COUR D'APPEL · 1ère Chambre — 28 août 2026

FMD/ND

Numéro 26/2319

COUR D'APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 28/08/2026

Dossier : N° RG 24/01351 - N° Portalis DBVV-V-B7I-I244

Nature affaire :

Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

Affaire :

[A] [B], [Z] [Q]

C/

[I] [T], [S] [T], S.E.L.A.R.L. [D] [F] [E] [P] T [P] NOTAIRES ASSOCIES A [Localité 1]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 28 Août 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l'audience publique tenue le 10 Mars 2026, devant :

M. Patrick CASTAGNE, Président

Mme France-Marie DELCOURT, Conseillère, chargée du rapport conformément aux dispositions de l'article 804 du code de procédure civile

Mme Christine DARRIGOL, Conseillère

assistés de Mme Hélène BRUNET, Greffière, présente à l'appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l'affaire opposant :

APPELANTS :

Monsieur [A] [B]

né le 07 Septembre 1983 à [Localité 2] (64)

de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Madame [Z] [Q]

née le 28 Mai 1986 à [Localité 4] (64)

de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentés par Me Jon BERTIZBEREA de la SCP UHALDEBORDE-SALANNE GORGUET VERMOTE BERTIZBEREA, avocat au barreau de Bayonne

INTIMEES :

Madame [I] [T]

née le 09 Novembre 1969 à [Localité 4] (64)

de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 5]

Madame [S] [T]

née le 09 Mai 1976 à [Localité 6] (64)

de nationalité française

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentées par Me Olivia MARIOL de la SELARL MARIOL, avocat au barreau de Pau

Assistées de Me Véronique DECIS (SARL VELLE LIMONAIRE & DECIS), avocat au barreau de Bayonne

S.E.L.A.R.L. [D] [F] [E] [P]

étude notariale

immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 383 976 701

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représentée par Me François PIAULT, avocat au barreau de Pau

Assistée de la SCP KUHN, avocat au barreau de Paris

sur appel de la décision

en date du 22 AVRIL 2024

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 2]

RG numéro : 21/01527

EXPOSE DU LITIGE

M. [M] [T] et son épouse Mme [O] [V], décédée le 31 décembre 2008, étaient propriétaires d'une maison d'habitation, située à [Localité 9] (Pyrénées-Atlantiques), [Adresse 5], cadastrée section BL n° [Cadastre 1], d'une surface de 19a 92ca.

Suite au décès de Mme [V] épouse [T], les filles du couple, Mme [I] [T] et Mme [S] [T] (ci-après, 'les consorts [T]'), sont devenues propriétaires indivis avec leur père.

Par acte notarié du 29 novembre 2019, M. [M] [T], Mme [I] [T] et Mme [S] [T] ont cédé à M. [A] [B] et à Mme [Z] [Q] un bien immobilier situé à [Localité 9] (Pyrénées-Atlantiques), [Adresse 6] au prix de 430 000 euros.

Se plaignant de plusieurs défauts ou non-conformités affectant l'immeuble acquis relatifs à des travaux en sous-sol non signalés fragilisant la maison, à des inondations fréquentes ayant donné lieu à une précédente procédure engagée par les consorts [T] à l'encontre du propriétaire du fonds voisin, à un défaut d'information les empêchant de construire une piscine, M. [A] [B] et Mme [Z] [Q] ont, par acte d'huissier du 14 septembre 2021, assigné M. [M] [T], Mme [I] [T] et Mme [S] [T] devant le tribunal judiciaire de Bayonne, sollicitant notamment, sur le fondement des articles 1137 et 1231-1 du code civil, leur condamnation, à titre principal, à leur payer diverses sommes au titre de la perte de valeur du bien immobilier, des travaux à réaliser et de leur préjudice moral, et à titre subsidiaire, à leur verser une indemnité provisionnelle de 40 000 euros dans l'attente de l'issue d'une expertise sollicitée.

Par acte d'huissier du 14 février 2022, M. [M] [T], Mme [I] [T] et Mme [S] [T] ont assigné devant le tribunal judiciaire de Bayonne la SELARL [L]-[Y], notaires ayant reçu l'acte de vente du bien immobilier, aux fins notamment de garantie des condamnations qui pourraient être retenues à leur encontre.

Les deux instances ont été jointes.

Par une ordonnance du 6 octobre 2022, le juge de la mise en état a enjoint les consorts [T] de communiquer l'assignation délivrée par M. [T] à la SARL Handi [J] et à la SMABTP [Localité 10], le rapport d'expertise judiciaire déposé par l'expert ainsi que toutes ses annexes.

M. [M] [T] est décédé le 17 octobre 2023.

Par jugement contradictoire du 22 avril 2024, le tribunal judiciaire de Bayonne a :

- déclaré recevables les conclusions des consorts [T] notifiées le 1er février 2024,

- prononcé le rabat de l'ordonnance de clôture et fixé ladite clôture au jour des débats,

- déclaré irrecevable la fin de non-recevoir des consorts [T],

- débouté les consorts [R] de l'ensemble de leurs demandes,

- condamné les consorts [R] aux dépens,

- condamné les consorts [R] à verser aux consorts [T] la somme de 3 000 € par application de l'article 700 1° du code de procédure civile,

- rejeté les autres demandes au titre des frais irrépétibles.

- dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit.

Pour motiver sa décision, le tribunal a retenu que :

S'agissant des conclusions notifiées par les consorts [T] postérieurement à la clôture :

- les conclusions notifiées après la clôture par Mmes [I] et [S] [T] sont consécutives au décès de leur père, co-défendeur, survenu le 17 octobre 2023. Elles sont donc justifiées par une cause grave, de sorte qu'elles doivent être déclarées recevables ;

S'agissant de la responsabilité des vendeurs fondée sur le dol :

- que le simple fait, pour les consorts [T], de ne pas produire spontanément les documents relatifs à la procédure engagée à l'encontre de la SARL [X] et de ne pas en faire mention dans l'acte de vente, s'agissant des inondations qui ont eu lieu sur le terrain entre 2012 et 2014, ne suffit pas à établir l'existence d'une dissimulation intentionnelle de la part des vendeurs, alors même que les désordres allégués ne sont pas établis par les acheteurs depuis leur prise en possession,

- que l'antériorité des désordres (janvier 2014) démontre que les travaux préconisés par l'expert judiciaire ont été efficaces,

- que s'agissant de l'état de la cave et des traces d'infiltration présentes en parties basses des murs du sous-sol, les consorts [B]/[Q] ne contestent pas avoir été en possession des clés du bien dès le mois de juin 2019 avant de signer l'acte authentique le 29 novembre 2019, ce qui exclut l'intention de dissimulation des consorts [T],

- que s'agissant de la fragilisation des fondations et du défaut de remplacement des drains, les consorts [B]/[Q] ne rapportent pas davantage d'éléments techniques et probatoires sur la réalité des désordres, alors que les travaux réalisés en 2021 sur la dalle de béton, sans mesure d'expertise contradictoire préalable, ne permettent pas de vérifier la fragilisation des fondations reprochée,

- qu'aucun élément technique ou expertal ne permet d'établir que la construction d'une piscine serait impossible sur le terrain, d'autant que la projection de la construction d'une piscine par les acheteurs n'a aucunement été contractuellement stipulée comme ayant été une condition déterminante de l'achat du terrain,

S'agissant de la responsabilité des vendeurs fondée sur la garantie des vices cachés :

- que la fin de non-recevoir soulevée par les consorts [T] sur le fondement de la prescription biennale est irrecevable pour ne pas avoir été invoquée devant le juge de la mise en état qui a compétence exclusive pour statuer sur les fins de non-recevoir,

- que pour les mêmes motifs que ceux évoqués ci-dessus, les consorts [B]/[Q], n'établissent aucunement la preuve de l'existence de désordres,

- que la demande subsidiaire d'expertise judiciaire doit être rejetée, celle-ci étant destinée à pallier les carences de la partie sur qui pèse la charge de la preuve.

Sur la demande subsidiaire d'expertise :

- l'article 9 du code de procédure civile imposant à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention et une éventuelle mesure d'expertise n'étant pas destinée à pallier les carences de la partie sur qui pèse la charge de la preuve, une telle demande doit être rejetée.

- que compte tenu du rejet des demandes, il n'y a pas lieu de statuer sur la garantie éventuelle du notaire rédacteur de l'acte.

Par déclaration du 6 mai 2024, M. [A] [B] et Mme [Z] [Q] ont relevé appel limité de ce jugement en ce qu'il :

- les a déboutés de l'ensemble de leurs demandes,

- les a condamnés aux dépens,

- les a condamnés à verser aux consorts [T] la somme de 3 000 euros par application de l'article 700 1° du code de procédure civile,

- rejeté les autres demandes au titre des frais irrépétibles.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 3 juin 2025, M. [A] [B] et Mme [Z] [Q], appelants sur appel principal et intimés sur appel incident, demandent à la cour de :

Vu l'article 1137 du code civil,

Vu l'article 1231-1 du code civil,

Vu les articles 1641 et suivants du code civil,

Vu l'article 1604 du code civil,

- infirmer et réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bayonne en toutes ses dispositions,

Statuant de nouveau,

À titre principal,

- condamner solidairement Mme [I] [T] et Mme [S] [T] à leur payer les sommes suivantes :

> 100 000 € au titre de la perte de valeur du bien immobilier acquis,

> 6 033,89 € au titre du devis [U] [K],

> 35 103,75 € au titre du devis Traditions et patrimoine,

> 10 000 € au titre du préjudice moral subi,

> 6 000 € au titre du préjudice de jouissance subi,

> 23 534,52 € au titre des travaux de reprise préconisés par l'expert,

> 28 068,13 € au titre de la réparation des dommages,

- dire que les sommes correspondant à des condamnations pour la réalisation des travaux seront indexées à l'indice du BTP puis la date de leur établissement,

À titre subsidiaire,

- condamner solidairement Mme [I] [T] et Mme [S] [T] à leur payer une indemnité provisionnelle d'un montant de 40 000 €,

- ordonner une mesure d'expertise judiciaire confiée à tel expert qu'il plaira à la cour avec mission classique en la matière et notamment :

> procéder à une estimation de la perte de valeur du bien immobilier compte tenu des problématiques d'inondation et autres désordres dissimulés par les vendeurs ,

> donner son avis sur les travaux à réaliser afin de remédier aux différentes problématiques dissimulés par les vendeurs,

> chiffrer le montant des réparations à établir,

En toute hypothèse,

- condamner solidairement Mme [I] [T] et Mme [S] [T] à leur payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Au soutien de leurs demandes, les consorts [B]/[Q] font valoir en substance :

- que suite aux désordres survenus dans la maison entre 2012 et 2014, l'implantation des drains a été modifiée, ce qui n'a pas été communiqué aux acquéreurs lors de la vente,

- que les désordres relevés par l'expert judiciaire en 2017 sont identiques à ceux subis par les consorts [B]/[Q], de sorte que les causes n'ont jamais été traitées par M. [T], pourtant indemnisé de 22 125,20 €,

- que sur la fragilisation des fondations, l'expert de la société Apave, mandaté pour constater l'humidité et l'entrée d'eau dans la cave, a interpellé les consorts [B]/[Q] sur l'absence d'assise des semelles de fondation sous le mur du rez-de-chaussée et de la façade Ouest, de sorte que la preuve du désordre est rapportée,

- que sur l'emplacement des drains, la réalité de leur pose ne correspond aucunement aux plans de vente communiqués à la signature de l'acte, ce qui constitue une non-conformité,

- que les inondations constantes sur le terrain rendent impossibles la construction d'une piscine, celui-ci n'absorbant pas en l'état les eaux,

- que le terrain bénéficiait d'une piscine hors sol dont le bois a été détérioré, en témoigne le rapport d'expertise,

- que les inondations et stagnations des eaux dans le jardin et au sous-sol de la maison se sont multipliées avec le temps ; elles sont justifiées par les divers témoignages d'amis du couple [B]/[Q] et d'artisans, ainsi que par la production d'un constat réalisé par un commissaire de justice,

- que la clause de non-garantie des vices cachés présente dans l'acte notarié (page 12 de l'acte notarié) ne peut être opposée par les vendeurs lorsqu'ils sont de mauvaise foi, ce qui est le cas en l'espèce,

- qu'il y a eu réticence de la part des vendeurs qui, de manière certaine, connaissaient l'information dissimulée et son caractère déterminant pour les acquéreurs,

- que le notaire a indiqué avoir informé les consorts [T] de l'importance d'avoir à délivrer l'information dissimulée, ce qu'ils n'ont pas fait,

- qu'il est mentionné dans l'acte notarié (page 19 de l'acte notarié), 'le vendeur déclare qu'à sa connaissance, l'immeuble n'a pas subi de sinistre ayant donné lieu au versement d'une indemnité en application de l'article L125-2 ou de l'article L128-2 du code des assurances', ce qui constitue un mensonge,

- qu'il est mentionné dans l'acte notarié (page 20 de l'acte notarié), une clause relative au devoir d'information réciproque des contractants,

- que les demandes formulées sur le fondement des vices cachés ne sont pas prescrites, d'autant que la jurisprudence constante fixe le point de départ du délai de prescription au moment de la connaissance du vice, à savoir : au jour du dépôt du rapport de l'expert judiciaire, alors que celui-ci n'a été communiqué que consécutivement à l'ordonnance rendue par le juge de la mise en état,

- qu'il est de jurisprudence constante que l'assignation sur le fondement du dol interrompt le délai de prescription des vices cachés,

- que sur les travaux à réaliser en sous-sol, le préjudice est estimé à 6 033,89 €,

- que sur les travaux de réaménagement portant sur les fondations, le drain, la dalle en béton extérieure et le parking, le préjudice est estimé à 35 103,75 €,

- que sur les stagnations des eaux au sous-sol de la maison et dans le jardin, les consorts [T] ont perçu un montant de 22 125,20 € sur un montant total de frais de travaux de 28 068,13 €, sans avoir procédé à ces derniers, de sorte qu'ils sont redevables de cette somme à l'égard des consorts [B]/[Q],

- que les consorts [B]/[Q] ont subi un préjudice moral qui doit être indemnisé à hauteur de 3 000 € chacun,

- que les consorts [B]/[Q] ne peuvent plus user normalement de leur jardin et du sous-sol, de sorte qu'ils justifient d'un préjudice de jouissance total de 6 000 € (de 150€ par mois pendant 40 mois),

- que les désordres ont entraîné une dévalorisation du prix du bien que les professionnels de l'immobilier estiment à 100 000 €,

- que si la cour était insuffisamment informée pour chiffrer la perte de valeur du bien, ainsi que la pertinence des travaux, il conviendrait d'ordonner une mesure d'expertise judiciaire et de condamner les consorts [T] à la somme de 40 000 € à titre de provision.

*

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 24 septembre 2025, Mme [I] [T] et Mme [S] [T], intimées sur appel principal et appelantes sur appel incident, demandent à la cour de :

À titre principal :

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judicaire de Bayonne le 22 avril 2024,

- débouter M. [A] [B] et Mme [Z] [Q] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens,

Y ajoutant,

- condamner M. [A] [B] et Mme [Z] [Q] à leur payer la somme de 4 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [A] [B] et Mme [Z] [Q] aux entiers dépens,

À titre subsidiaire :

Infirmant le jugement dont appel,

- débouter M. [A] [B] et Mme [Z] [Q] de leurs demandes indemnitaires, que ce soit au titre des préjudices matériels (6 033,89 € devis [U] [K], 35 103,75 € devis Traditions et Patrimoine, 25 534,52 € travaux de reprise chez le voisin, 28 068,13 € travaux de réparation des dommages subis par M. [T]) ou des préjudices immatériels (100 000 € au titre de la perte de valeur du bien, 10 000 € au titre du préjudice moral, 6000 € au titre du préjudice de jouissance),

- débouter M. [A] [B] et Mme [Z] [Q] de leur demande de provision,

- débouter M. [A] [B] et Mme [Z] [Q] de leur demande d'expertise,

- condamner la SELARL [C] [D] ' [W] [F] ' [N] [Y] à relever indemnes et garantir Mmes [S] et [I] [T] de toute condamnation qui serait mise à leur charge au profit de M. [A] [B] et de Mme [Z] [Q],

- condamner la SELARL [C] [D] ' [W] [F] ' [N] [Y] aux dépens de première instance et de la cour,

- condamner la partie qui succombe à indemniser Mmes [S] et [I] [T] des frais irrépétibles qu'elles ont dû engager pour se défendre dans cette procédure et à leur verser une indemnité de 4 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs demandes, les consorts [T] font valoir en substance :

S'agissant de la responsabilité des vendeurs fondée sur le dol :

- que M. [B] étant un ami d'enfance des anciens propriétaires du bien, de sorte qu'il a eu connaissance, comme l'ensemble du voisinage, des inondations,

- que les consorts [B]/[Q] ont eu les clés du bien dès le mois de juin 2019, alors que l'acte notarié n'a été signé que le 29 novembre 2019, ce qui démontre l'absence de dissimulation de la part des consorts [T] et témoigne de leur relation,

- que l'acte notarié mentionne la pose de drain réalisée par les voisins dans la propriété suite au premier litige, ce qui démontre que les consorts [B]/[Q] étaient informés de cette procédure,

- que le rapport d'expertise judiciaire rendu en 2017 ne fait état d'aucune inondation postérieure au 30 janvier 2014 et présente des photographies qui démontrent parfaitement les traces d'infiltrations d'eau en partie basse des murs du sous-sol de l'habitation,

- que les consorts [B]/[Q] sur qui repose la charge de la preuve n'apportent pas davantage d'éléments techniques et probatoires sur la réalité des désordres d'autant que les travaux qu'ils ont réalisés en mars 2021 sur la dalle béton sans procéder auparavant à une mesure d'expertise contradictoire ne permettent pas de vérifier la fragilisation des fondations reprochée aux vendeurs,

- que sur la construction d'une piscine, il n'est pas démontré qu'elle serait impossible, d'autant qu'elle n'est pas apparue, au moment de la signature du contrat, comme une condition déterminante à l'achat du terrain,

S'agissant de la responsabilité des vendeurs fondée sur la garantie des vices cachés :

- que les demandes formulées sur le fondement de la garantie des vices cachés sont prescrites car elles ont été effectuées plus de deux ans après la découverte du prétendu vice,

- que les consorts [B]/[Q] ne démontrent pas l'existence de désordres,

Sur les sommes réclamées par les consorts [B]/[Q] :

- que le devis produit par les consorts [B]/[Q] comprend la reprise de l'ensemble du parking, le tout pour 17 212,50 €, alors qu'ils ne justifient pas de cette nécessité,

- que le préjudice moral évoqué par les consorts [B]/[Q] n'est pas justifié,

- que l'origine des inondations provient de malfaçons sur la propriété du terrain voisin, de sorte que toutes les mesures réparatoires préconisées par l'expert judiciaire, pour un montant de 23 534,52 € se situent sur cette propriété,

- que la somme de 28 308,13 € TTC correspond à la réparation des préjudices subis par les consorts [T] (peinture des murs du sous-sol, dépannage électrique, remise à niveau de l'installation électrique, nettoyage de la cave et pose de sol, reprise de fissures, reprise du carrelage, remplacement d'arbustes, réparation du portail, remise en état de l'accès) à la suite des désordres survenus sur leur propriété,

- que la preuve de travaux non conformes réalisés par M. [T] n'est pas rapportée,

- que la preuve de travaux réalisés aux frais des consorts [B]/[Q] n'est pas rapportée,

- que le montant de la dévalorisation du prix du bien est disproportionné et revient en réalité à un total de 4 612,50 € TTC pour la modification de drains d'évacuation,

Sur l'expertise judiciaire :

- que la demande subsidiaire d'expertise judiciaire doit être rejetée, celle-ci étant destinée à pallier les carences de la partie sur qui pèse la charge de la preuve,

Sur la responsabilité du notaire :

- que le notaire a été parfaitement informé de la procédure entamée par M. [T] contre la société SARL [J], une promesse de vente ayant été régularisée sur le même bien le 27 septembre 2016 au profit d'autres potentiels acquéreurs, de sorte qu'il est établi qu'il a omis de reprendre et de faire valoir cette information au profit des consorts [B]/[Q],

- que la démonstration de la faute, du préjudice et du lien de causalité est rapportée, de sorte que le notaire doit garantir et relever indemnes les consorts [T] des condamnations qui pourraient être retenues à leur encontre.

*

Dans ses dernières conclusions notifiées le 1er octobre 2024, la SELARL [D] [F] [Y], intimée et appelante sur appel incident, demande à la cour de :

Vu l'article 1240 du code civil,

Vu les articles 695 et 700 du code de procédure civile,

À titre principal,

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bayonne en ce qu'il n'a pas estimé utile de statuer sur la responsabilité de la SELARL [D] [F] [Y],

À titre subsidiaire,

- dire et juger que la SELARL [D] [F] [Y] a correctement rempli sa mission et n'a commis aucune faute à l'égard de M. [M] [T], Mme [I] [T] et Mme [S] [T],

- dire et juger que les préjudices allégués par M. [M] [T], Mme [I] [T] et Mme [S] [T] n'ont pas été causés par les prétendues fautes reprochées à la SELARL [D] [F] [Y],

En conséquence,

- débouter les consorts [T] de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre de la SELARL [D] [F] [Y],

En tout état de cause,

- condamner la partie succombante au paiement de la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la partie succombante en tous les dépens.

