TRIBUNAL JUDICIAIRE · Service des Criées — 1 septembre 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L'EXÉCUTION

JUGEMENT D’ORIENTATION TRANCHANT UN INCIDENT ET AUTORISANT LA VENTE AMIABLE

Le 01 Septembre 2026

N° RG 25/00211 - N° Portalis DB3U-W-B7J-OZEN
78A

Jugement rendu le 1er septembre 2026 par Angélika LEMAIRE, juge de l’exécution statuant en matière de saisies immobilières, assistée de Magali CADRAN, greffière lors de l’audience et d’Anne-Laure MARETTE, greffière lors du délibéré,

CREANCIER POURSUIVANT

CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL ou en abrégé (CIC), Société Anonyme à Conseil d'Administration au capital de 611.858.064 €, ayant son siège social sis [Adresse 1], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 542 016 381, agissant poursuites et diligences par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Me Julien SEMERIA, avocat au barreau du VAL D’OISE

PARTIE SAISIE

Madame [R] [J]
née le [Date naissance 1] 1975 à [Localité 1] (HAITI)
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Me Christine TERRIAT, avocat au Barreau du VAL D’OISE

EXPOSE DU LITIGE

Selon commandement de payer valant saisie immobilière en date du 10 septembre 2025 publié le 06 octobre 2025 volume 2025 S n°246 au service de publicité foncière de [Localité 3] 2, le CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL (CIC) a poursuivi la vente des droits et biens immobiliers dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 4] cadastré sections AD numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 2] selon désignation de l’état hypothécaire, consistant en un pavillon jumelé, une portion de cour et une cave appartenant à Mme [R] [J].

Par exploit du 3 novembre 2025 délivré à étude, le CIC a fait assigner Mme [R] [J] devant le juge de l’exécution de la présente juridiction, aux fins de voir :
Notifié le 07/09/2026

- ORDONNER la vente forcée des biens et droits immobiliers susvisés en un seul lot sur la mise à prix de 90.000,00 euros,
- FIXER la date de l’audience à laquelle il sera procédé à ladite vente forcée,
- MENTIONNER le montant de la créance du CIC à la somme de 186.583,56 euros selon décompte arrêté au 13 mai 2025, sans préjudice de tous autres frais de procédure et ceux d'exécution,
- ORDONNER, outre la publicité légale et l’aménagement judiciaire de la publicité, une annonce sur un site internet LICITOR.COM dont le coût sera inclus dans les frais taxés de poursuite ;
- DESIGNER la SAS MYHUISSIER, Commissaires de justice à [Localité 5] (95), afin de procéder à une visite de l’immeuble, dans les quinze jours précédant la date fixée pour la vente, en se faisant assister, si besoin est, d’un serrurier et de la force publique ;
- DIRE que les frais et honoraires du commissaire de justice désigné et des techniciens choisis seront taxés par le Juge et payés par privilège en sus du prix en même temps que les frais taxés ;
- À titre subsidiaire, si la vente amiable venait à être autorisée à la demande de la débitrice, en fixer les modalités ;
- En tout état de cause, condamner Madame [R] [J] au paiement de la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du CPC, au profit du CIC et ordonner l’emploi des dépens en frais taxés de poursuite, qui comprendront notamment le coût des visites et des divers diagnostics immobiliers et de leur actualisation.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 04 novembre 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par le biais du RPVA le 05 mai 2026, Mme [R] [J] demande au juge de l’exécution de :
- REDUIRE l’indemnité de résiliation à 1 euro,
- ACCORDER un délai pour vendre à l’amiable le bien immobilier situé sur la commune de [Localité 6][Adresse 3],
- FIXER le montant en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que le cas échéant, les conditions particulières de vente.
- STATUER sur ce que de droit sur les dépens.

Selon ses dernières conclusions signifiées le 16 janvier 2026 par mail, le CIC demande, en complément des termes de son assignation, au juge de l’exécution de :
- JUGER régulière la résiliation du contrat de prêt en date du 14 décembre 2023 ;
- JUGER que le montant contractuel de l’indemnité de résiliation ne doit pas donner lieu à diminution.

