TRIBUNAL JUDICIAIRE · JUGES DES LOYERS COMMERC. — 1 septembre 2026

COUR D’APPEL DE [Localité 1]
TOTAL copies
COPIE REVÊTUE
formule exécutoire avocat

COPIE CERTIFIEE
CONFORME : AVOCAT

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER

MINUTE NATIVEMENT
NUMERIQUE transmise par RPVA
2

N° RG 25/03776 - N° Portalis DBYB-W-B7J-P2R2

LOYERS COMMERCIAUX

le : 01 Septembre 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

LA CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE DU LANGUEDOC [Localité 2]
RCS [Localité 1] 383 451 267,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par Me Denis BERTRAND, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER et Me Stéphane GOUIN, avocat plaidant au barreau de NIMES

DEFENDERESSE

S.C.I. COEUR DE VILLE
RCS [Localité 3] 491 967 188
dont le siège social est sis [Adresse 2], représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité à ce siège.,

représentée par Maître Jean christophe LEGROS de la SCP LEGROS, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER et Me Stéphane GOUIN avocat plaidant au barreau de CANNES

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Karine ESPOSITO
Juge délégué par ordonnance de Madame La Présidente du Tribunal,

assisté de Marjorie NEBOUT greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 02 Juin 2026

MIS EN DELIBERE au 01 Septembre 2026

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition au greffe le 01 Septembre 2026

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Par acte authentique du 14 février 2014 reçu par Me [W] [T], notaire à Montpellier, la SCI Cœur de Ville consentait à la Caisse d’Epargne et de Prévoyance du Languedoc [Localité 2] une sous location commerciale comprenant les lots 4, 5 et 12 d’un immeuble situé à l’angle du [Adresse 3] et du [Adresse 4] à Montpellier cadastré HS n°[Cadastre 1].

Ce bail est consenti pour l’exploitation « d’une agence bancaire et de courtage en assurance, sous une des enseignes dépendant du groupe Banque Populaire – Caisse d’Epargne».

Ce bail a été consenti pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 1er avril 2014 pour se terminer le 31 mars 2023 et pour un loyer de 60 000 euros €/an/HT/HC indexé sur l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE.

Par acte de commissaire de justice du 6 décembre 2022, la Caisse d’Epargne et de Prévoyance du Languedoc [Localité 2] a sollicité le renouvellement du bail commercial à compter du 1er avril 2023 pour un loyer de 40 000 euros HT/HC/an.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 16 février 2023, la SCI Cœur de Ville a informé la Caisse d’Epargne et de Prévoyance du Languedoc [Localité 2] de son acceptation de voir le bail renouvelé mais pour un loyer de 65 588 euros HT/HC/an.

Par acte de commissaire de justice du 28 février 2025, la Caisse d’Epargne et de Prévoyance du Languedoc [Localité 2] a adressé à la SCI Cœur de Ville un mémoire préalable à la saisine du juge des loyers commerciaux.

***

Par acte de commissaire de justice du 30 juillet 2025, la Caisse d’Epargne et de Prévoyance du Languedoc [Localité 2] a fait assigner la SCI Cœur de Ville devant le juge des loyers commerciaux.

Suivant les termes du dispositif de son dernier mémoire, la Caisse d’Epargne et de Prévoyance du Languedoc [Localité 2] sollicite du juge des loyers commerciaux de :

Vu l’article L 145-33 du code de commerce,
Vu les articles R 145-2 et suivants du code de commerce,

FIXER le loyer annuel du bail renouvelé le 1er avril 2023 jusqu’au 31 mars 2032 dû par la Caisse d’Epargne et de Prévoyance du Languedoc [Localité 2] à la société Cœur de Ville, à la somme de 40 000 euros HT,

CONDAMNER la société Cœur de Ville à restituer à la Caisse d’Epargne et de Prévoyance du Languedoc [Localité 2] le trop-perçu de loyer depuis le renouvellement du bail commercial jusqu’à la fixation du loyer du bail renouvelé, avec intérêts au taux légal à compter du 28 février 2025 date de signification du mémoire préalable en fixation du loyer du bail renouvelé, jusqu’à parfait paiement,

DEBOUTER la société Cœur de Ville de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Subsidiairement,

DESIGNER tel expert-judiciaire qu’il plaira au juge des loyers commerciaux de désigner avec mission de donner son avis sur la valeur locative de l’immeuble donné à bail au 1er avril 2023 au vu des éléments visés par les articles L 145-33, R 145-2 à R 145-8 du code de commerce,

En toute hypothèse,

CONDAMNER la société Cœur de Ville à porter et payer à la Caisse d’Epargne et de Prévoyance du Languedoc [Localité 2] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour l’essentiel, la Caisse d’Epargne et de Prévoyance du Languedoc [Localité 2] soutient que compte tenu de la destination restrictive de l’activité autorisée par le bail, des charges exorbitantes pesant sur le preneur (notamment le règlement de la taxe foncière et des réparations, y compris des gros entretiens sans indemnités) et des prix couramment pratiqués dans le voisinage, le montant du loyer renouvelé doit être revu à la baisse. Au regard de ces éléments elle sollicite la fixation du loyer à la somme annuelle de 40 000 euros HT avec restitution du trop-perçu assorti des intérêts au taux légal.
Subsidiairement elle sollicite la désignation d’une expertise judiciaire.
Elle s’oppose aux arguments adverses, soutenant que la surface du logement doit être pondérée compte tenu de la configuration des lieux et leur aménagement. En outre, la destination des locaux étant exclusivement une agence bancaire et de courtage en assurance, le déplafonnement du loyer est de droit.

***

Suivant les termes du dispositif de son dernier mémoire, la SCI Cœur de Ville sollicite du juge des loyers commerciaux de :

Vu les articles L.145-33, L.145-34 et suivants ainsi que les articles R.145-7, R.145-35 code de commerce, et l’article 606 du code civil,
Vu les pièces versées aux débats,

CONSTATER que le preneur ne justifie pas d’une diminution de la valeur locative et d’un loyer annuel de 40 000 euros,

DEBOUTER la Caisse d’Epargne et de Prévoyance du Languedoc [Localité 2] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

FIXER le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2023 à la somme de 65 588 euros hors taxes et hors charges,

Dans l'hypothèse où il serait fait droit à la demande d'expertise sollicitée par le preneur, constater que la concluante fait protestations et réserves d'usage,

DIRE que l’expertise ne pourra intervenir qu'aux frais avancés de la société Caisse d’Epargne et de Prévoyance du Languedoc [Localité 2], demanderesse à la mesure,

En tout état de cause,

CONDAMNER la Caisse d’Epargne et de Prévoyance du Languedoc [Localité 2] à payer à la SCI Cœur de Ville une somme de 3 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER la Caisse d’Epargne et de Prévoyance du Languedoc [Localité 2] aux entiers dépens de l'instance.

Pour l’essentiel, la SCI Cœur de Ville conteste la surface réelle du local, ainsi que celle pondérée retenue par le preneur qu’il estime excessive, préférant retenir celle indiquée dans le bail. Elle réfute les arguments du preneur, rappelant que l’activité autorisée par le bail peut toujours être modifiée et que la répartition des charges et obligations des parties n’est pas exorbitante. Elle émet des réserves quant au tableau produit par le preneur qui évoque des montant des loyers pratiqués dans le voisinage, opposant l’absence de date, de contrat de bail signé et l’impossibilité de déterminer le local concerné.
Elle oppose que les facteurs locaux de commercialité ont évolué favorablement, dans un quartier piéton et touristique, ayant fait l’objet de travaux d’embellissement et dorénavant facilement accessible, rendant le quartier plus dynamique. Elle sollicite donc que le montant du loyer renouvelé soit maintenu avec l’application de l’indice idoine.

***

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 juin 2026 et mise en délibéré au 1er septembre 2026.

MOTIFS :

Sur la demande de fixation du bail renouvelé du loyer du bail renouvelé et de désignation d’un expert :

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article L145-36 du code de commerce, et par dérogation aux dispositions de l’article L145-34, « les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d'une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d'Etat.
Le prix du bail des locaux construits ou aménagés en vue d'une utilisation comme établissement de spectacles cinématographiques au sens de l’article L212-2 du code du cinéma et de l'image animée est, par dérogation aux article L145-33 et suivants du présent code, déterminé selon les seuls usages observés dans la branche d'activité considérée ».

Aux termes de l’article R145-10 du même code, « le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L145-33 et 5145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée ».

Aux termes de l’article R. 145-11 du code de commerce « le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence ».

Il convient de rappeler que la Cour de cassation a adopté une définition extensive de la notion de bureau qui recouvre les activités administratives, sans que la réception de clientèle soit un obstacle à cette qualification, dès lors que les locaux ne servent ni au dépôt, ni à la livraison de marchandises.
Les agences bancaires qui, matériellement, sont installées sous la forme d'une boutique recevant de la clientèle, lieu d'échanges et d'opérations commerciaux entre cette clientèle et la banque locataire, sont ainsi souvent qualifiées de bureaux au sens de R 145-11 du code de commerce.

Ainsi, en droit, les locaux à usage de bureaux échappent de plein droit aux règles concernant le plafonnement des loyers prévues à l'article L 145-34 du code de commerce.

Le loyer de renouvellement du bail portant sur des locaux à usage de bureaux doit être déterminé sur la base de la valeur locative appréciée, à cette date, selon les critères définis à l'article R 145-11 du code de commerce précité.

En l’espèce, les parties conviennent que le bail a été renouvelé au 1er avril 2023.

Néanmoins, il convient de rappeler qu’il appartient au preneur sollicitant la minoration du loyer indexé de prouver le bien fondé de ses prétentions.

Le demandeur à l’instance produit comme seul élément un tableau établi de sa propre main et comportant une seule référence, au demeurant non pertinente, sans précision de date et ayant pour objet un « site hybride », élément apparaissant en l’état comme insuffisant.

Aussi, la Caisse d’Epargne et de Prévoyance du Languedoc [Localité 2] ne verse aucun élément au soutien de ses demandes et qu'il n'appartient donc pas au juge de suppléer sa carence dans l'administration de la preuve. En effet, le recours à une expertise n’est qu’une simple faculté pour le juge et ne peut être par lui ordonné qu’en cas d’insuffisance de la preuve et d’impossibilité de rapporter preuve plus complète et non pour pallier à une carence totale de la partie demanderesse dans l’administration de la preuve.

En conséquence de quoi, la Caisse d’Epargne et de Prévoyance du Languedoc [Localité 2] sera déboutée de l’ensemble de ses demandes principales et subsidiaires.

Reconventionnellement, le bailleur sollicite la fixation du loyer renouvelé à la somme de 65 588 euros par an, soit en deçà du montant du loyer indexé. Il conviendra de retenir ce montant.

Sur les demandes accessoires

Déboutée de sa demande principale, la Caisse d’Epargne et de Prévoyance du Languedoc [Localité 2] sera déboutée de ses autres demandes

Il convient de condamner la Caisse d’Epargne et de Prévoyance du Languedoc [Localité 2] à payer à la SCI Cœur de Ville la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civil ainsi qu’aux dépens de l’instance et verra sa propre demande rejetée de ce chef.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire, publiquement et en premier ressort ;

CONSTATE l'accord des parties sur le principe du renouvellement du bail pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2023, aux mêmes clauses et conditions que le bail expiré,

DEBOUTE la Caisse d’Epargne et de Prévoyance du Languedoc [Localité 2] de sa demande principale en diminution du loyer renouvelé,

DEBOUTE la Caisse d’Epargne et de Prévoyance du Languedoc [Localité 2] de sa demande subsidiaire d'expertise,

FIXE le loyer renouvelé à la somme annuel de 65 588 euros hors taxes à compter du 1er avril 2023,

DIT que conformément à l'article L 145-57 du code de commerce, à défaut pour les parties d'avoir, dans un délai d'un mois qui suivra la signification de la décision définitive, dressé un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, le présent jugement vaudra bail,

CONDAMNE la Caisse d’Epargne et de Prévoyance du Languedoc [Localité 2] à payer à la SCI Cœur de Ville la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de la Caisse d’Epargne et de Prévoyance du Languedoc [Localité 2] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la Caisse d’Epargne et de Prévoyance du Languedoc [Localité 2] aux dépens

ORDONNE l'exécution provisoire de la présente décision,

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.