TRIBUNAL JUDICIAIRE · CIVIL — 2 septembre 2026

COUR D’APPEL DE TOULOUSE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE FOIX
CIVIL

RG N° 24/00457 - N° Portalis DBWU-W-B7I-CNJC
MINUTE N° :
NAC : 51B
copie exécutoire délivrée le
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copie conforme délivrée le
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1copie dossier

JUGEMENT DU: 02 Septembre 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Stéphane BOURDEAU, Président,
Monsieur Vincent ANIERE, Vice-Président
Madame Tatiana POTASZKIN, Juges des contentieux de la protection
Assistés de Madame Mathilde PY, Greffier, présente lors des débats et du prononcé de la décision

DEBATS

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 03 Juin 2026du tribunal judiciaire de FOIX tenue par Monsieur BOURDEAU, Président et Monsieur ANIERE, Vice-président en qualité de juges rapporteurs, les parties ne s’y étant pas opposées, assistés de Madame Mathilde PY, Greffier,
En présence de [D] [F], attachée de justice
L’affaire oppose :

DEMANDEUR

Monsieur [T] [Q]
de nationalité Française, demeurant 35 rue Sainte Geneviève, 31500 TOULOUSE
représenté par Me Benoît ALENGRIN, avocat au barreau de TOULOUSE,

DEFENDERESSE

S.A.R.L. LE PETRIN GOURMAND, au capital de 7622€, immatriculée sous le numéro 408752343 du registre du commerce et des sciétés de FOIX, dont le siège social est sis 2 rue Fons de Seix, 09140 SEIX
représentée par Maître Marine CHATRY-LAFFORGUE de la SCP SCP PRADON-BABY CHATRY-LAFFORGUE, avocats au barreau d’ARIEGE,

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 02 Septembre 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction .

Les magistrats rapporteurs ont rendu compte au tribunal.

La présente décision est contradictoire et en premier ressort.

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon contrat dressé le 04 juin 2013, par Maître [X], Notaire à ST GIRONS, [N] [W] veuve [Q] a donné à bail à la SARL LE PETRIN GOURMAND un local commercial situé 8, rue du Fons de Seix à SEIX (09), pour une durée de 9 années à compter du 01 juillet 2013, contre un loyer mensuel de 250 euros révisable par périodes triennales, et afin d’y exercer une activité de Boulangerie-Pâtisserie.

Ce contrat de bail contient une clause résolutoire en vertu de laquelle le bail sera résilié à défaut d’exécution d’une seule des charges et conditions ou de paiement à son terme d’une seule échéance, un mois après la délivrance d’un commandement visant ladite clause.

Le 23 octobre et le 30 novembre 2023, [T] [Q] agissant en qualité de donataire du bien loué selon donation du 05 mai 2014 et d’héritier de [N] [W], a fait constater par commissaire de Justice le défaut d’exploitation des lieux loués.

Par acte de commissaire de Justice du 16 janvier 2024, [T] [Q] a fait délivrer à la SARL LE PETRIN GOURMAND une sommation d’avoir à entretenir les lieux et les exploiter commercialement. Cet acte a été remis à la personne du gérant de la SARL.

