COUR D'APPEL · 6ème Chambre — 10 septembre 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/02008 - N° Portalis DBVS-V-B7I-GIPQ

S.A.S. GENERALE IMMOBILIERE

C/

S.C.I. TRUBLION

Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1], décision attaquée en date du 03 Octobre 2024, enregistrée sous le n° 21/00848

COUR D'APPEL DE METZ

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU 10 SEPTEMBRE 2026

APPELANTE :

S.A.S. GENERALE IMMOBILIERE représentée par son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ

INTIMÉE :

S.C.I. TRUBLION représentée par son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Me Armelle BETTENFELD, avocat postulant au barreau de METZ et de Me Jean WEYL avocat plaidant du barreau de STRASBOURG substitué à l'audience par Me Stéphanie BOEUF avocat du barreau de STRASBOURG

DATE DES DÉBATS : En application de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 07 Mai 2026 tenue en double rapporteurs par Mme Catherine DEVIGNOT et Mme Sandrine MARTIN, conseillères, qui ont entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en ont rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l'arrêt être rendu le 10 Septembre 2026.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Mme Marion GIACOMINI

COMPOSITION DE LA COUR :

PRÉSIDENT : Mme DEVIGNOT, conseillère faisant fonction de Présidente de Chambre

ASSESSEURS : Mme MARTIN,Conseillère

M. MICHEL, Conseiller

ARRÊT : Contradictoire

Rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Mme DEVIGNOT, conseillère faisant fonction de Présidente de Chambre et par Mme Marion GIACOMINI, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 23 janvier 1969, la caisse d'assurance accident agricole de la Moselle a consenti un bail commercial à la SAS Générale Immobilière portant sur un local situé au rez-de-chaussée de l'immeuble édifié sur la parcelle n°[Cadastre 1] de la [Adresse 3]» à [Localité 1]. Ce bail a été renouvelé le 5 août 1988, le 19 septembre 2006 puis rétroactivement à compter du 1er juillet 2015 pour une durée de 9 ans.

La caisse d'assurance accident agricole de la Moselle a vendu les parcelles n°[Cadastre 2] et [Cadastre 1] à la SCI Trublion, laquelle est devenue bailleresse de la SAS Générale Immobilière.

Le 22 décembre 2017, la SCI Trublion a délivré à la SAS Générale Immobilière un premier congé pour reprise de l'immeuble avec résiliation du bail à l'échéance du 30 juin 2018. Par acte d'huissier du 20 mars 2018, la SAS Générale Immobilière a fait assigner la SCI Trublion devant le tribunal de grande instance de Metz afin de contester ce congé.

En cours de procédure, la SCI Trublion a obtenu, le 9 novembre 2020, un permis de construire et de démolir.

Le 21 décembre 2020, la SCI Trublion a fait délivrer à la SAS Générale Immobilière un second congé pour le 30 juin 2021 en se prévalant de l'article L145-4 du code de commerce.

Le 17 février 2021, la SCI Trublion a saisi le juge des référés, sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile, afin d'obtenir la réalisation d'une expertise pour déterminer en application de l'article L145-18 du code de commerce, le montant de l'indemnité d'éviction à régler à la SAS Générale Immobilière ainsi que de l'indemnité d'occupation en cas de maintien de la locataire dans les lieux.

Par ordonnance de référé du 1er juin 2021, une expertise a été ordonnée. Par arrêt du 16 décembre 2021, la cour d'appel de Metz a confirmé cette décision.

Par jugement du 5 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Metz a notamment:

- rejeté les exceptions de nullité du congé délivré le 22 décembre 2017 soulevées par la SAS Générale Immobilière,

- dit que le congé délivré le 22 décembre 2017 par la SAS Générale Immobilière avait mis fin à compter du 1er juillet 2018 au bail la liant à la SCI Trublion portant sur les locaux situés [Adresse 4],

- débouté la SAS Générale Immobilière de ses demandes:

-d'expertise pour déterminer l'étendue du projet de construction et la possibilité de maintenir son activité dans les lieux,

-de sursis à statuer sur la demande d'expertise et les postes de préjudice,

-de réserve de ses droits,

- dit que la fin du bail a ouvert le droit pour la SAS Générale Immobilière au paiement d'une indemnité d'éviction et ouvert le droit pour la SCI Trublion au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 1er juillet 2018,

- ordonné une expertise et désigné en qualité d'expert M. [I] [A], avec pour mission de fixer le montant de l'indemnité d'éviction due à la SAS Générale Immobilière et le montant de l'indemnité d'occupation due par cette dernière depuis la fin du bail

Par arrêt du 27 juillet 2023, la cour d'appel de Metz a confirmé le jugement du 5 novembre 2021 de ces chefs. Un pourvoi en cassation a été formé à l'encontre de cet arrêt.

Par acte d'huissier de justice du 17 mars 2021, déposé au greffe de la juridiction le 23 mars 2021, la SAS Général Immobilière a assigné la SCI Trublion devant la première chambre civile du tribunal judiciaire de Metz.

