisition des logements dans la limite globale maximum de base de 1591614€, et ce à hauteur de 35%.

Par acte du 22 juin 2022, la SAS Odyssée Guyane a assigné la SCCV Bellevue devant le tribunal judiciaire de Cayenne afin de contester la régularité de l'annulation des contrats de réservation et obtenir l'indemnisation des préjudices liés à la non réalisation de son projet immobilier.

Par jugement en date du 20 mars 2024, le tribunal judiciaire de Cayenne a :

- constaté la résiliation des huit contrats de réservation conclus le 23 mars et le 14 avril 2021 entre la SAS Odyssée Guyane inscrite au RCS de Cayenne sous le n° 900420324 et la SCCV Bellevue inscrite au RCS de Cayenne sous le n° 832234108, concernant 4 appartements T3 moyennant le prix de 184275€ (lot 1,5,6 et 7), 2 villas individuelles T4 moyennant le prix de 267150€ (lot 2 et 4) et 2 villas jumelées T4 moyennant le prix de 262275€ (lot 9 et 10),

- débouté la SAS Odyssée Guyane, inscrite au RCS de Cayenne sous le n°900420324, de l'ensemble de ses prétentions,

- ordonné la libération des dépôts de garantie de 3000€ au bénéfice de la SCCV Bellevue inscrite au RCS de Cayenne sous le n°832234108, versés dans le cadre de chacun des huit contrats de réservation conclus les 23 mars et 14 avril 2021 entre les parties concernant les biens suivants:

- 4 appartements T3 moyennant le prix de 184275€ (lot 1,5,6 et 7),

- 2 villas individuelles T4 moyennant le prix de 267150€ (lot 2 et 4)

- 2 villas jumelées T4 moyennant le prix de 262275€ (lot 9 et 10),

- condamné la SAS Odyssée Guyane inscrite au RCS de Cayenne sous le n° 900420324 à verser à la SCCV Bellevue inscrite au RCS de Cayenne sous le n° 832234108 la somme de 5000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SAS Odyssée Guyane inscrite au RCS de Cayenne sous le n° 900420324 aux entiers dépens,

- ordonné l'exécution provisoire.

Par déclaration en date du 15 mai 2024, la SAS Odyssée Guyane a relevé appel de ce jugement.

Par avis en date du 15 mai 2024, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi devant le conseiller de la mise en état de la chambre civile de la cour d'appel.

La SCCV Bellevue a constitué avocat le 14 juin 2024.

L'appelante a transmis ses premières conclusions le 11 juillet 2024, et la SCCV Bellevue a transmis ses premières conclusions le 5 octobre 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions d'appelante n°3 transmises le 6 janvier 2026, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, la SAS Odyssée Guyane sollicite que la cour :

- infirme le jugement prononcé par le tribunal judiciaire de Cayenne le 20 mars 2024 en son entier dispositif,

A titre principal, statuant à nouveau,

Vu les contrats préliminaires de réservation, et les articles 1104, 1217 et 1231-1 du code civil,

- ordonne l'annulation et/ou la résiliation des contrats de réservation aux torts et griefs de la SCCV Belle vue,

- condamne la SCCV Bellevue à payer à la SAS Odyssée Guyane la somme de 27167,25€ à titre de dommages et intérêts pour la perte subie,

- condamne la SCCV Bellevue à payer à la SAS Odyssée Guyane la somme de 557064,90€ à titre de dommages et intérêts pour le gain manqué résultant du crédit d'impôt accordé dans la décision d'agrément que la SAS Odyssée Guyane ne pourra plus percevoir,

- condamne la SCCV Bellevue à payer à la SAS Odyssée Guyane la somme de 141500€ à titre de dommages et intérêts pour la perte de chance de louer nus les biens objet de la réservation, au prix du marché, pendant 5 ans,

- ordonne la restitution de la somme de 24000€ versée à titre de dépôt de garantie sur l'ensemble des lots,

