COUR D'APPEL · 4ème CHAMBRE COMMERCIALE — 7 septembre 2026

COUR D'APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 07 SEPTEMBRE 2026

N° RG 24/04657 - N° Portalis DBVJ-V-B7I-N7OT

S.A.S. DOCKS MARITIMES DE [Localité 1]

c/

S.A.S. TOP CHRONO

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le : 7 septembre 2026

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 15 octobre 2024 (R.G. 23/08171) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 22 octobre 2024

APPELANTE :

S.A.S. DOCKS MARITIMES DE [Localité 1], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Grégory BELLOCQ de la SELARL GREGORY BELLOCQ, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.A.S. TOP CHRONO, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2]

Représentée par Maître Philippe DE CAUNES de la SCP DE CAUNES, avocat au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Hervé CABELI du Cabinet ANTÈS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 09 juin 2026 en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Bérengère VALLEE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

1. La SAS Docks maritimes de [Localité 1] (DMB), propriétaire d'une zone de parking VL/PL de 800 m² et d'un bungalow de 45 m², non raccordé aux réseaux d'eau, téléphonie, électricité, située dans la zone industrielle des Guerlandes à [Localité 2], a consenti le 17 juin 2021 un bail au profit de la SAS Top chrono, à compter du 1er juillet 2021, moyennant un loyer mensuel de 1 294 euros HT pour une durée d'un an aux fins d'y exercer une activité de transports publics routiers de marchandises.

Ce bail a été complété d'un premier avenant le 20 septembre 2021 et d'un second avenant du 1er juin 2022 avec pour effet d'augmenter l'assiette du bail et de fixer le loyer mensuel à la somme de 3 712,80 euros TTC.

La société Top chrono est restée dans les lieux au terme du bail le 30 juin 2022.

Par courrier recommandé du 7 novembre 2022, la société DBM a mis en demeure la société Top Chrono de s'acquitter des loyers de septembre à novembre 2022.

Par ordonnance du 27 mars 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, saisi par la société DMB, a condamné la société Top Chrono au paiement d'une somme provisionnelle de 2 588 euros correspondant aux charges et loyers dus au 22 février 2023.

Par courrier du 27 février 2023, la société Top chrono a notifié à la société DMB son souhait de ne pas prolonger le bail précaire et a donné congé à effet du 30 juin 2023.

Par courrier du 6 mai 2023, la société DMB a répondu que le congé ne prendrait effet qu'au 30 juin 2025 puisque les parties étaient liées par un bail commercial.

2. Par acte du 26 septembre 2023, la société DMB a fait assigner la société Top chrono en paiement, au visa de l'article L 145'5 du code de commerce, d'une somme principale de 11 138,40 euros correspondant aux loyers dus de juillet à septembre 2023 en faisant valoir que la société Top chrono est liée par un bail commercial depuis le 1er juillet 2022 et que son congé ne prendra effet que le 30 juin 2025, date d'expiration de la première période triennale, avec l'obligation de payer le loyer jusqu'à ce terme.

3. Par jugement rendu le 15 octobre 2024, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

- condamné la société Top chrono à payer à la société Docks maritimes de [Localité 1] une somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice, avec intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2023,

- débouté la société Top chrono de sa demande reconventionnelle tendant à la résolution du bail du 1er juillet 2022,

- condamné la société Top chrono à payer les dépens ainsi qu'à payer à la société Docks maritimes de [Localité 1] une somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit.

