COUR D'APPEL · Chambre 1-8 — 9 septembre 2026

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 09 SEPTEMBRE 2026

N° 2026 / 333

N° RG 24/05385

N° Portalis DBVB-V-B7I-BM6AP

[G] [P]

C/

E.P.I.C. COTE D'AZUR HABITAT

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Thierry TROIN

Me Marina POUSSIN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire, pôle JPC de CAGNES-SUR-MER en date du 16 Avril 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-23-0006.

APPELANT

Monsieur [G] [P]

né le 04 Mai 1944 à [Localité 1] (TUNISIE), demeurant [Adresse 1] [Localité 2]

représenté et plaidant par Me Thierry TROIN, membre de la SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de NICE

INTIMÉE

E.P.I.C. COTE D'AZUR HABITAT

agissant poursuites et diligences de son Directeur en exercice, domicilié es qualité au siège sis [Adresse 2]

représentée par Me Marina POUSSIN, avocat au barreau de NICE substitué et palidant par Me Marie-Monique CASTELNAU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Mai 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Pierre LAROQUE, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de Monsieur Pierre LAROQUE, Président, Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère et Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Septembre 2026.

ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Septembre 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant un acte sous seing privé du 1er février 1974, la société COTE D'AZUR HABITAT a donné à bail à M. [G] [P] un logement sis la [Adresse 3] à [Localité 3] (06).

Les bâtiments 5 à 8 de la résidence ont fait l'objet d'un permis de démolir au nom de l'Etat émis suite à un arrêté préfectoral du 04 août 2022.

Suivant un exploit de commissaire de justice du 17 octobre 2023, M. [P] a fait assigner la société COTE D'AZUR HABITAT aux fins de la voir condamner sous astreinte à lui proposer un troisième relogement hors de la commune de [Localité 3].

Suivant un jugement contradictoire du 16 avril 2024, le tribunal de proximité de Cagnes-sur-Mer a :

- débouté M. [P] de l'ensemble de ses demandes ;

- constaté la déchéance du droit au maintien dans le logement de celui-ci à compter du 08 octobre 2023 ;

- ordonné, faute de départ volontaire, l'expulsion de M. [P] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;

- dit que le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L.433-1, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

- rejeté la demande de COTE D'AZUR HABITAT de suppression du délai de deux mois visé à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

- rappelé qu'il ne pourra être procédé à l'expulsion qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux ;

- fixé à compter du 08 octobre 2023, l'indemnité mensuelle d'occupation sans droit ni titre due par M. [P] au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail et au besoin condamné M. [P] à verser à COTE D'AZUR HABITAT ladite indemnité mensuelle à compter du mois d'avril 2024 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances ;

- dit que l'indemnité d'occupation sera due prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

- condamné M. [P] au paiement des dépens ;

- rejeté toutes autres demandes ;

- rappelé que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé que trois propositions ont été faites à M. [P], toutes respectant les conditions prévues à l'article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948, et que celui-ci les a toutes les trois refusées. Il a relevé qu'un délai de six mois avait expiré depuis la dernière offre de relogement, de sorte qu'il était déchu de tout titre d'occupation.

Par une déclaration reçue au greffe le 24 avril 2024, M. [P] a relevé appel de cette décision en ce qu'elle a :

- débouté celui-ci de l'ensemble de ses demandes ;

- constaté la déchéance de son droit au maintien dans le logement à compter du 08 octobre 2023;

- ordonné, faute de départ volontaire, son expulsion ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;

- fixé à compter du 08 octobre 2023, l'indemnité mensuelle d'occupation sans droit ni titre due par lui au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail et au besoin l'a condamné à verser à COTE D'AZUR HABITAT ladite indemnité mensuelle à compter du mois d'avril 2024 et jusqu'à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances ;

- condamné celui-ci au paiement des dépens ;

- rejeté toutes autres demandes.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 20 avril 2026, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, M. [P] demande à la cour de :

- infirmer le jugement entrepris des chefs critiqués ;

Et statuant à nouveau de :

- débouter la société COTE D'AZUR HABITAT de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

- condamner sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard la société COTE D'AZUR HABITAT à lui proposer un troisième relogement hors de la commune de [Localité 3];

- condamner à titre subsidiaire, et si par extraordinaire le droit au maintien dans les lieux était rejeté et le droit au relogement du code de la construction et de l'habitation était rejeté, la société COTE D'AZUR HABITAT à le reloger hors de la commune de [Localité 3];

- condamner la société COTE D'AZUR HABITAT à lui payer les sommes suivantes:

* 15.000 euros au titre du préjudice matériel lié à la disparition des meubles et objets ;

* 5.000 euros au titre du préjudice moral ;

* 1.658,84 euros au titre des frais de déménagement ;

* le dépôt de garantie augmenté de 10% mensuel à compter du 21 décembre 2024 ;

* 9.600 euros au titre du préjudice de jouissance de 2020 à 2024 ;

- condamner en tout état de cause la société COTE D'AZUR HABITAT à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 et aux entiers dépens de la procédure.

A l'appui de ses demandes, il indique qu'aucun des appartements proposés, et notamment le deuxième, ne correspondait à ses besoins personnels puisqu'il vivait dans un appartement de quatre pièces et qu'il lui était demandé d'intégrer des appartements de une ou deux pièces, sans aucune attribution de cave ou de parking lui permettant de garer son véhicule ou d'entreposer ses affaires, et peu compatibles avec le handicap qui l'affecte et reconnu à un taux de 22 % .

Il rappelle avoir indiqué qu'il ne pouvait être relogé sur la commune de [Localité 3] compte tenu de son ancienne profession de policier et des menaces dont il faisait l'objet, précisant que sa demande de logement social n'avait pas été signée par ses soins mais remplie par erreur par une assistante sociale à qui il a eu le tort de faire confiance.

Il fait valoir que l'application du code de la construction et de l'habitation n'est pas incompatible avec celle de l'article 15 de la loi de 1989 faisant état, à cet égard, de son âge et de la modicité de ses ressources.

Il indique avoir été expulsé le 21 octobre 2024 et soutient que de nombreux bijoux, objets précieux et matériels ne lui ont jamais été remis à sa nouvelle adresse. Il ajoute que le bailleur n'a fait réaliser aucun état des lieux de sortie. Il sollicite des dommages et intérêts au titre de ses préjudices matériel et moral, rappelant en outre, ses conditions de vie indécentes pendant quatre ans, ayant été le dernier occupant de l'immeuble, privé de certains services et victime de pressions permanentes de la part des délinquants et du bailleur.

Il indique que ce dernier lui a fait supporter les frais de déménagement et ne lui a pas restitué son dépôt de garantie qu'il veut majoré de 10% mensuel à compter du 21 décembre 2024.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 avril 2026, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, la société COTE D'AZUR HABITAT demande à la cour de :

- constater que l'appel et l'ensemble des demandes de M. [P] sont devenus sans objet suite à son expulsion des lieux et à son relogement dans un logement social situé à [Localité 4];

En toute hypothèse,

- rejeter l'appel, l'ensemble des demandes y compris indemnitaires, de M.[P] ;

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

- condamner M. [P] à verser à COTE D'AZUR HABITAT une somme de 2.500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l'appui de ses demandes, elle indique que M. [P] a été relogé à [Localité 4] par l'intermédiaire de deux bailleurs sociaux après son expulsion.

Elle rappelle que l'appartement dont il disposait était un trois pièces ( et non quatre) qui ne comportait aucun garage et ne disposait pas d'un emplacement de parking.

Elle ajoute qu'il a été le dernier locataire à occuper l'immeuble car il avait refusé toutes les propositions de relogement.

Elle souligne que l'article 15 de la loi de 1989 n'est pas applicable aux faits de l'espèce et indique que les logements proposés devaient être limitrophes, en bon d'entretien locatif (décent), et devait correspondre aux besoins personnels ou familiaux (le cas échéant professionnels) du locataire (taille du logement par rapport à la composition familiale) ainsi qu'à ses possibilités (au regard des ressources) ; que de ce fait, M. [P], qui vit seul, ne pouvait prétendre à l'attribution d'un logement de type F3 pour entreproser ses meubles et que les trois propositions de relogement refusées par celui-ci étaient parfaitement conformes au cadre légal et aux souhaits qu'il avait exprimés, ayant lui-même porté la commune de [Localité 3] en deuxième choix de relogement dans le cadre du dépôt de sa demande d'attribution d'un logement, soit postérieurement aux menaces de mort qu'il aurait reçues le 1er mars 2020

Elle relève que si celui-ci communique le justificatif d'une allocation temporaire d'invalidité, accordée entre 1983 et 1986, il ne justifie pas pour autant d'un handicap reconnu dans la période utile et rappelle que M. [P].

Elle considère ainsi que les demandes indemnitaires formées par ce dernier sont injustifiées.

Elle précise que les frais de déménagement entrent dans le coût de la mesure d'expulsion prononcée à son encontre et que le dépôt de garantie lui a déjà été restitué par le 25 octobre 2024.

Elle fait valoir que les griefs d'indécence de M. [P] portent non pas sur son logement mais sur les parties communes de la résidence et plus précisément sur les conditions environnementales de son occupation de 2020 à 2024.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 04 mai 2026.

L'affaire a été appelée à l'audience du 18 mai 2026 et mise en délibéré au 09 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de relogement

Il est relevé que M. [P] a été relogé à [Localité 4] au [Adresse 4], de sorte que les demandes de relogement formées par le requérant sont devenues sans objet.

En tout état de cause, il est rappelé l'article L353-15 III du code de la construction et de l'habitation qui prévoit que :

« En cas d'autorisation de démolir visée à l'article L443-15-1, d'autorisation de vente à une personne morale ou de changement d'usage d'un ensemble de plus de cinq logements prévue au VI du présent article ou de démolition prévue par une convention mentionnée aux articles 10 ou 10-3 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine, le locataire ayant refusé trois offres de relogement respectant les conditions prévues à l'article 13bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée ne bénéficie plus du droit au maintien dans les lieux.

Toutefois, cette condition n'est pas exigée du bailleur qui démontre qu'un logement, répondant aux conditions du même article 13 bis, a été spécialement conçu pour le relogement du locataire.

A l'expiration d'un délai de six mois à compter de la notification de la troisième offre de relogement, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués. »

Le paragraphe V. de l'article susvisé dispose :

« N'ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes bénéficiant d'un hébergement en application des articles L521-3-1 et L521-3-2 si elles refusent de réintégrer leur logement à l'issue des travaux ou si elles refusent une offre de relogement correspondant à leurs besoins et à leurs possibilités. »

Il résulte de l'article L443-15-1 du code de la construction et de l'habitation que, « sans préjudice des règles du code de l'urbanisme applicables au permis de démolir, un bâtiment à usage d'habitation appartenant à un organisme d'habitations à loyer modéré ne peut être démoli sans l'accord préalable du représentant de l'Etat dans le département, de la commune d'implantation et des garants des prêts », et selon l'article L442-6 du même code, ces dispositions sont applicables aux habitations à loyer modéré.

Enfin, il découle de l'article 13bis de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 que :

« Le local mis à la disposition des personnes évincées, en application des articles 11 et 12, doit satisfaire aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et correspondre à leurs besoins personnels ou familiaux et, le cas échéant, professionnels, et à leurs possibilités.

Il doit en outre être situé :

Dans le même arrondissement ou les arrondissements limitrophes ou les communes limitrophes de l'arrondissement où se trouve le local, objet de la reprise, si celui-ci est situé dans une commune divisée en arrondissements ;

Dans le même canton ou dans les cantons limitrophes de ce canton inclus dans la même commune ou dans les communes limitrophes de ce canton si la commune est divisée en cantons;

Dans les autres cas, sur le territoire de la même commune ou d'une commune limitrophe, sans pouvoir être éloigné de plus de 5 km. ».

En l'espèce, il est constant que la société COTE D'AZUR HABITAT a donné à bail le 1er février 1974 à M. [P] un bien à usage d'habitation situé au sein de la [Adresse 5] [Adresse 6] à [Localité 3] (06).

Le logement loué, situé au troisième étage, est composé de trois pièces (type F3) d'une surface habitable corrigée de 112 m², selon contrat de bail signé par les parties.

Il ne conteste pas vivre seul.

Le loyer du logement s'élevait initialement à la somme de 1.452 francs (221 euros) puis à la somme de 493 euros en 2021 suivant la demande de logement social versée aux débats.

S'agissant des offres de relogement, il convient de rappeler que la notion de correspondance - prévue à l'article 13bis de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 susvisé - aux besoins personnels ou familiaux, ainsi qu'aux possibilités des locataires d'une part, ne peut dépendre des pures convenances du locataire et d'autre part, signifie qu'un montant de loyer plus élevé pour le nouveau logement proposé doit néanmoins correspondre à sa capacité pécuniaire réelle.

La situation personnelle, familiale et financière de M. [P] devra donc impérativement être appréciée objectivement. Il apparaît qu'en ce qui concerne la première proposition de relogement du 10 mars 2022 à [Localité 4], refusée, M. [P] a mis en avant la taille du logement indiquant qu'il n'aurait pas assez de place pour stocker ses affaires dans un F2, l'absence de commerces de proximité, les travaux en cours aux alentours, l'absence de cave et de parking fermé, la présence d'une baignoire plutôt que d'une douche et le montant du loyer considéré trop cher s'il faut rajouter le prix de la location d'un parking. Il apparaît qu'en ce qui concerne la deuxième proposition de relogement du 19 décembre 2022 à [Localité 3], refusée, M. [P] a mis en avant l'impossibilité d'accepter un logement dans cette commune, dans laquelle il serait en danger pour avoir été menacé de mort compte tenu de son ancien emploi de policier municipal. Il apparaît qu'en ce qui concerne la troisième proposition de relogement du 21 mars 2023 à [Localité 4], refusée, M. [P] a mis en avant l'emplacement du garage, l'état de la cave et l'étage auquel se trouvait le logement.

En l'état du logement pris à bail initialement, qui ne comportait lui-même pas de garage, des besoins objectifs personnels ou familiaux, des possibilités ainsi que des souhaits exprimés par M. [P] dans sa demande de logement social du 09 septembre 2021, qui n'a signalé aucun handicap reconnu par la maison départementale des personnes handicapées, qui n'a mentionné le besoin d'aucune aide technique ni d'incapacité à monter des escaliers, et qui a indiqué les localisations souhaitées pour le relogement par ordre de préférence (1. [Adresse 7] [Localité 3][Adresse 8] [Localité 4]), et le nombre de pièces souhaitées (2 ou 3), les refus opposés par M. [P] ne constituent manifestement pas des objections recevables.

Il est précisé que le premier logement proposé prévoyait le paiement d'un loyer mensuel de 380,27 euros, outre 68,13 euros de provisions sur charges, soit un loyer inférieur à son loyer courant, et en adéquation avec ses ressources de 1.432 euros par mois. Il est précisé encore que la taille du logement a été avancée par M. [P] en lien avec le nombre important de ses meubles, et non au regard de ses réels besoins familiaux et personnels.

M. [P] produit une seconde demande de logement social, effectuée postérieurement à celle du 09 septembre 2021, qui n'est pas datée, dont il n'est pas rapporté la preuve qu'elle a été enregistrée et qui, si elle mentionne désormais l'existence d'un handicap reconnupar la maison départementale des personnes handicapées, n'est corroborée par aucun élement objectif à ce titre.

M. [P] n'a déposé plainte pour la première fois que le 1er février 2023 pour des faits de menaces de mort réitérées reçues le 1er mars 2020, soit postérieurement au refus de la deuxième proposition de relogement. Les autres plaintes sont postérieures à la résiliation du bail.

Il est donc bien acquis et certain que M. [P] s'est vu proposer par son bailleur trois offres de relogement, ceci, dans le strict respect des critères légaux fixés par les dispositions de l'article 13bis de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948. Les motifs des refus opposés à celles-ci par ce dernier ne peuvent donc être considérés comme recevables.

Par conséquent, les trois offres de relogement, dont la dernière valant congé délivrée le 21 mars 2023 par le bailleur COTE D'AZUR HABITAT et réceptionnée le 07 avril 2023 par M. [P] au titre de l'appartement sis [Adresse 9] (06) sera déclaré juridiquement valide, tandis que la résiliation du bail sera acquise et prononcée dans le délai légal de six mois à compter de la réception de l'offre expirant le 07 octobre 2023.

Aussi, le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions.

Par ailleurs, contrairement à ce que soutient M. [P], l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 n'est pas applicable à sa situation, celui-ci ne s'étant pas vu remettre un congé justifié par la décision de reprendre ou de vendre le logement, ou par un motif légitime et sérieux.

Sur les demandes indemnitaires

M. [P] sollicite des dommages et intérêts pour le préjudice matériel subi du fait de la disparition de certains de ses objets personnels au cours de son déménagement. Or, contrairement à ce qu'il prétend, la comparaison entre les photographies du procès-verbal de constat dressé le 22 août 2023 et l'inventaire des biens présents sur les lieux listés dans le procès-verbal d'expulsion, ne permet pas de constituer la preuve du vol, lors de l'opération d'expulsion du 21 octobre 2024, des effets personnels listés dans son dépôt de plainte du 13 janvier 2025, et ne permet pas non plus d'en attribuer la responsabilité au bailleur.

M. [P] ne peut raisonnablement prétendre être la victime d'un comportement fautif de la baillleresse alors qu'il est constant qu'il a bel et bien bénéficié de trois propositions régulières de relogement, dans le contexte d'une procédure de démolition de l'immeuble dans lequel il habitait.

En vertu des dispositions de l'article L433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. La société COTE D'AZUR HABITAT a, à juste titre, fait supporter les frais de déménégament à M. [P]. En outre, la restitution du dépôt de garantie a bien eu lieu ainsi que cela est démontré par le décompte locatif qu'il produit lui-même.

En ce qui concerne le préjudice de jouissance, il convient de relever que M. [P] n'a informé le bailleur des troubles subis que postérieurement à la résiliation du bail. En outre, le bailleur ne peut pas être responsable de dégradations ou comportements occasionnés volontairement par des squatteurs. Concernant les autres griefs invoqués, à savoir l'absence de chauffage, de poubelles, de boîte aux lettres et d'électricité dans les parties communes, la preuve de ceux-ci n'est rapportée, qu'il s'agisse de leur réalité et de leur persistance dans le temps.

M. [P] sera ainsi débouté de ses demandes indemnitaires.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En l'espèce, la décision déférée sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens de première instance et M. [P], qui succombe, supportera les dépens de la procédure d'appel.

L'équité commande en outre de le condamner à payer à la société COTE D'AZUR HABITAT la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement contradictoire rendu le 16 avril 2024 par le tribunal de proximité de Cagnes-sur-Mer en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

CONSTATE que les demandes de relogement formées par M. [P] sont devenues sans objet;

DEBOUTE M. [P] de l'intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE M. [P] à payer à la société COTE D'AZUR HABITAT la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [P] aux dépens de la procédure d'appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT