COUR D'APPEL · 2ème Chambre civile — 3 septembre 2026

AFFAIRE : N° RG 25/00274 - N° Portalis DBVC-V-B7J-HSJY

SP

ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] en date du 09 Janvier 2025

RG n° 24/00260

COUR D'APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 03 SEPTEMBRE 2026

APPELANTE :

Madame [O] [W] [S] [X]

née le 24 Septembre 1977 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée et assistée de Me Constance LANIECE, avocat au barreau de CHERBOURG

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-14118-2025-01065 du 20/02/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 4])

INTIMEE :

S.A. [Adresse 3]

N° SIRET : 780 872 743

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 5]

prise en la personne de son représentant légal

Représentée et assistée de Me Stéphane BATAILLE, avocat au barreau de CHERBOURG

DEBATS : A l'audience publique du 11 mai 2026, sans opposition du ou des avocats, Mme LOUGUET, Conseillère, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : Mme LE GALL, greffière

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Mme MEURANT, Présidente de chambre,

Mme COURTADE, Conseillère,

Mme LOUGUET, Conseillère,

ARRET prononcé publiquement le 03 septembre 2026 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Mme MEURANT, présidente, et Mme LE GALL, greffière

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 24 septembre 2019, la SA HLM du Cotentin a donné à bail à Mme [O] [X] un logement sis [Adresse 6] - à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 402,58 euros charges comprises.

Le 06 mars 2024, la SA [Adresse 3] a fait signifier à Mme [X] un commandement de payer les loyers et charges échus pour la somme totale de 842,72 euros arrêtée au 28 février 2024.

Suivant acte de commissaire de justice du 08 juillet 2024, la SA HLM du Cotentin a fait assigner Mme [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cherbourg-en-Cotentin, aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner son expulsion et de la voir condamner à payer différentes sommes au titre des loyers et charges impayés, de l'émolument du droit proportionnel prévu par l'article A444-32 du code de commerce, de l'indemnité d'occupation, de dommages intérêts pour résistance abusive, des frais irrépétibles et des dépens.

Par jugement du 09 janvier 2025, le magistrat a :

- déclaré recevable l'assignation délivrée par la SA [Adresse 3],

- constaté la résiliation du bail conclu entre les parties le 24 septembre 2019, et portant sur le logement sis [Adresse 7] - à [Localité 6], à compter du 06 mai 2024 ;

- condamné Mme [X] à payer à la SA HLM du Cotentin la somme de 3.678,10 euros, suivant décompte arrêté au 07 novembre 2024, ladite somme portant intérêts à compter de la présente décision ;

- débouté Mme [X] de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire du bail ;

- dit qu'à défaut pour Mme [X] d'avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il sera procédé à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsée dans un garde-meubles désigné par cette dernière ou à défaut par le bailleur ;

- condamné Mme [X] à payer à la SA [Adresse 3] une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter du 08 novembre 2024, et jusqu'à libération effective des lieux, à l'exclusion de tout autre frais ;

- dit que l'indemnité d'occupation est due au prorata temporis et payable à terme, au plus tard le 5 du mois suivant ;

- dit que le bailleur sera autorisé à indexer l'indemnité d'occupation conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié ;

- débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

- dit que le bailleur sera autorisé à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié ;

- rappelé qu'une personne menacée d'expulsion sans relogement peut :

* former une demande de délais supplémentaires auprès du juge de l'exécution,

* saisir, sous certaines conditions, la Commission du DALO (adresse : Direction départementale de la cohésion sociale de la Manche, secrétariat de la Commission du DALO, [Adresse 8]), en remplissant le formulaire CERFA n°15036*01, à retirer en préfecture ou à télécharger sur le site 'service-public.fr' ;

- débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

- condamné Mme [X] au paiement des dépens, comprenant le coût du commandement de payer ;

- rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Par déclaration du 05 février 2025, Mme [X] a interjeté appel de cette décision la critiquant en toutes ses dispositions hormis celle par laquelle il est dit que le bailleur sera autorisé à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié.

Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 07 octobre 2025, Mme [X] demande à la cour de :

- déclarer recevable son appel formé à l'endroit du jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cherbourg le 09 janvier 2025,

- réformer le jugement du 09 janvier 2025 en ce qu'il a :

* déclaré recevable l'assignation délivrée par la SA HLM du Cotentin,

* constaté la résiliation du bail conclu entre les parties le 24 septembre 2019, et portant sur le logement sis [Adresse 9] à [Localité 7], à compter du 06 mai 2024,

* condamné Mme [X] à payer à la SA [Adresse 3] la somme de 3.678,10 euros, suivant décompte arrêté au 07 novembre 2024, ladite somme portant intérêts à compter de la présente décision,

* débouté Mme [X] de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire du bail,

* dit qu'à défaut pour Mme [X] d'avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il sera procédé à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsée dans un garde-meuble désigné par cette dernière ou à défaut par le bailleur,

* condamné Mme [X] au paiement des dépens, comprenant le coût du commandement de payer,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

- réduire le montant de la dette de loyer de Mme [X] au regard des paiements déjà réalisés,

- homologuer le protocole d'accord intervenu entre Mme [X] et la SA HLM du Cotentin par acte sous seing privé en date du 21 mai 2025,

A défaut de l'homologation du protocole d'accord,

- compte tenu de la reprise du paiement du loyer, accorder à Mme [X] un délai de paiement de trente-six mois suspendant l'exigibilité de la dette locative susvisée et le cours des intérêts,

- rappeler que pendant le cours de ce délai, les effets de la résiliation de plein droit sont suspendus,

- dire que si Mme [X] se libère de sa dette locative à l'égard de la SA [Adresse 3] pendant le délai consenti, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué,

- débouter la SA HLM du Cotentin de son appel incident,

- débouter la SA [Adresse 3] de sa demande de condamnation de Mme [X] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 07 avril 2026, la SA HLM du Cotentin demande à la cour de :

- constater que le protocole d'accord conclu entre les parties le 21 mai 2025 rend sans objet la voie de recours intentée par Mme [X],

A titre subsidiaire,

- entendre confirmer la décision rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cherbourg du 09 janvier 2025 à l'égard de Mme [X], sauf en ce qu'elle a débouté la SA [Adresse 3] de ses demandes de dommages et intérêts pour résistance abusive et de condamnation aux frais irrépétibles en première instance,

En conséquence,

- réformer la décision entreprise sur ces deux points,

En tout état de cause,

- entendre condamner Mme [X] au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, outre entiers dépens,

- entendre condamner Mme [X] au paiement de la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

- entendre condamner Mme [X] au paiement de la somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile concernant la procédure de première instance,

- entendre condamner Mme [X] au paiement de la somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile concernant la procédure en cause d'appel.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 08 avril 2026.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures précitées conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Mme [X] ne développe aucun moyen à l'appui de ses demandes d'infirmation du jugement des chefs de la recevabilité de l'assignation délivrée par la SA HLM du Cotentin et de la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 06 mai 2024, ni ne présente aucune demande contraire, de sorte que ces dispositions du jugement sont confirmées.

Sur la dette locative et les délais de paiement

Mme [X] demande de réduire le montant de sa dette de loyer au regard des paiements déjà réalisés, invoquant cinq règlements, à savoir de 200 euros le 10 janvier 2025, de 1.500 euros le 06 février 2025, de 410 euros le 06 février 2025, de 420 euros le 13 mars 2025, et de 525 euros le 07 avril 2025.

Elle sollicite également l'homologation du protocole d'accord intervenu entre le parties par acte sous seing privé du 21 mai 2025 et à défaut, l'octroi de délais de paiement sur 36 mois avec suspension d'exigibilité de la dette locative et du cours des intérêts, rappelant que pendant ce délai, les effets de la résiliation de plein droit sont suspendus et que si elle se libère de sa dette pendant le délai consenti, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

De son côté, la SA [Adresse 3] demande de constater que le protocole d'accord conclu entre les parties le 21 mai 2025 rend sans objet la voie de recours intentée par Mme [X], et à titre subsidiaire, de confirmer la décision rendue en première instance, ce qui comprend la condamnation à la dette locative et le rejet de la demande de délais de paiement.

Sur ce, la cour rappelle qu'aux termes de l'article 1545 du code de procédure civile, la demande d'homologation est formée par requête par l'ensemble des parties à l'accord ou par la plus diligente d'entre elles devant le juge déjà saisi du litige ou devant le juge qui aurait été compétent pour en connaître.

