Date de délivrance des copies par le greffe :
1 EXP DOSSIER
1 GROSSE Me [G]
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE
POLE CIVIL 2ème chambre section construction
JUGEMENT DU 28 Août 2026
DÉCISION N° 2026/281
N° RG 26/01779 - N° Portalis DBWQ-W-B7K-QVD4
DEMANDERESSE :
S.D.C. RELAIS DE LA REINE
42 BD DE LA CROISETTE
06400 CANNES
C/o son syndic, FONCIA AD IMMOBILIER
11 boulevard de la Ferrage
06400 CANNES
représentée par Maître Renaud ESSNER de la SELARL CABINET ESSNER, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant substitué par Me MONTIGNY
DEFENDERESSE :
LES SERVICES DU DOMAINE, En qualité de curateur de la succession vacante de Madame [W] [K] [U] veuve [J]
15 Bis rue Delille
Hôtel des Impots
06073 NICE CEDEX 1
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE
Président : Madame DUBOIS, Vice-Présidente
Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB
Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.
DÉBATS :
Vu la clôture de la procédure en date du 11 mai 2026 ;
A l’audience publique du 11 Juin 2026,
Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 28 Août 2026.
*****
EXPOSE DU LITIGE
Madame [W] [U] veuve [J] était, à son décès survenu le 21 novembre 2008, propriétaire du lot n° 246 au sein de la copropriété « RELAIS DE LA REINE » sise 42 boulevard de la Croisette à CANNES (06).
Par ordonnance en date du 3 février 2026, la Présidente du tribunal judiciaire de Grasse a déclaré vacante la succession de [W] [U] veuve [J] et désigné en qualité de curateur de cette succession Monsieur le Directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes, SERVICE DES DOMAINES.
Par courrier en date du 10 février 2016, le Syndicat des copropriétaires RELAIS DE LA REINE (dénommé ci-après « le Syndicat des copropriétaires ») a informé LE SERVICE DES DOMAINES de sa désignation en tant que curateur de la succession vacante de [W] [U] veuve [J].
Par acte du 26 février 2026, le Syndicat des copropriétaires a fait assigner LE SERVICE DES DOMAINES, pris en la personne du Directeur départemental des Finances Publiques des Alpes-Maritimes, en qualité de curateur de la succession vacante de [W] [U] veuve [J], devant la présente juridiction aux fins de :
« CONDAMNER les SERVICES DU DOMAINE, en qualité de curateur de la succession vacante de feue Madame [W] [U] veuve [J], au paiement des sommes suivantes au profit du Syndicat des copropriétaires RELAIS DE LA REINE, à savoir :
- La somme de 8.091,86 €, au titre des charges de copropriété et travaux dus selon compte arrêté au 1er janvier 2026, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
- La somme de 2.000,00 € au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le retard dans le paiement des charges conformément à l’article 1231-6 du Code Civil,
- La somme de 2.000,00 € au titre de l’Article 700 du Code de Procédure Civile,
CONDAMNER les SERVICES DU DOMAINE, en qualité de curateur de la succession vacante de feue Madame [W] [U] veuve [J], aux entiers dépens de la procédure y compris au droit de l’Article A 444-32 du Code de Commerce en application des frais prévus par l’Article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, dont distraction pour ceux la concernant au profit de Maître [R] [G] qui pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du au Code de Procédure Civile. »
Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour un exposé complet des moyens présentés à l’appui des prétentions du demandeur.
Par ordonnance du 11 mai 2026, la Juge de la mise en état a clôturé l’instruction de l’affaire et l’a fixée à l’audience de plaidoiries du 11 juin 2026. A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 28 août 2026.
MOTIFS
En application de l’article R2331-10 du Code général de la propriété des personnes publiques, la Direction Départementale des Finances Publiques des Alpes-Maritimes, en charge du SERVICE DES DOMAINES, est dispensée du ministère d’avocat dans la présente instance et peut présenter ses demandes par simples mémoires.
Le SERVICE DES DOMAINES, régulièrement assigné à personne, n’a pas remis de mémoire ni comparu à l’audience.
Par conséquent, en vertu de l’article 473 du Code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire.
Sur le paiement des charges de copropriété et les frais de recouvrement
L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »
Aux termes de l’article 14-1, I., de la même loi, « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ».
L’approbation des comptes et du budget par l’assemblée générale constitue la base légale de l’exigibilité des charges et provisions.
Il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur à l’instance en recouvrement des charges, de rapporter la preuve que le copropriétaire assigné est débiteur des sommes réclamées, par la production de toutes pièces pertinentes.
En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires produit le relevé de propriété du lot n° 246, justifiant de la qualité de copropriétaire de [W] [U] veuve [J], les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes et budgets prévisionnels pour les exercices comptables de 2012 à 2026, des extraits du grand livre de la copropriété faisant apparaître les dépenses, les montants des charges répartis et l’état des comptes des copropriétaires depuis 2011, les appels de fonds des exercices 2023 à 2026 et le relevé de compte du lot n° 246, arrêté au 1er janvier 2026.
Parmi ceux contenus dans le décompte débiteur produit, ne constituent pas des charges, au sens de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les frais suivants, qui seront examinés au titre des frais nécessaires :
- les frais de relance, d’un montant total de 252 € (3 x 84 €) ;
- les frais intitulés « CBC GESTION REC. DE CHARGES – [J] », d’un montant total de 483 € (4 x 63 € + 21 € + 84 € + 126 €) ;
- les frais de suivi de dossier, d’un montant total de 1.527,50 € (2 x 130 € + 4 x 169 € + 338 € + 253,50 €).
Le Syndicat des copropriétaires justifie ainsi de la réalité de sa créance au titre des charges impayées à hauteur de la somme de 5.829,36 €.
S’agissant des frais nécessaires au recouvrement de la créance, il convient de rappeler, au visa de l’article 10-1, a) et b), de la loi du 10 juillet loi n°65-557 du 10 juillet 1965, que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ».
Il est constant que ces frais doivent être réellement nécessaires au recouvrement de la créance.
Les frais de relance, d’un montant total de 252 €, ne sont pas justifiés.
Concernant les frais de constitution, de suivi et de transmission d’un dossier, le Syndicat des copropriétaires indique qu’une clause d’aggravation des charges a été adoptée par l’assemblée générale le 2 septembre 2025.
Néanmoins, une résolution de l'assemblée générale sur l'aggravation des frais à la charge du copropriétaire défaillant ne saurait avoir pour effet de déroger au texte précité, d’ordre public, en faisant supporter à ce copropriétaire des frais non nécessaires.
Pour être considérés comme des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé, les honoraires du syndic, perçus au titre notamment de la constitution et de la transmission de dossier, ne doivent pas relever de la gestion courante du syndic mais constituer des diligences exceptionnelles. Il appartient au demandeur à l’instance en recouvrement de charges impayées de rapporter la preuve de leur caractère inhabituel.
Or, en l’espèce, le Syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve du caractère exceptionnel de la transmission du dossier.
Dès lors, aucune dépense ne sera retenue au titre des frais nécessaires prévus par l’article 10-1, a), de la loi du 10 juillet 1965.
En ce qu’elle est attachée à la propriété du lot n° 246, la dette au titre des charges de copropriété impayées par [W] [U] veuve [J] pèse sur la succession de celle-ci tant que lesdits biens la composent.
En conséquence, LE SERVICE DES DOMAINES, en sa qualité de curateur de la succession vacante de [W] [U] veuve [J], sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires RELAIS DE LA REINE la somme totale de 5.829,36 €, au titre des charges de copropriété dues pour la période s’étendant du 1er septembre 2012 au 1er janvier 2026, date de la dernière créance arrêtée.
Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 26 février 2026, date de la signification de l’assignation, en vertu de l’article 1231-6 du Code civil.
Sur les dommages et intérêts
Le Syndicat des copropriétaires énonce que le non-paiement régulier des charges de copropriété entraîne des déséquilibres dans sa trésorerie.
Il résulte des dispositions de l’article 1231-6, alinéa 3, du Code civil que « le créancier auquel son débiteur en retard dans ses paiements a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».
Le fait que le défaut de paiement des charges de copropriété durant plus de dix années cause un préjudice au Syndicat des copropriétaires, dont la stabilité financière est affectée, est indéniable.
Néanmoins, ce préjudice ne peut être imputé à [W] [U] veuve [J], laquelle était décédée à la date des premiers impayés objets de la présente instance.
Aucune faute ne peut davantage être reprochée au SERVICE DES DOMAINES, lequel n’est assigné qu’en sa qualité de curateur à la succession vacante de [W] [U] veuve [J].
En l’absence de démonstration d’une faute lui ouvrant droit à réparation, le Syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.
Sur les mesures accessoires
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
LE SERVICE DES DOMAINES, en sa qualité de curateur de la succession vacante de [W] [U] veuve [J], succombant à l’instance, sera condamné au paiement des entiers dépens, dans la limite de l’actif successoral recueilli.
L’article 699, alinéa 1er, du Code de procédure civile dispose que « les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision ».
Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile sera accordé à Maître [R] [G], en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.
Sur les émoluments du commissaire de justice
Le Syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation du défendeur au paiement des émoluments prévus par l’article A444-32 du Code de commerce. Le fondement de sa demande, entre l’article 696 du Code de procédure civile ou l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, est incertain.
Selon l’article 695 du code de procédure civile, les dépens afférents aux instances, actes et procédures d'exécution sont limitativement énumérés.
Or, les émoluments de l’article A444-32 du Code de commerce ne constituent pas des dépens, de sorte qu’ils ne peuvent être mis à la charge du défendeur à ce titre.
S’agissant des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, l’article 10-1, a), met à la charge du copropriétaire débiteur les droits et émoluments des actes des commissaires de justice pour le recouvrement des créances du syndicat.
Toutefois, les émoluments prévus par l’article A444-32 du Code de commerce ne seront exposés qu’en cas de difficultés d’exécution du présent jugement, de sorte qu’aucune condamnation ne peut intervenir à ce titre dans ce même jugement.
La demande sera par conséquent rejetée.
Sur les frais irrépétibles
L’article 700 du Code de procédure civile dispose que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
En l’espèce, il paraît inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires, demandeur à l’instance, l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.
LE SERVICE DES DOMAINES, en sa qualité de curateur de la succession vacante de [W] [U] veuve [J], sera donc condamné à lui payer la somme de 1.000 €, dans la limite de l’actif successoral recueilli.
Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE LE SERVICE DES DOMAINES, pris en la personne du Directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes, en sa qualité de curateur de la succession vacante de [W] [U] veuve [J], à payer au Syndicat des copropriétaires RELAIS DE LA REINE la somme totale de 5.829,36 € au titre des charges de copropriété dues pour la période allant du 1er septembre 2012 au 1er janvier 2026 et des frais nécessaires, outre intérêts au taux légal à compter du 26 février 2026 ;
DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires RELAIS DE LA REINE de sa demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE LE SERVICE DES DOMAINES, pris en la personne du Directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes, en sa qualité de curateur de la succession vacante de [W] [U] veuve [J], au paiement des entiers dépens de l’instance, lesquels n’incluent pas les droits et émoluments de l’article A444-32 du Code de commerce, dans la limite et jusqu’à concurrence de l’actif successoral ;
ADMET Maître [R] [G], en ayant fait la demande et qui peut y prétendre, au bénéfice de la distraction des dépens tirée de l’application de l’article 699 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE LE SERVICE DES DOMAINES, pris en la personne du Directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes, en sa qualité de curateur de la succession vacante de [W] [U] veuve [J], à payer au Syndicat des copropriétaires RELAIS DE LA REINE, dans la limite et jusqu’à concurrence de l’actif successoral, la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter.
LA GREFFIERELA PRESIDENTE
Rédigé par [Z] [V], attachée de justice