TRIBUNAL JUDICIAIRE · JUGES DES LOYERS COMMERC. — 1 septembre 2026

COUR D’APPEL DE [Localité 1]

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N° RG 26/00682 - N° Portalis DBYB-W-B7K-QH7L
LOYERS COMMERCIAUX

le : 01 Septembre 2026

EXPERT : M. [Q] [M]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

SARL 28 JDP
RCS [Localité 1] 844 725 150
dont le siège social est sis [Adresse 1]
prise en la personne de son représentnat légal en exercice domicilié es qualité audit siège

représentée par Me Philippe CALAFELL, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

Madame [T] [E] divorcée [W] [U],
née le 18 novembre 1955 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER - BRIBES AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Karine ESPOSITO
Juge délégué par ordonnance de Madame La Présidente du Tribunal

assisté de Marjorie NEBOUT greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 02 Juin 2026

MIS EN DELIBERE au 01 Septembre 2026

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition au greffe le 01 Septembre 2026

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Par acte sous seing privé du 17 octobre 2014, Mme [T] [W] [U] consentait à SARL Boxing Day un bail commercial un local au sis [Adresse 3] à [Localité 3] composé :
Au rez-de-chaussée, d’une grande salle, d’une salle d’eau avec wc, d’un dégagement donnant accès à deux bureaux sur la [Adresse 4],Deux escaliers donnant accès à l’entresol avec un bureau donnant sur le [Adresse 5], un cellier, des placards, une salle d’eau avec wc, une cuisine, une pièce aveugle et une grande salle.
Ce bail est consenti pour l’exploitation « vente d’articles de sport, chaussures, vêtements, ainsi que tout objet ayant un lien d’image ou autre avec le sport ou le football en particulier ».

Ce bail a été consenti pour une durée de 12 années entières et consécutives à compter du 15 octobre 2014 pour se terminer le 14 octobre 2026 et pour un loyer de 36 660 euros €/an/HC indexé sur l’indice trimestriel des loyers commerciaux.

Par acte sous seing privé du 10 janvier 2019, la SARL Boxing Day a cédé à la SARL 28 JDP son fonds de commerce comprenant le droit au bail.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 1er décembre 2025 reçu le 4 décembre 2025, la SARL 28 JDP a sollicité auprès de Mme [W] [U] une révision à la baisse du loyer et lui a adressé un mémoire préalable à la saisine du juge des loyers commerciaux.
***

Par acte de commissaire de justice du 4 février 2026, la SARL 28 JDP a fait assigner Mme [T] [W] [U] devant le juge des loyers commerciaux.

***

Suivant les termes du dispositif de son assignation valant mémoire, la SARL 28 JDP sollicite du juge des loyers commerciaux de :

Vu la demande de minoration du loyer adressée par courrier recommandé en date du 1décembre 2025,
Vu le mémoire préalable reçu par la bailleresse le 22 décembre 2025,
Vu les dispositions de l’article L. 145-39 du code de commerce,
Vu le bail liant les parties,
Vu le prix fixé par le gestionnaire de Mme [W] [U] dans le cadre d’une dernière indexation à 3 840,61 euros,

DIRE ET JUGER que depuis la prise d’effet du contrat, le prix du loyer a augmenté de plus de 25 %,

DIRE ET JUGER recevable la requérante à solliciter une modification du loyer à la baisse,

En conséquence,

FIXER le prix du loyer à 3 100 euros à compter du 1 juin 2025, et condamner la requérante à rembourser la différence entre le prix du loyer acquitté et le prix du loyer fixé,

CONDAMNER Mme [W] [U] aux entiers dépens ainsi qu'à 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour l’essentiel, la SARL 28 JDP expose solliciter une diminution du loyer compte tenu de l’augmentation de celui-ci par le jeu de la clause d’indexation au visa de l’article L145-39 du code de commerce et motive sa demande par les conditions financières rencontrées compte tenu du contexte politique et économique.