Par courrier en réponse du 21 février 2024, la SARL a répondu que le local était exploité, à des fins de stockage du matériel de Boulangerie-Pâtisserie, mais qu’elle entendait accepter la rupture du bail et aller restituer le local.
*
Par acte de commissaire de Justice du 12 mars 2024, [T] [Q] a fait assigner la SARL LE PETRIN GOURMAND devant ce Tribunal, afin d'obtenir, au visa des articles L145-41, L145-17-I-1er alinéa et L143-2 du Code de Commerce, et 834 et 835 du Code de Procédure Civile, de :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée dans le bail en date du 04 juin 2013, portant sur les locaux situés 8 rue du Fons de Seix, 09140 SEIX,
- ordonner l'expulsion immédiate de la SARL LE PETRIN GOURMAND et tous occupants de son chef des lieux situés 8 rue du Fons de Seix, 09140 SEIX,
- dire et juger que pour mener à bien ladite d’expulsion, le bailleur pourra se faire assister, si nécessaire, du concours de la force publique et d’un serrurier,
- condamner la SARL LE PETRIN GOURMAND au règlement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 500 euros par mois jusqu’au départ effectif des locaux,
- condamner la SARL LE PETRIN GOURMAND aux dépens, en ce compris les frais de sommation, outre la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Par courrier du 28 mars 2024, la SARL a informé le bailleur qu’elle avait libéré les lieux et qu’elle considérait ne plus à avoir à payer le loyer à compter de l’échéance d’avril 2024.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 05 mai 2026 pour l’audience de plaidoiries du 03 juin 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions N°2 notifiées par RPVA le 07 juillet 2025, [T] [Q], au visa des articles L145-41, L145-17-I-1er alinéa et L143-2 du Code de Commerce, et 1231-1 du Code civil, demande de :
- DEBOUTER la SARL LE PETRIN GOURMAND de l’intégralité de ses demandes, fin et prétentions,
- CONSTATER la résiliation fautive du bail aux torts exclusifs du preneur la SARL LE PETRIN GOURMAND,
- CONSTATER l’abandon des lieux loués par le preneur la SARL LE PETRIN GOURMAND au 28 mars 2024,
- CONDAMNER la SARL LE PETRIN GOURMAND à lui verser la somme de 4.000 euros au titre des loyers dus au mois de juin 2025 inclus et sauf à parfaire à la date de la décision à intervenir,
- CONDAMNER la SARL LE PETRIN GOURMAND à lui verser la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,
- CONDAMNER la SARL LE PETRIN GOURMAND aux dépens, en ce compris les frais de sommation, outre la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Il fait valoir en résumé, que :
- il est établi que les lieux ne sont pas entretenus et ne sont pas exploités commercialement ; aucune enseigne n’a été apposée ; le local n’a jamais été ouvert à la clientèle, le contrat de bail n’a jamais autorisé dans son objet une activité de stockage de matériels,
- les attestations sont particulièrement contestables alors que les constatations réalisées par l’huissier confirment le défaut d’exploitation,
- le preneur a en toute hypothèse abandonné les lieux depuis le 28 mars 2024 selon ses propres dires, soit après la délivrance de l’assignation qui a été signifiée le 12 mars 2024 ; il y a lieu de tirer toutes les conséquences juridiques qui s’attachent aux conditions dans lesquelles le preneur a abandonné les lieux,
- aucun congé n’a été délivré et le preneur ayant quitté les lieux sans respecter l’article L145-4 du Code de commerce, la résiliation du bail ne peut intervenir qu’en application du jugement à intervenir et le preneur reste donc tenue du règlement du loyer à compter du mois de mars 2024 jusqu’au jugement,
- les conditions de la résiliation imposée par la SARL LE PETRIN GOURMAND engagent par ailleurs sa responsabilité contractuelle.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 octobre 2025, la SARL LE PETRIN GOURMAND, au seul visa de l’article 1728 du code civil, demande de :
- JUGER qu’il ne peut être engagé le jeu de la clause résolutoire, que le bail a été résilié avec son départ au 28 mars 2024, que l’absence de remise des clés à [T] [Q] n’est pas de son fait, et qu’il n’est dû aucune somme par elle,
- DEBOUTER [T] [Q] de l’ensemble de ses demandes,
- ÉCARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
- CONDAMNER [T] [Q] à lui verser la somme de 3.600 euros au titre de l’article 700 du CPC et « la SARL LE PETRIN GOURMAND » (SIC) aux dépens.

Elle fait soutenir en substance que :
- il est manifeste que les parties s’étaient rencontrées pour faire un point mais qu’en l’absence d’accord, il était alors explicite qu’elle allait quitter les lieux, le temps de trouver une autre solution pour entreposer le matériel ; elle a quitté les lieux mais le bailleur a maintenu sa procédure alors que lorsqu’elle a reçu signification de l’assignation en justice, il était convenu, avec l’huissier présent, que si elle quittait les lieux, le désistement serait acté,
- local a bien été exploité et utilisé conformément à sa destination, comme le démontre les attestations produites ; disposer du matériel lié à une activité est bien constitutif de l’activité elle-même il n’a été contrevenu à aucune des charges et conditions du bail, de sorte que la clause résolutoire ne peut jouer,
- le refus du bailleur de recevoir les clés ne permet pas de voir appliquer l’obligation de paiement des loyers jusqu’au terme de la procédure, alors que le preneur a quitté les lieux et qu’il est demandé que ce départ soit constaté au 28 mars 2024,
- il ne peut être constaté une résiliation fautive de sa part ; c’est bien le bailleur qui voulait voir partir le preneur et non le preneur qui voulait quitter les lieux.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le Tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures, conformément aux modalités de l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIVATION

1. Sur le défaut d’exploitation

Parmi les obligations de tout preneur définies par l’article 1728 du code civil figure l’obligation de la chose de façon raisonnable et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail. La destination des lieux est exclusivement déterminée en fonction des clauses du contrat. Cette affectation contractuelle prime sur l'usage qui est fait des locaux par le locataire. Respecter l'activité définie dans le bail impose au preneur une obligation d'exploiter jusqu'à la fin du bail le commerce prévu, dont le défaut ou l'insuffisance peut être sanctionné par la résiliation du bail.
De plus, l'obligation d'exploiter est une condition d'application du statut des baux commerciaux dont l'inexécution peut entraîner la résiliation du bail si le bail contient une clause imposant l'exploitation effective et continue du fonds dans les lieux loués.

Le bail signé en 2013 vise comme destination « les activités de BOULANGERIE ET PATISSERIE » et contient une clause par lequel s’engage, notamment, à maintenir la devanture en excellent état de propreté et présentation (article 2) et à garnir et tenir garnis les locaux loués de matériel, marchandises, objets et effets mobiliers en quantité et de valeur suffisante pour répondre du paiement du loyer et de l’exécution de toutes les conditions du bail (article 4).

Ce que le commissaire de Justice a constaté le 23 octobre et le 30 novembre 2023, c’est bien que l’ensemble était sale et détérioré, notamment la vitrine, la présence de cartons, étagères « et autres », la présence de toiles d’araignées à l’intérieur et à l’extérieur, pour conclure « je constate que le local n’est pas exploité».

Face à constat déterminant, le preneur oppose le fait qu’en réalité le local lui a servi de stockage de matériel, type moules ou verrines, lié à l’exploitation de son commerce de boulangerie-pâtisserie.
Mais rien dans le bail n’autorise une telle utilisation, qui ne correspond pas avec la destination contractuelle, et n’est pas assimilable à l’exploitation effective d’un commerce de boulangerie-pâtisserie.
Quant aux attestations produites, il est significatif de relever que sur les treize attestations produites selon lesquelles le local a servi pour entreposer du matériel, seul trois (en réalité deux car celles des consorts [R] relatent la même chose) précisent à quelle date l’attestant a constaté ce qu’il relate. Cela est à relever alors-même que le bail court depuis plus de 10 ans. Les consorts [R] situent leur constatation en mars-avril 2021, soit deux avant le constat, et [L] [V] en novembre 2022, soit un an avant. Les attestations de la maire actuelle et de l’ancienne n’apportent aucun élément utile à la résolution du présent litige.
Ces attestations sont ainsi insuffisantes à établir une exploitation conforme au bail à la date de la sommation.

Quant l’état généralisé de saleté et de défaut d’entretien du local tel qu’il ressort du constat du commissaire de Justice, il ne s’agit pas de se substituer aux organes de contrôle sanitaire mais de constater qu’un tel état n’est guère compatible avec l’affirmation que l’exploitant entreposait dans des locaux dans un tel état des emballages et des moules, ou encore des verrines, destinés à un usage d’alimentation humaine.

Dans ces conditions le défaut d’exploitation fautif était bien établi à la date de délivrance de la sommation.

2. Sur les conditions de la résiliation et la demande en paiement des loyers

Cependant, il n’est plus possible de constater la résiliation du bail par l’effet de la sommation délivrée au visa de la clause résolutoire.
En effet, en vertu de l’article L145-41 toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Mais, au cas présent, après avoir reçu l’assignation aux fins de constatation de la résiliation, mais avant que le tribunal ne puisse se prononcer sur cette résiliation fondée sur la constatation du jeu de la clause résolutoire et valider une résiliation (notamment après vérifié la persistance de l'infraction aux clauses du bail après l'expiration du délai de mise en demeure, et après avoir statué sur d’éventuels délais), le preneur, sans délivrer de congé et en invoquant un accord dont il n’est aucunement justifié, a quitté les lieux et a cessé de verser le loyer.
Ce départ a eu lieu avant que la résiliation ne soit constatée par une décision passée en force de chose jugée, et avant l’échéance triennale de 2025 et l’échéance de 2031, autrement dit alors que le bail était encore en vigueur.

Or, en vertu de l’article L145-4 du code de commerce, la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire.
Faute de respecter ces dispositions, ce départ au 28 mars 2024 n’entraine pas la résiliation du bail comme le prétend le preneur, et au contraire, constitue un abandon des lieux est fautif et ne saurait libérer le preneur de l’obligation de payer le loyer.

Par conséquent, l’argument selon lequel le bailleur voulait son départ est inopérant car, en l’état de la procédure en cours suite à l’assignation du 12 mars 2024, et sans résiliation du bail, le preneur ne pouvait prétendre se libérer du bail et de son obligation de paiement du loyer sans respecter cette disposition d’ordre public.
L’accord qu’il invoque n’est en rien explicite ni manifeste, et n’est en réalité pas démontré alors qu’il invoque les propres termes qu’il emploie dans son courrier, qui sont ambigus, et que son affirmation d’un accord à travers le commissaire de Justice ne repose sur aucun élément de preuve.

De la même façon, le bail n’ayant pas été dument résilié et aucun accord n’existant entre les parties, c’est en vain qu’il invoque le fait que le défaut de restitution des clés ne lui serait pas imputable.

Dans ces conditions, il est fondé de faire droit à la demande et de condamner la SARL LE PETRIN GOURMAND au paiement des loyers depuis l’échéance d’avril 2024 incluse (et non pas mars) et jusqu’à ce jour, soit, aucune indexation n’ayant été appliquée, 250 x 29 = 7.250 euros.

3. Sur la demande de dommages et intérêts

[T] [Q] n’établit pas en quoi le défaut de restitution du local lui aurait causé un préjudice puisque c’est avec le présent jugement que va naître l’obligation de restitution.
Les éventuelles conséquences indemnitaires liées à l’état du bien ne pourront être envisagées qu’après cette restitution et l’établissement d’un état des lieux de sortie.
Il n’est pas invoqué ni établi un préjudice d’une autre nature.

[T] [Q] doit donc être débouté de sa demande à titre.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile, la SARL LE PETRIN GOURMAND qui succombe sera condamnée aux dépens.
Selon l’article 695,6° du même code, les dépens afférents aux instances, actes et procédures d'exécution comprennent les émoluments des officiers publics ou ministériels. Dans la mesure où la sommation délivrée le 16 janvier 2024 était obligatoire pour introduire la présente procédure, il y a lieu de l’intégrer aux dépens de l’instance.

Pour faire valoir ses droits, [T] [Q] a été contraint de s’adresser à la justice, et il serait inéquitable de laisser entièrement à sa charge les frais irrépétibles exposés à l’occasion de la présente instance. Il convient donc de condamner la SARL LE PETRIN GOURMAND qui succombe à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Concernant l'exécution provisoire, et s’agissant d’une instance introduite après le 01 janvier 2020, il y a lieu de faire application du nouvel article 514 du code de procédure civile selon lequel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l’espèce, le litige est ancien et il n’existe aucune raison d'écarter l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal,

Condamne la SARL LE PETRIN GOURMAND à payer à [T] [Q] la somme de 7.250 euros au titre des échéances de loyer d’avril 2024 à septembre 2026 ;

Déboute [T] [Q] du surplus de ses demandes et de sa demande au titre des dommages et intérêts complémentaires ;

Condamne la SARL LE PETRIN GOURMAND aux dépens de la présente instance, y compris la sommation délivrée le 16 janvier 2024 ;

Condamne la SARL LE PETRIN GOURMAND à payer à [T] [Q] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

En foi que quoi, ont signé Monsieur BOURDEAU, Président et Madame PY, Greffier.

Le Greffier Le Président

Copie à:
Me Benoît ALENGRIN
Maître Marine CHATRY-LAFFORGUE de la SCP SCP PRADON-BABY CHATRY-LAFFORGUE