A titre subsidiaire,

Vu l'offre de vente sur le lot numéro 7, vu les articles 1104, 1217 et 1231-1 du code civil,

- ordonne l'annulation et/ou larésiliation du contrat préliminaire de réservation et de l'offre de vente du lot n°7 aux torts et griefs de la SCCV Belle vue,

- condamne la SCCV Belle vue à payer à la SAS Odyssée Guyane la somme de 2764€ à titre de dommages et intérêts pour la perte subie,

- condamne la SCCV Bellevue à payer à la SAS Odyssée Guyane la somme de 64496€ à titre de dommages et intérêts pour le gain manqué résultant du crédit d'impôt accordé dans la décision d'agrément que la SAS Odyssée Guyane n'a pu percevoir,

- condamne la SCCV Bellevue à payer à la SAS Odyssée Guyane la somme de 54000€ à titre de dommages et intérêts pour la perte de chance de louer nus les biens objet de la réservation, au prix du marché, pendant 5 ans,

- ordonne la restitution de la somme de 3000€ versée à titre de dépôt de garantie sur le lot 7,

En tout état de cause,

- déboute la SCCV Belle vue de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions,

- condamne la SCCV Belle vue à payer à la SAS Odyssée Guyane la somme de 10000€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamne la SCCV Belle vue aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SAS Odyssée Guyane expose que ni le dépôt de la demande d'agrément, ni l'obtention de l'agrément fiscal n'étaient soumis au moindre délai permettant au réservant d'invoquer une quelconque déchéance contractuelle. Elle rappelle concernant le prêt, l'article 5 des conditions particulières des contrats préliminaires de réservation , et précise que la banque lui a confirmé son intérêt et lui a accordé le 1er juillet 2021 un prêt, de sorte qu'elle a bien respecté le délai d'un mois pour déposer ses demandes de prêt les 8 et 14 avril 2021 suite à la signature des contrats les 23 mars et 14 avril 2021, et que le prêt lui a été accordé le 1er juillet 2021, soit dans les 90 jours de la demande globale de financement des 8 logements qui expirait le 14 juillet. Elle souligne qu'aucun acte de réservation ne prévoyait de date pour signer les actes de vente contrairement aux dispositions de l'article R261-26 du code de la construction et de l'habitation qui imposent notamment que le contrat préliminaire de réservation porte l'indication de la date à laquelle la vente pourra être conclue. Elle précise avoir reçu par courrier et mail du 28 septembre 2021 du notaire du vendeur en charge de la rédaction le projet d'acte de vente concernant le lot n°7 pour examen et fixation d'un rendez-vous de signature, et avoir reçu dans ces conditions par mail du 15 novembre 2021 un courrier non daté de la SCCV Belle vue indiquant qu'elle procédait à l'annulation des réservations des 8 lots au motif de ce que la SAS Odyssée avait 90 jours, soit jusqu'au 23 juin 2021, pour faire parvenir son offre de prêt. Elle indique que le notaire de la SCCV Belle vue confirmera l'annulation de la réservation au notaire de Odyssée Guyane par mail du 7 décembre 2021. Elle soutient qu'en l'absence de preuve de l'accusé de réception, le contenu de la lettre de résiliation n'a été portée à sa connaissance que le 15 novembre 2021.

L'appelante précise que malgré la levée des conditions suspensives, la SCCV Belle vue a commercialisé les lots réservés auprès d'autres clients en infraction aux dispositions des contrats préliminaires de réservation.

