N° Minute :
N° Rôle: N° RG 25/01128 - N° Portalis DB3K-W-B7J-GP72
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion
0A Sans procédure particulière
Affaire :
S.A.S. SPARTIM
C/
[A] [P]
CCC le
CE le
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES
Jugement Civil
du 02 Septembre 2026
Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges le 03 Juin 2026,
Il a été rendu le jugement suivant par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 02 Septembre 2026, composé de :
PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON
GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN
Entre :
S.A.S. SPARTIM
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Jacob KUDELKO, avocat au barreau de VALENCE, substitué par Maître Arnaud TOULOUSE, avocat au barreau de LIMOGES ;
DEMANDEUR
Et :
Monsieur [A] [P]
né le 01 Novembre 1960 à [Localité 1] (87)
demeurant [Adresse 2]
NON COMPARANT, ni représenté ;
DÉFENDEUR
A l'appel de la cause à l'audience du 03 Juin 2026, l’avocat du demandeur a déposé son dossier de plaidoirie.
Puis le Tribunal a mis l'affaire en délibéré à l'audience du 02 Septembre 2026 à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit.
FAITS ET PROCEDURE
Par acte authentique du 23 juin 2022, Monsieur [A] [P] a vendu à la SAS SPARTIM un bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 2], cadastré section BP n°[Cadastre 1], constituant les lots n°47 et 63.
L’acte contenait une clause de réserve de faculté de rachat d’une durée de 36 mois au profit du vendeur, soit jusqu’au 23 juin 2025.
Par ailleurs, l’acte comportait une convention de différé de jouissance d’une durée de 36 mois, à compter du lendemain de l’acte, moyennant le paiement d’une indemnité mensuelle de 383 €.
Le délai de 36 mois ayant expiré sans que le vendeur n’exerce sa faculté de rachat, une sommation de restituer les lieux sans délai lui a été signifiée le 16 juillet 2025 par commissaire de justice.
La sommation étant demeurée infructueuse, la SAS SPARTIM a fait délivrer assignation à Monsieur [A] [P] par exploit du 30 septembre 2025 devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1], au visa des articles 1103,1104 du code civil et L411-1 du CPCE, aux fins :
-d’ordonner son expulsion immédiate et de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance d’un serrurier, de la force publique, et du Commissaire de Police,
-d’autoriser le commissaire de justice à entreposer tous meubles dans un garde meuble, aux risques, périls et frais de la personne expulsée,
-de le condamner au paiement à titre d’indemnité d’occupation la somme de 383 € par mois depuis le 24 juin 2025 et jusqu’à libération effective des lieux,
-de le condamner à lui payer la somme de 3 052 € au titre du remboursement des taxes foncières,
-de le condamner à lui payer la somme de 2580,92 € au titre du remboursement des charges de copropriété,
-de le condamner à lui verser la somme de 2 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
-de le condamner au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût des significations de déchéance de la faculté de rachat
Au soutien des demandes, la SAS SPARTIM expose que Monsieur [P], qui n’a pas exercé sa faculté de rachat dans le délai de 36 mois, est occupant sans droit ni titre depuis le 24 juin 2025 et qu’il est donc redevable d’une indemnité d’occupation à compter de cette date. Elle ajoute qu’il est redevable des taxes foncières et des charges de copropriété conformément à l’acte du 23 juin 2022.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 juin 2026.
Lors de l’audience susdite, la SAS SPARTIM, représentée par son avocat, a sollicité le bénéfice de son assignation.
Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [P] n’est ni comparant, ni représenté.
L’affaire a été mise en délibéré au 2 septembre 2026.
MOTIFS DE LA DECISION
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.
Sur la demande d’expulsion :
Conformément aux dispositions de l’article L213-4-3 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux et de la protection est compétent en matière d’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre.
En vertu des articles 1103 et 1104 du Code Civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; elles doivent être exécutées de bonne foi.
En l’espèce, conformément aux dispositions contractuelles de l’acte de vente, Monsieur [A] [P] avait jusqu’au 23 juin 2025 pour exercer la faculté de rachat du bien immobilier.
Ce dernier n’ayant pas exercé cette faculté au terme du délai imparti, il convient de constater, ainsi qu’il est prévu à l’acte notarié, qu’il est occupant sans droit ni titre depuis le 24 juin 2025.
En conséquence, Monsieur [A] [P] n’ayant pas restitué les lieux malgré la sommation lui ayant délivrée par commissaire de justice le 16 juillet 2025, il convient de faire droit à la demande d’expulsion sollicitée.
Il est rappelé que le sort des meubles éventuellement laissé dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.
La demande visant à autoriser leur séquestration aux frais du défendeur sera rejetée.
Sur la demande au titre de l’indemnité d’occupation :
En application de l’article 1240 du code civil, le maintien du locataire dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d'une indemnité d'occupation.
En application des dispositions prévues à l’acte, Monsieur [A] [P] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation de 383 € par mois à compter du 24 juin 2025 et ce jusqu’à libération définitive des lieux.
