COUR D'APPEL · 2ème CH - Section 1 — 8 septembre 2026

JP/RP

Numéro 26/ 2397

COUR D'APPEL DE PAU

2ème CH - Section 1

ARRET DU 8 Septembre 2026

Dossier :

N° RG 25/00909

N° Portalis DBVV-V-B7J-JEMI

Nature affaire :

Baux d'habitation - Demande du locataire tendant à être autorisé d'exécuter des travaux ou à faire exécuter des travaux à la charge du bailleur

Affaire :

[M] [L]

C/

[Y] [S] épouse [V]

[K] [V]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 8 Septembre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l'audience publique tenue le 12 Mai 2026, devant :

Jeanne PELLEFIGUES, magistrat chargé du rapport,

assistée de Madame GABAIX HIALE, Greffier, présente à l'appel des causes,

Jeanne PELLEFIGUES, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition, a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Laurence BAYLAUCQ et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame PELLEFIGUES, Président

Madame BAYLAUCQ, Conseiller

Monsieur DARRACQ, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l'affaire opposant :

APPELANTE :

Madame [M] [L]

née le 02 Novembre 1958 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Maître Camille LACAZE, avocat au barreau de PAU

INTIMES :

Madame [Y] [S] épouse [V]

née le 29 Avril 1958 à

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Monsieur [K] [V]

né le 02 Juin 1957 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentés par Maître Corinne TISNERAT de la SELARL CORINNE TISNERAT, avocat au barreau de PAU

sur appel de la décision

en date du 17 FEVRIER 2025

rendue par le TRIBUNAL DE PROXIMITE D'OLORON SAINTE MARIE

Par jugement du 17 février 2025, le tribunal de proximité d'Oloron Sainte Marie a :

débouté Mme [M] [L] de ses demandes fins et conclusions et l'a condamnée à payer aux époux [K] [V] une somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

rappelé que l'exécution provisoire est de droit en la matière en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

Par déclaration du 2 avril 2025, [M] [L] a interjeté appel du jugement.

[M] [L] dans ses conclusions du 20 juin 2025 demande à la cour d'appel de Pau de :

Vu la loi du 6 juillet 1989,

Vu l'article 1719 du Code civil,

Vu l'article L 162-2 du code rural et de la pêche maritime,

Vu l'article L 131-1 du CPCE,

Infirmer la décision déférée en ce qu'elle a :

- débouté Madame [L] de ses demandes, fins et conclusions,

- condamné Madame [L] à payer aux époux [V] une somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté Madame [L] de sa demande de condamnation des consorts [V] à faire intervenir telle société de son choix, ou tout professionnel dûment immatriculé et habilité, aux fins de réaliser les travaux nécessaires à la remise en état du chemin d'accès au domicile de leurs locataires, à charge pour eux de justifier auprès de ces derniers de la facture définitive mentionnant les diligences mises en 'uvre,

- débouté Madame [L] de sa demande d'assortir ladite condamnation d'une astreinte de 350,00 € par mois de retard, à compter de la signification de la décision portant condamnation le cas échéant,

- débouté Madame [L] de sa demande de condamner les consorts [V] au paiement d'une somme d'une somme de 1.960 €, soit une réduction de loyer de 140 € par mois à compter du 8 décembre 2023, date de réalisation du constat d'huissier, soit 14 mois à ce jour, sauf à parfaire jusqu'au prononcé du jugement, au titre de l'indemnisation du préjudice subi par leur locataire, Madame [L],

- débouté Madame [L] de sa demande de condamner les consorts [V] aux entiers dépens de la procédure, outre une somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Statuant à nouveau :

condamner les consorts [V] à faire intervenir telle société de leur choix, ou tout professionnel dûment immatriculé et habilité, aux fins de réaliser les travaux nécessaires à la remise en état du chemin d'accès au domicile de leurs locataires, à charge pour eux de justifier auprès de ces derniers de la facture définitive mentionnant les diligences mises en 'uvre,

assortir ladite condamnation d'une astreinte de 350,00 € par mois de retard, à compter de la signification de la décision portant condamnation le cas échéant,

condamner les consorts [V] au paiement d'une somme d'une somme de 2.520 €, soit une réduction de loyer de 140 € par mois à compter du 8 décembre 2023, date de réalisation du constat d'huissier, soit 18 mois à ce jour, sauf à parfaire jusqu'au prononcé de l'arrêt, au titre de l'indemnisation du préjudice subi par leur locataire, Madame [L],;

les condamner aux entiers dépens de la procédure, outre une somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile pour la procédure de première instance, outre 2.000 € pour la procédure d'appel.

