MINUTE N° : 226/2026
ORDONNANCE DU : 02 Septembre 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00168 - N° Portalis DBXI-W-B7K-DQWZ
NATURE DE L’AFFAIRE : 30B Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BASTIA
ORDONNANCE DE REFERE
PRÉSIDENT : Régis FRANCE, Président
GREFFIER : Carine GRIMALDI, Greffier
Copie exécutoire délivrée à :
- Me PERINO SCARCELLA
- Me ACQUAVIVA
Le : 02 Septembre 2026
PARTIES :
DEMANDERESSE
S.C.I. SCI LES 3 J prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège, dont le siège social est sis Ancienne Laiterie Roquefort - Route de Santa Reparata di Bal - agna - 20220 L’ILE ROUSSE
représentée par Maître Edith COGNY de la SCP BERTHAULT-COGNY, avocats au barreau de VERSAILLES, Me Valérie PERINO SCARCELLA, avocat au barreau de BASTIA
DÉFENDERESSE
S.A.S. SAS LA BRASSERIE, dont le siège social est sis 3, Place Paoli - 20220 L’ILE ROUSSE
représentée par Maître Nathalie ABRAN de la SELARL DURBAN ABRAN, avocats au barreau de TOULON, Me Clara ACQUAVIVA, avocat au barreau de BASTIA
Les conseils des parties ayant été entendus en leurs explications et conclusions à l’audience des référés, tenue au Palais de Justice de BASTIA, l’an deux mil vingt six et le dix sept Juin, par Monsieur Régis FRANCE, Président du Tribunal judiciaire de BASTIA, assistée de Mme Carine GRIMALDI, Greffier lors des débats.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 1er avril 2012, la SCI LES 3J a donné à bail au restaurant l'Ile d'Or aux droits duquel vient aujourd'hui la SAS LA BRASSERIE, un local à usage d'entrepôt comprenant une pièce unique située au rez-de-chaussée du bâtiment principal, implanté en bordure nord de l'ensemble immobilier et d'une surface d'environ 400m2 sis Ancienne Laiterie Rocquefort - Route de Santa Reparata di Balagna (20220) Ile Rousse pour une durée de vingt-trois mois, moyennant un loyer mensuel de 700 euros.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 août 2025, la SCI LES 3J a mis en demeure la SAS LA BRASSERIE, pour " non-respect des obligations contractuelles - résiliation de bail " d'avoir à régler sous huitaine l'intégralité des sommes dues au titre des loyers, à communiquer immédiatement l'attestation d'assurance en cours de validité, et à libérer les lieux dans un délai d'un mois à compter de la réception de la présente, faute de quoi, la résiliation de plein droit du bail sera acquise en vertu de la clause résolutoire prévue au contrat.
Par acte de commissaire de justice du 22 décembre 2025 la SCI LES 3 J a fait sommation à la SAS LA BRASSERIE d'avoir à régler dans le délai d'un mois, la somme de 2.040 euros correspondant, selon elle, à un différentiel de loyers de 34 euros par mois sur une longue période, de justifier de la souscription d'une assurance couvrant les risques locatifs, notamment l'incendie, les dégâts des eaux et le vol, conformément aux stipulations contractuelles, dans un délai d'un mois sous peine d'acquisition de la clause résolutoire.
Se prévalant de la persistance des impayés et des manquements contractuels reprochés à la locataire, la SCI LES 3J a par acte de commissaire de justice en date du 30 mars 2026, fait citer à comparaître la SAS LA BRASSERIE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bastia, aux fins de voir ordonner son expulsion sans délai du local à usage d'entrepôt situé au rez-de-chaussée du bâtiment principal implanté en bordure nord de l'ensemble immobilier et d'une surface d'environ 400 m2, situé Ancienne Laiterie Rocquefort - Route de Santa Reparata di Balagna (20220) Ile Rousse, suite à l'acquisition de la clause résolutoire présente au bail du 1er avril 2012 de la condamner au paiement de la somme de 2.142 euros arrêtée au 1er mars 2026 avec intérêts à compter du commandement de payer délivré le 22 décembre 2025, au paiement d'indemnité journalière équivalente au loyer et charges acquittés à compter du 1er avril 2026 jusqu'à complète libération des lieux ; outre le paiement de la somme de 7.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens de l'instance, qui comprendront le coût du commandement de payer délivré le 22 décembre 2025.
Après renvois, l'affaire a été retenue à l'audience du 17 juin 2026.