L'article L353-15-2 du code de la construction et de l'habitation dispose :

'Lorsque le bail de l'occupant d'un logement appartenant à un organisme d'habitations à loyer modéré ou géré par lui est résilié par décision judiciaire pour défaut de paiement de loyer et de charges, la signature d'un protocole d'accord conclu entre le bailleur et l'intéressé en vue du rétablissement du bail vaut titre d'occupation et donne droit à l'aide personnalisée au logement instituée par l'article L.821-1. Dans des conditions fixées par décret, le droit à l'aide personnalisée au logement peut être étendu à la période comprise entre la résiliation du bail et la conclusion du protocole. Dans ce cas, la prescription prévue à l'article L.821-7 n'est pas applicable au paiement de l'aide personnalisée au logement.

L'occupant s'engage à payer régulièrement l'indemnité d'occupation et les charges fixées dans la décision judiciaire et à respecter un plan d'apurement de sa dette locative approuvé par l'organisme payeur mentionné à l'article L.824-2 et joint au protocole.

Pour permettre le respect du plan d'apurement, l'organisme payeur mentionné au deuxième alinéa procède, en tant que de besoin, à la saisine du fonds de solidarité pour le logement par application des dispositions de l'article 6-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement.

En l'absence de dette locative, le protocole prévoit que l'occupant s'engage à payer régulièrement l'indemnité d'occupation et les charges fixées dans la décision judiciaire. Ce protocole est transmis pour information à l'organisme payeur mentionné à l'article L. 824-2 du présent code.

La durée du protocole est de deux ans au plus. En cas de nouvelle négociation du plan d'apurement, elle peut être, par avenant, prolongée de trois années au plus.

Sous réserve du respect des engagements de l'occupant, le bailleur renonce à la poursuite de la procédure d'expulsion et conclut un bail dans un délai prévu par le protocole et ne pouvant excéder trois mois.

Les parties prévoient dans le protocole, le cas échéant, l'accompagnement social, tel que prévu par le septième alinéa de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, nécessaire à la gestion de son budget par l'intéressé, à l'ouverture de l'ensemble des droits aux prestations sociales et à l'aide au logement et à la mobilisation des différents dispositifs d'aide, et l'examen par le bailleur de la possibilité de proposer au locataire une mutation vers un logement avec un loyer plus adapté tenant compte de la typologie du ménage.

Lorsque la décision de recevabilité de la demande mentionnée à l'article L.722-1 du code de la consommation est déclarée et qu'un protocole de cohésion sociale a été conclu avec le bailleur antérieurement, le paiement des arriérés de loyer prévu par ledit protocole est suspendu jusqu'à la mise en place des mesures prévues aux 1° et 2° de l'article L.724-1 ou aux articles L.732-1, L.733-1, L.733-2, L.733-4, L.733-7, L.733-13, L.741-1, L.741-6, L.742-20 et L.742-21 du même code. Lorsque lesdites mesures prévoient des modalités de règlement de la dette de loyer, celles-ci se substituent aux modalités de règlement de la dette de loyer prévues dans le protocole de cohésion sociale, dont la durée est prolongée jusqu'au règlement de la dette de loyer, dans la limite de la durée des mesures de redressement prises en application des articles L.732-1, L.733-1, L.733-2, L.733-4, L.733-7, L.733-13, L.741-1, L.741-6, L.742-20 et L.742-21 dudit code.

Si les engagements pris par l'occupant ne sont pas respectés, le bailleur retrouve le droit de faire exécuter la décision judiciaire prononçant ou constatant la résiliation du bail.'

En l'espèce, un 'protocole d'accord entre le locataire et le bailleur suite à résiliation du bail Art. L353-15-2 du code de la construction et de l'habitation' a été signé par les parties en date du 21 mai 2025 par lequel :

- il est constaté que Mme [X] est redevable de ses indemnités d'occupation et de charges à l'égard de la SA HLM du Cotentin à la date du 02 mai 2025 d'un montant de 4.452,72 euros (hors frais d'huissier), et qu'une décision de résiliation de bail a été rendue le 09 janvier 2025 par le tribunal de Cherbourg ;

- le locataire s'engage à reprendre immédiatement le paiement de ses indemnités d'occupation, de ses charges et de toutes les obligations financières et autres nées du contrat, le règlement du montant de l'indemnité s'effectuant par virement, pour le 20 du mois au plus tard, à compter du 20 juin 2025 pour un montant de 180 euros (à revoir dès retour APL) ;

- le bailleur s'engage à suspendre la procédure d'expulsion suite à la résiliation du bail, tant que le débiteur respecte le protocole, à adresser à la Caisse d'Allocations Familales de la Manche le protocole d'accord en vue du maintien du versement de l'aide personnalisée au logement, et à proposer à la signature un nouveau bail à l'intéressé au terme du protocole d'accord dans un délai maximum ne pouvant excéder 3 mois, dès lors que le débiteur a strictement respecté ses engagements et que le compte est à jour ;

- si le locataire ne tient pas ses engagements, le bailleur peut poursuivre l'exécution du jugement du 09 janvier 2025 rendu par le tribunal de Cherbourg.

Aux termes de leurs conclusions, les deux parties entendent à titre principal voir s'appliquer le protocole d'accord signé entre elles, et à titre subsidiaire, s'opposent sur l'octroi de délais de paiement sur une durée de 36 mois avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Contrairement à ce que soutient la SA [Adresse 3], l'existence de ce protocole d'accord ne rend pas à elle seule l'appel formé par Mme [X] sans objet, celle-ci ayant la possibilité d'en demander l'homologation à la présente cour saisie du litige.

Néanmoins, ni le mécanisme spécifique du protocole d'accord signé en application de l'article L353-15-2 du code de la construction et de l'habitation, ni le protocole lui-même, ne prévoient le recours à l'homologation par le juge.

Par ailleurs, le mécanisme des délais accordés repose sur la poursuite de l'exécution du jugement du 09 janvier 2025 déféré en cas de non respect de ses engagements par le locataire.

Enfin, le protocole d'accord dont s'agit ne prévoit aucun délai précis ni aucune distinction entre le loyer courant et la contribution à la dette dans la mensualité retenue, si bien que son exécution forcée serait délicate à mettre en oeuvre.

Dès lors, il n'y a pas lieu d'homologuer cet accord en lui conférant force exécutoire telle une décision de justice, qui se substituerait à celle déjà prononcée alors que celle-ci fait partie des bases de cet accord, ni d'accorder d'autres modalités de délais de paiement fondées sur les dispositions de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989. En outre, il n'y a pas lieu d'actualiser le montant de l'arriéré locatif, dès lors qu'il est fixé dans le protocole d'accord sans production d'un décompte permettant d'en vérifier l'exactitude.

Par conséquent, le jugement de première instance sera confirmé concernant l'arriéré locatif et le rejet des délais de paiement, et toutes les demandes contraires ou plus amples présentées par les parties rejetées, sauf à constater l'existence du protocole d'accord signé entre celles-ci qui s'applique même en l'absence d'homologation.

Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive, les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Les parties ayant signé le 21 mai 2025 un protocole d'accord pour lequel aucun manquement n'est invoqué à ce jour par le bailleur, la demande de dommages et intérêts de celui-ci pour résistance abusive n'apparaît pas justifiée, le jugement étant confirmé en ce qu'il l'a rejetée.

Par ailleurs, les dispositions du jugement relatives aux dépens et frais irrépétibles, justement appréciées, doivent être confirmées.

Enfin, au regard de la solution du litige, Mme [X], qui a contraint le bailleur à supporter une procédure d'appel pour voir appliquer l'accord de paiement intervenu, supportera les dépens d'appel, et sera condamnée à payer à la SA HLM du Contentin une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Dit que l'appel de Mme [O] [X] n'est pas dépourvu d'objet ;

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Constate l'existence d'un protocole d'accord conclu entre les parties le 21 mai 2025 ;

Déboute Mme [O] [X] de sa demande d'homologation dudit protocole d'accord en date du 21 mai 2025 ;

Condamne Mme [O] [X] à régler à la SA [Adresse 3] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel ;

Condamne Mme [O] [X] aux dépens d'appel ;

Déboute la SA HLM du Cotentin de sa demande d'indemnité de procédure ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL B. MEURANT