TRIBUNAL DE COMMERCE · Chambre 1-4 — 2 septembre 2026

Copie exécutoire : Delay-Peuch Nicole, Herné Pierre Copie aux demandeurs : 2 Copie aux défendeurs : 2

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE PARIS

CHAMBRE 1-4

JUGEMENT PRONONCE LE 02/09/2026 par sa mise à disposition au Greffe

RG 2025053561

ENTRE :

SAS ARQUUS, dont le siège social est [Adresse 1] – RCS de Versailles B 662 043 405

Partie demanderesse : assistée de Me Valérie DESFORGES du Cabinet ADEMA Avocat (A540) et comparant par Me Nicole DELAY-PEUCH Avocat (A377)

ET :

SAS 2SEG, dont le siège social est [Adresse 2] – RCS de Lyon B 492 973 292

Partie défenderesse : assistée de Me Philippe Netto - Fieldfisher – Avocat (P0419) et comparant par Me Pierre Herné Avocat (B835)

APRES EN AVOIR DELIBERE

Les faits - Objet du litige

La société ARQUUS – anciennement dénommée Renault Trucks Défense – est un leader européen de véhicules terrestres militaires

La société 2SEG est une société familiale ayant principalement pour objet l'acquisition et la gestion de biens immobiliers

Le 27 décembre 2006, 2SEG a consenti un bail de location d'un ensemble immobilier au profit de Panhard General Défense pour une durée ferme de 9 ans devant s'achever le 27 décembre 2015. En exécution de ce bail, la société Panhard General Défense a versé à 2SEG un dépôt de garantie correspondant à un an de loyer, soit la somme de 1.450.000 €.

Le 19 septembre 2008, un arrêté préfectoral a été délivré aux fins d'autoriser Panhard Général Défense à exploiter au sein du Site une installation classée pour la protection de l'environnement (ICPE)

L'établissement est en activité depuis le 5 mars 1973 (date du premier arrêté préfectoral d'autorisation), sous le nom de la Société de Constructions Mécaniques PANHARD & LEVASSOR, devenue PANHARD GENERAL DEFENSE en 2008 et enfin ARQUUS en 2020, évoluant d'une activité de production et essai de blindés à une activité de réparation et préparation de véhicules militaires et de sécurité

Le 25 octobre 2012, Renault Trucks Défense a racheté la société Panhard General Défense. A l'occasion de ce rachat, les sociétés 2SEG et Renault Trucks Défense ont décidé de

conclure un nouveau bail reprenant les termes du bail de 2006 et prévoyant une durée ferme de 12 ans devant s'achever le 24 octobre 2024. Le dépôt de garantie de 1.450.000 € est resté entre les mains de la société 2SEG.

En janvier 2019, à la suite d'un changement de dénomination sociale, Renault Trucks Défense est devenue ARQUUS.

Le 31 mai 2023, 2SEG a informé ARQUUS de son souhait de mettre en vente le site. Ce dernier a renoncé à son droit de premier refus, et 2SEG a consenti le 14 décembre 2023 une promesse de vente unilatérale au bénéfice de Télamon Développement,

Par acte extrajudiciaire en date du 26 décembre 2023, ARQUUS a donné congé à 2SEG pour le terme du bail, soit le 24 octobre 2024.

Le 24 avril 2024, ARQUUS a notifié la cessation de ses activités sur le site à compter du 27 juillet 2024, au préfet de l'Essonne, d'une part, et au Maire de [Localité 1], d'autre part.

Préalablement à l'établissement de l'état des lieux de sortie, deux réunions préparatoires se sont tenues sur site entre les représentants de 2SEG et ceux d'ARQUUS le 6 mars 2024 et le 19 septembre 2024.

Une réunion d'état des lieux de sortie du site a été organisée le 24 octobre 2024, en présence de représentants d'ARQUUS et de 2SEG, de leurs conseils et commissaires de justice respectifs.

Lors de cet état des lieux de sortie, le représentant de 2SEG a refusé la restitution des locaux au motif que des documents liés à la cessation d'activité ICPE étaient manquants.

ARQUUS a organisé une nouvelle réunion d'état des lieux de sortie le 31 octobre 2024, après réalisation complète des dernières opérations de nettoyage, réunion à laquelle 2SEG n'a pas souhaité se rendre compte tenu de l'absence des documents précités..

ARQUUS a réglé une indemnité d'occupation sur la période courant du 25 au 31 octobre 2024.

ARQUUS a adressé le 30 octobre le double des clefs du site à 2SEG, qui a réceptionné ce courrier recommandé le 4 novembre, 2SEG n'ayant jamais contesté avoir reçu lesdites clefs.

L'attestation « Attes Secur » (attestation réglementaire pour garantir la mise en sécurité des sites pollués, notamment les ICPE) réalisée par le bureau d'études DEKRA a été reçue par la préfecture (Direction régionale et interdépartementale de l'Environnement, de l'Aménagement et des transports - DRIEAT) le 25 novembre 2024.

Par courriel du 25 novembre 2024, ARQUUS a fait parvenir à la DRIEAT (Direction régionale et interdépartementale de l'Environnement, de l'Aménagement et des transports) l'Attes Mémoire et le mémoire de réhabilitation.

Le mémoire de réhabilitation et l'attestation « Attes Mémoire » réalisés par le bureau d'études DEKRA ont été reçus par la préfecture (Direction régionale et interdépartementale de l'Environnement, de l'Aménagement et des transports - DRIEAT) le 16 décembre 2024

Le 21 janvier 2025, estimant que les conditions de restitution des locaux au regard de la cessation d'activité ICPE n'étaient pas remplies, 2SEG a adressé à ARQUUS des factures au titre de l'indemnité d'occupation pour novembre et décembre 2024.