A cette audience, la société les 3J, représentée, a soutenu ses conclusions communiquées par voie électronique le 16 juin 2026, et a demandé au juge des référés de bien vouloir :
- La juger recevable et bien fondée en ses demandes, fins et prétentions ;
- Débouter la SAS LA BRASSERIE de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
En conséquence :
- Constater acquise la clause résolutoire du bail à usage d'entrepôt, local accessoire, en date du 1er avril 2012 ;
En conséquence,
- Ordonner l'expulsion sans délai de la SAS LA BRASSERIE ainsi que tous occupants de son chef du local à usage d'entrepôt accessoire, situé au rez-de-chaussée du bâtiment principal implanté en bordure nord de l'ensemble immobilier et d'une surface d'environ 400m2 sis Ancienne Laiterie Rocquefort - Route de Santa Reparata di Balagna à L'ILE ROUSSE (20220), avec le concours de la force publique, si besoin est ;
- Statuer ce que de droit s'agissant du mobilier garnissant les lieux conformément aux articles L433-1 à L433-3 du code des procédures civiles d'exécution ;
- Condamner la SAS LA BRASSERIE à lui payer la somme de 2.244 euros nette arrêtée au 1er juin 2026 avec intérêts à compter du commandement de payer délivré le 22 décembre 2025 ;
- Condamner la SAS LA BRASSERIE à lui payer une indemnité journalière équivalente au loyer et charges normalement acquittés à compter du 1er juillet 2026 jusqu'à complète libération des lieux ;
En tout état de cause :
- Condamner la SAS LA BRASSERIE à lui payer la somme de 7.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la SAS LA BRASSERIE aux entiers dépens de l'instance qui comprendront le coût du commandement de payer délivré le 22 décembre 2025 ;
- Rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit.
Elle fait valoir que le juge des référés est compétent pour connaître de ses demandes, puisque le contrat litigieux porte sur un local accessoire régi par les dispositions du code civil et non par le statut des baux commerciaux. Elle soutient que l'article L145 du code de commerce est inapplicable en l'espèce.
Elle expose que l'entrepôt loué n'est pas indispensable à l'exploitation du fonds de commerce de la SAS LA BRASSERIE et que les biens qui y sont entreposés notamment des matériels usagés destinés à la déchetterie, des appareils de climatisation et d'une épave de véhicule sont étrangers à son activité.
Elle soutient que la SAS LA BRASSERIE ne démontre pas le caractère indispensable de ce local à son activité commerciale, faute notamment de produire le bail portant sur le local dans lequel elle exploite son fonds de commerce.
Elle reproche plusieurs manquements à la locataire, estimant qu'il est urgent de reprendre possession des lieux avant qu'un accident ne survienne. Elle considère que les contestations élevées par la défenderesse quant à la validité du congé sont inopérantes, la présente procédure étant exclusivement fondée sur l'acquisition de la clause résolutoire. Elle soutient enfin que le commandement délivré le 22 décembre 2025 est dépourvu de toute ambiguïté et que la défenderesse ne conteste ni les conditions de mise en œuvre, ni le champ d'application de cette clause.
Elle ajoute que la défenderesse n'a donné aucune suite à la mise en demeure du 18 août 2025, ni contesté la sommation visant la clause résolutoire. Elle indique avoir constaté la présence, dans les locaux, de matelas, meubles, appareils de climatisation, et d'un véhicule de marque MERCEDES, en violation de la destination contractuelle des lieux, laquelle était limitée au stockage de matériels, matériaux ou marchandises. Elle fait encore valoir que la locataire a reconnu avoir remis des clés à des tiers, lesquels entreposaient du matériel dans les lieux, en méconnaissance de son obligation d'occuper personnellement les locaux et de ne pas les sous-louer ou les mettre à disposition de tiers.
Enfin, elle expose que la SAS LA BRASSERIE déduit unilatéralement la somme de 34 euros par mois du montant du loyer contractuellement fixé à 700 euros, sans qu'aucun avenant n'ait été conclu entre les parties. Elle affirme que le loyer n'a jamais été fixé en fonction d'un prix au mètre carré et que la superficie contractuelle est seulement indiquée comme étant d'environ 400m2. Elle sollicite enfin, l'actualisation de ses demandes.
La SAS LA BRASSERIE, représentée, a soutenu ses écritures communiquées par voie électronique le 15 juin 2026, et a demandé au juge des référés de bien vouloir :
- Ordonner que des contestations sérieuses s'opposent aux demandes de la SCI LES 3 J et se déclarer incompétent ;
- Ordonner qu'elle est titulaire d'un bail soumis aux dispositions des articles L145-1 et suivant du code de commerce ;
- Ordonner sans effet, le congé qui lui a été donné selon exploit du 22 décembre 2025, à la requête de la SCI LES 3 J et le déclarer nul et de nul effet ;
En toute hypothèse,
- Débouter la SCI LES 3 J de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- Condamner la SCI LES 3 J à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la SCI LES 3J aux entiers dépens.