Par conclusions récapitulatives du 6 février 2023, la SAS Générale Immobilière a demandé au tribunal de:

- dire et juger la demande recevable et bien fondée,

En conséquence,

- constater que le congé du bail commercial qui lui a été signifié le 21 décembre 2020 par la SCI Trublion ne respecte pas les dispositions d'ordre public du code de commerce,

- constater que les articles L145-4 et L145-18 sont d'ordre public,

En conséquence,

- dire et juger le congé délivré nul et de nul effet,

Subsidiairement,

- constater que les conditions d'applicabilité des articles L145-4 et L145-18 du code de commerce ne sont pas remplies,

En conséquence,

- dire et juger le congé irrecevable,

- condamner la SCI Trublion à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la SCI Trublion en tous les frais et dépens,

- au regard des articles 514 et 515 du code de procédure civile, dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par conclusions récapitulatives du 12 juin 2023, la SCI Trublion a demandé au tribunal de:

- déclarer la SAS Générale Immobilière irrecevable, en tout cas mal fondée en ses demandes,

- l'en débouter ainsi que de l'intégralité de ses prétentions, fins, moyens et conclusions,

- la condamner aux entiers frais et dépens de la procédure ainsi qu'au paiement d'une somme de 5.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,

- lui réserver le droit de chiffrer son préjudice résultant de l'impossibilité de démarrer son opération - de restructuration immobilière du fait de la SAS Générale Immobilière,

- ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir sur sa demande sans caution, au besoin, moyennant caution.

Par jugement contradictoire rendu le 3 octobre 2024, le tribunal judiciaire de Metz a:

- constaté qu'aucune cause d'irrecevabilité n'est soulevée,

- rejeté la demande de révocation de l'ordonnance de clôture et de réouverture des débats formée par la SAS Générale Immobilière,

- débouté la SAS Générale Immobilière de ses demandes tendant à voir annuler ou déclarer irrecevable le congé qui lui a été signifié le 21 décembre 2020 par la SCI Trublion,

- réservé la demande de la SCI Trublion relative au préjudice imputable à la SAS Générale Immobilière résultant de l'impossibilité de commencer l'opération immobilière,

- condamné la SAS Générale Immobilière aux dépens,

- condamné la SAS Générale Immobilière à régler à la SCI Trublion la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté la SAS Générale Immobilière de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- rappelé que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Par déclaration déposée au greffe de la cour d'appel de Metz le 4 novembre 2024, la SAS Générale Immobilière a interjeté appel aux fins d'annulation, subsidiairement infirmation, du jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a constaté qu'aucune cause d'irrecevabilité n'est soulevée.

Par conclusions récapitulatives du 4 mars 2026, auxquelles il est référé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la SAS Générale Immobilière demande à la cour de:

- recevoir son appel et le dire bien fondé,

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il:

*rejette la demande de révocation de l'ordonnance de clôture et de réouverture des débats qu'elle a formée,

*la déboute de ses demandes tendant à voir annuler ou déclarer irrecevable le congé qui lui a été signifié le 21 décembre 2020 par la SCI Trublion,

*réserve la demande de la SCI Trublion relative au préjudice qui lui est imputable résultant de l'impossibilité de commencer l'opération immobilière,

*la condamne aux dépens,

*la condamne à régler à la SCI Trublion la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

*la déboute de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

*rappelle que l'exécution provisoire du jugement est de droit,

Et statuant à nouveau,

- prononcer la nullité du congé qui lui a été délivré le 21 décembre 2020 par la SCI Trublion,

- dire et juger que le congé délivré le 21 décembre 2020 est nul et de nul effet,

Subsidiairement,

- constater que les conditions d'applicabilité des articles L145-4 et L.145-18 du code de commerce ne sont pas remplies,

- constater la disparition du motif et l'absence d'objet du congé délivré le 21 décembre 2020,

- déclarer irrecevable le congé qui lui a été délivré le 21 décembre 2020 par la SCI Trublion,

Plus subsidiairement encore,

- déclarer non valide, non fondé ou mal fondé le congé qui lui a été délivré le 21 décembre 2020 par la SCI Trublion, le rejeter,

- constater la disparition du motif et l'absence d'objet du congé,

- déclarer ledit congé non avenu et inopposable à son égard,

En tout état de cause,

- constater ou dire et juger que le bail se poursuit entre les parties selon les mêmes modalités et conditions,

- rejeter l'ensemble des demandes, fins et conclusions de la SCI Trublion, tant irrecevables que mal fondées,

- dire n'y avoir lieu de réserver la demande de la SCI Trublion relative à un préjudice résultant de l'impossibilité de commencer l'opération immobilière,

- condamner la SCI Trublion aux entiers frais et dépens d'instance et d'appel ainsi qu'à lui payer une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance et une somme de 5.000 euros au même titre pour la procédure d'appel.

Au soutien de ses prétentions, la SAS Générale Immobilière fait valoir que le congé litigieux est entaché de nullité en raison de la mention d'un délai de recours de deux ans, alors qu'en matière de résiliation de bail pour démolition et reconstruction nouvelle, le délai applicable est de trois mois conformément aux dispositions de l'article L145-18 du code de commerce, qui prévaut sur la question du grief.

Elle estime qu'en mentionnant exclusivement le délai de deux ans tout en visant cet article, la SCI Trublion a volontairement créé une ambiguïté de nature à lui faire perdre le bénéfice de ses droits. Elle en conclut que l'omission du délai légal applicable emporte la nullité du congé, sans qu'il soit nécessaire de caractériser un grief, ces dispositions étant d'ordre public. Elle ajoute que l'huissier lui-même, professionnel du droit, a laissé la mention relative à cette durée biennale, estimant qu'il ne peut donc lui être reproché d'avoir ignoré le délai trimestriel réel.

La SAS Générale Immobilière soutient que le congé encourt également la nullité faute de mentionner l'offre d'un local de remplacement précis et les nouvelles conditions de location, mentions exigées par l'alinéa 3 de l'article L145-18, l'alinéa 5 de l'article L145-9 du code de commerce, lequel est d'ordre public.

Elle ajoute que le congé délivré le 21 décembre 2020 indique expressément qu'il est délivré sans préjudice du congé antérieurement délivré le 22 décembre 2017, lequel visait une nouvelle location, même si le nouveau congé se limite à proposer une indemnité d'éviction.

La SAS Générale Immobilière soutient par ailleurs que le congé est nul, faute d'intention sérieuse de démolir et de reconstruire à la date de sa délivrance. Déniant toute valeur probante aux éléments émanant de la bailleresse et de son seul architecte, les estimant imprécis et dépourvus de valeur contractuelle, non susceptibles de prouver la faisabilité du projet, elle affirme renverser la présomption de sincérité du bailleur.

Selon elle les travaux envisagés, limités à l'accolement d'un immeuble et au déplacement d'une façade latérale, ne constituent pas une reconstruction totale impliquant la démolition complète de l'immeuble.

Elle souligne que la SCI Trublion a attendu trois ans pour déposer un permis de construire, le 10 janvier 2020, pour en déduire l'absence de toute intention sérieuse à ce titre, en 2017, mais également lors de la délivrance du congé litigieux du 21 décembre 2020, la bailleresse ne se référant alors qu'à un simple projet de travaux.

Selon elle l'absence d'intention sérieuse est confirmée par le retrait de ce permis par arrêté du 12 juillet 2024 sur demande de la SCI Trublion elle-même.

Elle souligne enfin que le troisième congé délivré et improprement daté du 1er décembre 2020 ne fait plus aucune référence à un projet de travaux et est assorti d'une offre d'indemnité d'éviction, ce qui renverse la présomption de sincérité et confirme l'abandon de toute intention initiale.

Elle conclut également à la nullité du congé, devenu sans objet et sans motif en raison du retrait du permis de construire.

Elle affirme enfin que le congé a été délivré dans un but spéculatif distinct de celui invoqué, le retrait postérieur de l'arrêté du permis révélant selon elle une fraude justifiant son annulation.

Elle estime subsidiairement que les travaux tels que décrits ne permettent pas l'exercice du droit de reprise, ce qui rend le congé irrecevable. Selon elle ces travaux ne rendent pas impossible le maintien de l'activité ni la relocation du local, n'ont pas vocation à porter sur l'assiette totale des lieux loués. Elle conteste toute preuve d'un impossible exercice d'activité du fait des travaux, et ajoute que les modifications possibles des projets avant leur réalisation ne permettent pas de retenir à ce stade un état définitif incompatible avec l'occupation des lieux.

Elle soutient également que ces travaux ne s'analysent pas en une reconstruction totale avec démolition, les opérations devant excéder une transformation, reconstruction partielle ou un aménagement.

Elle conteste toute preuve de la consistance de la reconstruction envisagée, même celle énoncée. Elle dénie tout caractère probant aux plans de principe, descriptifs et notes de présentation, comptes-rendus produits, imprécis, non contractuels, estimant que la bailleresse a pu solliciter leur réalisation dans l'unique dessein de se constituer une preuve.

Relevant que la bailleresse a fait retirer le permis pourtant obtenu le 9 novembre 2020, qui autorise la démolition du bâtiment, elle conteste toute intention sérieuse de reconstruire.

Elle fait valoir la multiplicité des dispositions d'urbanisme méconnues, listées dans le recours gracieux qu'elle, preneur, a déposé le 6 janvier 2021 à l'encontre du permis obtenu, signe selon elle de son manque de sérieux.

Selon elle l'obtention du permis ne peut régulariser la nullité ou le mal fondé du congé délivré dans un but spéculatif, écarté par l'article L145-4 du code de commerce. Elle soutient que ce but spéculatif est prouvé par sa demande de retrait, qui a été constatée par le juge administratif, et allègue des négociations en vue de vendre les lieux.

Plus subsidiairement, elle estime que le défaut de permis qui prive le congé de son objet, l'invalide et le rend non avenu.

Elle fait enfin valoir que le retrait de l'arrêté du permis à la demande de la bailleresse, rend mal fondées ses demandes d'indemnisation et de réserve de ses droits, contestant toute responsabilité dans une situation que la bailleresse a créée.

Elle conteste toute position incompréhensible et abusive de sa part, rappelle qu'elle n'a pas sollicité l'agrément du rapport de M. [A] et précise qu'à supposer même qu'une demande d'indemnité d'éviction eût été formulée, elle ne l'aurait été que dans l'hypothèse d'un congé valable. Le congé étant selon elle nul et privé d'objet, elle estime que l'expertise ordonnée est dépourvue d'intérêt.

Elle conteste enfin les affirmations de la SCI Trublion relatives à la commercialité de la [Adresse 5], soulignant l'installation récente de quatre nouveaux commerces dans ce secteur.

Par conclusions récapitulatives du 26 mars 2026, auxquelles il est référé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI Trublion demande à la cour de:

- déclarer la SAS Générale Immobilière mal fondée en son appel,

- l'en débouter, ainsi que de l'intégralité de ses demandes, fins, moyens et conclusions,

- confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

- condamner la SAS Générale Immobilière aux entiers frais et dépens de la procédure d'appel,

- condamner la SAS Générale Immobilière à lui payer une indemnité de 3.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure d'appel.

Se référant aux décisions du 5 novembre 2021 et du 27 juillet 2023, elle soutient que le congé délivré à la SAS Générale Immobilier le 21 décembre 2020 mentionnait expressément chacun des délais applicables, à savoir deux ans pour saisir le tribunal en contestation du congé et en paiement d'une indemnité d'éviction, et trois mois, en application de l'article L145-18 du code de commerce, pour faire connaître son acceptation d'un local de remplacement ou pour saisir la juridiction compétente. Elle soutient que la SAS Générale Immobilier, professionnelle de l'immobilier, connaissait la législation applicable et ne s'est pas méprise sur ses droits, comme en atteste la saisine du tribunal dans les trois mois suivant la signification du congé. Elle conteste donc tout grief, qu'elle estime nécessaire s'agissant d'annuler un acte d'huissier.

Elle soutient, au visa des articles L145-4 et L145-18 du code de commerce, que l'absence d'offre d'un local ou de précision des nouvelles conditions détaillées de location par le congé n'est pas sanctionnée par sa nullité mais par le paiement alternatif d'une indemnité d'éviction. Elle indique que le congé délivré, dépourvu de proposition de relogement, a donc valablement offert le paiement d'une indemnité d'éviction, chiffrée à 41.000 euros par l'expert, outre indemnités accessoires sur justificatifs.

Elle affirme que le congé a été délivré dans l'intention de démolir et de reconstruire l'immeuble, rappelant que sa sincérité est présumée. Elle soutient justifier des démarches effectuées en vue de réaliser son projet, notamment par la production du relevé de conclusions de la commission locale du secteur sauvegardé, de projets d'architecte et de comptes-rendus de réunion avec les architectes des bâtiments de France. Elle souligne leur nombre et leur teneur, prouvant la réalité du projet, ainsi que leur chronologie et les contraintes apparues, excluant une durée non sérieuse, et estime que la présomption n'est donc pas renversée.

Selon elle par ailleurs la validité d'un tel congé n'est pas conditionnée par l'obtention ni par la validité d'un permis de construire de sorte que son retrait est sans incidence sur ce point.

Elle considère à l'appui de sa demande de réserve de ses droits à solliciter des dommages et intérêts, que la SAS Générale Immobilière a adopté une position incohérente et dilatoire, en acceptant les conclusions de l'expert sur l'indemnité d'éviction tout en contestant, sans justification convaincante, le chiffrage qu'il retient à ce titre. Elle estime également que la demande de sursis à statuer est infondée, l'appel invoqué ne portant pas sur le même congé et le pourvoi en cassation étant dépourvu d'effet suspensif. Elle en conclut que le principe de l'éviction est définitivement acquis et que l'appel interjeté ne peut qu'être rejeté.

La clôture a été prononcée le 2 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient de relever, au préalable, que la déclaration d'appel ne vise pas les dispositions du jugement ayant constaté qu'aucune cause d'irrecevabilité n'est soulevée. La cour n'en est donc pas saisie et il n'y a pas lieu de confirmer le jugement sur ce point, comme le sollicite la SCI Trublion.

Par ailleurs si la société Générale Immobilière demande de déclarer, dans le dispositif de ses conclusions, les demandes fins et conclusions de la SCI Trublion irrecevables, elle n'invoque cependant aucun moyen à ce titre. Dès lors, par application des dispositions de l'article 954 du code civil, sa demande de déclarer les demandes fins et conclusions de la SCI Trublion irrecevables est rejetée.

De même si la société Générale Immobilière demande dans le dispositif de ses conclusions, d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté sa demande de révocation de l'ordonnance de clôture et de réouverture des débats, elle n'invoque cependant aucun moyen à ce titre. Dès lors, par application des dispositions de l'article 954 du code civil, cette disposition est confirmée.

Sur la demande tendant à voir annuler le congé délivré le 21 décembre 2020 par la SCI Trublion

L'article 114 du code de procédure civile dispose qu' «aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.»

Sur la mention du délai de contestation

En l'espère en page 2 du congé délivré, il est indiqué à la suite de la proposition de régler l'indemnité d'éviction en application de l'article L 145-18 du code de commerce:

«si vous entendez contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, vous devez saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de ce jour.»

Par ailleurs la dernière page du congé reproduit l'article L145-18 du code de commerce en italique et en particulier son alinéa 5 aux termes duquel:

«lorsque le bailleur invoque le bénéfice du présent article, il doit, dans l'acte de refus de renouvellement ou dans le congé, viser les dispositions de l'alinéa trois et préciser les nouvelles conditions de location. Le locataire doit, dans un délai de trois mois, soit faire connaître par acte extrajudiciaire son acceptation, soit saisir la juridiction compétente dans les conditions prévues à l'article L145-58.»

Il en résulte que le congé reproduit les dispositions relatives aux délais de recours applicables.

De surcroît à supposer la double précision de nature à induire le preneur en erreur sur ses droits, l'irrégularité en cause, même prévue par des dispositions d'ordre public, relève des nullités de forme, et exige pour son prononcé la preuve d'un grief.