***

Suivant les termes du dispositif de son dernier mémoire, Mme [T] [W] [U] sollicite du juge des loyers commerciaux de :

Vu les articles cités,
Vu la jurisprudence évoquée,
Vu les pièces produites,

Au principal :

DECLARER la société 28 JPD irrecevable en ses demandes,

ORDONNER au besoin le SURSIS A STATUER de cette audience dans l’attente de la décision à intervenir dans le cadre de la procédure pendante devant le tribunal judiciaire de Montpellier, pôle civil section 2, RG n°25/00193,

CONDAMNER la SARL 28 JPD au paiement la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens,

Subsidiairement :

ORDONNER une mesure d’expertise confiée à tel expert qu’il plaira au tribunal avec pour mission d’évaluer la valeur locative des lieux loués, conformément à la mission usuelle en la matière,

RESERVER l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

Pour l’essentiel, Mme [T] [W] [U] soutient que les demandes du preneur sont irrecevables pour défaut d’intérêt à agir, au motif qu’elle a elle-même fait délivrer le 28 août 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire et que, en l’absence de règlement des arriérés de loyer, la SARL 28 JDP n’est plus locataire du local.
Subsidiairement, elle sollicite la désignation d’un expert judiciaire.

***

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 juin 2026 et mise en délibéré au 1er septembre 2026.

MOTIFS :

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

En l’espèce, il ressort des éléments produits que la SARL 28 JDP est titulaire du bail commercial suivant acte sous seing privé de cession du fonds de commerce du 10 janvier 2019. Certes, les parties évoquent une action pendante devant le tribunal judiciaire de Montpellier ayant pour objet la résiliation judiciaire dudit bail.

Néanmoins, la qualité du droit d'agir en justice s'apprécie à la date de la demande introductive d'instance.

Il apparaît que lors de sa saisine, la SARL 28 JDP était toujours preneur dudit bail commercial, l’action en résiliation n’ayant pas été tranchée par la juridiction.

Dès lors, le moyen tiré de l’irrecevabilité de la demande pour défaut de qualité à agir est rejeté.

Sur la demande de sursis à statuer

Aux termes de l'article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine.

Hors les cas où cette mesure est prévue par la loi, le juge apprécie discrétionnairement l'opportunité du sursis à statuer dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice.

En l'espèce, l'instance introduite devant le tribunal judiciaire de Montpellier par la société 28 JDP par assignation en date du 24 janvier 2025 aux fins de voir déclarer nul le commandement de payer délivré le 28 août 2024 et la demande reconventionnelle de Madame [W] [U] en résiliation judiciaire du bail et celle introduite par le preneur par assignation du 4 février 2026 devant le juge des loyers commerciaux en révision du loyer ont des objets et des fondements distincts.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, il n'apparaît pas dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice de surseoir à statuer dans la présente instance dans l'attente du jugement à intervenir dans l'instance relative à la résiliation du bail liant les parties, pendante devant le tribunal judiciaire de Montpellier, sous le numéro de RG 25/00193.

Dès lors, il convient de rejeter la demande de sursis à statuer.

Sur la demande de révision du bail et de désignation d’un expert :

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article L145-37 du code de commerce, « les loyers des baux d'immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l'une ou de l'autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d'État ».

Aux termes de l’article L145-38 du même code, « la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.
De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.
Par dérogation aux dispositions de l'article L145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.
En aucun cas il n'est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours ».

Il ressort de la modification apportée à l'art. L. 145-38 par la loi du 11 déc. 2001 que, désormais, il ne peut y avoir de fixation du loyer de révision à la valeur locative en dehors de l'hypothèse d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative.

Néanmoins, aux termes de l’article L145-39 du même code, « en outre, et par dérogation à l'article L. 145-38, si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.»

Ainsi, aux termes des articles L. 145-39 et R. 145-22 du code de commerce, chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer est augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire, bailleur comme locataire peuvent s'en prévaloir et demander au juge qu'il adapte le jeu de l'échelle mobile à la valeur locative au jour de la demande

En l’espèce, le bail est en date du 17 octobre 2014 et n’a jamais été renouvelé.

Il apparaît que lors de la signature du bail, le loyer était fixé à la somme de 36 660 euros/an et que le loyer indexé, au moment de la demande en révision de la SARL 28 JDP, était de 3 840,61 euros par mois, soit de 46 087,32 euros/an.

Concernant le montant du loyer révisé, la clause « révision du loyer » figurant au contrat de bail prévoit une clause d’échelle mobile, à savoir que « le loyer de base sera réajusté le 15 octobre de chaque année, et pour la première fois le 15 octobre 2015, en plus ou en moins, de plein droit et sans aucune formalité ni demande, en fonction des variations de l’indice trimestriel des loyers commerciaux publié par l’Insee. L’indice de base étant le dernier indice connu à ce jour soit celui du 2ème trimestre 2014 soit une valeur de 108,5. »

Dès lors, il apparaît que le loyer a varié de 25,71 % depuis sa dernière fixation, de telle sorte que le preneur est légitime à solliciter la fixation du loyer à la valeur locative.

Il convient en conséquence, conformément à la demande subsidiaire du bailleur, d'ordonner une expertise qui aura lieu aux frais avancés du preneur, demandeur à l’instance.

Aucun élément ne justifie que le loyer soit modifié à titre provisionnel le temps de l’expertise.

Dans l’attente du dépôt du rapport, il convient de surseoir à statuer sur les autres demandes.

***

Par ces motifs :

Le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire, publiquement et en premier ressort ;

REJETTE la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir ;

REJETTE la demande de sursis à statuer ;

Avant dire droit :

ORDONNE une expertise ;

Commet M. [Q] [M]
[Adresse 6]
[Localité 4]
Tél : [XXXXXXXX01]
Port. : 06.33.30.65.74
Mèl : [Courriel 1]

pour y procéder , avec mission, après avoir pris connaissance du dossier et entendu les parties dans leurs explications :

1) de visiter les lieux loués,

2) de les décrire en précisant leurs usages et leurs destinations, leur superficie,

3) d’entendre tous sachants,

4) d’effectuer toutes investigations utiles pour fournir au juge tous éléments lui permettant de fixer, en connaissance de cause, le montant du loyer correspondant aux locaux en cause, et notamment de fournir tous éléments d’appréciation sur la valeur locative des lieux loués notamment :

- la surface affectée à la réception du public ou à l’exploitation, la nature et la conformation des lieux, leur disposition, dans l’immeuble,

- l’état d’entretien, de vétusté des locaux et les charges imposées à chacune des parties,

- l’importance des locaux annexes et des dépendances affectés, le cas échéant, à l’exploitation du fonds de commerce,

- la nature et l’état des équipements mis à la disposition du locataire,

- l’adaptation des locaux à la forme d’activité exercée dans les lieux,

- l’incidence de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales,

- l’incidence du niveau des loyers commerciaux dans la commune,

- l’importance de la ville, du quartier, de la rue,

- la valeur des baux des locaux commerciaux sis à proximité,

5) de donner les méthodes d’évaluations retenues,

6) de proposer, en les justifiant par des éléments précis, le montant annuel du loyer,

7) de donner tous renseignements utiles à la solution du litige,

8) de répondre aux dires des parties ;

DIT que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, qu’en particulier il pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées, qu’il pourra, sur autorisation préalable du magistrat chargé du contrôle des expertises, s’adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix ;

DIT que l’expert déposera l'original de son rapport auprès du greffe du tribunal avant le 6 avril 2027 et, qu’au besoin, il devra solliciter du magistrat chargé du contrôle des expertises une prorogation de ce délai si celui-ci s’avère insuffisant

DIT que, conformément aux dispositions de l’article 173 du Code de procédure civile, l’expert devra remettre copie de son rapport à chacune des parties ou aux représentants de celle-ci en mentionnant cette remise sur l’original ;

DIT qu'en cas d'empêchement ou de refus de l'expert, il sera procédé à son remplacement conformément aux dispositions de l’article 235 du Code de procédure civile ;

DIT que la SARL 28 JDP devra consigner au greffe du tribunal judiciaire de Montpellier, la somme DEUX MILLE EUROS (2 000 €) avant le 6 octobre, à valoir sur la rémunération de l'expert ;

DIT que cette somme sera consignée entre les mains du régisseur d'avances et de recettes du tribunal judiciaire de Montpellier, tout chèque devant être libellé à l'ordre du « RÉGISSEUR DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER »

DIT que, par application des dispositions de l’article 271 du Code de procédure civile, le défaut de consignation dans le délai imparti entraînera la caducité de la désignation de l’expert ;

DIT que, lors de la première ou de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et débours ;

DIT qu’à l’issue de cette réunion, l’expert nous fera connaître la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation supplémentaire ;

RAPPELLE que dans l’attente de la fixation du prix du loyer renouvelé, le bail se poursuit aux mêmes charges et conditions ;

SURSOIT à statuer sur les autres demandes.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.