4. Par déclaration en date du 22 octobre 2024, la société Docks Maritimes de [Localité 1] a relevé appel de ce jugement en ses chefs expressément critiqués intimant la société Top Chrono.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

5. Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 5 juin 2025, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Docks maritimes de [Localité 1] demande à la cour de :

Vu les articles L145-4, L145-5, L145-9 du code de commerce

Vu les articles 1103 et 1104 du code civil

- confirmer le jugement du 15 octobre 2024 en ce qu'il a débouté la société Top Chrono de sa demande reconventionnelle tendant à la résolution du bail du 1er juillet 2022 et condamné la société Top Chrono à payer les dépens ainsi qu'à payer à la société Docks Maritimes de [Localité 1] une somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 code de procédure civile ;

- réformer le jugement du 15 octobre 2024 entrepris en ce qu'il a condamné la société Top Chrono à payer à la société Docks Maritimes de [Localité 1] une somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice, avec intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2023 ;

Statuant à nouveau,

- condamner la société Top Chrono à payer à la société Docks Maritimes de [Localité 1] la somme de 80 666,60 euros TTC au titre des loyers jusqu'au 30 Juin 2025, date de la fin du bail ;

- débouter la société Top Chrono de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

Y ajoutant,

- condamner la société Top Chrono à payer à la société Docks Maritimes de [Localité 1] une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 code de procédure civile ;

- condamner la société Top Chrono aux entiers dépens d'appel.

6. Par dernières conclusions notifiées par RPVA, le 6 mars 2025, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Top Chrono demande à la cour de :

- juger la société Docks Maritimes de [Localité 1] mal fondée en son appel,

- juger la société Top Chrono bien fondée en son appel incident,

- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu'il a :

- condamné la société Top chrono à payer à la société Docks maritimes de [Localité 1] une somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice, avec intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2023,

- débouté la société Top chrono de sa demande reconventionnelle tendant à la résolution du bail du 1er juillet 2022,

- condamné la société Top chrono à payer les dépens ainsi qu'à payer à la société Docks maritimes de [Localité 1] une somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau

- juger que le bail ayant existé entre les parties était de nature civile, que le congé donné par la société Top Chrono à effet du 30 juin 2023 était valable et que le contrat de bail a pris fin à cette date.

- débouter la société Docks Maritimes de [Localité 1] de toutes ses demandes à l'encontre de la société Top Chrono.

Subsidiairement,

Vu l'article L 125-5 du code de l'environnement,

Dans l'hypothèse où par impossible la cour estimerait qu'il existe un bail commercial entre la société Top Chrono et la société Docks Maritimes de [Localité 1],

- constater l'absence d'annexe d'état des risques naturels et technologiques, de plan de prévention des risques technologiques et de plan de prévention des risques naturels prévisibles,

- prononcer en conséquence la résolution dudit bail commercial à effet rétroactif du 1er juillet 2023,

Surabondamment,

- juger que l'absence de ces annexes constitue un manquement grave qui justifie la demande de résolution du bail querellé,

- prononcer en conséquence la résolution dudit bail commercial à effet rétroactif du 1er juillet 2023,

- débouter en conséquence la société Docks Maritimes de [Localité 1] de toutes ses demandes,

- condamner la société Docks Maritimes de [Localité 1] aux entiers dépens de première instance et d'appel et à payer à la société Top Chrono la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

7. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 26 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nature du bail liant les parties à compter du 1er juillet 2022

Moyens des parties

8. La société Top Chrono sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il a retenu que les parties étaient liées par un bail commercial, faisant valoir qu'aucun fonds de commerce n'étant exploité ni aucune construction édifiée sur le terrain loué, le contrat n'était pas soumis de plein droit au statut des baux commerciaux.

Elle ajoute que les parties demeurant libres de leur choix, la soumission à l'article L. 145-5 du code de commerce, qui ne s'applique qu'aux seuls baux dont la soumission au statut des baux commerciaux est impérative, n'avait pas lieu d'être, soulignant qu'en l'espèce, la volonté des parties était précisément de se soustraire au statut des baux commerciaux, la mention 'bail dérogatoire article L. 145-5 du code de commerce' dans l'intitulé du contrat constituant une mention manifestement erronée.

Elle en déduit que le contrat est donc un bail civil et non un bail dérogatoire, et que dès lors, le congé délivré à effet du 30 juin 2023 était valable.

9. La société DMB demande la confirmation du jugement en ce qu'il a considéré que le bail liant les parties à compter du 1er juillet 2022 était soumis au statut des baux commerciaux.

Au visa de l'article L145-5 du code de commerce, elle soutient que la société Top Chrono étant restée dans les lieux à la fin du bail dérogatoire d'une durée ferme d'un an, sans renouvellement, il s'est opéré, de plein droit, un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux prévu aux articles L145-1 et suivants du code de commerce à l'échéance contractuelle de celui-ci, soit le 30 juin 2022, dès lors que les parties ont manifesté leur commune intention de se soumettre volontairement au statut des baux commerciaux de manière claire et non équivoque dans ledit bail.

Elle précise que le bail, d'une durée de neuf ans, se termine le 30 juin 2031 et que la première période triennale expirant le 30 juin 2025, le congé délivré par la société Top Chrono le 27 février 2023 prend effet à la première date utile, soit le 30 juin 2025.

Réponse de la cour

10. L'article L.145-5 du code de commerce dispose :

« Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

Il en est de même, à l'expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local.

Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s'il s'agit d'une location à caractère saisonnier.

Lorsque le bail est conclu conformément au premier alinéa, un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location.

Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues à l'avant-dernier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. »

11. En l'espèce, il ressort des productions que par acte sous seing privé du 17 juin 2021 intitulé 'Bail dérogatoire article L. 145-5 du code de commerce', la société DMB a consenti un bail à la société Top Chrono, portant sur une zone de parking VL/PL de 800 m² environ située dans la [Adresse 3] à [Localité 2], ainsi qu'un bungalow de 15 m² environ, non raccordé aux réseaux d'eau, téléphonie et électricité, moyennant un loyer mensuel de 1 294 euros HT, aux fins d'y exercer une activité de transports publics routiers de marchandises, ledit bail ayant fait l'objet de deux avenants, l'un le 20 septembre 2021, l'autre le 1er juin 2022, avec pour effet d'augmenter l'assiette du bail et de fixer le loyer mensuel à la somme de 3 094 euros HT.

12. Selon l'article 2 'Bail de dérogation' du contrat de bail, '(...) il est passé à la convention de bail à loyer, dans les conditions prévues par les dispositions de l'article L.145-5 du code de commerce, et par dérogation expresse, en toutes ses dispositions, au statut des baux commerciaux réglé par l'article L 145-1 et suivants du code de commerce.

Le bailleur loue, à titre de bail à loyer dit « de dérogation », au locataire qui accepte le bien dont la consistance et la désignation figurent dans l'exposé qui précède, ainsi qu'il existe avec toutes ses dépendances.'

13. L'article 3 'Durée' stipule : 'Le présent bail est consenti pour une durée de un an à compter du 1er juillet 2021 pour se terminer le 30 juin 2022.

Il est convenu que la présente location est consentie et acceptée dans les conditions prévues par l'article L.145-5 du code de commerce.

Le preneur, devra au moins trois mois avant l'expiration du bail de location signifier son congé au bailleur, par lettre recommandée avec accusé de réception, sans quoi le bail sera poursuivie par tacite reconduction. Il s'opérera alors, conformément aux dispositions encadrant les baux de courte, durée, un nouveau bail automatiquement soumis au décret de 1953".

14. Il n'est pas discuté que le terrain donné en location est dépourvue de toute construction.

15. Il est également acquis que la société Top Chrono est restée dans les lieux au terme du bail le 30 juin 2022.

16. Au regard de ces éléments, le tribunal a justement retenu que s'il n'est pas contesté par la société DMB que le terrain loué ne relève pas de plein droit du statut des baux commerciaux, les termes du contrat signé par les parties le 17 juin 2021 caractérise une volonté claire et non équivoque de soumettre les relations commerciales aux dispositions des baux commerciaux et non au code civil, en raison de l'intitulé même du contrat et de ses articles 2 et 3 précités.

17. Dès lors que la société Top Chrono est restée dans les lieux au terme du bail dérogatoire, c'est à bon droit que la société DMB invoque l'existence d'un bail liant les parties soumis au statut des baux commerciaux à compter du 1er juillet 2022 et soutient que le congé délivré le 27 février 2023 par l'intimée doit prendre effet à compter de l'expiration de la première période triennale soit le 30 juin 2025.

18. Le jugement entrepris doit être approuvé sur ce point.

Sur la demande subsidiaire tendant à la résolution judiciaire du bail du 1er juillet 2022

Moyens des parties

19. A titre subsidiaire, la société Top Chrono demande reconventionnellement la résolution du bail renouvelé au 1er juillet 2022 soumis au statut des baux commerciaux, rétroactivement au 1er juillet 2023 au motif que les annexes prévues aux articles L. 125-5 et suivants du code de l'environnement, dans leur version applicable à l'espèce, n'ont pas été fournies lors de la conclusion du bail, ce manquement présentant une gravité suffisante justifiant la résolution, le terrain étant en zone rouge inondation.

20. La société DBM demande la confirmation du jugement en ce qu'il a débouté le preneur de sa demande reconventionnelle tendant à la résolution du bail du 1er juillet 2022. Elle réplique que selon la Cour de cassation, la résolution du contrat de bail ne peut être prononcée que si le preneur justifie d'une gravité suffisante lui causant un préjudice, ce qui n'est pas démontré en l'espèce, ajoutant que l'état des risques et pollution, et ses annexes a été communiqué en première instance.

Réponse de la cour

21. Aux termes de l'article L. 125-5 du code de l'environnement, dans sa version applicable à l'espèce,

'I. - Les acquéreurs ou locataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, dans des zones de sismicité ou dans des zones à potentiel radon définies par voie réglementaire, sont informés par le vendeur ou le bailleur de l'existence de ces risques.

II. ' En cas de mise en location de l'immeuble, l'état des risques naturels et technologiques est fourni au nouveau locataire dans les conditions et selon les modalités prévues à l'article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

L'état des risques naturels et technologiques, fourni par le bailleur, est joint aux baux commerciaux mentionnés aux articles L. 145-1 et L. 145-2 du code de commerce.

III. ' Le préfet arrête la liste des communes dans lesquelles les dispositions du I et du II sont applicables ainsi que, pour chaque commune concernée, la liste des risques et des documents à prendre en compte.

IV. ' Lorsqu'un immeuble bâti a subi un sinistre ayant donné lieu au versement d'une indemnité en application de l'article L. 125-2 ou de l'article L. 128-2 du code des assurances, le vendeur ou le bailleur de l'immeuble est tenu d'informer par écrit l'acquéreur ou le locataire de tout sinistre survenu pendant la période où il a été propriétaire de l'immeuble ou dont il a été lui-même informé en application des présentes dispositions. En cas de vente de l'immeuble, cette information est mentionnée dans l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.

V. ' En cas de non-respect des dispositions du présent article, l'acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.

VI. ' Un décret en Conseil d'Etat fixe les conditions d'application du présent article.

VII. ' Le présent article n'est pas applicable aux conventions mentionnées aux articles L. 323-14 et L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime.'

22. Selon l'article 1224 du code civil dans sa version applicable en l'espèce, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

23. De jurisprudence constante, la résolution judiciaire d'un bail suppose que le manquement retenu soit d'une gravité suffisante pour la justifie.

24. En l'espèce, le défaut d'information quant à un risque d'inondation ne caractérise pas un manquement suffisamment grave, de nature à justifier la résolution du bail, dès lors qu'il est constant qu'aucun des risques prévus dans l'état des risques naturels et technologiques, communiqué en première instance, ne s'est réalisé.

25. Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté la société Top Chrono de sa demande en résolution judiciaire de bail.

Sur la demande en paiement formée par la société DBM

Moyens des parties

26. La société DBM sollicite, par infirmation du jugement entrepris, la condamnation de la société Top Chrono à lui payer la somme de 80 666,60 euros au titre des loyers dûs jusqu'au 30 juin 2025, déduction faite de la somme de 10 000 euros payée en exécution du jugement entrepris.

Elle reproche au tribunal d'avoir considéré qu'elle avait subi un préjudice lié au départ du preneur, en contradiction avec ses constatations sur le nouveau bail liant les parties à compter du 1er juillet 2022, faisant valoir que conformément à l'article L.145-9 du code de commerce, le bail ne prend fin que par l'effet d'un congé, même en cas de départ anticipé du preneur. En application des articles 1103 et 1104 du code civil, elle demande l'exécution du bail liant les parties jusqu'au 30 juin 2025, soit le paiement des loyers de juillet 2023 à juin 2025, déduction faite de la condamnation de première instance acquittée par l'intimée, soit la somme de 80 666,60€ TTC (pièces 13 à 17, 21 et 22)

Elle précise que le bailleur est tenu à son obligation de délivrance continue (pièces 18 et 19) et le preneur à son obligation de paiement du loyer, soulignant qu'elle n'a signé un nouveau bail avec un nouveau preneur sur les locaux litigieux qu'à compter du 1er juillet 2025(pièce 20).

27. La société Top Chrono conclut à l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a condamnée à la somme de 10 000 euros, contestant être redevable de loyers au-delà du 30 juin 2023. Elle soutient que dès lors que le bail renouvelé au 1er juillet 2022 est un bail sans écrit régi par le code civil, elle a valablement donné congé pour le 30 juin 2023 et a libéré les lieux à cette date. Elle conteste le respect de son obligation de délivrance par la société DBM.

Réponse de la cour

28. Contrairement à ce qu'a jugé le tribunal, la société DMB sollicite, non pas une indemnisation pour compenser la perte de loyers du fait du départ prématuré de son locataire, mais l'exécution du bail qui lie les parties jusqu'au 30 juin 2025 compte tenu du congé délivré le 27 février 2023 par l'intimée qui prend effet à compter de l'expiration de la première période triennale soit le 30 juin 2025, ainsi qu'il a été jugé ci-avant.

29. Dès lors, en application des dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, la société DMB est bien fondée à solliciter le paiement des loyers impayés pour la période allant de juillet 2023 à juin 2025 inclus, soit la somme de 80 666,60€ TTC, déduction faite de la somme de 10 000 euros d'ores et déjà acquittée en exécution du jugement de première instance, étant observé d'une part, qu'il n'est nullement justifié d'une acceptation par le bailleur d'une fin prématurée du bail du fait du départ du preneur, d'autre part, qu'il n'est pas rapporté la preuve que le bailleur aurait redonné à bail le terrain litigieux avant le 1er juillet 2025.

30. La société Top Chrono sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 80 666,60€ TTC au titre de l'arriéré locatif pour la période allant de juillet 2023à juin 2025 inclus, déduction faite de la somme de 10 000 euros d'ores et déjà acquittée en exécution du jugement de première instance.

31. Le jugement entrepris sera infirmé de ce chef.

Sur les demandes accessoires

32. Le jugement déféré sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile.

33. Partie succombante, la société Top Chrono supportera équitablement les dépens d'appel et sera équitablement condamnée au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort :

Infirme partiellement le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société Top Chrono à payer à la société Docks Maritimes de [Localité 1] la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice,

Statuant à nouveau dans cette limite,

Condamne la société Top Chrono à payer à la société Docks Maritimes de [Localité 1] la somme de 80 666,60 euros TTC au titre de l'arriéré locatif pour la période allant de juillet 2023 à juin 2025 inclus, déduction faite de la somme de 10 000 euros d'ores et déjà acquittée en exécution du jugement de première instance,

Confirme le jugement entrepris pour le surplus,

Y ajoutant,

Condamne la société Top Chrono à payer à la société Docks Maritimes de [Localité 1] la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Top Chrono aux dépens d'appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Magistrat

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.