Les époux [V] dans leurs conclusions du 18 août 2025, demandent à la cour d'appel de Pau de :

confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 17 février 2025 rendu par la juridiction de proximité d'OLORON STE MARIE,

débouter Mme [L] de l'ensemble de ses demandes,

Statuant à nouveau,

condamner Mme [L] à payer à M. et Mme [K] [V] une somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du CPC,

la condamner aux entiers dépens de la présente instance.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 22 avril 2026.

SUR CE

Par acte sous seing privé en date du 24 août 2016, [K] et [Y] [V] ont donné à bail d'habitation à [M] [L] une maison individuelle de 75 m² sise à [Localité 2] au [Adresse 1], avec garage et jardin, moyennant un loyer mensuel de 600 €, ledit bail prenant effet le 1er septembre 2016.

Cette maison d'habitation est située en milieu rural et son accès s'effectue par un chemin privé, dont l'assiette est située sur une parcelle appartenant à [Y] [V]. Ce chemin dessert également une autre maison d'habitation appartenant à [R] [S], frère de [Y] [V].

Par lettre en date du 1er septembre 2021, [M] [L] demandait aux bailleurs de réaliser des travaux de réfection du chemin d'accès.

En décembre 2021, la locataire déposait une demande auprès d'un conciliateur de justice auprès du tribunal de proximité d'Oloron Sainte Marie.

Un constat d'accord intervenait le 18 février 2022, au terme duquel les propriétaires s'engageaient à intervenir d'ici le 1er juillet 2022 en rebouchant les principaux trous du chemin d'accès.

Ce constat d'accord faisait l'objet d'une homologation par le tribunal de proximité par ordonnance du 3 mars 20220.

[M] [L] assignait M. et Mme [V] devant le juge des référés afin que soit désigné un expert judiciaire, sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile, afin de décrire les désordres et prescrire les travails nécessaires à la remise en état du chemin.

Par ordonnance en date du 5 août 2024, le juge des référés près le tribunal de proximité d'Oloron Sainte Marie déboutait [M] [L] de sa demande d'expertise.

Par acte extrajudiciaire en date du 25 novembre 2024, [M] [L] assignait les époux [V] devant la juridiction de proximité d'Oloron Sainte Marie aux fins de les voir condamner, sous astreinte, à faire revêtir le chemin par une société dûment habilitée. Elle réclamait en réparation de son préjudice une diminution de loyer.

Par jugement dont appel, le tribunal de proximité d'Oloron Sainte Marie a débouté [M] [L] de ses demandes, fins et conclusions.

- Sur l'obligation de délivrance du bien loué

[M] [L] soutient que l'obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur impose de permettre un accès normal au bien loué. Elle sollicite leur condamnation sous

astreinte à faire intervenir une société pour réaliser les travaux nécessaires à la remise en état du chemin d'accès à son domicile.

Elle considère qu'il importe peu que le chemin ne soit pas loué à Madame [L] ou que toute possibilité d'accès au logement ne soit pas rendue impossible.

Elle invoque les dispositions de l'article L. 162-2 du code rural et de la pêche maritime suivant lesquelles il incombe à tout propriétaire, dont les chemins et sentiers desservent des fonds, de procéder aux travaux nécessaires à leur entretien et à leur mise en état de viabilité, proportionnellement à leur intérêt, de sorte que les consorts [V], propriétaires d'un terrain permettant l'accès à un logement loué, sont également tenus de le mettre en état de viabilité pour permettre de remplir cet office.

Les époux [V] répliquent que le chemin d'accès n'est pas loué à Mme [L], de sorte qu'il ne fait pas partie du bail et que Madame [L] dispose d'un accès praticable et continu pour accéder à sa maison d'habitation.

Ils font valoir que l'appelante ne démontre pas que l'accès à sa maison d'habitation lui aurait été rendu impossible par les désordres du chemin d'accès, dont elle est elle-même à l'origine en faisant de l'accès un usage non conforme.

Ils font observer que le chemin d'accès à la maison de Madame [L] n'est en aucun cas un chemin d'exploitation au sens des dispositions du code rural invoquées par l'appelante .

Ils soutiennent que Madame [L] a saisi la juridiction de proximité qui n'a pas compétence pour connaître des contestations relatives aux travaux d'entretien sur les chemins d'exploitation, de sorte qu'il y a un problème de compétence de la juridiction saisie.

* * *

L'article 1719 du Code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale ,un logement décent. Il appartient au bailleur tenu de délivrer au preneur la chose louée de prouver qu'il s'est libéré entièrement de son obligation en délivrant au locataire un local conforme à la destination prévue par le bail.

En l'espèce, les consorts [V] produisent un procès-verbal du 18 avril 2024, par lequel le commissaire de justice constate l'état du chemin bétonné avec deux dégradations : l'une côté droit du chemin, l'autre côté gauche et la présence d'herbe au milieu du chemin . Le commissaire de justice constate ensuite que le chemin a été refait et est parfaitement bétonné jusqu'à la maison. Il est également constaté que les traces laissées sur le chemin par le véhicule de la locataire se situent côté droit ou gauche du chemin et sont matérialisées par la présence de traces de roulement des pneus. Il s'en déduit que la partie bétonnée du chemin n'est pas empruntée par la locataire.

Il s'agit d'un chemin, en partie bétonné non d'une route et les caractéristiques de ce chemin, telles qu'elles ressortent des photos prises par l'officier public ministériel, montrent que celui-ci est praticable.

Les consorts [V] produisent également les attestations de témoins, en particulier celle d'un transporteur effectuant des livraisons et déclarant n'ayant jamais eu de difficultés en empruntant ce chemin.

S'agissant des dispositions de l'article L 162 '2 du code rural et de la pêche maritime, prévoyant que tous les propriétaires dont les chemins et sentiers desservent les fonds sont tenus les uns envers les autres de contribuer dans la proportion de leur intérêt aux travaux nécessaires à leur entretien et leur mise en état de viabilité, les difficultés relatives à

l'application de ce texte relèvent de la compétence du juge du tribunal judiciaire aux termes de l'article R162-1 du même code.

Le juge du tribunal de proximité n'est pas compétent pour statuer sur ces difficultés.

L'obligation de délivrance du bailleur au sens de l'article 1719 du Code civil, est donc respectée et il y a lieu de débouter [M] [L] de ses prétentions en ce qui concerne la remise en état sous astreinte du chemin litigieux.

- Sur l'indemnisation du préjudice réclamé par Madame [L] et la réduction du loyer

[M] [L] sollicite, outre la remise en état contrainte du chemin d'accès au bien qu'elle loue auprès des consorts [V], l'indemnisation de son préjudice résultant, selon elle, d'un défaut de délivrance du bien loué et d'un défaut d'entretien d'une voie d'accès. Elle demande la condamnation des bailleurs à lui payer une somme de 2 520 €, soit une réduction de loyer de 140 € par mois à compter du 8 décembre 2023, date de réalisation du constat d'huissier, soit 18 mois à ce jour sauf à parfaire jusqu'au prononcé de l'arrêt.

Les époux [V] font valoir que Mme [L] ne démontre et ne subit aucun préjudice de nature à ce que lui soit octroyée une indemnisation. Ils indiquent qu'elle n'a jamais été empêchée d'accéder à son domicile, ce qu'elle reconnait expressément dans ses écritures et qu'elle ne démontre pas que l'accès à sa maison d'habitation lui aurait été rendu impossible par les désordres du chemin d'accès, dont elle est elle-même à l'origine en faisant de l'accès un usage non conforme.

* * *

L'article 1728 du Code civil prévoit l'obligation pour le preneur de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l'espèce, la locataire invoque l'exception d'inexécution de son obligation d'entretien du chemin par le bailleur pour solliciter la réduction du montant du loyer.

Cependant, elle ne démontre pas l'impossibilité d'utiliser les lieux loués comme le prévoit le bail. Il n'est pas établi qu'elle ne puisse pas jouir des lieux selon la destination convenue par le bail.

En l'absence de démonstration d'une faute du bailleur et d'un préjudice consécutif subi par la locataire, les demandes d'indemnisation de celle-ci seront rejetées.

La somme de 1 500 € sera allouée aux époux [V] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant publiquement par arrêt contradictoire en dernier ressort

Déboute [M] [L] de l'ensemble de ses prétentions

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions

Y ajoutant :

Condamne [M] [L] à payer à [K] et [Y] [V] la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Dit [M] [L] tenue aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Président, et par Madame GABAIX-HIALE, Greffier, suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.

Le Greffier, Le Président,