La SAS Odyssée Guyane fait valoir le refus injustifié et fautif de la SCCV Belle vue de donner suite à la réservation des lots, alors que le délai de 90 jours précisé par l'article 5 des conditions particulières des contrats préliminaires de réservation sur lequel se base la société Belle vue pour motiver son annulation est prévu non pas en fonction de la date de signature du contrat de réservation mais en fonction de la demande de prêt faite par le réservataire auprès de la Banque. Elle estime qu'elle avait en conséquence jusqu'au 8 juillet 2021 pour obtenir le prêt et qu'elle l'a obtenu le 1er juillet 2021 dans le délai contractuel de 90 jours, et que le motif figurant dans la lettre d'annulation est injustifié. Elle ajoute que l'article 13 des conditions générales des 8 contrats préliminaires de réservation prévoit que le contrat sera adressé au réservataire par LRAR et qu'n délai de rétractation de 10 jours court à compter de la réception de cette lettre. Elle en conclut qu'aucun délai ne peut lui être opposé faute de notification par LRAR des contrats préliminaires de réservation, et ce même si elle était déjà en possession des contrats signés.

La société appelante soutient par ailleurs que l'article 5 des conditions particulières des contrats préliminaires ne prévoit pas qu'elle soit obligée de justifier de l'obtention du financement au réservant, mais uniquement de notifier à ce dernier le justificatif du dépôt auprès de la banque de la demande de prêt, ce dont elle justifie de par les réponses favorables des 8 et 27 avril 2021 de la banque donnant un accord de principe. Elle ajoute que la déchéance du réservataire prévue par cet article 5 n'est pas obligatoire, et souligne que la SCCV Belle vue était nécessairement au courant de l'accord de prêt puisque le notaire chargé de la rédaction avait transmis par courrier du 28 septembre 2021 le projet d'acte concernant le lot n°7.

La SAS Odyssée Guyane se prévaut également de l'article 7 des contrats de réservation et des dispositions de l'article R261-31 du code de la construction et de l'habitation repris par l'article 12 des conditions générales des contrats pour faire valoir la restitution à son profit du dépôt de garantie. Subsidiairement, elle estime que la notification du projet d'acte concernant le lot n°7 vaut offre de vente au profit du réservataire.

Aux termes de ses conclusions d'intimé transmises le 4 septembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, la SCCV Belle Vue sollicite que la cour :

- confirme le jugement en toutes ses dispositions,

- déboute la SAS Odyssée de l'intégralité de ses fins et prétentions,

A titre reconventionnel,

- condamne la SAS Odyssée à payer à la SCCV Belle Vue la somme de 24000€ représentant le montant du dépôt de garantie,

- autorise en tant que de besoin le notaire à verser ce dépôt de garantie à la SCCV Belle vue,

- condamne la SAS Odyssée à payer à la SCCV Velle vue la somme de 12 000€ au titre des frais irrépétibles en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SCCV Belle vue fait valoir que les contrats de réservation (art.5) prévoyaient très précisément les obligations mises à la charge du réservant quant à la justification de l'obtention du financement de l'achat des 8 lots, l'assurance d'obtenir ce financement revêtant une importance primordiale puisque conditionnant la pérennité financière du projet de construction. Elle soutient que la SAS Odyssée n'a pas respecté ses engagements quant à sa demande de financement, et qu'elle a ainsi été contrainte de lui notifier le 6 septembre 2021 la caducité des contrats de réservation.

La société intimée expose que le contrat de réservation ne constitue ni une promesse d'achat ni une promesse de vente, et qu'il s'agit d'un engagement préalable permettant de s'assurer de la faisabilité du projet dans son aspect financier, et qui suppose que le candidat acquéreur puisse rapidement justifier des conditions lui permettant de finaliser son engagement d'achat. Elle affirme que le promoteur est ainsi libre de mettre un terme au contrat de réservation. Elle rappelle que la charge de la preuve de la mauvaise foi qui lui serait imputée incombe à la SAS Odyssée.

La SCCV Belle vue rappelle avoir mis un terme aux réservations souscrites par la SAS Odyssée par courrier notifié le 6 septembre 2021, soit plus de 5 mois après la signature des contrats de réservation, lesquels prévoyaient un délai maximal de 120 jours (30 jours pour la demande + 90 jours pour l'obtention du financement), et qu'il ne peut lui être reproché un quelconque manquement, la carence de la SAS Odyssée étant à l'origine de la rupture des contrats de réservation. Elle rappelle que la SAS Odyssée était tenue de justifier du dépôt des demandes de financement dans un délai de 30 jours, et que le simple courrier du crédit agricole n'atteste pas du dépôt formalisé d'un tel financement. Elle précise en outre que ce courrier faisait état d'un financement global à hauteur de 1418000€ alors que chaque contrat de réservation prévoyait une demande de financement autonome sur des montants beaucoup moins élevés. Elle ajoute que la SAS Odyssée ne l'a jamais non plus informée quant à l'obtention du financementet que ce n'est que par mail du 30 novembre 2021 que la SAS Odyssée a indiqué disposer des fonds. Elle soutient par ailleurs que cette dernière indique elle-même avoir reçu le courrier de résiliation en septembre 2021. Elle conteste par ailleurs le fait que l'envoi par le notaire d'un projet d'acte de vente vaudrait offre de vente de sa part, le notaire ayant un rôle de rédacteur d'actes authentiques sans représenter l'une ou l'autre des parties, et observe qu'en tout état de cause, la SAS Odyssée n'y avait répondu que plus de deux mois après.

La société intimée ajoute que la SAS Odyssée a eu connaissance des contrats puisqu'elle les avait en sa possession, et qu'elle est manifestement une professionnelle dans le domaine de l'immobilier. Elle affirme enfin qu'aucun des préjudices invoqués par la SAS Odyssée n'est justifié. Elle soutient que le moyen visant le lot n°7 est une demande nouvelle formulée en appel et donc irrecevable. Elle rappelle que les contrats de réservation stipulaient que si la SAS Odyssée ne respectait pas ses obligations notamment en terme de demande de financement, les dépôts de garantie demeureraient acquis à la SCCV Belle vue.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 mars 2026.

Sur ce, la cour

Sur la rupture des contrats de réservation par la SCCV Belle vue

Aux termes de l'article L 261-15 du code de la construction et de l'habitation, la vente d'un immeuble à construire relevant du champ d'application du secteur protégé de la construction à usage d'habitation ou mixte peut être précédée d'un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d'un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s'engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d'immeuble. Le contrat préliminaire permet au vendeur potentiel, qualifié de réservant, de se lier à de futurs acquéreurs, qualifiés de réservataires, mais sans pour autant que tous les paramètres de la construction soient encore définis de manière définitive, ni que le vendeur ou que l'acquéreur ne soient engagés dans la vente du bien immobilier. L'absence de réalisation du projet n'engage pas la responsabilité du promoteur sauf à démontrer l'exécution de mauvaise foi du contrat de réservation ou l'absence de motif réel et sérieux à l'abandon du projet.

En l'espèce, il est constant que la SAS Odyssée Guyane, société en formation, a signé les 23 mars et 14 avril 2021, huit contrats préliminaires de réservation portant sur divers lots en état futur d'achèvement de cette résidence.

L'ensemble de ces contrats comportent une condition suspensive d'obtention de prêt et d'obtention d'un agrément fiscal.

Leur article 5 intitulé 'demande de prêt' est rédigé dans les termes suivants :

'Le réservataire déclare que les caractéristiques précises de ce ou ces prêts restent à déterminer mais que leur montant unitaire ou global devrait s'élever à 184 275€ [somme différente selon les contrats]. Il s'oblige à déposer une ou plusieurs demandes de prêts pour un montant global correspondant à la somme ci-dessus indiquée, auprès de tout organisme de son choix dans les 30 jours de la réception du présent contrat et il notifiera au réservant la copie du récepissé de ce dépôt.

A fournir avec diligence les précisions et justificatifs demandés par l'organisme prêteur afin que son ou ses prêts lui soient accordés dans le délai de 90 jours à compter de sa demande.

Il s'oblige à envoyer ou à obtenir du prêteur sollicité l'envoi au réservant de la notification de son obtention de prêt avant l'expiration du délai de 8 jours après la date de cette décision.

A défaut que l'une ou l'autre de ces obligations soient respectées, le réservant pourra invoquer la déchéance du réservataire dans l'exercice des droits qu'il tient du présent contrat et le dépôt de garantie sera acquis au réservant'

Le juge de première instance a exactement constaté que si la société Odyssée Guyane justifie avoir obtenu un prêt auprès du Crédit agricole suivant un avis de décision en date du 1er juillet 2021, elle ne justifie ni de l'envoi de ses demandes de prêts dans le délai de 30 jours, ni de la notification de l'acceptation de la banque auprès de la SCCV Belle vue, ne permettant pas non plus à cette dernière de vérifier le délai de 90 jours à compter de la demande de prêt.

Dès lors le jugement de première instance a a exactement déduit que la société Odyssée Guyane n'avait pas respecté les obligations fixées par l'article 5 susvisé des contrats, et que la SCCV Belle vue était fondée sur la base de ces manquements contractuels à déclarer la déchéance du réservataire, et ce nonobstant le fait que le contrat préliminaire de réservation ne porte pas l'indication de la date précise à laquelle la vente pourra être conclue.

Par ailleurs, il convient de constater qu'aucune formalité n'est prévue par les contrats pour la régularité de cette déchéance, de telle sorte que la société Odyssée n'est pas fondée à soutenir qu'elle serait irrégulière, étant relevé de surcroît qu'elle a indiqué dans ses écritures avoir reçu la lettre de résiliation au cours du mois de septembre 2021.

Le fait qu'un projet d'acte lui ait été envoyé par le notaire le 27 septembre 2021 concernant le lot n°7 n'est pas de nature à remettre en cause la régularité de la résiliation des contrats effectuée, étant précisé que cette prétention n'est pas nouvelle dès lors qu'elle tend aux mêmes fins que celles soumises au premier juge.

Par conséquent, et en l'absence de tout comportement fautif qui serait démontré de la part de la SCCV Belle vue, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a constaté la résiliation des huit contrats de réservation et débouté la SAS Odyssée Guyane de ses demandes indemitaires, la SCCV Belle vue ayant ainsi pu régulièrement commercialiser les lots concernés auprès d'autres clients.

Sur la demande reconventionnelle relative aux dépôts de garantie

En application de l'article 5 figurant aux contrats de réservation et tel que rappelé ci-dessus, le dépôt de garantie est acquis au réservant, et le jugement de première instance sera confirmé en ce qu'il a exactement déclaré acquis au bénéfice de la SCCV Belle vue l'ensemble des dépôts de garantie versés au titre des huit contrats de réservation, soit 8x3000€.

Sur les demandes formées au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Au regard de la solution apportée en cause d'appel, la SAS Odyssée Guyane sera déboutée de sa demande formées sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en à hauteur d'appel, et sera condamnée à payer à ce titre à la SCCV Belle vue la somme de 6.000€.

La SAS Odyssée Guyane sera condamnée aux entiers dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par décision contradictoire, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Cayenne en date du 20 mars 2024 en toutes ses dispositions,

Et y ajoutant,

DEBOUTE la SAS Odyssée Guyane de ses demandes concernant spécifiquement le contrat portant sur le lot n°7,

AUTORISE en tant que de besoin le notaire à verser les dépôts de garantie à la SCCV Belle vue,

DEBOUTE la SAS Odyssée Guyane de sa demande formée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en appel, et LA CONDAMNE à payer à la SCCV Belle vue la somme de 6.000€ à ce titre,

CONDAMNE la SAS Odyssée Guyane aux entiers dépens et autorise Me Julie PAGE à recouvrer les siens conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.

En foi de quoi le présent arrêt a été signé par la Présidente de chambre et la Greffière.

La Greffière La Présidente de chambre

Hélène PETRO Aurore BLUM