TRIBUNAL JUDICIAIRE · 3e ch. REFERES PAF — 1 septembre 2026

COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 01/09/2026

N° RG 26/00073 - N° Portalis DB2O-W-B7K-C5WX

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [X] [P] et Madame [I] [B]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentés par Me Ophélie RAOULT, avocat au barreau de CHAMBERY

DÉFENDEUR(S) :

S.A.S. ODALYS RESIDENCES
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Laura GROS substituant Me Nathalie VIARD de la SELARL ALTAMA AVOCATS, avocats au barreau d’ALBERTVILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente, juge des référés : [...]
assistée lors des débats et de la mise à disposition au greffe de [...], greffier

Débats : en audience publique le : 23 Juin 2026

Ordonnance Contradictoire, rendue publiquement par mise à disposition au greffe, en premier ressort le 01 Septembre 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 août 2008, les époux [Q]-[L] ont donné à bail commercial à la société Odalys résidences six lots à savoir les lots n°99 et n°109 (appartements), n°180 et 181 (parking) et n°91 et 74 (casiers à skis) situés dans la Résidence des [Etablissement 1] sis [Adresse 3] commune de [Localité 3], pour une durée de neuf années pour se terminer le 30 avril 2017, moyennant un loyer annuel en vue de l’exploitation de tourisme para-hôtelière classée.

Par avenant en date du 02 mars 2017, les époux [Q]-[L] ont consenti le renouvellement du bail à la société Odalys résidences concernant les lots n°99, n°180 et n°91 pour une durée de neuf années à compter du 01 janvier 2017 et moyennant un loyer annuel hors taxes hors charges de 3 923,24 euros.

Le 11 juillet 2024, M. [X] [P] et Mme [I] [B] ont acquis auprès des époux [Q]-[L] les lots n°99, n°81 et n°180 situés dans la Résidence des [Etablissement 1] sis [Adresse 3] à [Localité 3]. Par avenant au bail commercial en date du 27 juillet 2024, M. [P] et Mme [B] sont intervenus en qualité de bailleur en lieu et place des époux [Q]-[L].

Par acte du 20 février 2026 M. [X] [P] et Mme [I] [B] ont fait assigner la société Odalys résidences devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albertville aux fins notamment de voir constater la délivrance d’un congé sans paiement d’une indemnité d’éviction et ordonner l’expulsion de la société preneuse des lieux loués.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 juin 2026, M. [P] et Mme [B] demandent au juge des référés de :
- constater qu’un congé sans offre de renouvellement a été délivré à la société preneuse, mettant un terme au bail commercial,
- juger que la société preneuse n’a pas exécuté les obligations du bail et que cette inexécution s’est poursuivie un mois après une mise en demeure délivrée par acte extra-judiciaire du 27 juin 2025,
- juger qu’il existe un motif grave et légitime justifiant le refus de paiement d’une indemnité d’éviction par le bailleur,
- ordonner la libération des lieux objets du bail et la remise des clés assortie d’une astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,
- ordonner l’expulsion de la société ou de tout occupant introduit de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,
- condamner la société preneuse à leur verser à titre de provision une indemnité d’occupation de 228,17 euros HT mensuelle majorée du taux de TVA en vigueur du jour au terme du contrat (31/12/2023) jusqu’à celui de la restitution des clés,
- condamner la société preneuse à leur verser à titre de provision la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- débouter la société preneuse de toute demande plus ample ou contraire,
- condamner la société preneuse à leur verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Suivant conclusions n°2 notifiée par voie électronique le 22 juin 2026, la société Odalys résidences demande au juge des référés de :
- débouter M. [P] et Mme [B] de l’ensemble de leurs demandes,
- condamner solidairement M. [P] et Mme [B] à lui payer la somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

A l’audience du 23 juin 2026 les parties ont développé leurs écritures respectives.

M. [X] [P] et Mme [I] [B] invoquent l’existence d’une inexécution du contrat de bail ainsi qu’un maintien illégal dans les lieux loués par la société preneuse, causant un trouble manifestement illicite.
Ils soutiennent que la société Odalys n’exploite pas leur appartement conformément à la clause de destination des lieux prévue au contrat de bail commercial, laquelle exige une sous location du bien pour des périodes déterminées avec la fourniture de services ou prestations à la clientèle. Ils précisent que leur bien est utilisé comme vestiaire des salariés ainsi que pour entreposer de matériel nécessaire à l’exploitation de la résidence et non comme un logement saisonnier, qu’aucun lit, ni effet personnel n’est présent dans l’appartement. Ils ajoutent que la clause est suffisamment claire et ne nécessite aucune interprétation, relevant ainsi de la compétence du juge des référés.
Par ailleurs, ils soutiennent la société preneuse ne respecte pas son obligation d’entretien, le bien n’étant pas entretenu en bon état de réparation locative.
Ils font valoir que malgré la délivrance de leur mise en demeure le 27 juin 2025, la société preneuse ne s’est pas conformée à ses obligations contractuelles, justifiant ainsi la résiliation du bail sans le paiement d’une indemnité d’éviction et son expulsion des lieux loués.
Enfin ils soutiennent que le maintien illicite dans les lieux de la société preneuse leur cause un préjudice devant être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation, outre celle de dommages et intérêts compte tenu de la mauvaise foi de la société Odalys dans l’exécution du bail, et de sa résistance abusive dans les lieux suite à la délivrance du congé.

En réponse la société Odalys résidences précise abandonner l’irrecevabilité soulevée.
Pour s’opposer aux demandes adverses, elle soutient qu’elle utilise librement les lieux loués dans le cadre de l’exercice de son commerce, conformément à ses obligations contractuelle. Elle explique que si l’appartement des demandeurs est utilisé par les employés, pour se changer ou pour dormir, celui-ci est bien utilisé en vue de l’exploitation de la résidence. Elle soutient que le litige exècde le pouvoir juridictionnel du juge des référés en ce qu’il porte sur le respect des obligations contractuelles nécessitant une interprétation des clauses du contrat.
Par ailleurs elle soulève l’existence d’un doute sérieux quant au caractère manifestement illicite du trouble allégué ne pouvant justifier l’absence de versement d’une indemnité d’éviction. Elle conclut à l’absence de préjudice dès lors qu’elle continue de régler les loyers convenus. Elle déduit avoir le droit au maintien dans les lieux tant que l’indemnité d’éviction n’est pas réglée.
Aussi, elle conteste tout manquement à ses obligations en faisant valoir que la destination du logement n’est pas modifiée, qu’elle a mis à disposition un hébergement équivalent aux bailleurs lors de leur séjour dans la résidence, qu’elle occupe le bien depuis 18 ans, et que l’état actuel du bien résulte d’une usure normale, l’anormalité n’étant pas démontrée par les demandeurs.
Elle s’oppose à la demande en paiement de l’indemnité d’occupation, considérant que la fixation d’une telle indemnité ne relève pas de la compétence du juge des référés.
Enfin, elle soulève l’existence d’une contestation sérieuse concernant le fondement de la demande de dommages et intérêts sollicitée au titre de l’article 1240 du code civil, outre l’absence de démonstration d’une mauvaise foi ou d’un préjudice distinct de celui du retard de paiement.

L’affaire a été mise en délibéré au 01 septembre 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur la fin du bail par la délivrance du congé sans offre de renouvellement et sans proposition de paiement d’une indemnité d’éviction

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L'application de l'article 835 du code de procédure civile n’est donc pas subordonnée à la preuve de l'urgence de la mesure sollicitée, ni à l'absence de contestation sérieuse.

Le juge des référés dispose d'un pouvoir souverain pour apprécier l'existence d'un trouble manifestement illicite et pour ordonner la mesure de remise en état qui lui paraît s'imposer pour le faire cesser. Il doit apprécier le caractère manifestement illicite du trouble invoqué ou le caractère imminent du dommage.

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

L’article I L.145-17 du code de commerce prévoit que “le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité :
1° S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ;”

En l’espèce, les demandeurs ont, par acte extrajudiciaire du 27 juin 2025 fait délivrer à la société Odalys résidences une mise en demeure en vertu de l’article L 145-17 du code de commerce, décrivant les manquements considérés par les bailleurs comme graves et légitimes susceptibles d’entrainer le refus de renouvellement du bail sans indemnité. Par ce même acte, ils ont également fait délivrer un congé sans offre de renouvellement et sans proposition de paiement d’une indemnité d’éviction.

Aux termes de cette mise en demeure, il est reproché à la société Odalys résidences de ne pas louer le bien en appartement meublé de tourisme mais de l’utiliser comme vestiaire pour le personnel, et de ne pas l’entretenir en condition de location, en listant les manquements relevés de manière non exhaustive (manque de lit, rideau, sèche serviette, baguette de seuil arraché, trous dans le mur etc.)

Faute d’avoir déféré à la mise en demeure dans le délai d’un mois, les demandeurs ont fait application du congé délivré par ce même acte et soutiennent que le maintien irrégulier dans les lieux par la société preneuse leur cause un trouble manifestement illicite.

Il convient de constater que la régularité formelle du congé n’est pas contestée et la société Odalys résidence ne remet pas en cause sa validité. En revanche, elle conteste le bien fondé du refus du paiement de l’indemnité d’éviction en invoquant d’une part l’absence de motif “grave et légitime” résultant de l’inexécution contractuelle alléguée par les demandeurs et d’autre part le défaut de pouvoir juridictionnel du juge des référés pour en connaître.

Dès lors, afin de déterminer si le maintien dans les lieux par la société preneuse constitue un trouble manifestement illicite, il convient d’examiner le motif du congé.

En l’espèce la clause prévue à l’article III du bail liant les parties stipule que : “le preneur entend exercer dans le local faisant l’objet du présent bail [...] une activité d’exploitation à caractère para-hôtelière d’une résidence de tourisme classée consistant en la sous location dudit local pour des périodes de temps déterminées, avec la fourniture de différents services ou prestations à la clientèle.”

Et l’article IV B dispose que “Le bailleur autorise le preneur à utiliser librement les lieux loués dans le cadre de l’exercice de son commerce tel que défini ci-avant au paragraphe III”.

Il en ressort clairement, sans qu’il ne soit nécessaire d’interpréter les clauses précitées, que la société preneuse peut librement utiliser les lieux loués selon la destination convenue entre les parties, à savoir la sous-location pour des périodes de temps déterminées, outre la fourniture de différents services ou prestations à la clientèle.

Ainsi la société Odalys résidences n’est fondée à revendiquer une libre utilisation des locaux que dans la limite du respect de son engagement à en user selon la destination convenue.

Or, la société Odalys résidences admet utiliser le bien litigieux comme vestiaire afin de permettre aux saisonniers de se changer, et non pas en le destinant à la sous-location.

En outre, les demandeurs produisent un procès-verbal de constat dressé le 31 décembre 2025 par Maitre [Z], commissaire de justice, faisant état de l’entreposage de couettes sur le canapé et de petits mobiliers sur la table (écrans ordinateurs, grilles pains, bouilloires) de leur appartement.

Cette utilisation des lieux ne correspond donc pas à la destination contractuelle expressément définie par l’article III précité, à savoir la sous-location du bien pour des périodes déterminées avec la fourniture de différents services ou prestations à la clientèle.

Au vu de ces éléments, le non-respect de la destination des lieux par la société preneuse, déterminée contractuellement par les parties, constitue un motif grave et légitime justifiant la délivrance d’un congé sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction, sans qu’il ne se soit nécessaire d’examiner le respect de l’obligation d’entretien du preneur.

En l’absence de toute mesure prise par la société Odalys Résidences dans le délai d’un mois pour respecter la destination des locaux, il y a lieu de constater que le bail se trouve résilié depuis le 31 décembre 2025, date d’effet du congé.

En conséquence, la société Odalys résidences est occupante sans droit ni titre des lieux depuis cette date.

Quoiqu’elle assure le paiement du loyer convenu, dès lors qu’elle est devenue occupante sans droit ni titre, son maintien dans les lieux cause un trouble manifestement illicite au droit de propriété de M. [P] et Mme [B].

En conséquence, il convient d’ordonner la libération des lieux par la société Odalys résidences. A défaut de départ volontaire des lieux, il y a lieu ordonner l’expulsion de la société Odalys résidences, si besoin est avec l’assistance de la force publique, dans les deux mois suivants la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, et ce, sous astreinte 150 euros par jour de retard, dans la limite de six mois.

2 - Sur le paiement provisionnel d’une indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 code de procédure civile, “Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.”

L'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, de nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Comme indiqué supra, le bail conclu entre les parties se trouve résilié depuis le 31 décembre 2025.

En conséquence, et en l’absence de contestations sérieuses, la société Odalys résidences est condamnée, à titre provisionnel, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 228,17 euros HT, majorée du taux de TVA, à compter du 01 janvier 2026 jusqu’à la remise effective des lieux.

3 - Sur le paiement d’une provision à titre de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 code de procédure civile, “Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.”

L’article 1240 du code civil prévoit que “tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

Le preneur qui se maintient dans les lieux au-delà de la date d'effet de la résiliation du bail peut être condamné à indemniser le préjudice distinct du maintien dans les lieux qu'il pourrait causer au bailleur (Cass. 3e civ., 11 déc. 2007, n° 05-21.833 : JurisData n° 2007-041938)

L’article 9 du code de procédure civile prévoit que “il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention”.

En l’espèce, le contrat de bail commercial liant les parties étant résilié depuis le 31 décembre 2025, les préjudices postérieurs sont nécessairement de nature extra-contractuelle.

Il ressort des éléments de la cause que la société Odalys résidences a été informée du non-respect de ses obligations contractuelles et mise en demeure de se conformer aux termes du contrat de bail à la date du 27 juin 2025. Malgré cette mise en demeure et les échanges de courriers entre les parties, la société Odalys résidences n’a pas modifié ses conditions d’exécution du contrat. Cette résistance ne suffit toutefois pas à caractériser un abus, ni sa mauvaise foi dès lors qu’elle a maintenu les conditions appliquées depuis plus de dix ans en continuant à régler les loyers convenus.

Si les demandeurs justifient avoir loué pour la période du 01 janvier 2026 au 02 janvier 2026 un hôtel à [Localité 4] pour un montant de 299,90 euros, alors même que le contrat de bail était résilié au 31 décembre 2025, ils ne rapportent aucun élément quant au préjudice résultant du stockage de leurs meubles, les seuls échanges de courriers électroniques avec un ébéniste étant insuffisants à caractériser un préjudice financier distinct, les factures de stockage desdits meubles n’étant pas produites.

Au vu de ces éléments, M. [X] [P] et Mme [I] [B] sont déboutés de leur demande d’indemnisation provisionnelle.

4 - Sur les demandes de fin de jugement

L'article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L'article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La société Odalys résidences, partie perdante, doit supporter la charge des dépens.

Elle est donc déboutée de sa demande d’indemnisation au titre des frais irrépétibles.

L’équité commande de la condamner à verser à M. [X] [P] et Mme [I] [B] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement par décision contradictoire en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS la résiliation du bail commercial conclu le 16 août 2008 et modifié par les avenants en date des 02 mars 2017 et 27 juillet 2024 portant sur les lots n°99, n°81 et n°180 situés dans la Résidence des [Etablissement 1] sis [Adresse 3] à [Localité 3] par l’effet du congé sans renouvellement et sans offre d’indemnité d’éviction au 31 décembre 2025,

CONSTATONS que depuis le 31 décembre 2025 la société Odalys résidences occupe les lieux sans droit ni titre et cause un trouble manifestement illicite à M. [X] [P] et Mme [I] [B],

ORDONNONS à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de la société Odalys résidences ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution et ce, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, dans la limite de six mois ;

CONDAMNONS à titre provisionnel la société Odalys résidences à payer à M. [X] [P] et Mme [I] [B] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 228,17 euros HT majorée du taux de TVA, à compter du 01 janvier 2026, jusqu’à la remise effective des clés et libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances dues,

DEBOUTONS M. [X] [P] et Mme [I] [B] de leur demande d’indemnisation provisionnelle,

CONDAMNONS la société Odalys résidences aux dépens,

DEBOUTONS la société Odalys résidences de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société Odalys résidences à payer à M. [X] [P] et Mme [I] [B] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.

EN CONSEQUENCE,
La République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre les présentes à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
POUR COPIE EXECUTOIRE certifiée conforme.

En foi de quoi la présente décision a été signée par [...], juge des référés, et [...], greffière.

La greffière, Le juge des référés,