Elle invoque que les demandes de la SCI LES 3 J souffrent de contestations sérieuses, que le bail dit de courte durée ou dérogatoire s'est renouvelé, que désormais elle est titulaire d'un bail commercial soumis aux dispositions des articles L145-1 et suivant du code de commerce, et que l'interprétation sur la nature du contrat qui lie les parties ne relève pas de la compétence du juge des référés.
Elle précise également que le congé donné par la SCI LES 3 J vise une sommation de payer, et de justifier d'une assurance signifié le 22 décembre 2025, dont la validité ne peut être tranchée que par les juges du fond, le juge des référés étant compétent que pour constater l'acquisition de la clause résolutoire, après un commandement de payer rester sans effet.
Elle souligne en outre que la SCI LES 3 J ne prouve pas les griefs formulés à son encontre. S'agissant des loyers, elle reconnait que les montants qui sont payés le sont depuis plusieurs années, que la demanderesse a accepté sans aucune réserve lesdits versements.
Elle fait valoir que l'obligation de délivrance n'a pas été respectée par la demanderesse, puisque dans le bail de 1999 une surface de 425 m2 est visée, puis de 400m2 en 2012, alors qu'elle n'est en réalité que de 383m2, et que durant toutes ces années elle a réglé un loyer pour une surface erronée de plus de 40 m2.
Elle justifie du contrat d'assurance souscrit auprès de la compagnie d'assurances AXA en 2025, puis en 2026 et précise qu'elle a toujours respecté ses obligations, qu'elle ne fait que du stockage de matériel dans le cadre de son activité commercial, que le véhicule entreposé appartient au loueur du local, et qu'il n'y a jamais eu de mise à disposition illicite des locaux.
En réponse aux conclusions adverses elle souligne que les locaux loués sont indispensables à l'exercice du fonds de commerce de la SAS LA BRASSERIE qui a un important besoin de stockage, compte tenu de la nature de l'activité exercée, et que la suppression ou la perte de jouissance de ce local entraînerait des difficultés significatives dans son fonctionnement et serait susceptible de compromettre la poursuite normale de son exploitation.
A titre subsidiaire, elle sollicitait à l'audience, des délais de paiement.
Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience pour de plus amples développements.
L'affaire a été mise en délibéré au 2 septembre 2026.
MOTIFS DE LA DECISION
- Sur la demande d'expulsion
Aux termes de l'article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
En application de l'article L145-5 du code de commerce les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.
Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.
Il en est de même, à l'expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local.
Le bail dérogatoire constitue ainsi un contrat par lequel les parties choisissent d'écarter temporairement l'application du statut des baux commerciaux. Toutefois, la poursuite de l'occupation des lieux au-delà du terme convenu peut soulever des difficultés tenant à la détermination du régime juridique applicable aux relations contractuelles.
Le juge des référés peut connaître d'une demande d'expulsion fondée sur un bail dérogatoire lorsque l'existence de l'obligation invoquée ne souffre d'aucune contestation sérieuse. En revanche, lorsque la demande implique de déterminer la qualification du contrat liant les parties ou le régime juridique qui lui est applicable, il n'appartient pas au juge des référés de trancher une telle difficulté, laquelle relève du juge du fond.
En l'espèce, il est constant que la SCI LES 3 J et la SAS LA BRASSERIE ont conclu, le 1er avril 2012, un contrat portant sur la location d'un local à usage d'entrepôt, pour une durée de vingt-trois mois, expirant le 28 février 2014.
Ce contrat stipule notamment que les parties ont entendu déroger au statut des baux commerciaux et soumettre leurs relations aux seules dispositions du droit commun des baux prévues par le code civil. Il prévoit en outre que le bail est conclu pour une durée limitée, qu'il ne pourra pas être renouvelé ou prorogé par tacite reconduction et rappelle les conséquences attachées à un éventuel maintien dans les lieux au-delà du terme contractuellement fixé.
Sur ce point, l'article sur le " régime juridique " stipule que " de convention expresse sans laquelle le présent bail n'aurait pas été conclu, les parties entendent déroger aux dispositions du décret n°53-960 du 30 septembre 1953 portant statut général des baux commerciaux. En conséquence et conformément à l'article 3-2 du décret précité, ce bail, soumis aux seules dispositions du droit commun relative aux baux et notamment aux articles 1714 à 1762 du code civil, est conclu pour une durée au plus égale à 24 mois, jour pour jour.