Après renvoi, l'affaire a été appelée à l’audience du 05 mai 2026, lors de laquelle les parties ont été entendues en leurs moyens et observations.

La décision a été mise en délibéré au 1er septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

Sur la clause de déchéance du terme du contrat de prêt

En vertu de l'article L212-1 du code de la consommation, dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.
L'article L212-2 précise que dans les contrats conclus entre des professionnels et des consommateurs, est présumée abusive la clause qui a pour objet ou pour effet de : 4° reconnaître au professionnel la faculté de résilier le contrat sans préavis d'une durée raisonnable.

En l'espèce, la créance du CIC repose sur la copie exécutoire d'un acte notarié reçu le 14 décembre 2023 par Maître [P] [B], Notaire à [Localité 7], contenant un prêt consenti par le CIC à Mme [R] [J] d’un montant de 180.000 euros, d’une durée de 298 mois, au taux hors assurance de 4,45% l’an.

En leur article 18 EXIGIBILITE IMMEDIATE, les conditions générales du contrat de prêt stipulent notamment que :
1 - « Sans préjudice de l'application possible de l'article 1226 du code civil, le contrat est résilié et les sommes dues au titre du crédit deviennent immédiatement exigibles dans l'un quelconque des cas suivants, après mise en demeure de l'emprunteur restée infructueuse dans le délai fixé par ce courrier pour remédier à l'inexécution contractuelle :
(…)
2 - « Indépendamment des cas visés ci-dessus, le prêteur peut, sur simple notification à l'emprunteur et sans autre formalité préalable, se prévaloir de la déchéance du terme et exiger le remboursement immédiat de la totalité des sommes restant dues au titre du crédit dans l'un quelconque des cas ci-dessous :
(…)
- si l'emprunteur a déclaré ou fourni au prêteur des informations ou des documents qui ne sont pas exacts, sincères ou véritables, de nature à compromettre le remboursement du crédit ».

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 6 février 2025 et distribuée le 12 février 2025, le prêteur a informé l’emprunteuse qu’il avait eu connaissance que les relevés de compte communiqués pour l’obtention du prêt immobilier étaient falsifiés, inexacts ou non conformes, que cet incident était une cause d’exigibilité immédiate du prêt et l’a mis en demeure de lui fournir toutes observations ou explications sur ce constat avant le 08 mars 2025.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 06 mars 2025, Mme [R] [J] a informé le CIC de sa volonté de rembourser le prêt souscrit et a sollicité un délai de deux mois à compter de ce jour pour procéder au remboursement.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 19 mai 2025 et distribuée le 22 mai 2025, le CIC a constaté qu’aucun remboursement n’était intervenu, a notifié à Mme [R] [J], conformément aux stipulations de l’article 18 des conditions générales du prêt, la déchéance du terme du contrat et l’a mise en demeure de régler la somme de 186 583,56 euros selon décompte joint.

Il résulte des pièces produites par le CIC que Mme [R] [J] a communiqué divers documents en vue de l’obtention du prêt, notamment ses relevés bancaires 2023 auprès de la Banque Postale et de la Société générale.

Le CIC verse aux débats des échanges de courriels du 30 janvier 2025 aux termes desquels deux organismes de prévention et lutte contre la fraude de la Banque Postale et de la Société générale, interrogés sur la conformité des documents joints (relevés de compte [J]) ont répondu que les relevés n’étaient pas conformes.

Ainsi, le CIC rapporte la preuve de la fausseté des relevés de comptes produits.

Il convient de rappeler que l’emprunteuse a été mise en demeure par LRAR de donner toutes explications sur la conformité des documents fournis pour l'obtention des prêts, qu’elle ne conteste pas la fraude et justifie seulement avoir sollicité un délai de deux mois à l’organisme de crédit pour régler les sommes dues, ce qui a été accepté par la banque.