Par requête en date du 29 janvier 2025, ARQUUS a saisi le Président du TAE de Lyon aux fins d'être autorisée à faire pratiquer une saisie conservatoire à l'encontre de 2SEG pour garantir le remboursement du dépôt de garantie de 1.450.000 €.

Le 5 février 2025, le TAE de Lyon a autorisé cette saisie conservatoire.

Le 6 juin 2025, 2SEG a assigné ARQUUS devant le TAE de Lyon afin d'obtenir la mainlevée de la saisie conservatoire pratiquée en exécution de cette ordonnance. Par ordonnance du 30 décembre 2025, le TAE de Lyon a rejeté la demande de rétractation de la saisie conservatoire.

Le 5 juin 2025, ARQUUS a assigné 2SEG devant le TAE de Paris afin d'obtenir le remboursement de son dépôt de garantie et d'autres frais relatifs au bail.

C'est ainsi qu'est née la présente instance.

La procédure

En application des dispositions de l'article 446.2 du décret n° 2010-1165 du 1er octobre 2010, le tribunal retiendra les dernières demandes formulées par les parties qui en sont convenues.

La société ARQUUS assigne 2SEG devant le Tribunal des activités économiques de Paris par acte extrajudiciaire du 5 juin 2025 délivrée à personne se déclarant habilitée, à domicile certifié et selon les modalités de l'article 658 du code de procédure civile.

Par cet acte, et dans le dernier état de ses prétentions (conclusions en réponse n°3 en date du 6 mai 2026), la société ARQUUS demande au tribunal de :

Vu l'article 1134 alinéa 1er du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, Vu les articles 1730 et suivants du code civil.

Vu les articles 1730 et suivants du code civil,

Vu les dispositions des articles L.512-39-3 I et suivants du Code de l'environnement,

CONDAMNER la société 2SEG à payer à la société ARQUUS les sommes suivantes
:

1.450.000 € au titre de la restitution du dépôt de garantie,

101.400 € HT au titre des frais de gardiennage du site, outre les intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2024, date de la première mise en demeure, avec anatocisme dans les conditions prévues par l'article 1343- 2 du Code civil,

20.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER la SAS 2SEG, aux entiers dépens qui comprendront les frais de saisie conservatoire.

DEBOUTER la SAS 2SEG de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

RAPPELER que l'exécution provisoire est de droit.

La société 2SEG, dans le dernier état de ses prétentions (conclusions en réponse N° 4 régularisées à l'audience du juge chargé d'instruire l'affaire du 19 mai 2026), demande au tribunal de :

Vu l'ancien article 1134 du Code civil (dans sa rédaction antérieure à celle issue l'ordonnance n°2016- 131 du 10 février 2016),

Vu l'article R.512-39-3 du Code de l'environnement,

Vu les articles 1347, 1348 et 1348-1 du Code civil,

Vu les articles 70, alinéa 2 et 700 du Code de procédure civile,

1. CONCERNANT LES DEMANDES DE LA SOCIETE ARQUUS

DEBOUTER la société ARQUUS de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, en l'absence d'exigibilité des créances alléguées au titre du dépôt de garantie et des frais de gardiennage;

2. À TITRE RECONVENTIONNEL

FIXER les créances que la société 2SEG détient à l'encontre de la société ARQUUS à la somme totale de 4.896.593,44 euros TTC (au 30 avril 2026), sauf à parfaire, au titre de l'indemnité d'occupation et des frais accessoires dus en vertu du bail du 27 décembre 2006, tel que renouvelé le 25 octobre 2012 ;

ORDONNER la compensation des créances réciproques détenues respectivement par les sociétés 2SEG (au titre de l'indemnité d'occupation et des frais accessoires) et ARQUUS (au titre uniquement du dépôt de garantie) en vertu du bail précité ;

En conséquence,

JUGER que la créance alléguée par la société ARQUUS au titre du dépôt de garantie est éteinte par le jeu de la compensation ;

CONDAMNER la société ARQUUS a versé à la société 2SEG les sommes non compensées représentant un montant de 4.896.593,44 euros (sauf à parfaire);

Si par extraordinaire le Président du TAE de Lyon refusait de rétracter son ordonnance du 5 février 2025 ayant autorisé la saisie conservatoire,

ORDONNER la mainlevée de la saisie conservatoire diligentée le 5 mai 2025 sur le compte bancaire ouvert au nom de la société 2SEG dans les livres de la Société Générale ;

3. EN TOUT ETAT DE CAUSE, SUR LES FRAIS IRREPETIBLES ET LES DEPENS

CONDAMNER la société ARQUUS à verser la somme de 20.000 euros à la société 2SEG sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'ensemble de ces demandes a fait l'objet du dépôt d'écritures ; celles-ci ont été échangées en présence d'un greffier qui en a pris acte sur la cote de procédure, ou régularisées par le juge chargé d'instruire l'affaire en présence des parties.

A l'audience du 19 mai 2026, à laquelle les parties sont convoquées, après avoir entendu ces parties en leurs explications et observations, le juge chargé d'instruire l'affaire clôt les débats, met l'affaire en délibéré et dit que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 24 juin 2026 reporté au 2 septembre 2026. Les parties en ont été avisées en application de l'article 450, alinéa 2, du code de procédure civile.

Les moyens des parties

Après avoir pris connaissance de tous les moyens et arguments développés par les parties, appliquant les dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, le tribunal les résumera succinctement de la manière suivante.

À l'appui de ses demandes, la société ARQUUS soutient que :

Le site a été entièrement libéré de toute occupation et de tous mobiliers le 31 octobre 2024, date à laquelle plus aucune activité d'aucune sorte n'était en cours

Les clés ont été envoyée le 30 octobre par ARQUUS et reçues par 2SEG le 4 novembre 2024

Le juge des référés du Tribunal des activités économiques de Lyon a reconnu que la libération complète des lieux était achevée au 31 octobre 2024.

Le bail ne conditionne pas la restitution du site à l'achèvement de la procédure de cessation d'activité ;

Aucuns travaux de réhabilitation du site n'est requis, ni au titre du bail ni par l'administration au titre de la cessation d'activité ICPE d'ARQUUS pour permettre l'usage industriel du site ;

Les mesures de maintien de la surveillance des eaux souterraines demandées par l'administration, et déjà en place, ne remettent nullement en cause le caractère effectif de la cessation d'activité ni l'usage du site et n'impliquent aucune jouissance des lieux

Le juge des référés a relevé que tant que les arrêtés préfectoraux relatifs à la surveillance des eaux souterrains et à l'instauration d'un Secteur d'Information sur les Sols (SIS) ne sont pas édictés, la procédure de cessation d'activité ICPE n'est pas formellement clôturée, mais que cela ne suffit pas à caractériser une occupation matérielle au sens du bail justifiant une indemnité d'occupation due à 2SEG.

2SEG a tant la propriété que la jouissance du site depuis le 31 octobre 2024

Pour sa défense,

la société 2SEG

réplique que :

L'absence de prescription de travaux par l'administration ne permet pas de conclure que la procédure de cessation d'activité est achevée.

Le Site n'a pas été restitué en l'absence d'achèvement par ARQUUS de la procédure de cessation d'une ICPE, au sens de l'article R.512-39-3, VI, 2° du Code de l'environnement qui dispose que « [I] lorsque les dispositions du IV s'appliquent, la cessation d'activité [est] alors réputée achevée à la prise de l'arrêté mentionné au même IV ».

L'inspection des ICPE (DRIEAT Direction Régionale et Interdépartementale de l'Environnement, de l'Aménagement et des Transports) a expressément annoncé par courrier du 28 mai 2025 que le préfet de l'Essonne serait amené à prendre deux arrêtés

La cessation d'activité ne peut être achevée en l'absence de l'édiction des deux arrêtés préfectoraux annoncés par la DRIEAT dans son courrier du 28 mai 2025.

Cela constitue de fait un frein à la revente du Site, dès lors que la promesse y afférente érige l'achèvement de cette procédure en condition suspensive : en l'absence d'achèvement de la procédure ICPE, le Site est invendable

Jusqu'à la prise de ces arrêtés, ARQUUS demeure occupante du Site, si bien que l'indemnité d'occupation continue à s'appliquer

Tant que l'administration ne s'était pas prononcée sur les éventuels travaux restant à accomplir, ARQUUS demeurait gardienne du Site, et ce de manière à pouvoir réaliser ces travaux de réhabilitation

La procédure administrative n'étant pas finalisée, 2SEG a logiquement refusé (i) de signer l'état des lieux de sortie, et (ii) de se voir remettre les clés du Site

Il est renvoyé aux conclusions précitées et au corps du présent jugement pour un plus ample exposé des moyens des parties.

Sur ce, le Tribunal,

Il sera au préalable rappelé que les demandes des parties tendant à voir «dire et juger» ou «constater» ne constituent pas nécessairement des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile dès lors qu'elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne feront en conséquence pas l'objet d'une mention au dispositif.

Sur le fond

Sur la restitution du dépôt de garantie

L'article 1134 du code civil dans sa version applicable au présent litige dispose «

Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. »

Le contrat de bail signé entre les parties le 27 décembre 2006 stipule :

Article A13 - Dépôt de garantie

Pour garantir l'exécution du présent bail, le Preneur a remis ce jour au Bailleur une somme égale à UN AN de loyer hors taxes tel qu'indiqué à l'article 38 du Titre II Conditions Particulières.

Cette somme sera conservée par le Bailleur pendant toute la durée du bail jusqu'au règlement de toutes sommes que le Preneur pourrait devoir au Bailleur à quelque titre que ce soit à l'expiration du bail et à sa sortie des locaux, objet des présentes.

Article A6 - Réparations, entretien, transformations, travaux

A 6-1) Le Preneur s'engage :

à remettre au Bailleur en fin de bail, les lieux loués en parfait état de réparation et d'entretien (le Preneur renonçant expressément aux dispositions de l'article 1730 et 1755 du Code Civil) dans les conditions prévues au présent paragraphe, ce qui sera constaté par un état des lieux à la suite duquel le Preneur devra remettre les clés au Bailleur ou à tout mandataire désigné par lui. lui. Pour vérifier le parfait état d'entretien, le Bailleur pourra, deux mois avant la fin du bail ou la remise des clés, demander à ce qu'il soit organisé entre lui ou son mandataire et le Preneur, une visite des locaux, objet des présentes et rédiger un état contradictoire des travaux de remise en état devant être exécutés.

Avant que le Tribunal puisse statuer sur la restitution du dépôt de garantie, il convient de préciser les conditions qui doivent être respectées pour permettre la restitution du dépôt de

garantie, et notamment déterminer la date à laquelle les lieux ont été restitués à 2SEG libres de toute occupation.

Les procès-verbaux d'état des lieux produits par chacune des parties établissent que 2SEG a refusé la restitution des locaux le 24 octobre 2024, considérant qu'il manquait des documents.

Ainsi, le procès-verbal d'état des lieux de sortie en date du 24 octobre 2024, établi par un commissaire de justice à la demande de 2SEG (Pièce 7 2SEG) fait état page 99 : «

Monsieur [R] (note : mandaté par la société 2SEG) refuse la restitution des locaux des documents étant manquants. »

, et liste les documents attendus par 2SEG page 101 dont notamment :

attestation ATTES SECUR

mémoire de réhabilitation

attestation ATTES MEMOIRE

attestation ATTES TRAVAUX

De même, le procès-verbal d'état des lieux de sortie en date du 24 octobre 2024, établi par un commissaire de justice à la demande de ARQUUS (Pièce 10 ARQUUS) établit page 2 : « Sur le refus de récupération des clés et du site par le bailleur. Le bailleur déclare qu'il lui manque le retour de l'administration et des éléments documentaires sans lesquels, elle considère qu'elle ne peut pas récupérer les lieux. »

Ainsi, le tribunal constate que 2SEG n'émet aucune réserve quant à l'état de réparation et d'entretien du site, ne fait part d'aucune demande de travaux de remise en état ou de réparations ; et que son refus de la restitution du site par ARQUUS et par conséquent du dépôt de garantie, est lié à l'absence des documents administratifs nécessaires en cas de cessation d'activité sur un site classé ICPE, tels que 2SEG en a fait état lors de l'état des lieux du 24 octobre (voir supra).

Une nouvelle réunion d'état des lieux a été organisée par ARQUUS le 31 octobre 2024, après réalisation complète des dernières opérations de nettoyage et mise en sécurité du site, 2SEG refusant de s'y rendre, du fait de l'absence de ces documents administratifs.

Le procès-verbal produit par ARQUUS suite à cet état des lieux fait le 31 octobre 2024 (pièce ARQUUS N° 12) établit que le site a été libéré de toute occupation et de tous mobilier, et que plus aucune activité d'aucune sorte n'était en cours à cette date, ce que ne conteste pas 2SEG.

Ce même procès-verbal, en annexe, fait état d'un email de la société DEKRA : « Concernant le mémoire de réhabilitation, les préconisions de DEKRA porteront sur le maintien et l'adaptation du suivi de qualité des eaux souterraines autour du bâtiment MH09. Sans préjugés d'éventuelles demandes complémentaires de la DRIEAT - qui conserve son pouvoir de police de l'environnement - les futures interventions sur site se limiteront donc au rebouchage de certains piézomètres et l'installation d'un ou plusieurs nouveaux ouvrages de surveillance ».

Le mémoire de réhabilitation fait par DEKRA et remis à la DRIEAT le 16 décembre 2024 (pièce 24 ARQUUS) indique page 2 « Ces éléments ont permis de confirmer que le site ARQUUS dans son ensemble est compatible - en l'état - avec le maintien d'un usage industriel à son endroit. Le site ARQUUS ne nécessite donc pas de nouveaux travaux de dépollution, ni de mesures complémentaires de gestion des milieux. »

L'article R512-39-3 du code de l'environnement dispose «

II.- Le silence gardé par le préfet pendant quatre mois après la transmission de l'attestation prévue au l (mémoire de réhabilitation) vaut accord sur les travaux et les mesures de surveillance des milieux proposés

par l'exploitant. Pendant ce délai, le préfet peut demander des éléments complémentaires d'appréciation par décision motivée. Le délai est alors suspendu jusqu'à réception de ces éléments. »

Le tribunal relève qu'aucune pièce n'est communiquée par les parties sur un retour du préfet dans le délai précité, démontrant ainsi l'accord du préfet sur l'absence de travaux nécessaires et les mesures de surveillance des milieux proposés par ARQUUS.

La DRIEAT confirmait ainsi dans son courrier du 28 mai 2025 « aucuns travaux de réhabilitation supplémentaires ne sont demandés au droit de l'ancien site d'exploitation de la société ARQUUS de [Localité 1] pour permettre l'usage industriel du site de l'installation »

Par conséquent, le tribunal retiendra qu'à l'issue du délai de quatre mois après la transmission du mémoire de réhabilitation, soit au 16 avril 2025 (16 décembre plus quatre mois), ARQUUS se trouvait libéré de toute obligation de procéder à des travaux complémentaires au titre de la remise en état environnemental du site, et que plus aucune formalité administrative de son fait n'était requise au titre de sa cessation d'activité.

En conséquence, le tribunal retiendra la date du 16 avril 2025 comme date effective de libération du site par ARQUUS au titre de ses obligations de cessation d'activité ICPE.

En conséquence, le tribunal condamnera 2SEG à payer à ARQUUS la somme de 1.450.000 € au titre de la restitution du dépôt de garantie, avec intérêts calculés au taux légal à compter du 16 avril 2025 avec anatocisme dans les conditions prévues par l'article 1343- 2 du Code civil.

Sur les frais de gardiennage payés par ARQUUS

ARQUUS indique s'être acquittée des frais de gardiennage du 1er novembre 2024 au 31 janvier 2025, frais qui auraient dû être assumés par 2SEG dès le 1er novembre, et en demande le remboursement à 2SEG. Elle justifie avoir continué à payer les frais de gardiennage afin de préserver les intérêts de 2SEG, et se comportant ainsi en « bon père de famille ».

2SEG soutient qu'en s'acquittant des frais de gardiennage, ARQUUS s'est comporté comme le gardien du site.

Le tribunal constate que les factures de frais de gardiennage portées à sa connaissance (pièce 14 ARQUUS) ne concernant que les mois de novembre et décembre 2024, pour un montant total de 67 673,02 euros HT.

Le tribunal constate que lors de l'envoi recommandé des clés effectué par ARQUUS à destination de 2SEG le 30 octobre 2024, ARQUUS indique : « enfin et faute d'être parvenu à un accord, nous vous confirmons que nous poursuivons le gardiennage du site afin de prévenir tout désordre et ou intrusion mais bien évidemment le coût de cette surveillance vous sera répercuté dans le cadre des comptes à faire entre nous »

Le tribunal dit que malgré la restitution des clés par ARQUUS reçues par 2SEG le 4 novembre, ARQUUS restait occupante du site jusqu'à la date du 16 avril 2025 (voir supra), et qu'il lui revenait de s'acquitter des frais de gardiennage du site.

En conséquence, le tribunal déboutera la société ARQUUS de sa demande de condamner la société 2SEG à payer à la société ARQUUS la somme de 101.400 € HT au titre des frais de gardiennage du site, outre les intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2024.

Sur la demande reconventionnelle de 2SEG de paiement d'indemnités d'occupation.

La société 2SEG considère que la société ARQUUS a tardé à mettre en œuvre la procédure administrative de cessation du site ICPE, malgré les nombreuses alertes qu'elle lui a fait parvenir dès le mois de février 2023 sur les délais de mise en œuvre d'une telle procédure, et rappelant les obligations qu'ARQUUS devait exécuter avant l'échéance du bail.

Elle considère ainsi que le site n'a pas été libéré en l'absence de l'achèvement de la procédure de cessation de l'ICPE, que les obligations règlementaires issues du code de l'environnement s'appliquent même en l'absence de stipulations du bail à ce sujet, et que par conséquent ARQUUS est redevable d'une indemnité d'occupation jusqu'à parfait achèvement de cette procédure.

Elle considère enfin qu'elle ne peut pas réaliser la vente à [H] développement, la condition suspensive liée à l'achèvement de la procédure de cessation d'ICPE, consistant en la prise par le préfet de deux arrêtés (un arrêté préfectoral de surveillance des eaux souterraines, et un arrêté d'instauration d'un Secteur d'Information sur les Sols (SIS)), n'étant pas remplie.

La société 2SEG fait ainsi référence à ces arrêtés, dans ses conclusions en page 7:

« En l'occurence la DRIEAT a expressément annoncé, par courrier du 8 mai 2025, que le préfet de l'Essonne serait amené à prendre non pas un mais deux arrêtés (Pièce ARQUUS 27). »

La société ARQUUS quant à elle considère que les demandes de la société 2SEG de fournir les arrêtés préfectoraux ne relèvent pas des obligations au titre du bail, et que par conséquent rien ne l'oblige à rester gardienne du site et à acquitter une indemnité d'occupation, et ce, indéfiniment, vu l'absence de délai fixé par le Code de l'environnement pour la prise d'arrêtés.

Sur le respect des délais par ARQUUS

Le 24 avril 2024, ARQUUS a notifié la cessation de ses activités sur le site à compter du 27 juillet 2024, au préfet de l'Essonne, d'une part, et au Maire de [Localité 1], d'autre part, en indiquant l'usage industriel futur du site.

La proposition de l'usage futur du site (type industriel) n'a pas appelé d'observation de la mairie dans le délai de 3 mois à compter du courrier du 24 avril 2024. L'usage futur du site a également été approuvé par 2SEG, qui a autorisé la société Télamon Développement, bénéficiaire de la promesse de vente signée entre elle-même et 2SEG en date du 14 décembre 2023, à déposer une demande de permis de construire, qui lui a été accordé le11 octobre 2024.

L'attestation « Attes Secur » réalisée par le bureau d'études DEKRA a été reçue par la préfecture (Direction régionale et interdépartementale de l'Environnement, de l'Aménagement et des transports - DRIEAT) le 25 novembre 2024.

Le mémoire de réhabilitation et l'attestation « Attes mémoire » réalisés par le bureau d'études DEKRA ont été reçus par la préfecture (Direction régionale et interdépartementale de l'Environnement, de l'Aménagement et des transports - DRIEAT) le 16 décembre 2024

Or l'Article R512-39-3 du code de l'environnement dispose que «

I.- Lorsqu'il procède à une cessation d'activité telle que définie à l'article R. 512-75-1 et que le ou les usages des terrains concernés sont déterminés, après application, le cas échéant, des dispositions de l'article R. 512-39-2, l'exploitant transmet au préfet, dans les six mois qui suivent l'arrêt définitif, un mémoire de réhabilitation précisant les mesures prises ou prévues pour assurer la protection des intérêts mentionnés à l'article L. 511-1 et, le cas échéant, à l'article L. 211-1, compte tenu du ou des usages prévus pour les terrains concernés. »

Le tribunal constate que la cessation d'activité a pris effet le 27 juillet 2024. Par conséquent le mémoire de réhabilitation devait être transmis dans les 6 mois c'est-à-dire avant le 27 janvier 2025 ce qui a bien été le cas puisqu'il a été transmis le 16 décembre 2024, ARQUUS a donc bien respecté les délais.

Sur la procédure de cessation de l'ICPE

Le tribunal constate que dès avril 2023, il est fait état de la future cessation d'activité d'ARQUUS, et qu'aucun travaux de dépollution des sols ou de réhabilitation du site n'était alors demandé par la DRIEAT, qui ne relevait aucune non-conformité, et ne préconisait aucune mesure administrative à prendre par le préfet.

Ainsi en date du 18 avril 2023, le rapport de l'inspection des installations classées (Pièce n° 17 2SEG) établissait qu'aucun travaux de dépollution n'était demandé par la DRIEAT: «

De la visite d'inspection du 18 avril 2023 de l'établissement ARQUUS, les constats établis et explicités dans la partie contexte et constats du rapport amène l'inspection des installations classées à formuler à Monsieur le préfet les propositions suivantes au regard des constats réalisés durant la visite d'inspection : il n'est pas proposé de suite administrative (Absence de non-conformité, Aucun travaux de dépollution demandé) »

Il est fait état dans ce même document des thèmes de visite, dont notamment un point sur la cessation d'activité du site :

« Les thèmes de visite retenus sont les suivants

retour sur la visite de 2021

point sur la cessation d'activité »

Le 26 juillet 2023 la DRIEAT indiquait qu'aucune action complémentaire de remise en état environnementale particulière n'était nécessaire, eu égard aux mesures de remise en état déjà réalisées et à l'usage industriel futur du site (Pièce ARQUUS 32), et faisait également référence à la future procédure de cessation d'activité: «

Au regard de l'usage actuel (voirie), l'ARR (Analyse des Risques Résiduels) a démontré une compatibilité avec les teneurs résiduelles. Si la société ARQUUS cesse son activité pour une remise en état à usage industriel, il n'y a pas d'action particulière à engager considérant la stabilité des teneurs en arsenic et BTEX (Benzène, Toluène, Éthylbenzène et Xylènes)

La prochaine étape sur le dossier sera l'engagement d'une procédure de cessation d'activité. Au regard des conditions actuelles d'exploitation des terrains, la gestion de ces derniers n'appelle pas d'action complémentaire de la part de l'inspection. »

Ainsi, le mémoire de réhabilitation fait par DEKRA et remis à la DRIEAT le 16 décembre 2024 (pièce 24 ARQUUS) indique page 2 « Ces éléments ont permis de confirmer que le site ARQUUS dans son ensemble est compatible - en l'état - avec le maintien d'un usage industriel à son endroit. Le site ARQUUS ne nécessite donc pas de nouveaux travaux de dépollution, ni de mesures complémentaires de gestion des milieux. »

L'article R512-39-3 du code de l'environnement dispose «

II.- Le silence gardé par le préfet

pendant quatre mois après la transmission de l'attestation prévue au I (mémoire de réhabilitation) vaut accord sur les travaux et les mesures de surveillance des milieux proposés par l'exploitant. Pendant ce délai, le préfet peut demander des éléments complémentaires d'appréciation par décision motivée. Le délai est alors suspendu jusqu'à réception de ces éléments. »

Le tribunal relève qu'aucune pièce n'est communiquée par les parties sur un retour du préfet dans le délai précité, démontrant ainsi l'accord du préfet sur l'absence de travaux nécessaires et les mesures de surveillance des milieux proposés par ARQUUS.

La DRIEAT confirmait ainsi dans son courrier du 28 mai 2025 « aucuns travaux de réhabilitation supplémentaires ne sont demandés au droit de l'ancien site d'exploitation de la société ARQUUS de [Localité 1] pour permettre l'usage industriel du site de l'installation »

Par conséquent, le tribunal retiendra qu'à l'issue du délai de quatre mois après la transmission du mémoire de réhabilitation, soit au 16 avril 2025 (16 décembre plus quatre mois), ARQUUS se trouvait libéré de toute obligation de procéder à des travaux complémentaires au titre de la remise en état environnemental du site, et que plus aucune formalité administrative de son fait n'était requise au titre de sa cessation d'activité.

Sur la question des arrêtés préfectoraux

2SEG considère par ailleurs qu'elle ne peut pas réaliser la vente à [H] développement, la condition suspensive liée à l'achèvement de la procédure de cessation d'ICPE, consistant en la prise par le préfet de deux arrêtés (un arrêté préfectoral de surveillance des eaux souterraines, et un arrêté d'instauration d'un Secteur d'Information sur les Sols (SIS)), n'étant pas remplie.

Comme cela a été dit ci-dessus, ARQUUS a mis en œuvre et respecté les dispositions mentionnées dans l'article R 512-39-3 du code de l'environnement.

Dans le courrier de la Direction régionale et interdépartementale de l'Environnement, de l'Aménagement et des transports, Unité Départementale de l'Essonne, en date du 28 mai 2025 :

dans le courrier lui-même, aucune référence à des arrêtés n'est faite,

dans l'annexe 1 à ce courrier :
* en page 4 il est écrit : « L'inspection des installations classées proposera à Madame la Préfète de l'Essonne de prendre un arrêté préfectoral de surveillance des eaux souterraines pour acter ces prescriptions. »
* en pages 4 et 5 il est écrit : « L'inspection des installations classées proposera à Madame la Préfète de l'Essonne de prendre un arrêté d'instauration d'un secteur d'information sur ls sols (SIS) sur la parcelle du site ARQUUS. »

Le Tribunal note que ces arrêtés éventuels ne feraient l'objet que d'une « proposition de l'Inspection des Installations classées », et que la publication de ces éventuels arrêtés relève

exclusivement de la responsabilité de l'administration. Le tribunal relève également qu'aucun délai pour la prise d'un arrêté préfectoral d'instauration d'un Secteur d'Information sur les Sols (SIS) n'est fixé dans le code de l'environnement.

ARQUUS ne saurait être tenue responsable de l'absence de ces arrêtés qui ne relèvent pas de son domaine de compétence.

Si la société 2SEG considérait que l'absence de ces arrêtés lui avait causé un préjudice, elle pourrait se retourner contre l'autorité qui était en charge de la publication de ces arrêtés.

Sur la demande d'indemnités d'occupation

Le tribunal relève les stipulations du bail à l'Article A14 2° « Occupation des lieux après cessation ou résiliation du bail Au cas où, après cessation ou résiliation du bail, les lieux ne seraient pas restitués au bailleur au jour convenu, libres de toute occupation, l'indemnité d'occupation due par le preneur ou ses ayants droit jusqu'à la restitution et exigible chaque journée échue, sera égale au dernier loyer majoré de 25 %. Les charges seront également dues jusqu'au jour où les lieux auront été restitués au bailleur, le tout sans préjudice de tous autres dommages et intérêts, sauf accord particulier des parties »

Il est par ailleurs de jurisprudence constante que l'indemnité d'occupation par le locataire exploitant d'une installation classée pour la protection de l'environnement est due jusqu'à ce que celui-ci justifie de l'accomplissement de son obligation légale de remise en état du site. En l'espèce, ARQUUS se devait donc de conserver la maitrise du terrain et l'occupation du site jusqu'au 16 avril 2025, date à laquelle l'absence de retour du préfet confirmait qu'aucun travaux de réhabilitation n'était nécessaire au regard du code de l'environnement (voir supra).

Par conséquent, le tribunal condamnera ARQUUS au paiement d'indemnités d'occupation jusqu'au 16 avril 2025, dont le montant est établi ci-dessous :

Indemnités d'occupation (loyers majorés de 20%) : le tribunal relève que l'indemnité d'occupation compense le préjudice causé au bailleur du fait de l'occupation sans droit ni titre du preneur. Elle ne constitue pas la rémunération d'une prestation de service à titre onéreux passible de la TVA.

Son montant journalier, qui figure dans les pièces communiquées par 2SEG (pièce N°12 2SEG), est de 7 635,82 € HT. Ce montant n'est pas contesté par ARQQUS, ainsi qu'en atteste le paiement effectué par elle au titre de l'indemnité d'occupation entre les 25 et 31octobre 2024 (pièce N° 13 ARQUUS): ARQUUS a payé 64 140,89 euros, qui correspond bien à 7 jours à 7.635,82 € HT, majoré de la TVA à 20%.

[…]

Frais accessoires

Prime d'assurance souscrite par le bailleur

L'article A7-2) du bail stipule : « Le preneur devra supporter au prorata des surfaces louées, le montant des primes afférentes aux polices souscrites ou à souscrire par le Bailleur, majoré de la taxe à la valeur ajoutée au taux en vigueur »

Taxes

L'article A5-5) du bail stipule : Contributions, impôts, taxes, redevances :

« Le Preneur s'engage :

à acquitter ses contributions personnelles, contributions mobilières, taxe professionnelle et généralement tous impôts, contributions, taxes et redevances auxquels il est et sera assujetti personnellement

à régler au Bailleur la quote-part des taxes foncières, les contributions, taxes et redevances de toute nature auxquelles les locaux loués sont et seront assujettis, au prorata des tantièmes, des surfaces ou des bases cadastrales des locaux loués, de t'elle sorte que le loyer fixe soit perçu net de toutes charges réelles quelconques. »
* Charges

L'article A9-1) du bail stipule :

« Le Preneur paiera au Bailleur ou à son représentant la quote-part du total des charges et dépenses annuelles de toute nature, majorée de la TVA incombant au Bailleur, notamment de toute association spéciale constituée pour la gestion et l'entretien des parties communes de telle manière que le loyer soit toujours perçu net de tous frais et charges quelconques.

Ces dépenses et charges, considérées comme charges locatives, peuvent comprendre notamment et sans que la liste ci-après puisse être considérée comme exhaustive :
* les frais de personnel et d'entretien

les frais et honoraires de gestion de l'immeuble, étant entendu que le bailleur se réserve la possibilité de d'une gestion de l'immeuble par prestataire de services,
* l'électricité des parties communes de l'immeuble et services généraux;

l'entretien et le nettoyage de l'immeuble y compris le nettoyage extérieur des vitres, des espaces verts de l'ensemble immobilier ainsi que tous frais d'entretien et de fonctionnement des diverses installations si elles existent (service de sécurité, système de détection d'incendie, installation électrique, groupe électrogène, matériel de sécurité, colonnes montantes, ascenseur, chauffage, climatisation, etc
* toutes contributions, taxes et charges, présentes ou futures, afférentes à l'immeuble sous quelque désignation que ce soit »

Compte tenu des éléments communiqués par 2SEG (pièce N° 12 2SEG) et détaillés dans les tableaux ci-dessous, les montants des frais annexes s'élèvent à 150 071,27 € HT, soit 178 998,45 TTC.

[…]

Détail des frais accessoires :

TOTALELECTRICITE

[…]

Par conséquent, le tribunal condamnera ARQUUS à payer à 2SEG la somme de 1 454 180,39 Euros au titre de l'indemnité d'occupation et des frais accessoires, déboutant pour le surplus.

15829,48€

18 995,37€

En application de l'article 1153 du code civil, les intérêts moratoires forment une créance de dommages et intérêts distincte de la créance principale dont l'exécution est poursuivie par le créancier ; qu'ils sont dus même si le créancier ne les a pas expressément réclamés dans la lettre de mise en demeure (ou dans son assignation), le tribunal ordonnera le paiement de ces intérêts calculés au taux légal à compter de la date d'assignation, soit le 6 juin 2025.

Sur la mainlevée de la saisie conservatoire diligentée le 5 mai 2025

Par une ordonnance du Président des Activités économiques de LYON en date du 5 février 2025, le Vice Président du Tribunal des activités économiques de LYON a autorisé une saisie

conservatoire au préjudice de la société 2SEG pour sureté et conservation de sa créance évaluée provisoirement à la somme de 1 450 000 euros.

Par une ordonnance de référé du Tribunal des activités économiques de LYON, le juge des référés a confirmé l'ordonnance rendue le 5 février 2025 en toutes ses dispositions et a débouté la société 2SEG de l'ensemble de ses demandes.

Les articles suivants du code des procédures civiles d'exécution disposent :

Article R 511-5 : « En autorisant la mesure conservatoire, le juge peut décider de réexaminer sa décision ou les modalités de son exécution au vu d'un débat contradictoire.

En ce cas, il fixe la date de l'audience, sans préjudice du droit pour le débiteur de le saisir à une date plus rapprochée.

Le débiteur est assigné par le créancier, le cas échéant, dans l'acte qui dénonce la mesure ».

Article R 512-1: « Si les conditions prévues aux articles R. 511-1 à R. 511-8 ne sont pas réunies, le juge peut ordonner la mainlevée de la mesure à tout moment, les parties entendues ou appelées, même dans les cas où l'article L. 511-2 permet que cette mesure soit prise sans son autorisation.

Il incombe au créancier de prouver que les conditions requises sont réunies.»

Article R 512-2 : « La demande de mainlevée est portée devant le juge qui a autorisé la mesure. Si celle-ci a été prise sans autorisation préalable du juge, la demande est portée devant le juge de l'exécution du lieu où demeure le débiteur. Toutefois, lorsque la mesure est fondée sur une créance relevant de la compétence d'une juridiction commerciale, la demande de mainlevée peut être portée, avant tout procès, devant le président du tribunal de commerce de ce même lieu. »

Article R 512-3: « Les autres contestations sont portées devant le juge de l'exécution du lieu où sont situés les biens saisis ».

Par conséquent, en application de l'article R 512-2 du code des procédures civiles d'exécution qui dispose :

«La demande de mainlevée est portée devant le juge qui a autorisé la mesure. Si celleci a été prise sans autorisation préalable du juge, la demande est portée devant le juge de l'exécution du lieu où demeure le débiteur. »

Le tribunal dit que la société 2SEG doit formuler la demande de main levée devant le juge qui a autorisé la mesure, dans le cas présent le juge des requêtes du TAE de Lyon.

En conséquence, le Tribunal déboutera la société 2SEG de sa demande d'ordonner la mainlevée de la saisie conservatoire diligentée le 5 mai 2025 sur le compte bancaire ouvert au nom de la société 2SEG dans les livres de la Société Générale.

Sur la compensation des créances.

La société 2SEG demande de fixer les créances que la société 2SEG détient à l'encontre de la société ARQUUS à la somme totale de 4.896.593,44 euros TTC (au 30 avril 2026), au titre de l'indemnité d'occupation et des frais accessoires dus en vertu du bail du 27 décembre 2006, tel que renouvelé le 25 octobre 2012 ;

Comme cela a été dit ci-dessus, le tribuna l:

condamnera la société 2SEG à payer à ARQUUS la somme de1.450.000 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, avec intérêts calculés au taux légal à compter du 16 avril 2025 avec anatocisme

et

condamnera la société ARQUUS à payer à la société SEG la somme de 1 454 180,39 euros avec intérêts calculés au taux légal à compter de la date d'assignation du 5 juin 2025 au titre de l'indemnité d'occupation et des frais accessoires.

Attendu que les créances de la société ARQUUS et celles de la société 2SEG sont connexes et qu'elles «

ont pour objet une certaine quantité de choses fongibles de la même espèce … »,

le tribunal, en application de l'article 1291 du code civil, ordonnera leur compensation.

Sur l'article 700 du CPC

Le tribunal rejettera les demandes formées au titre de l'article 700.

Sur les dépens

Le tribunal condamnera ARQUUS aux frais de la présente instance. Les frais de saisie conservatoire payés par 2SEG, celle-ci ayant été diligentée sur son compte le 5 mai 2025 donc postérieurement à la date du 16 avril 2025, resteront dûs par 2SEG.

Par ces motifs,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort,

Condamne la société 2SEG à payer à la société ARQUUS la somme de1.450.000 € au titre de la restitution du dépôt de garantie, avec intérêts calculés au taux légal à compter du 16 avril 2025 avec anatocisme dans les conditions prévues par l'article 1343- 2 du Code civil,

Déboute la société ARQUUS de sa demande de condamner la société 2SEG à payer à la société ARQUUS la somme de 101.400 € HT au titre des frais de gardiennage du site, outre les intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2024.

Condamne la société ARQUUS à payer à la société 2SEG la somme de 1 454 180,39 euros au titre de l'indemnité d'occupation et des frais accessoires, outre les intérêts au taux légal à compter du 6 juin 2025, déboutant pour le surplus.

Le tribunal, en application de l'article 1291 du code civil, ordonnera la compensation des créances de la société ARQUUS et celles de la société 2SEG.

Déboute la société 2SEG de sa demande d'ordonner la mainlevée de la saisie conservatoire diligentée le 5 mai 2025 sur le compte bancaire ouvert au nom de la société 2SEG dans les livres de la Société Générale.

Rejette les demandes des parties autres, plus amples ou contraires

Rejette les demandes d'article 700 du code de procédure civile, des parties

Condamne la société ARQUUS au paiement des frais de la présente instance dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 66,99 € dont 10,95 € de TVA.

Condamne la société 2SEG aux paiements des frais de saisie conservatoire

Ordonne l'exécution provisoire

En application des dispositions de l'article 871 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 mai 2026, en audience publique, devant Mme Valérie Attia, juge chargé d'instruire l'affaire, les représentants des parties ne s'y étant pas opposés.

Ce juge a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du tribunal, composé de : M. Emmanuel de Tarlé, M. Eric Balansard, Mme Valérie Attia

Délibéré le 23 juin 2026 par les mêmes juges.

Dit que le présent jugement est prononcé par sa mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée par M. Emmanuel de Tarlé président du délibéré et par Mme Sylvie Vandenberghe, greffier.

Le Greffier

Le Président.