Dans le cadre de l'article 3-2 du décret précité, le preneur reconnaît n'avoir aucun droit à la propriété commerciale sur lesdits locaux qu'il s'oblige irrévocablement à libérer à l'expiration du terme fixé. Ce bail est unique : il ne peut en aucun cas être prorogé ou renouvelé ni au-delà de 2 mois, ni à l'intérieur de la période de 24 mois ; enfin de bail n'est en aucun cas renouvelable pour tacite reconduction. Les parties sont informées qu'en cas de renouvellement exprès du bail, à l'expiration de la durée stipulée au présent contrat, ou en cas de conclusion d'un nouveau bail entre les mêmes parties, et pour le même local, le nouveau bail sera régi par le décret n°53-960 du 30 septembre 1953 qui entraîne la propriété commerciale pour le preneur. Le montant du loyer est librement fixé entre les parties. Ce bail s'applique aux personnes physiques et morales immatriculées au registre du commerce et des sociétés et/ou au répertoire des métiers. "
La SCI LES 3 J sollicite l'expulsion de la SAS LA BRASSERIE en soutenant que le bail dérogatoire demeure applicable et que la clause résolutoire stipulée au contrat a été valablement mise en œuvre en raison de différents manquements contractuels, notamment des impayés locatifs, un défaut de justification d'assurance, une violation de la destination des lieux ainsi qu'une mise à disposition illicite du local.
La SAS LA BRASSERIE conteste cette analyse et soutient que compte tenu de son maintien dans les lieux après l'expiration du bail initial, elle bénéficie désormais d'un bail soumis au statut des baux commerciaux. Elle fait également valoir que le local litigieux constitue un local accessoire indispensable à l'exploitation de son fonds de commerce.
A l'appui de sa demande, la SCI LES 3 J verse aux débats notamment le contrat de bail du 1er avril 2012, une mise en demeure adressée le 18 août 2025, un acte de commissaire de justice du 22 décembre 2025 portant congé, sommation de payer et sommation de justifier d'une assurance, ainsi que diverses photographies des lieux.
Il ressort des pièces produites que la SAS LA BRASSERIE est demeurée dans les locaux au-delà du terme initialement prévu par le contrat, sans qu'il soit établi, à ce stade, que la SCI LES 3J se soit opposée à cette occupation pendant de nombreuses années.
Au-delà, la SAS LA BRASSERIE conteste la qualification du bail litigieux et soutient que le local litigieux bénéficie du statut des baux commerciaux, alors que la SCI LES 3 J affirme que le local litigieux constitue un local accessoire soumis aux seules règles du droit commun.
En l'absence de renouvellement express du bail et de conclusion d'un nouveau bail, les dispositions prévues au contrat ne trouvent pas à s'appliquer.
Il convient de rappeler que le juge des référés n'est pas compétent pour interpréter ou connaître de la qualification d'un contrat, puisqu'il ne peut se substituer à une décision impliquant des contestations qui nécessitent une analyse du fond.
Force est de constater que la résolution de cette difficulté, s'agissant de la qualification du bail suppose une appréciation des éléments contractuels qui excède les pouvoirs du juge des référés.
Par ailleurs, les parties s'opposent également sur la portée des stipulations contractuelles, sur la régularité de la mise en œuvre de la clause résolutoire, ainsi que sur la réalité et la gravité des manquements reprochés à la SAS LA BRASSERIE.
Dès lors que la nature des relations contractuelles entre les parties à l'issue du bail initial ne présentent par l'évidence requise en référé, qu'elles font l'objet de contestations sérieuses, et qu'il n'est donc pas possible d'apprécier si les conditions permettant de retenir la qualification de local accessoire sont réunies au regard de l'existence d'une communauté de propriétaire ou de la connaissance par le bailleur de l'utilisation conjointe des locaux, ainsi que du caractère indispensable du local à l'exploitation du fonds de commerce, il n'y a donc pas lieu en l'état à référé sur les demandes formées par la SCI LES 3J.
- Sur les demandes accessoires :
La SCI LES 3 J, partie succombante, sera condamnée aux dépens de l'instance.Il ne paraît pas inéquitable de condamner la SCI LES 3 J à payer à la SAS LA BRASSERIE la somme de 1.200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir et cependant, dès à présent et par provision :
DISONS n'y avoir lieu à statuer en référé sur l'ensemble des demandes formulées la SCI LES 3J à l'encontre de la SAS LA BRASSERIE ;
CONDAMNONS la SCI LES 3 J aux entiers dépens de l'instance ;
CONDAMNONS la SCI LES 3 J à payer à la SAS LA BRASSERIE la somme de 1.200 euros (DEUX MILLE CINQ CENT EUROS) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELONS que la présente décision est assortie de droit de l'exécution provisoire.
LE GREFFIER LE PRESIDENT