En l'espèce, le congé a été délivré le 21 décembre 2020 et la société Générale Immobilière qui fait assigner la SCI Trublion devant le tribunal judiciaire de Metz par acte d'huissier de justice délivré le 17 mars 2021 n'invoque ni ne prouve aucun grief. Les moyens invoqués à ce titre seront rejetés.

Sur la précision de la nouvelle location offerte en remplacement

Aux termes de l'article L145-18 du code de commerce:

«Le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail pour construire ou reconstruire l'immeuble existant, à charge de payer au locataire évincé l'indemnité d'éviction prévue à l'article L145-14.

(')

Toutefois, le bailleur peut se soustraire au paiement de cette indemnité en offrant au locataire évincé un local correspondant à ses besoins et possibilités, situé à un emplacement équivalent.

Le cas échéant, le locataire perçoit une indemnité compensatrice de sa privation temporaire de jouissance et de la moins-value de son fonds. Il est en outre remboursé de ses frais normaux de déménagement et d'emménagement.

Lorsque le bailleur invoque le bénéfice du présent article, il doit, dans l'acte de refus de renouvellement ou dans le congé, viser les dispositions de l'alinéa 3 et préciser les nouvelles conditions de location.»

Il est précisé que l'article L145-9 du code de commerce, également invoqué par la locataire au soutien de ce moyen, n'ajoute pas d'exigence supplémentaire régissant l'offre d'un local de remplacement.

Il en résulte que le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail pour une période triennale, ou en fin de bail, pour construire ou reconstruire l'immeuble existant, à charge pour lui de payer au locataire évincé une indemnité d'éviction. Ainsi le bailleur est toujours en droit d'offrir une indemnité d'éviction, calculée dans les mêmes conditions qu'à la suite d'un congé classique,

La possibilité pour le bailleur de se soustraire au paiement de cette indemnité, en offrant au locataire évincé un local correspondant à ses besoins et possibilités, situé à un emplacement équivalent, ne constitue qu'une faculté.

En l'espèce en page 2 le congé mentionne: «conformément à l'article L145-18 du code de commerce, la partie requérante indique qu'elle propose de régler à la société générale immobilière une indemnité d'éviction de 45.000 euros, outre indemnités accessoires sur justificatifs.»

Ainsi la bailleresse qui a proposé une indemnité d'éviction chiffrée, n'a pas fait usage dans le congé délivré, de la faculté de proposer un local de remplacement équivalent et il n'y a donc pas lieu de lui imposer le formalisme s'y rapportant.

En outre chaque congé délivré s'appréciant distinctement, la seule mention dans le congé en litige de sa délivrance sans préjudice du congé du 22 décembre 2017, lequel visait une nouvelle location, n'est pas de nature à imposer la reprise du formalisme ou des précisions de ce congé antérieur, l'option de la proposition de nouvelle location n'ayant pas été retenue par le bailleur dans le congé litigieux. Les moyens invoqués à ce titre seront donc rejetés.

Sur la sincérité de l'opération de destruction et reconstruction

Selon l'article L145-4 du code de commerce:

«La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.

Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire(')

Le bailleur a la même faculté, dans les formes et délai de l'article L145-9, s'il entend invoquer les dispositions des articles L145-18, L145-21, L145-23-1, et L 145-24 afin de construire, de reconstruire ou de surélever l'immeuble existant, de réaffecter le local d'habitation accessoire à cet usage, de transformer à usage principal d'habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation ou d'exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l'immeuble dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain.»

En premier lieu, le bailleur indique, dans le congé, qu'il entend se prévaloir de l'article L145-4 du code de commerce et cet acte précise:

«le congé est justifié par une opération de démolition, reconstruction de l'intégralité du bâtiment dans lequel sont abrités les locaux objets du bail commercial entre vous et la partie requérante.

Dans le cadre de la construction d'un nouvel immeuble, le projet, mené de concert entre la partie requérante, les architectes des bâtiments de France et les services de la ville de [Localité 1], vise à démolir entièrement le bâtiment se trouvant sur la parcelle [Cadastre 1] (rez-de-chaussée occupé par la société Générale Immobilière) et reconstruire un nouveau bâtiment dont l'emprise au sol occupera la parcelle [Cadastre 1] ainsi qu'une partie des parcelles [Cadastre 3], et [Cadastre 4].

Le dépôt du permis de construire a été effectué en date du 10 janvier 2020.

Ledit permis a été obtenu le 9 novembre 2020 et autorise en son article 2 la démolition du bâtiment.

Il ressort du permis de construire que l'ensemble des autorisations concernant la fiabilité et faisabilité de la reconstruction ont été obtenues par la SCI trublion.

La démolition entière du bâtiment entraîne la destruction totale de votre local et par voie de conséquence, l'impossibilité totale pour vous de l'exploiter pendant la période des travaux.»

Il résulte de l'ensemble de ces précisions, que si la bailleresse a effectivement mentionné un projet, elle a complété cette indication par celle relative au dépôt puis à l'obtention du permis de construire, et la destruction totale du local en conséquence. De plus l'antériorité nécessaire du congé à la réalisation des opérations de démolition et reconstruction, exclut que l'emploi du terme «projet» dans la motivation du congé prouve l'absence d'intention de réaliser lesdites opérations.

Le propriétaire, qui exerce le droit de reprise pour reconstruire l'immeuble, et dont la sincérité doit être présumée, n'est pas tenu de produire un permis de construire. L'intention de reconstruction présumée doit être appréciée à la date de délivrance du congé, soit le 21 décembre 2020.

En l'espèce, le récépissé de dépôt de la demande de permis de construire du 10 janvier 2020 puis l'accord du permis, délivré par la mairie de [Localité 1] le 9 novembre 2020, quelques semaines avant la délivrance du congé, ainsi que les documents joints à la demande, les comptes rendus de réunions successifs, la multiplicité des interlocuteurs, établissent la succession de démarches, sur une durée pluriannuelle, avec mobilisation des services compétents (directeur général adjoint de la ville de [Localité 1], bâtiments de France services d'urbanisme, commission locale du secteur sauvegardé).

De plus il résulte de la décision du tribunal administratif de Strasbourg du 22 février 2024, que la société Générale Immobilière a saisi cette juridiction d'une demande d'annulation du permis de construire sollicité en vue de réhabiliter l'ensemble immobilier situé [Adresse 2] à Metz et que dans cette procédure, la SCI Trublion a déposé un mémoire en défense le 5 mai 2023 dans lequel elle a conclu au rejet de la demande d'annulation, ce qui confirme sa réelle intention au moins jusqu'à cette date, de voir son projet de construction aboutir.

L'absence de référence dans le troisième congé à un projet de travaux, ne permet pas d'apprécier la sincérité du bailleur lors de la délivrance du congé en litige, puisqu'il est constant que ce troisième congé lui est postérieur.

L'arrêté valant retrait de l'arrêté de permis de construire délivré le 9 novembre 2020 à la SCI Trublion suite à la demande de retrait réalisée par la SCI Trublion le 10 juillet 2024 est daté du 12 juillet 2024, et est donc très postérieur à la date délivrance du congé en litige.

Cette demande de retrait, postérieure de plusieurs années à la délivrance du congé en litige, ne permet pas d'inverser la présomption de sincérité, en particulier au regard des éléments ci-dessus mentionnés.

La société Générale Immobilière ne justifie donc pas de l'absence de sincérité de la SCI Trublion. Le moyen invoqué à ce titre sera rejeté.

Sur la disparition du motif et de l'objet du congé

L'intention ci-dessus analysée s'apprécie à la date du congé, sans être subordonnée à la délivrance préalable d'un permis de construire, ni à la validité de celui-ci.

Par ailleurs l'absence d'obtention du permis de construire n'est pas une cause d'annulation ou de validation du congé.

Dès lors le retrait du permis, à la demande de la bailleresse, en l'espèce le 10 juillet 2024 n'est pas de nature à prouver l'absence d'intention en ce sens en décembre 2020, quatre ans plus tôt.

La disparition du motif et l'absence d'objet du congé délivré le 21 décembre 2020, n'a pas pour effet de rendre ce congé nul, irrecevable ou inopposable au preneur. Les moyens invoqués à ce titre seront donc rejetés.

Sur la fraude du fait de l'intention de vendre le bien

Il résulte de l'article L145-4 reproduit ci-dessus que le projet de démolition et reconstruction est exclusif de la volonté de vendre le fonds concerné et par suite de tout caractère spéculatif.

En l'espèce le courrier du 1er mars 2016, par lequel M. [Q], représentant de la SCI Trublion indique une offre d'acquisition de la parcelle n°[Cadastre 2] propriété de la caisse agricole de Moselle au prix de 80.000 euros ne traduit pas une volonté de vendre la parcelle assiette du congé en litige, ni donc un objet spéculatif. En l'absence d'autres éléments de nature à prouver une intention de cession, le moyen correspondant est rejeté.

En conséquence, la demande tendant à voir annuler le congé délivré le 21 décembre 2020 doit être rejetée. Le jugement sera donc confirmé à ce titre.

Sur la demande subsidiaire tendant à voir constater que les conditions d'applicabilité des articles L.145-4 et L.145-18 du code de commerce ne sont pas remplies, constater la disparition du motif et l'absence d'objet du congé et le déclarer irrecevable

Il résulte de l'article L145-4 et L145-18 du code de commerce ci-dessus rappelés que seul un projet de reconstruction totale satisfait la condition légale énoncée.

En l'espèce, le bail porte sur la parcelle [Cadastre 1], section [Cadastre 5], et sur une surface de 164m2, l'immeuble comportant selon l'expertise du cabinet [P] produite par le bailleur, au rez-de-chaussée, un magasin de 27m2 en sus des locaux à usage de bureaux d'environ 108 m2 loués à la société Générale Immobilière, et à l'étage, 3 pièces sur 131 m2.

La SCI Trublion a transmis son projet de travaux et il ressort du document émanant de son architecte, daté du 7 mai 2018, qu'il consiste à déplacer la façade de l'immeuble loué à la locataire sur une autre parcelle voisine appartenant à la bailleresse, puis à démolir complètement le reste du bien et à construire un nouveau bâtiment. En outre le permis de construire délivré par la mairie par arrêté du 9 novembre 2020 a pour objet la réhabilitation de l'ensemble immobilier occupant plusieurs parcelles.

L'opération est décrite tant dans la note de présentation datée du 7 mai 2018, que dans le courrier du 14 février 2019 qui ont été adressés par le cabinet Artech à la SCI Trublion, par les termes suivants:

«le projet vise à démolir entièrement le bâtiment se trouvant sur la parcelle [Cadastre 1] et à reconstruire un nouveau bâtiment R+2 dont l'emprise au sol occupera la parcelle [Cadastre 1] ainsi qu'une partie des parcelles [Cadastre 3] et [Cadastre 4].»

La note ajoute «les travaux envisagés consistent en la démolition complète de l'immeuble se trouvant sur la parcelle [Cadastre 1], la création d'un sous-sol, la construction d'un nouveau bâtiment R+2»

Selon la note, l'emprise au sol du nouveau bâtiment sera quasiment doublée, l'assiette du bâtiment existant correspondant à une emprise de 164 m2 alors que le nouveau bâtiment est décrit comme ayant une emprise de 300 m2.

A cet égard la comparaison du plan cadastral aux plans annexés à cette note confirme que le tracé extérieur du projet, oblique, coïncide avec le tracé extérieur qui sépare les actuelles parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 6], et par suite que le projet porte sur l'intégralité de la largeur de l'emplacement donné en location à la société Générale Immobilière.

De même l'achat de la parcelle [Cadastre 7], voisine à l'arrière et de l'autre côté, et le fait qu'elle relève de l'assiette de l'opération, confirme de façon suffisamment précise que l'opération porte sur la profondeur de l'emplacement donné à bail, et donc sur le rectangle correspondant au bail.

Ces plans sont repris à l'identique concernant cette emprise, par les plans datés du 10 janvier 2020 du cabinet Artech, étant précisé que le permis accordé vise la demande déposée à cette même date.

Le courriel du directeur général adjoint de la ville de [Localité 1] du 29 mai 2018 relatif à ce projet précise qu'il devra faire l'objet d'une «autorisation d'urbanisme (PC) pour démolition des bâtiments existants et reconstruction».

Le permis délivré vise la demande du 10 janvier 2020 et accorde l'autorisation de réaliser la construction et ajoute en son article 2 qu'il autorise la démolition projetée.

Ainsi la nature de l'opération immobilière telle qu'elle résulte de l'ensemble de ces éléments, et leur chronologie, établissent que l'opération soumise au permis accordé, implique de détruire un bâtiment, de créer un sous-sol, d'édifier au-dessus de cette aire, un nouveau bâtiment, ce qui satisfait au critère légalement requis, sans qu'il soit nécessaire de prouver la nature contractuelle des études produites.

Par ailleurs, dès lors qu'il implique la destruction du bâtiment existant en ce incluse la surface donnée à bail au rez-de-chaussée, dans sa largeur et sa profondeur, avec nouveau bâtiment depuis le sous-sol jusqu'au 1er étage, il exclut que la locataire puisse se maintenir dans les locaux, même partiellement, et rend donc impossibles le maintien de l'activité comme la relocation de ce local.

Enfin la multiplicité des critiques formées par la société Générale Immobilière lors de son action en annulation du permis de démolir et de construire obtenu par la SCI Trublion, sur la pertinence desquelles il n'a d'ailleurs pas été statué, n'est pas de nature à établir le caractère non sérieux de l'intention légalement requise.

La présomption de sincérité n'étant pas renversée au terme de l'analyse ci-dessus réalisée, la demande tendant à voir constater que les conditions d'applicabilité des articles L145-4 et L145-18 du code de commerce ne sont pas remplies, constater la disparition du motif et l'absence d'objet du congé, et à le déclarer irrecevable est rejetée. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté la SAS Générale Immobilière de ses demandes tendant à voir déclarer irrecevable le congé qui lui a été signifié le 21 décembre 2020.

Sur la demande subsidiaire tendant à voir déclarer non valide, non fondé ou mal fondé le congé délivré le 21 décembre 2020, constater la disparition du motif et l'absence d'objet du congé, le déclarer non avenu et inopposable

La description des travaux ou du projet dans le congé importe peu dès lors que la nature des travaux relève d'une opération de construction, reconstruction avec démolition, ce qui a été retenu ci-dessus et il est également renvoyé aux développements ci-dessus qui n'ont pas retenu d'inversion de la présomption de sincérité de l'intention de reconstruire.

De même la validité du congé, son opposabilité au preneur ne sont pas davantage conditionnées par la preuve de la faisabilité du projet immobilier qui en est l'objet et le fonde, ni par la signature de contrats d'exécution, et les moyens correspondants sont donc inopérants.

Par ailleurs le permis accordé qui confirme la sincérité du projet, l'a été en considération du dossier déposé et fige l'opération envisagée en ce que l'autorisation n'est délivrée que pour la réalisation soumise à la demande de permis et autorisée ce qui rend également inopérant le moyen tiré d'une différence ou de modification possibles dans un projet ultérieur.

Enfin la validité d'un congé n'est pas conditionnée par la validité d'un congé antérieurement délivré pour le même motif et l'existence d'un précédent congé délivré en 2017 n'est pas de nature à affecter la validité ou l'opposabilité du congé en litige, postérieur de plusieurs années et qui s'appuie sur des faits nouveaux, en particulier le dépôt de la demande de permis de construire et de démolir.

La vérification des conditions de validité d'un congé étant appréciée au regard de son objet et à la date de sa délivrance, la délivrance d'un troisième congé n'est pas non plus à prendre en compte dans l'appréciation de la validité du congé en litige et ne peut davantage prouver le non sérieux de l'intention de construire lors du deuxième congé.

La pluralité et la valeur des arguments invoqués par l'appelante à l'appui de sa demande d'annulation du permis délivré par arrêté du 9 novembre 2020, et de son recours gracieux, qui critiquent la décision prise sur le permis de construire, restent sans incidence sur le congé en litige, sa validité n'étant pas non plus soumise à l'absence de recours formé contre le permis, en ce que l'intention de démolir et de construire ou reconstruire au moment où le bailleur notifie l'acte, s'avère suffisante pour sa validité.

En outre il est renvoyé aux développements ci-dessus sur l'emprise totale du projet, excluant le maintien d'activité dans les lieux loués.

Enfin le congé ayant été délivré par le bailleur au preneur, sans contestation émise sur leurs qualités respectives, est opposable au locataire. Dès lors la demande tendant à le voir déclarer inopposable est rejetée.

La loi ne conditionne pas la validité du congé au maintien sans limite dans le temps des motifs sur lesquels il est basé. En outre la locataire ne fournit aucun élément de nature à établir que le bailleur a renoncé à tout projet depuis. Il n'y a donc pas lieu de considérer que la présomption est renversée.

De plus il est observé que la SCI Trublion a retiré sa demande de permis au cours de la procédure administrative engagée par la société Générale Immobilière qui a agi en annulation du permis de construire qui avait bien été obtenu par la SCI Trublion, par une action lors de laquelle elle a fait état de multiples causes d'annulation, autres que l'abandon du projet de démolition et construction.

Elle ne prouve donc pas que le retrait de la demande de permis réalisé lors de cette procédure, est dû à l'abandon d'un tel projet et prive le congé de son motif.

En conséquence, il convient de rejeter la demande de la SAS Générale Immobilière la tendant à voir déclarer le congé délivré le 21 décembre 2020 par la SCI Trublion non avenu et inopposable à son égard.

Sur la demande subsidiaire tendant à voir constater ou dire et juger que le bail se poursuit entre les parties selon les mêmes modalités et conditions

Le congé étant valablement délivré, a pris effet, et cette demande est rejetée.

Sur la demande tendant à se voir réserver la demande d'indemniser le préjudice résultant de l'impossibilité de commencer l'opération immobilière voulue

En premier lieu il convient de relever que la SCI Trublion s'est abstenue de chiffrer toute demande à ce titre malgré la durée de la procédure.

En second lieu, la position de la société Générale Immobilière sur l'expertise, son éventuelle contradiction par l'acceptation des conclusions de l'expert sur l'indemnité d'éviction tout en contestant le chiffrage retenu, ne se rapporte pas au présent litige.

De même aucune demande de sursis à statuer n'est formée devant la cour par la locataire et les moyens invoqués par la SCI Trublion ne se rapportant pas à une attitude adoptée par la locataire au cours de la présente procédure, ne peuvent fonder sa demande de réserve, qui est rejetée, le jugement étant infirmé en ce qu'il a réservé la demande de la SCI Trublion relative au préjudice imputable à la SAS Générale Immobilière résultant de l'impossibilité de commencer l'opération immobilière.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Dans la mesure où la société SAS Générale Immobilière succombe en ses demandes, le jugement sera confirmé dans ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.

La SAS Générale Immobilière qui succombe devant la cour est également condamnée au paiement des dépens de la procédure d'appel et à payer à la SCI Trublion la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés à hauteur de cour. La demande de la société SAS Générale Immobilière sur ce fondement est rejetée.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Rejette la demande formée par la SAS Générale Immobilière tendant à voir déclarer irrecevables les demandes, fins et conclusions de la SCI Trublion;

Confirme le jugement rendu le 3 octobre 2024 par le tribunal judiciaire de Metz en ce qu'il a:

- rejeté la demande de révocation de l'ordonnance de clôture et de réouverture des débats formée par la SAS Générale Immobilière,

- débouté la SAS Générale Immobilière de ses demandes tendant à voir annuler ou déclarer irrecevable le congé qui lui a été signifié le 21 décembre 2020 par la SCI Trublion,

- condamné la SAS Générale Immobilière aux dépens,

- condamné la SAS Générale Immobilière à régler à la SCI Trublion la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté la SAS Générale Immobilière de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile;

L'infirme en ce qu'il a réservé la demande de la SCI Trublion relative au préjudice imputable à la SAS Générale Immobilière résultant de l'impossibilité de commencer l'opération immobilière;

Et statuant à nouveau,

Déboute la SCI Trublion de sa demande tendant à voir réserver son droit de chiffrer son préjudice résultant de l'impossibilité de commencer l'opération immobilière,

Y ajoutant

Rejette la demande de la SAS Générale Immobilière la tendant à voir déclarer le congé délivré le 21 décembre 2020 par la SCI Trublion non avenu et inopposable à son égard;

Déboute la SAS Générale Immobilière de sa demande tendant à voir constater ou dire et juger que le bail se poursuit entre les parties selon les mêmes modalités et conditions;

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions;

Condamne la SAS Générale Immobilière aux dépens de la procédure d'appel;

Condamne la SAS Générale Immobilière à payer à la SCI Trublion la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés à hauteur de cour;

Rejette la demande de la SAS Générale Immobilière sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La Greffière La Conseillère faisant fonction de

Présidente de chambre

Au nom du peuple français,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.