Or, la banque a sollicité de l’emprunteuse les documents qui lui étaient nécessaires pour consentir le prêt demandé, et la production de relevés de banque falsifiés était suffisante pour altérer son appréciation des conditions de l'octroi du crédit dont fait partie la capacité de l’emprunteur à rembourser le prêt consenti. Le prêteur était donc fondé à prononcer la déchéance du terme du prêt pour le motif invoqué, sans abus de sa part, étant observé que le prêteur lui a laissé un délai raisonnable d’un mois pour s’expliquer sur les pièces fournies à l'appui de sa demande de prêt. Par ailleurs, le CIC a accepté d’accorder un délai de deux mois à l’emprunteuse pour régler le montant des sommes dues et la déchéance du terme n’a été notifiée que par courrier du 19 mai 2025.

De surcroit, selon la Cour de cassation, une clause similaire à l'article 18 du contrat de prêt, ne crée pas au détriment du consommateur de déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, en ce que, nonobstant son application en l'absence de préavis et de défaillance de l'emprunteur dans le remboursement du prêt, elle était dépourvue d'ambiguïté (elle sanctionnait l'emprunteur au cas limité à la fourniture de renseignements inexacts portant sur des éléments déterminants du consentement du prêteur pour l'octroi du prêt) en donnant au prêteur la possibilité, sous certaines conditions, de résilier le contrat non souscrit de bonne foi et en ne privant pas l'emprunteur de son droit à l'accès au juge pour en contester l'application à son égard (v. Cass. 1° civ 20 janvier 2021 n° 18-24297).

Dès lors, le caractère abusif de la clause en question n'est pas avéré.

Il résulte de ce qui précède que la déchéance du terme prononcée par le CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL est régulière.

En conséquence, la créance réclamée par le CIC est parfaitement exigible et fondée sur un titre exécutoire valable.

Sur la fixation de la créance

Aux termes de l'article L 311-2 du code de procédure civile d'exécution, tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.

Le décompte arrêté au 13 mai 2025 et visé au commandement de saisie, présente un solde débiteur de 186 583,56 euros en principal, intérêts, frais et accessoires.

En vertu de l'article 1231-5 du code civil, lorsqu'une clause pénale a été prévue par le contrat à l'égard de celui qui a manqué à son exécution, le juge peut la modérer (ou l'augmenter) même d'office si elle est manifestement excessive (ou dérisoire).

A l'appui de sa demande de maintien de la clause pénale à hauteur de 12 193,54 euros, le créancier poursuivant fait valoir que cette stipulation a été convenue contractuellement entre les parties et qu'elle est réglementée par l’article L.313-51 du code de la consommation. Il expose qu’elle a été acceptée par l’emprunteuse, qu’elle vise à indemniser une résiliation anticipée du contrat de prêt qui ne correspond pas aux prévisions des parties, le contrat devant se poursuivre jusqu’en 2048, qu’elle permet de compenser la défaillance du débiteur et qu’elle ne devrait donc pas donner lieu à diminution.

Mme [R] [J] soutient que l’indemnité de résiliation de 7% est excessive et doit être réduite à 1 euro, compte tenu de la majoration de 3 points des intérêts de retard appliqués par le CIC (soit 7,45%).

Or l'indemnité d'exigibilité de 7% réclamée par le créancier poursuivant à hauteur de 12 193,54 euros, qui constitue une clause pénale, n’apparaît pas manifestement excessive eu égard au montant de la dette, à la date de souscription du prêt et au fait que la résiliation est justifiée par la fraude commise par le débiteur saisi.

La créance du CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL sera donc mentionnée pour la somme de 186 583,56 euros en principal, intérêts, frais et accessoires suivant décompte arrêté au 13 mai 2025.

Sur l’orientation de la procédure

Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

L’article R 322-21 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que le cas échéant, les conditions particulières de la vente.
Il taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant et fixe la date à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.

Mme [R] [J] sollicite l'autorisation de vendre amiablement son bien immobilier, ce à quoi le créancier poursuivant ne s’oppose pas.

Elle produit une promesse de vente notariée consentie pour une durée expirant le 11 septembre 2026, aux termes de laquelle Mme [R] [J] confère à M. [H] [F], bénéficiaire de la promesse, la faculté d’acquérir le bien dont s’agit moyennant le prix de 270.000 euros.

Cet élément atteste de l'intention sérieuse de la débitrice saisie de vendre le bien.

Le créancier poursuivant ne s’oppose pas à la vente amiable du bien ainsi formulée.

Une évaluation en ligne du bien par le site MEILLEURS AGENTS est également versée aux débats proposant une estimation entre 255 477 euros et 301 118 euros, soit une estimation moyenne à 278 300 euros.

Les parties conviennent à la barre que le prix plancher net vendeur peut être raisonnablement fixé à la somme de 250 000 euros.

Dès lors, il convient de faire droit à la demande de vente amiable sollicitée par Mme [R] [J] et eu égard aux conditions économiques du marché actuel, de fixer le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu à la somme de 250 000 euros net vendeur.

Il y a lieu de désigner la Caisse des dépôts et consignations en qualité de séquestre et de fixer la date à laquelle l’affaire sera renvoyée.

Sur les frais, les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Le juge de l'exécution taxe les frais de poursuite en matière de vente amiable.

Selon l’article R322-24 du code des procédures civiles d’exécution « les frais taxés sont versés directement par l'acquéreur en sus du prix de vente ».

Les frais visés à la charge de l'acquéreur sont circonscrits à ceux de la procédure immobilière d'ores et déjà exposés.

Le créancier poursuivant demande la taxation des frais exposés à ce jour à la somme de 2 299,72 euros arrêtée au 20 janvier 2026. Au vu des justificatifs et des articles du code de commerce, l’état de frais de poursuites qui sera à la charge de l'acquéreur conformément aux dispositions de l'article R322-24 du code des procédures civiles d'exécution sera taxé à hauteur de 1 855,07 euros après taxation des montants suivants :
- réduction des frais de signification du commandement à hauteur de 163,93 euros au lieu de 487,76 euros en application de l’article A444-16 n°70 code de commerce
- réduction des frais de bordereau de publication à 51,59 euros au lieu de 103,18 euros en application de l’article A444-43 n°189 du code de commerce ;
-déduction des frais de LRAR au syndic concernant l’amiante de 69,23 euros, le bien immobilier ne dépendant pas d’une copropriété.

Les dépens excédant les frais taxés et les émoluments dus à l’avocat poursuivant conformément aux dispositions de l’article A444-191 du code du commerce seront employés en frais privilégiés de vente.

Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de chaque partie les frais irrépétibles qu'elles ont exposés au titre du présent incident.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution statuant en matière de saisie immobilière, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort ;

Dit que la déchéance du terme du contrat de prêt liant le créancier poursuivant et le débiteur saisi a été prononcée régulièrement ;

Mentionne que le montant retenu pour la créance du CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL à l’encontre de Mme [R] [J], s’élève à la somme de 186 583,56 euros en principal, intérêts et accessoires, suivant décompte arrêté au 13 mai 2025 et visé au commandement de payer valant saisie ;

Autorise la vente amiable des biens et droits immobiliers dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 4] cadastré sections AD numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 2], appartenant à Mme [R] [J] ;

Fixe à 250 000 euros net vendeur le montant en deçà duquel les biens ne peuvent être vendus ;

Désigne en qualité de séquestre la Caisse des dépôts et consignations ;

Dit que les frais de poursuite engagés par le créancier poursuivant seront taxés à hauteur de 1 855,07 euros et seront à la charge de l'acquéreur ;

Dit que les dépens excédant les frais taxés et les émoluments dus à l’avocat poursuivant conformément aux dispositions de l’article A444-191 du code du commerce seront employés en frais privilégiés de vente ;

Déboute le CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL de sa demande d’indemnité formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Fixe au mardi 15 décembre 2026 à 14h00 l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée ;

Dit que le présent jugement sera mentionné en marge de la publication du commandement de payer valant saisie immobilière en date du 10 septembre 2025 publié le 06 octobre 2025 volume 2025 S n°246 au service de publicité foncière de [Localité 3] 2.

La greffière La Juge de l’exécution
Anne-Laure MARETTE Angelika LEMAIRE