Au soutien de ses demandes, la SELARL [L]-[Y] fait valoir notamment : - que dans le cadre du nouveau projet de remise en vente du bien, les consorts [T] ont été mis en relation avec un nouveau clerc de notaire, lequel n'a pas eu connaissance du projet de cession de 2016,

- que les consorts [T] qui avaient pris compte de l'importance d'informer leur cocontractant d'une procédure judiciaire, n'ont pas communiqué cet élément au nouveau clerc de notaire,

- qu'il était stipulé, tant dans le projet de promesse que dans l'acte de vente, que les vendeurs déclaraient ne pas avoir subi de sinistres ayant donné lieu à indemnisation (page 19) et qu'ils s'engageaient au titre de leur devoir d'information (page 20), alors même que les consorts [T] ont fait face à un sinistre, objet d'une indemnisation dont ils n'ont nullement informé le notaire,

- qu'il est de jurisprudence constante que le dol du vendeur écarte la faute du notaire, ce qui est le cas en l'espèce,

- que les consorts [B]/[Q] disent ne pas avoir été informés des inondations touchant le bien, alors qu'ils relèvent dans leurs écritures que M. [T] se plaignait, au moment de la signature de l'acte notarié, que le terrain était gorgé d'eau,

- que les demandes tendant à la remise en état de la parcelle et à la réduction du prix du bien sont contradictoires,

- qu'une demande tendant à la réduction du prix de vente n'est pas un préjudice indemnisable par un notaire ; et qu'il en va de même pour la demande de remboursement des sommes payées au titre de travaux.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 février 2026.

Les parties ont été avisées par message RPVA que la décision annoncée au 16 juin 2026, prorogée au 08 septembre 2026 sera rendue par anticipation le 28 août 2026.

MOTIFS

Sur le dol reproché aux vendeurs

Au cas précis, les consorts [B]/[Q] fondent leur action sur le dol. Leurs demandes seront donc examinées au regard des conditions de celui-ci.

En vertu de l'article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que la partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

Aux termes de l'article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manoeuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

Pour être caractérisé, le dol suppose la réunion de trois conditions :

> une manoeuvre qui peut être un mensonge ou une réticence dolosive,

> le caractère déterminant du consentement de la victime,

> le caractère intentionnel de la manoeuvre : son auteur doit avoir agi intentionnellement pour tromper son cocontractant.

C'est à celui qui invoque le dol de prouver que les conditions en sont réunies. Le manquement à une obligation précontractuelle d'information, à le supposer établi, ne peut suffire à caractériser le dol par réticence si ne s'y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et d'une erreur déterminante provoquée par celui-ci.

À cet égard, il convient de rappeler que dans le cas d'une vente immobilière, un simple mensonge, non appuyé d'actes extérieurs, peut constituer un dol (Civ. 3ème, 15 juin 2022 n°21-13286).

En l'espèce, est en cause la dissimulation volontaire par M.[T] des inondations constantes et des stagnations des eaux sur son terrain.

Il ressort de l'acte notarié du 29 novembre 2019 communiqué par les consorts [B]/[Q] (leur pièce n°1) que lors de l'achat du bien litigieux, les consorts [T] ont déclaré :

> 'qu'il n'existe à ce jour aucune action ou litige en cours pouvant porter atteinte au droit de propriété et que le bien ne fait l'objet d'aucune injonction de travaux' (page 11 de l'acte),

> 'qu'à leur connaissance, l'immeuble n'a pas subi de sinistres ayant donné lieu au versement d'une indemnité en application de l'article L 125-2 ou L 128-2 du code des assurances',

> qu'à leur connaissance, il n'existe pas d'autres servitudes que celles résultant le cas échéant de l'acte, de la situation naturelle et environnementale des lieux et de l'urbanisme, à l'exception d'un drain permettant a priori l'évacuation des eaux pluviales de la propriété voisine le long de la clôture avec la propriété voisine dans la limite sud est de la propriété vendue'.

Toutefois, la note expertale n°1 rédigée le 22 octobre 2015 par [G] [H], expert près la cour d'appel de Pau dans une affaire opposant M. [M] [T] à la SARL [X], la SARL [J] et la SMABTP de Bordeaux concernant le bien litigieux, que produisent les consorts [B]/[Q] (leur pièce n°2) est éloquente. Elle met en évidence que :

> 'le bien (maison, annexes et terrain) concerné par les désordres est propriété de M. [M] [T] achetée aux consorts [GW] le 4 février 1976. Cette habitation est située [Adresse 7] section BL n°[Cadastre 1] à [Localité 11]. L'habitation a été construite par les précédents propriétaires et achevée le 25 février 1964.

Cette maison composée d'un demi-sous-sol, d'un rez-de-jardin et d'une étable est construite selon la dénivelée naturelle du terrain et comporte en particulier, une cave semi enterrée.

Sur la parcelle voisine de 6 000 m2, au Nord Est de la propriété de M. [T] est en surélévation compte tenu de l'effet de pente naturelle, la SARL [X] (M. [SR] gérant) a fait construire une villa de type maison individuelle traditionnelle dite '[Adresse 8]' composée d'un rez-de-jardin et d'un niveau R+1. Une piscine composée d'un bassin 16mx8m et de plages périphériques de 3 m sont implantées sur la partie Sud du terrain. (...) Les eaux pluviales doivent être récupérées dans une citerne enterrée et le trop plein renvoyé dans le fossé existant en bordure du [Adresse 9].

Suite à de fortes précipitations, en avril 2012, la propriété de M. [T] a été inondée, fait remarquable, pour une première fois, et en relation a priori avec la construction en cours sur la parcelle voisine.

A l'issue de cette inondation, une rencontre a été organisée entre l'architecte Maître d'oeuvre des travaux et M. [SR], gérant de la société maître d'ouvrage de la construction.

Il a été décidé la mise en place d'un drain longitudinalement à la propriété de M. [T] implanté en fond de pente à l'aplomb du mur mitoyen existant.

L'inefficacité de ce drain n'a pas tardé à être démontrée puisque plusieurs inondations successives ont eu lieu par la suite (cf rapport d'huissiers du 29 octobre 2012 et 8 février 2013).

Les constats successifs relèvent de façon synthétique les points suivants :

* coulées de boue sur la largeur de la propriété de M. [T],

* Entrée d'eau dans la cave semi enterrée,

* Présence d'eau stagnante dans la cave jusqu'à 10 cm,

* Fissurations de la maçonnerie...'

L'expert poursuit : 'Suite aux manifestations répétées de M. [T], plusieurs réunions ont été organisées avec les intervenants présents sur le site des travaux de la SARL [X]. Il a été convenu la réalisation de drains sur la propriété de M. [T] et sous la responsabilité de l'entreprise [J] (en charge également du lot maçonnerie sur la maison de la SARL [X]) afin de capter les eaux de ruissellement et d'infiltration en provenance de la parcelle voisine. Ces travaux ont débuté en mai 2013. Ces drains ont été disposés longitudinalement, parallèles au mur mitoyen et se jettent dans un puisard construit également par la société [J]'.

L'expert indique en outre que 'le 21 janvier 2014, M. [T] est à nouveau confronté à une nouvelle inondation qui est constatée par huissier le 12 février 2014 : ce dernier indique des arrivées d'eau par les barbacanes du mur mitoyen, une inondation du compteur d'eau, un jardin imbibé d'eau et très boueux, la présence d'eau stagnante dans le sous-sol de l'habitation. M. [T] a procédé à une nouvelle déclaration de sinistre à son assurance et le cabinet Elex pour le compte de l'assureur MMA après études, a proposé une somme de 33 202,72 euros pour procéder aux réparations des désordres. La SMABTP, société d'assurance de l'entreprise [J] a refusé d'intervenir. Les désordres persistent par ailleurs, M. [T] a saisi la justice'.

Il s'ensuit qu'il est établi que M. [M] [T] a, avant la vente du bien litigieux du 29 novembre 2019, été victime de nombreuses infiltrations d'eau sur son bien et a dû faire appel à des huissiers au moins à trois reprises en 2012, 2013 et 2014 pour faire constater lesdites infiltrations.

Il a fallu aux consorts [T] d'être mis en demeure par le conseil des consorts [B]/[Q] le 10 novembre 2020 pour qu'ils consentent enfin à produire le rapport d'expert judiciaire de M. [G] [H] établi dans le cadre de la procédure judiciaire qui les opposait à leurs voisins et qu'ils n'avaient pas mentionné dans l'acte notarié de 2019.

Dès lors, en prétendant lors de la vente qu'il n'existait aucune action ou litige en cours concernant et/ou que l'immeuble n'avait pas subi de sinistres ayant donné lieu au versement d'une indemnité en application de l'article L. 125-2 ou L. 128-2 du code des assurances, M. [M] [T] et ses filles ont apporté des réponses mensongères aux acquéreurs, avec la volonté de les tromper pour arriver à leurs fins, la vente de leur bien.

Ainsi, et dès lors que les consorts [T] étaient informés, avant la vente, des désordres qui affectaient celui-ci, qu'ils avaient même reçu une proposition d'indemnisation de la part de l'assureur de la société [J] qui était intervenue pour disposer des drains parallèles au mur mitoyen ainsi qu'un puisard et qu'ils n'ont pas transmis ces informations pourtant essentielles aux acquéreurs, le dol est caractérisé.

Ce dol a été déterminant de l'engagement des consorts [B]/[Q] qui n'auraient pas acquis le bien litigieux ou l'auraient acquis à des conditions différentes si les vendeurs leur avaient donné toutes les informations sur la nature et l'origine des désordres.

Les consorts [B]/[Q] sont donc fondés à être indemnisés de leurs préjudices sur le fondement du dol, les consorts [T] ayant commis une réticence dolosive justifiant leur condamnation à des dommages et intérêts. La décision entreprise sera infirmée de ce chef, sans qu'il soit nécessaire d'examiner leur demande subsidiaire fondée sur les vices cachés, cet examen étant devenu sans objet, dès lors que le dol est établi.

Sur les demandes indemnitaires

Aucune expertise judiciaire n'a été ordonnée dans ce dossier.

Si les consorts [B]/[Q] en sollicitent une à titre subsidiaire, elle n'apparaît pas nécessaire à la solution du litige, dès lors que la cour s'estime suffisamment informée par les éléments versés contradictoirement par les parties en cause d'appel, et notamment celles produites par les appelants, à savoir le procès-verbal de constat d'huissier dressé par la SELARL Mongour & Associés le 24 mars 2025, le rapport de constatations dressé par Apave Infrastructures & Construction le 16 mai 2025, les deux devis produits et les attestations de témoins et le rapport d'expertise judiciaire de [G] [H] du 30 mars 2016 produit par les consorts [T].

> Sur les travaux à réaliser en sous-sol

Les appelants sollicitent au titre des travaux à réaliser en sous-sol la somme de 6 033,89 euros. Ils estiment que la dalle de béton, au niveau de la cave, a dû être démolie.

Les consorts [T] font observer que le devis réalisé par Tradition et Patrimoine le 28 mars 2021 pour un montant net de 35 103,75 euros inclut les postes chiffrés par le devis BHC.

Or, le montant réclamé par les consorts [B]/[Q] correspond expressément au devis BHC de [U] [K] Construction (leur pièce n°7) en date du 12 mai 2020 pour la 'démolition de l'ancienne dalle de béton suite à décaissement sous celle-ci', le second devis produit par eux (leur pièce n°8) concernant d'autres travaux, dont 'une reprise de fondation et une reprise de drain d'évacuation des eaux pluviales' qui ne correspondent en rien aux travaux à réaliser en sous-sol. La somme réclamée pour les travaux à réaliser en sous-sol sera en conséquence allouée aux consorts [B]/[Q].

> Sur les travaux de réaménagement

Les appelants sollicitent sur ce point la somme de 35 103,75 euros : à cet égard, ils font valoir que consécutivement aux inondations, ils ont dû réaliser un devis de reprise des fondations, du drain, la dalle en béton extérieure et du parking.

Les consorts [T] s'y opposent en relevant que le devis produit par les appelants comprend certes, une somme de 14 700 euros, mais aussi la reprise de l'ensemble du parking sur 140 m2 pour 17 212,50 euros, alors qu'ils ne justifient pas de la nécessité de le reprendre.

Le devis de Tradition et Patrimoine du 28 mars 2021 produit par les appelants (leur pièce n°8) mentionne la somme totale de 35 103,75 euros, décomposée ainsi :

> 1. Reprise de fondation

1.1 Dépose de l'ensemble de la dalle béton

1.2 Mise en oeuvre de micro-pieux

1.3 Mise en oeuvre de semelles de fondations sur les micro-pieux

1.4 Reprise de drain sur le long de la fondation

1.5 Préparation de dalle de fondation

1.6 Reprise de l'ensemble de la dalle béton déposée pour ouverture de fondation

1.7 Etanchéité de fondation

pour un total de reprise de fondation de 14 700 euros,

> 2. Reprise de drain d'évacuation des eaux pluviales voisines

2.1 Ouverture de drain

2.2 Mise en oeuvre de drain pour une réorientation du trop plein du puisard

2.3 Reprise de l'ensemble des niveaux du parking

2.4 Mise en oeuvre de dalle béton sur l'ensemble de la surface traitée

pour un total de reprise de drain d'évacuation des eaux pluviales voisines de 17 212,50 euros, soit un total de 35 103,75 euros.

Ainsi, et contrairement à ce que soutiennent les consorts [T], ce devis ne comporte pas uniquement le coût de la reprise du parking, mais également le coût des reprises de fondation et de reprise de drain. Par ailleurs, ce devis, établi cinq ans après l'expertise de M. [H], est cohérent par rapport aux travaux de réaménagement et de mise en oeuvre d'un drain tels que préconisés par l'expert en 2016 à hauteur de 28 308,13 euros TTC et tient compte de l'évolution du prix du marché et des matériaux.

Les consorts [T] ne justifiant pas avoir réalisé ces travaux, la somme de 35 103,75 euros réclamée à ce titre par les consorts [B]/[Q] pour réaliser les travaux de réaménagement sera en conséquence allouée.

> Sur les travaux à réaliser pour éviter les stagnations des eaux au sous-sol de la maison et dans le jardin

La victime d'un dommage ne peut bénéficier d'une double indemnisation.

Au cas précis, les consorts [B]/[Q], s'appuyant sur le rapport tel qu'établi par l'expert judiciaire qui préconisait de nombreux travaux que les consorts [T] n'ont jamais réalisés, sollicitent sur ce point la somme de 28 068,13 euros.

Or, les consorts [B]/[Q] ne peuvent prétendre à cette somme, ce qui conduirait à une double indemnisation pour le même préjudice. Ils seront donc déboutés de leur demande sur ce point.

> Sur la dévalorisation du prix du bien

Les appelants sollicitent à ce titre la somme de 100 000 euros, estimant que leur bien a subi une dévaluation conséquente et que l'impact des désordres sur la valeur immobilière de leur bien est 'énorme'.

Il est constant que les consorts [B]/[Q] ont acquis le bien immobilier litigieux moyennant le prix de 430 000 euros, ce qui ressort de l'acte notarié du 29 novembre 2019.

Il résulte de la première estimation immobilière versée aux débats par les consorts [B]/[Q] et datée du 31 mars 2021 (leur pièce n°4) que la perte de valeur du bien résultant des désordres liés à la présence d'eau dans le sous-sol du bien s'élève 'a minima à 100 000 euros'.

Dans la seconde estimation immobilière produite par les appelants réalisée le 8 avril 2021( leur pièce n°6), le directeur de l'agence fait état d'une 'perte entre -15% et -20% par rapport au prix du marché, outre la nécessité de réaliser préalablement à la mise en vente des travaux de reprise de drain d'évacuation des eaux pluviales voisines et de remise en état des parties de la maison dégradées par leur accumulation en périphérie du bâti'.

Les consorts [T] seront donc condamnées à payer aux consorts [B]/[Q] la somme de 100 000 euros au titre de la dévalorisation du prix du bien. Le jugement entrepris sera infirmé de ce chef.

> Sur le préjudice moral

Les consorts [B]/[Q] estiment avoir subi un préjudice moral qui doit être indemnisé, selon eux, à hauteur de 10 000 euros.

Or, s'ils indiquent avoir souffert de la situation et avoir investi toutes leurs économies pour ce projet d'acquisition, ils n'en rapportent pas la preuve.

Ils seront déboutés de leur demande à ce titre.

> Sur le préjudice de jouissance

Les consorts [B]/[Q], estimant ne plus pouvoir utiliser leur jardin normalement et leur sous-sol, sollicitent la somme de 6 000 euros (150 euros par mois depuis novembre 2019 jusqu'au prononcé de l'arrêt à intervenir).

Les consorts [B]/[Q] ont incontestablement subi un préjudice de jouissance caractérisé par l'impossibilité prolongée d'utiliser leur cave, ce qui est notamment établi par un rapport de constatations de l'Apave Infrastructures et Construction du 16 mai 2025 (pièce n°17 des appelants) - soit 6 ans après l'acquisition du bien - aux termes duquel il ressort 'une importante présence d'eau dans les caves du semi sous-sol (page 4) comme le montrent les photographies ci-dessous. Cette eau se retrouve en sol de la cave'. En page 5, l'ingénieur chargé de rédiger le rapport constate en outre 'la présence significative d'eau et d'humidité sur les parois périphériques et la saturation en eau des murs'.

Il n'est en revanche pas démontré que les consorts [B]/[Q] ne puissent pas profiter de leur jardin. Cela ne ressort ni du procès-verbal de constat du 24 mars 2025 (pièce n°16 des appelants), ni du rapport de constatations de l'Apave.

Au vu de ces éléments, il convient d'évaluer à 50 euros par mois le montant du préjudice de jouissance et ce, entre novembre 2019 et août 2026 (date du présent arrêt).

Ce préjudice sera indemnisé par l'allocation d'une somme de 6 050 euros (soit 121 mois à 50 euros).

Sur la demande d'indexation

La demande tendant à voir indexer les sommes allouées sur l'indice du BTP n'est assortie d'aucun moyen de fait et de droit. Les appelants n'indiquent ni fondement juridique de cette indexation, ni l'indice concerné, ni les raisons pour lesquelles cet indice présenterait un lien avec l'objet du litige. Cette demande insuffisamment motivée sera donc rejetée.

Sur la responsabilité du notaire

Les consorts [T] demandent à la cour de retenir la responsabilité du notaire et, partant, de condamner la SELARL [D], [F] et [Y] à les relever indemnes et les garantir de toute condamnation qui serait mise à leur charge au profit des consorts [B]/[Q].

Elles font valoir en substance que le notaire a été parfaitement informé de la procédure entamée par M. [T] contre la société SARL [J], une promesse de vente ayant été régularisée sur le même bien le 27 septembre 2016 au profit d'autres potentiels acquéreurs, de sorte qu'il est établi qu'il a omis de reprendre et de faire valoir cette information au profit des consorts [B]/[Q]. Elles considèrent ainsi que la démonstration de la faute, du préjudice et du lien de causalité est rapportée.

La SELARL [D] [F] [Y] estime avoir correctement rempli sa mission et n'avoir commis aucune faute à l'égard des consorts [T].

Il sera rappelé que le notaire, en sa qualité d'officier public, est tenu d'éclairer les parties sur la portée des actes qu'il dresse et doit attirer leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur les conséquences et les risques des actes auxquels il prête son concours. Il est tenu à ce titre d'un devoir de conseil et, le cas échéant, de mise en garde, dont le manquement est sanctionné sur le terrain de la responsabilité délictuelle.

Dans le cadre de son devoir de mise en garde, il lui appartient de procéder à toutes investigations utiles et à la vérification des déclarations effectuées par les parties lorsqu'il existe un élément de nature à créer un doute sur la véracité des déclarations d'ordre factuel qui sont effectuées par le vendeur ou des circonstances particulières justifiant de sa part une vigilance accrue. En revanche, il ne lui appartient pas de donner des explications techniques et de visiter le bien immobilier (Civ 3ème, 17 septembre 2014 n°13-18.931).

Par ailleurs, la délivrance de ses conseils ou mises en garde doit être effective et accessible, sans être limitée à des formules générales ne pouvant suffire à satisfaire à ces exigences.

Le notaire est en outre tenu d'accomplir sa fonction avec loyauté, probité et impartialité.

Au cas précis, il n'est pas démontré par les consorts [T] que Maître [C] [D], notaire à [Localité 1] qui les assistait lors de la vente du 29 novembre 2019, aurait commis une faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle à l'égard des acquéreurs.

En effet, Maître [D] était dans l'incapacité de déceler le caractère erroné des déclarations des consorts [T].

Il convient en conséquence de débouter les consorts [T] de leur demande sur ce point.

Sur les demandes accessoires

Le jugement sera infirmé sur les dépens de première instance et l'article 700 du code de procédure civile.

Les consorts [T], parties perdantes, seront solidairement tenues aux dépens de première instance ainsi qu'aux dépens d'appel. Elles seront déboutées de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Elles seront en outre condamnées solidairement à payer aux consorts [B]/[Q] la somme de 2 000 euros et à la SARL [D], [F], [Y] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Infirme le jugement entrepris en ses dispositions soumises à la cour,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne solidairement Mme [I] [T] et Mme [S] [T] à payer à Mme [Z] [Q] et à M. [A] [B] les sommes suivantes :

> 100 000 euros au titre de la perte de valeur de leur bien immobilier,

> 6 033,89 euros au titre des travaux à réaliser en sous-sol,

> 35 103,75 euros au titre des travaux de réaménagement,

> 6 050 euros au titre du préjudice de jouissance,

Déboute les consorts [B]/[Q] de leur demande au titre des travaux à réaliser pour éviter les stagnations des eaux au sous-sol de la maison et dans le jardin, afin d'éviter une double indemnisation du dommage,

Déboute les consorts [B]/[Q] de leur demande au titre du préjudice moral,

Déboute les consorts [B]/[Q] de leur demande d'expertise judiciaire formée à titre subsidiaire,

Déboute les consorts [B]/[Q] de leur demande d'indexation,

Déboute les consorts [T] de toutes leurs demandes,

Condamne solidairement Mme [I] [T] et Mme [S] [T] aux entiers dépens de première instance et d'appel,

Condamne solidairement Mme [I] [T] et Mme [S] [T] à payer à Mme [Z] [Q] et à M. [A] [B] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés par eux,

Condamne solidairement Mme [I] [T] et Mme [S] [T] à payer à la SELARL [D] [F] [Y] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Déboute Mme [I] [T] et Mme [S] [T] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Mme France-Marie DELCOURT, conseillère, suite à l'empêchement de M. Patrick CASTAGNE, Président, et par Mme Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.

La Greffière, Le Président,