Sur la demande en paiement au titre de la taxe foncière :
En application des dispositions prévues à l’acte, pages 8 et 14, le vendeur est tenu, pendant toute la durée de la faculté de rachat, au paiement des taxes foncières, ou au remboursement de celles-ci à l’acquéreur.
En l’espèce, la SAS SPARTIM sollicite le paiement de la somme de 3 052 € au titre des taxes foncières des années 2023, 2024 et 2025.
Toutefois, il ressort des avis de taxes foncières versés au débat par la demanderesse que ceux-ci portent sur le bien immobilier situé [Adresse 4] et non pas sur le bien objet du litige situé [Adresse 5], tel que cela ressort de la désignation du bien en page 3 de l’acte.
La SAS SPARTIM, sur laquelle repose la charge de la preuve en application de l’article 1353 du code civil, sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre.
Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété :
En application des dispositions prévues à l’acte, page 8, le vendeur est tenu, pendant toute la durée de la faculté de rachat, au paiement des charges de fourniture d’énergie et d’eau, ou à rembourser celles-ci à l’acquéreur.
En l’espèce, la SAS SPARTIM sollicite le paiement de la somme de 2 580,92 € correspondant aux charges de copropriété des années 2022 à 2025. Elle verse pour ce faire les appels de fonds des lots 63 et 47 objets du litige pour les périodes suivantes :
-du 1er octobre 2022 au 31 décembre 2022 : 349,13 €
-du 1er janvier 2023 au 31 mars 2023 : 349,13 €
-du 1er juillet 2023 au 30 septembre 2023 : 487,14 €
-du 1er janvier 2024 au 31 mars 2024 : 349,13 €
-du 1er avril 2024 au 30 juin 2024 :349,13 €
-du 1er janvier 2025 au 31 mars 2025 : 348,63 €
-du 1er avril 2025 au 30 juin 2025 : 348,63 €
Pour fonder sa demande en paiement au titre des charges de copropriété, la SAS SPARTIM se prévaut des dispositions prévues en page 14 de l’acte relative aux impôts autres que la taxe foncière prévoyant que le vendeur sera tenu d’acquitter les charges de toute nature durant le temps de l’occupation précaire. Toutefois, les charges de copropriété ne peuvent s’analyser en une imposition de sorte que ces dispositions ne sauraient s’appliquer à la demande en paiement formée à ce titre.
Les charges pouvant être imputées au vendeur étant limitées aux seules charges relatives à la fourniture d’énergie et à l’eau, la SAS SPARTIM ne peut prétendre au paiement que des seules charges afférentes au chauffage facturées ainsi, selon appels de fonds versés au débat :
-du 1er octobre 2022 au 31 décembre 2022 : 145,36 €
-du 1er janvier 2023 au 31 mars 2023 : 145,36 €
-du 1er juillet 2023 au 30 septembre 2023 : 145,36 €
-du 1er janvier 2024 au 31 mars 2024 : 145,36 €
-du 1er avril 2024 au 30 juin 2024 : 145,36 €
-du 1er janvier 2025 au 31 mars 2025 : 133,49 €
-du 1er avril 2025 au 30 juin 2025 : 133,49 €
Soit un total de 993,78 €.
Les charges relatives à l’eau n’étant pas précisément mentionnées sur les appels de fonds versés au débat, aucune somme ne pourra donc être due à ce titre.
Monsieur [A] [P] sera ainsi tenu à payer à la SAS SPARTIM la somme de 993,78 € au titre des charges.
Sur les demandes accessoires :
Monsieur [A] [P] qui succombe, supportera les dépens, par application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, comprenant notamment le coût de la sommation de quitter les lieux.
Au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens, Monsieur [A] [P] sera condamné au paiement de la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,
Constate la déchéance de la faculté de rachat au 24 juin 2025 ;
Constate l’occupation sans droit ni titre de Monsieur [A] [P] du bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 2] cadastré section BP n°[Cadastre 1], portant sur les lots n°47 et 63 ;
Autorise la SAS SPARTIM à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [A] [P] et de tous occupants de son chef, au besoin à l’aide d’un serrurier et de la force publique, faute de libération volontaire des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 2] cadastré section BP n°[Cadastre 1], portant sur les lots n°47 et 63 ;
Rappelle que le sort des meubles et objets éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et déboute en conséquence la SAS SPARTIM de sa demande visant à ce qu’il soit ordonné leur séquestration ;
Condamne Monsieur [A] [P] à payer à la SAS SPARTIM à compter du 24 juin 2025 une indemnité d’occupation mensuelle de 383 € et ce jusqu’à la reprise effective des lieux ;
Déboute la SAS SPARTIM de sa demande en paiement au titre des taxes foncières ;
Condamne Monsieur [A] [P] à payer à la SAS SPARTIM la somme de 993,78 € au titre des charges de copropriété de chauffage ;
Condamne Monsieur [A] [P] à payer à la SAS SPARTIM la somme de 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Monsieur [A] [P] au paiement des dépens, comprenant notamment le coût de la sommation de quitter les lieux du 16 juillet 2025.
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON