TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Localité 2]
☎ :[XXXXXXXX01]
N° RG 25/10157 - N° Portalis DBZS-W-B7J-Z54N
JUGEMENT
DU : 04 Juin 2026
S.A. VILOGIA
C/
[G] [N]
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU 04 Juin 2026
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par M. [V] [B], muni d'un mandat écrit
ET :
DÉFENDEUR(S)
M. [G] [N], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me VIANNE July, avocat au barreau de LILLE
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 19 Février 2026
Julie DOMENET, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 04 Juin 2026, après prorogation, par Julie DOMENET, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Suivant acte sous seing privé en date du 26 juin 2023 prenant effet le 28 juin 2023, la SA Vilogia a donné à bail à Monsieur [G] [N] un logement situé [Adresse 3] (porte 46) à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial révisable de 541,51 euros, provision sur charges incluse, pour une durée d’un mois renouvelable.
La situation d’impayés de loyers de Monsieur [G] [N] a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans le Nord (Ccapex) le 05 mai 2025.
Par acte de commissaire de justice du 06 mai 2025, la SA Vilogia a fait signifier à Monsieur [G] [N] un commandement d’avoir à lui fournir l’attestation d’assurance habitation dans le délai d’un mois et de payer dans les deux mois la somme principale de 5555,03 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail.
Puis, par acte de commissaire de justice en date du 30 juillet 2025, la SA Vilogia a fait assigner Monsieur [G] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :
- constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire insérée au bail et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail pour non-paiement des loyers et charges ;
- ordonner à Monsieur [G] [N] de quitter les lieux et, à défaut de départ volontaire, l’autoriser à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;
- condamner Monsieur [G] [N] à lui payer la somme de 4 247,21 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
- condamner Monsieur [G] [N] à lui payer une indemnité d'occupation à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, égale au montant du loyer contractuel et des charges et droits normalement dus et majorée des augmentations légales et dont le montant pourra être réajusté au cas où les charges réelles dépasseraient 12 fois la provision jusqu’à la libération effective des lieux ;
- condamner le preneur à lui payer la somme de 150 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner le preneur aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,;
- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
A l'appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que le locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu'il a été mis en demeure de le faire par commandement de payer, qu'il n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.
Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord le 31 juillet 2025.
L'enquête de la plateforme de prévention des expulsions n’a pas été réceptionnée avant l’audience.
L’affaire est appelée et retenue à l’audience du 19 février 2026.
A cette audience, la SA Vilogia, représentée par Monsieur [V] [B] dûment muni d’un pouvoir pour ce faire, maintient les demandes telles que contenues dans son assignation, actualisant toutefois la dette locative à la somme de 5 608,16 euros à la date du 19 février 2026, déduction faite des surloyers qui avaient été facturés.
Monsieur [G] [N] est représenté à l’audience par son avocat. Il ne conteste ni le montant, ni le principe de la dette. Son avocat explique que Monsieur [G] [N] a perdu son emploi en septembre 2025 après une longue période d’arrêt maladie. Il souhaite rester dans les lieux et sollicite, pour cela, des délais de paiement suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire, indiquant pouvoir régler chaque mois la somme de 75 euros en plus du loyer courant pour apurer sa dette. Il précise percevoir 1 125 euros de revenus mensuels au titre de l’allocation d’aide au retour à l’emploi et être à la recherche active d’un emploi.
Le défendeur également sollicite le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire.
Compte tenu de l’absence de reprise de paiement des loyers au jour de l’audience, la SA Vilogia s’oppose à la demande de délais de paiement formulée par le défendeur.
A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré à la date du 16 avril 2026 puis a été prorogée au 4 juin 2026.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
Sur la loi applicable
Le contrat en cause est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge.
Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail
La SA Vilogia justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (Ccapex) le 05 mai 2025, soit plus de deux mois avant l'assignation délivrée le 30 juillet 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
La SA Vilogia justifie également avoir notifié l’assignation visant à obtenir l’expulsion de Monsieur [G] [N] à la préfecture du Nord le 31 juillet 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience du 19 février 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.
L’action en résiliation de bail est donc recevable.
Sur la résiliation du bail et la demande d’expulsion
L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
- Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire
Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.
Néanmoins, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).
En l’espèce, la clause résolutoire contenue dans le bail prévoit un délai de deux mois à partir de la délivrance du commandement de payer pour constater l’acquisition de la clause résolutoire. Le contrat en cause est tacitement renouvelé tous les mois dans les conditions initiales de leur conclusion. Si le renouvellement tacite est intervenu postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, le bail a été reconduit dans toutes ses dispositions sans modification des parties. C’est donc le délai de deux mois, contractuellement prévu, qu’il convient d’appliquer.
La SA Vilogia justifie avoir, par acte de commissaire de justice du 06 mai 2025, fait signifier à Monsieur [G] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire afin d’obtenir le règlement d’une somme de 5555,03 euros au titre des loyers et charges impayés dans un délai de deux mois.
Suivant le décompte arrêté au 19 février 2026 produit par la SA Vilogia, les causes du commandement n’ont pas été intégralement réglées dans le délai imparti, les versements reçus par le bailleur n'ayant pas permis de régler les sommes dues.
Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 06 juillet 2025 et de constater la résiliation du bail à cette date conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.
- Sur les sommes dues
Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.
Ainsi, Monsieur [G] [N] sera condamné à payer à la SA Vilogia une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, dont le montant est fixé au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice du bailleur découlant de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer en application de l’article 1240 du code civil.
La part correspondant aux charges dans cette indemnité d'occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l'année dépasseraient 12 fois la provision.
La SA Vilogia verse aux débats les pièces suivantes :
−€€€€€€€ le contrat de bail souscrit entre les parties le 26 juin 2023 ;
−€€€€€€€ le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 06 mai 2025 ;
−€€€€€€€ le décompte de la créance arrêté au 19 février 2026, mois de janvier 2026 inclus.
Il résulte de ces pièces que Monsieur [G] [N] reste à devoir à la SA Vilogia la somme de 5 608,16 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, déduction faite des frais d’assignation et de commandement de payer qui seront compris dans les dépens et du montant du surloyer en l’absence de preuve de l’envoi au défendeur d’une mise en demeure de justifier de son avis d’imposition.
Monsieur [G] [N] ne conteste pas cette dette.
Il convient par conséquent de le condamner à payer à la SA Vilogia la somme de 5 608,16 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 19 février 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse, outre des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.
Les indemnités d’occupation du 06 juillet 2025 au 19 février 2026 (échéance de janvier 2026 incluse) sont comprises dans la condamnation principale.
- Sur la demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire
Selon l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, modifié par les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.
En l’espèce, Monsieur [G] [N] n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience et la SA Vilogia s’oppose à sa demande de délais de paiement suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire.
La demande de Monsieur [G] [N] sera donc rejetée.
Il convient par suite, d’ordonner à Monsieur [G] [N] de restituer le logement loué.
A défaut, son expulsion et celle de tous occupants de son chef pourra être exécutée à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique.
Il sera rappelé que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, conformément à l'article L433-1 du code des procédures civiles d'exécution. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur [G] [N] sera condamné aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la préfecture et à la Ccapex.
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Au regard de la situation respective des parties, il n'y a pas lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Le jugement est de plein droit exécutoire par provision en application de l'article 514 du code de procédure civile à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, ni d’en rappeler le principe applicable de plein droit au dispositif de ce jugement.
PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection statuant par jugement contradictoire, rendu après débats publics, en premier ressort et mis à disposition au greffe,
Déclare l’action de la SA Vilogia recevable ;
Constate à la date du 06 juillet 2025 la résiliation du bail à usage d'habitation concernant les locaux situés [Adresse 3] (porte [Adresse 4]) à [Localité 3], conclu le 26 juin 2023 entre la SA Vilogia, d'une part, et Monsieur [G] [N], d'autre part, par effet de la clause résolutoire du contrat ;
Ordonne à Monsieur [G] [N] de libérer les lieux dans le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux et dit, qu’à défaut, il pourra être procédé à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec l’aide de la force publique si besoin est ;
Rappelle qu’en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution “ Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire" ;
Rappelle à Monsieur [G] [N] qu'il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social pourvue d'un numéro unique et, le cas échéant, renouvelé ou à défaut d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire CERFA N°15036*1, téléchargeable sur le site internet des services de l'Etat dans le NORD "nord.gouv.fr", à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :
DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE
Mission accès au logement
Secrétariat de la commission médiation DALO
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 4]
Rejette la demande de Monsieur [G] [N] de délais de paiement suspensifs des effets de la clause de résiliation de plein droit ;
Condamne Monsieur [G] [N] à payer à la SA Vilogia une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié (somme indexée selon les modalités prévues au contrat), à compter de la date de résilation et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;
Dit la part des charges dans cette indemnité pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l'indemnité mensuelle d'occupation égale à la provision ;
Condamne Monsieur [G] [N] à payer à la SA Vilogia la somme de 5 608,16 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 19 février 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
Accorde à Monsieur [G] [N] le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire (au profit de Maître July [Localité 5]) ;
Condamne Monsieur [G] [N] aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la Ccapex et à la préfecture ;
Déboute la SA Vilogia de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Dit qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;
Rappelle que ce jugement est susceptible d’appel dans le délai d’un mois à compter de sa notification.
La cadre-greffière La juge des contentieux de la protection
EN CONSÉQUENCE
LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE
A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;
Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ;
A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ;
En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;