TRIBUNAL JUDICIAIRE · JCP référés — 17 octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AUXERRE
Service civil - Référés
Juge des Contentieux de la Protection

5 place du Palais de Justice
BP 39
89010 AUXERRE CEDEX

N° RG 25/00083 - N° Portalis DB3N-W-B7J-DAHH

ORDONNANCE DE
RÉFÉRÉ DU :
17 Octobre 2025

[O] [X] [B], [H] [S] épouse [B]
Représenté(es) par Me Amandine BRILLOUET

C/

[P] [A] [E], [L] [K] [J] [C] [Y] [N]
Représenté(es) par

Le :

Copie exécutoire délivrée à :
- Me BRILLOUET

Copie certifiée conforme délivrée à :
- Me BRILLOUET
- M. [E]
- Mme [N]
- Préfecture de l’Yonne

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
_____________________________________________________________

Sous la présidence de Clotilde BOUNIN, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal judiciaire, statuant en matière de référé, assistée de Valérie COURET, Greffier ;

Après débats à l'audience du 11 Septembre 2025, l'ordonnance suivante a été mise en délibéré et mise à disposition au greffe le 17 Octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Décision mise à disposition conformément à l’article 453 du Code de Procédure Civile en présence de Valérie COURET, Greffier.

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [O] [X] [B]
né le 29 Mars 1945 à TONNERRE (89700)
de nationalité Française
10 rue Rantheaume
89000 AUXERRE

représentée par Me Amandine BRILLOUET, avocat au barreau d’AUXERRE

Madame [H] [S] épouse [B]
née le 25 Novembre 1949 à ALGER (ALGÉRIE)
de nationalité Française
10 rue Rantheaume
89000 AUXERRE

représentée par Me Amandine BRILLOUET, avocat au barreau d’AUXERRE

ET

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [P] [A] [E]
né le 12 Mars 1985 à PARIS 14ÈME (75014)
de nationalité Française
54 Grande Rue
Logement 5
89290 VINCELLES

non comparant, ni représenté

Madame [L] [K] [J] [C] [Y] [N]
née le 24 Février 1985 à PARIS 12ÈME (75012)
de nationalité Française
13 rue du Lyonnais
89000 AUXERRE

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 13 juillet 2018, Monsieur [O] [B] et Madame [H] [S] épouse [B](ci-après dénommés « Monsieur et Madame [B] ») ont donné à bail à Monsieur [P] [E] et Madame [L] [N] un logement sis 13 rue du Lyonnais à AUXERRE 89 000, pour un loyer mensuel initial d'un montant de 900 euros.

Par exploit de commissaire de justice en date du 10 avril 2025, Monsieur et Madame [B] ont fait assigner en référé Monsieur [P] [E] et Madame [L] [N] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d'AUXERRE, aux fins de voir :
- Constater que le bail intervenu entre les parties en date du 13 juillet 2017 se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;
- Ordonner, en conséquence, l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [P] [E] et Madame [L] [N] ainsi que celle de toutes personnes introduites par eux dans les lieux et ce conformément aux dispositions des articles L411-1, L412-1 à L412-8, L431-1 et L433-3 et R411-1 à R411-3, R412-1 à R412-4, R432-1 à R432-2, R433-1 à R433-7, R441-1 et R44-1 à R442-4 du Code des procédures civiles d’exécution ;
- Ordonner que faute par eux de ce faire, il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
- De les autoriser à faire séquestrer leurs meubles et objets mobiliers dans un garde meuble à leurs frais ;
- Condamner solidairement Monsieur [P] [E] et Madame [L] [N] au paiement à titre provisionnel de la somme de 5 971 euros représentant le solde restant dû sur les loyers et charges impayés de novembre 2024 à mars 2025 inclus, et les ordures ménagères pour les années 2022, 2023, 2024, sauf à parfaire ou à diminuer avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir ;
- Condamner solidairement Monsieur [P] [E] et Madame [L] [N] au paiement à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer et des charges soit à 1 013 euros, à compter du mois d’avril 2025, jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit ;
- Condamner solidairement Monsieur [P] [E] et Madame [L] [N] au paiement de la somme de 597 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive représentant 10% des sommes dues à ce jour ;
- Condamner solidairement Monsieur [P] [E] et Madame [L] [N] au paiement de la somme de 400 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamner solidairement Monsieur [P] [E] et Madame [L] [N] au paiement de tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, sa notification à la CAF et à la CCAPEX, l’assignation, sa notification à la Préfecture, en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

A l'appui de leurs prétentions, les requérants exposent que les défendeurs ne se sont pas acquittés des montants visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois suivant sa délivrance et leur restent redevables de la somme de 5 971 euros.
L'affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 septembre 2025.

***

A cette audience, Monsieur et Madame [B], régulièrement représentés par leur conseil, réitèrent les termes de l'assignation et actualisent leur créance à la somme de 12 049 euros. Ils indiquent que les locataires ont quitté le logement mais qu’ils n’ont pas restitué les clés.

Monsieur [P] [E], régulièrement cité à sa personne, et Madame [L] [N], régulièrement citée à étude de commissaire de justice, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 17 octobre 2025, par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

Bien que régulièrement cités, Monsieur [P] [E] et Madame [L] [N] n'ont pas comparu. Il sera en conséquence statué par décision réputée contradictoire, conformément aux dispositions de l'article 473 aliéna 2 du Code de procédure civile.

En outre, par application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de l'action

Il résulte du III de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental pour l'hébergement et le logement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, Monsieur et Madame [B] justifient de la notification de la présente assignation au représentant de l'Etat dans le département le 11 avril 2025, soit six semaines au moins avant l'audience du 11 septembre 2025.

Le représentant de l'État dans le département fixe, par arrêté, le montant et l'ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés à compter du 1er janvier 2015, pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus sont signalés par l'huissier à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives prévues à l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Ce signalement est fait lorsque l'un des deux seuils est atteint, par lettre simple reprenant les éléments essentiels du commandement. Il peut s'effectuer par voie électronique selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, Monsieur et Madame [B] ont saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) le 17 janvier 2025, soit au moins deux mois avant de faire délivrer l'assignation du 10 avril 2025.

En conséquence, leur action est dite recevable.

II. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes du I de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel qu’applicable à la date de conclusion du contrat, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l'article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l'adresse de saisine est précisée.

En l’espèce, le bail signé par les parties fait mention d’une clause résolutoire de plein droit en cas de non-paiement du loyer ou des charges à la section VIII. Cette clause prévoit la résiliation du bail de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il résulte des pièces fournies par les demandeurs que les locataires ont cessé de s’acquitter régulièrement des loyers depuis le mois de novembre 2024

Ainsi, Monsieur et Madame [B] ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par exploit de commissaire de justice en date du 16 janvier 2025, portant sur la somme de 3 945 euros en principal.

Ce commandement prévoit un délai de deux mois avant que le locataire ne s'expose à une procédure d'expulsion, faute d'avoir réglé les sommes réclamées par le bailleur.

Par conséquent, ledit commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail sont réunies à la date du 17 mars 2025.

III. Sur les conséquences de l'acquisition de la clause résolutoire

1) Sur les demandes relatives à l’expulsion des locataires

Il ressort des déclarations faites à l’audience et aux termes de l’enquête sociale que les locataires ont quitté le logement en avril 2025. Dès lors, la demande de Monsieur et Madame [B] tendant à faire expulser sans délais les défendeurs est sans objet.

2) Sur le paiement d’une indemnité d’occupation

Il est constant que les indemnités d'occupation sont dues de plein droit dès lors qu'un occupant sans droit ni titre se maintient dans les lieux après l'expiration de son titre d'occupation et ce jusqu'à la date de restitution des clés au propriétaire.
Seule une restitution régulière et légitime des locaux loués libère le locataire de toute obligation et c'est habituellement la remise des clés au domicile du bailleur ou de son représentant qui matérialise la restitution des lieux loués, quand bien même le locataire les aurait déjà quittés.

En l’espèce, Monsieur et Madame [B] déclarent à l’audience que les locataires ont matériellement quitté les lieux sans restituer les clés du logement.

Par conséquent, étant devenus occupants sans droit ni titre depuis la résiliation du bail en date du 17 mars 2025, Monsieur [P] [E] et Madame [L] [N] seront condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus (indexation incluse) si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à la date de libération effective des lieux et notamment jusqu’à la restitution des clés, avec intérêts de droit à compter de la signification de la présente décision.

IV. Sur la créance de loyer

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, Monsieur et Madame [B] ont produit un décompte démontrant que Monsieur [P] [E] et Madame [L] [N] restent devoir la somme de 12 049 euros à la date du 31 août 2025.

Il est admis qu'une telle demande d’actualisation est recevable, même en l’absence du locataire à l’audience ou de notification de la demande nouvelle, lorsque le principe du contradictoire est respecté par sa mention dans l'assignation, le locataire connaissant le montant de la demande dès l’assignation.

En l'espèce, les pièces versées par les demandeurs sont aptes à établir l'existence de la créance et de son montant.

En vertu de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. L'article 1313 du même code précise que la solidarité entre les débiteurs oblige chacun d'eux à toute la dette.

Il résulte du VI l'article 8-1 de la loi n°89-46 du 6 juillet 1989 que la solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé.

En l'espèce, la clause de solidarité du contrat de bail signé par les locataires en date du 13 juillet 2018 est sans objet.

Dès lors, la demande de condamnation solidaire formulée par Monsieur et Madame [B] sera rejetée.

Monsieur [P] [E] et Madame [L] [N] seront condamnés par provision au paiement de la somme de 12 049 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 août 2025, comprenant loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts de droit à compter de la signification de la présente décision.

VII. Sur la demande en dommages et intérêts

Aux termes des articles 834 et 835, alinéa 2, du Code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l’espèce, Monsieur et Madame [B] sollicitent l'allocation d'une somme de 597 euros à titre de dommages et intérêts, sur le fondement de l'article 1231-6 alinéa 3 du Code civil, pour résistance abusive du fait de l'absence de paiement des loyers par le locataire.

Toutefois, en matière de référé, il ne peut être fait droit à une demande de dommages et intérêts, qui ne constitue pas une demande de provision.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts formée par les demandeurs sera rejetée.

VI. Sur les autres demandes

1) Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Monsieur [P] [E] et Madame [L] [N] succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier d’une assurance, de la notification du commandement à la CCAPEX et à la CAF, de l’assignation et de la notification en Préfecture de la présente assignation.

2) Sur les frais irrépétibles

En application de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, Monsieur [P] [E] et Madame [L] [N] qui supportent les dépens, seront condamnés in solidum à payer à Monsieur et Madame [B] une somme qu'il est équitable de fixer à 100 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

3) Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 et entrée en vigueur au 1er janvier 2020 pour les instances introduites après cette date, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. L’article 514-1 du même Code précise ainsi que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, le prononcé de l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe de la juridiction,

RENVOYONS les parties au fond à la diligence de l'une d'entre elles, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l'action de Monsieur et Madame [B] ;

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre Monsieur et Madame [B] et Monsieur [P] [E] et Madame [L] [N], le 13 juillet 2018, pour le logement situé au 13 rue du Lyonnais à AUXERRE 89 000, sont réunies à la date du 17 mars 2025 ;

DISONS n’y a avoir lieu à statuer sur la demande de Monsieur et Madame [B] tendant à faire expulser sans délai Monsieur [P] [E] et Madame [L] [N] du logement ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [E] et Madame [L] [N] à payer à Monsieur et Madame [B] la somme de 12 049 euros (douze mille quarante-neuf euros) représentant les loyers, indemnités d'occupation et dépôt de garantie impayés au 31 août 2025, avec intérêts de droit à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [E] et Madame [L] [N] à payer à Monsieur et Madame [B] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, avec intérêts de droit à compter de la signification de la présente décision ;

DEBOUTONS Monsieur et Madame [B] de leur demande de condamnation solidaire ;

DEBOUTONS Monsieur et Madame [B] de leur demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [E] et Madame [L] [N] à payer à Monsieur et Madame [B] la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [E] et Madame [L] [N] à supporter les dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier d’une assurance, de la notification du commandement à la CCAPEX et à la CAF, de l’assignation et de la notification en Préfecture de la présente assignation ;

DISONS qu'une copie de l'ordonnance sera adressée par les soins du Greffe au représentant de l'État dans le département ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION