TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Le :
Copie conforme délivrée
à : Me BERTHIER
Copie exécutoire délivrée
à : Me COUTANCEAU
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP fond
N° RG 25/07133 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAQ7Y
N° MINUTE : 4/2026
JUGEMENT
rendu le mardi 15 septembre 2026
DEMANDEUR
E.P.I.C. PARIS HABITAT - OPH
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représenté par Me Nicolas BERTHIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0173
DÉFENDEURS
Madame [F] [C]
demeurant [Adresse 2]
comparante en personne, assistée de Me Agnès COUTANCEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0367
Monsieur [U] [I], intervenant volontaire
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Agnès COUTANCEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0367
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 19 juin 2026
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 septembre 2026 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.
Décision du 15 septembre 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/07133 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAQ7Y
EXPOSÉ DU LITIGE
Mme [F] [C] et M. [G] étaient locataires d’un local d’habitation auprès de la SAGI.
Puis, par acte sous seing privé du 31 mai 2016, l’établissement public PARIS HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [F] [C] sur des locaux situés [Adresse 2].
Mme [F] [C] a épousé M. [U] [I] le 28 janvier 2017.
Par acte de commissaire de justice du 5 juin 2025, l'établissement public PARIS HABITAT OPH a assigné Mme [F] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
A titre principal : constater la validité du congé délivré le 8 décembre 2023 à effet au 30 juin 2024 et dire que la locataire est déchue de tout titre sur les lieux loués à compter du 1er juillet 2024 ;
A titre subsidiaire : prononcer la résiliation judiciaire du bail,
En tout état de cause :
Ordonner l'expulsion de Mme [F] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin est, le concours et l'assistance de la Force Publique, Dire et juger qu’il sera dispensé du respect du délai de deux mois prévus par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;L’autoriser à faire séquestrer dans tel garde meubles qu'il lui plaira les biens meubles trouvés dans les lieux aux frais et risques de Mme [F] [C] ;Condamner Mme [F] [C] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges appelés et majorée du SLS à compter du 1er juillet 2024 ou subsidiairement à la date de résiliation judiciaire du bail, jusqu'au départ effectif des lieux ;Condamner Mme [F] [C] au paiement d'une somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamner Mme [F] [C] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du congé délivré par commissaire de justice, de la sommation de quitter les lieux et celui de l’assignation.
Appelée initialement à l’audience du 8 décembre 2025, l’affaire a été renvoyée deux fois afin de permettre aux parties de se mettre en état, pour être retenue à l’audience du 19 juin 2026.
A l’audience l’établissement public PARIS HABITAT OPH, représenté par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande :
A titre principal : constater la validité du congé délivré le 8 décembre 2023 à effet au 30 juin 2024 et dire que la locataire est déchue de tout titre sur les lieux loués à compter du 1er juillet 2024 ;
A titre subsidiaire : prononcer la résiliation judiciaire du bail,
En tout état de cause :
Ordonner l'expulsion de Mme [F] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef dont M. [U] [I], avec si besoin est, le concours et l'assistance de la Force Publique, Dire et juger qu’il sera dispensé du respect du délai de deux mois prévus par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;L’autoriser à faire séquestrer dans tel garde meubles qu'il lui plaira les biens meubles trouvés dans les lieux aux frais et risques de Mme [F] [C] ;Condamner solidairement Mme [F] [C] et M. [U] [I] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges appelés et majorée du SLS à compter du 1er juillet 2024 ou subsidiairement à la date de résiliation judiciaire du bail, jusqu'au départ effectif des lieux ;Condamner solidairement Mme [F] [C] et M. [U] [I] au paiement d'une somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamner solidairement Mme [F] [C] et M. [U] [I] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du congé délivré par commissaire de justice, de la sommation de quitter les lieux et celui de l’assignation.
Mme [F] [C] et M. [U] [I], respectivement assistée et représenté par leur conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demandent :
recevoir M. [U] [I] en son intervention volontaire, débouter l’établissement public PARIS HABITAT OPH de sa demande de validation du congé, à titre subsidiaire : débouter l’établissement public PARIS HABITAT OPH de sa demande de résiliation judiciaire, en tout état de cause : débouter l’établissement public PARIS HABITAT OPH de l’ensemble de ses demandes, de sa demande d’exécution provisoire, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et le condamner à leur payer la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus pour l'exposé de leurs différents moyens.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIVATION
Il convient à titre liminaire de rappeler que les demandes de constat et dire et juger ne constituent pas des prétentions mais uniquement un rappel des moyens et qu'il n'y a donc pas de lieu de statuer sur ce point, le tribunal n’en étant pas saisi.
Aux termes de l'article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Sur l’intervention volontaire de M. [U] [I]
L'article 66 du code de procédure civile dispose que « constitue une intervention la demande dont l'objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires. Lorsque la demande émane du tiers, l'intervention est volontaire ». En vertu des articles 325 et suivants du code de procédure civile « L'intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant. »
En l'espèce, M. [U] [I] est l’époux de Mme [F] [C] et réside dans les lieux objets du présent litige. Son intervention volontaire est donc recevable.
Sur la demande aux fins de validation du congé pour perte du droit au maintien dans les lieux
L’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation prévoit notamment que l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d'un mois. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer.
Aux termes de l’article L442-3-3 du code de la construction et de l’habitation « I. Dans les logements locatifs sociaux appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré ou gérés par eux et situés dans des zones géographiques définies par décret en Conseil d'Etat (…), les locataires dont les ressources, au vu des résultats de l'enquête mentionnée à l'article L. 441-9, sont, deux années consécutives, supérieures à 150 % des plafonds de ressources pour l'attribution des logements financés par des prêts locatifs sociaux n'ont plus le droit au maintien dans les lieux à l'issue d'un délai de dix-huit mois à compter du 1er janvier de l'année qui suit les résultats de l'enquête faisant apparaître, pour la deuxième année consécutive, des ressources supérieures à 150 % de ces plafonds. Dès que les résultats de l'enquête font apparaître, pour la deuxième année consécutive, des ressources supérieures à 150 % de ces plafonds, le bailleur en informe les locataires sans délai. Six mois avant l'issue de ce délai de dix-huit mois, le bailleur notifie par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifie par acte d'huissier la date à laquelle les locaux loués doivent être libres de toute occupation. A l'issue de cette échéance, les locataires sont déchus de tout titre d'occupation des locaux loués. (…)
L’article 1751 du code civil dispose que le droit au bail du local qui sert effectivement à l'habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux.
Aux termes de l’article 9-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, nonobstant les dispositions des articles 515-4 et 1751 du code civil, les notifications ou significations faites en application du présent titre par le bailleur sont de plein droit opposables au conjoint du locataire si l'existence de ce conjoint n'a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur.
En l’espèce, l’établissement public PARIS HABITAT OPH a appliqué un supplément de loyer de solidarité (SLS) pour les années 2021 à 2024.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 29 juin 2022, le bailleur a informé Mme [F] [C] ou M. [U] [I], d’une part, de la perte de leur droit au maintien dans les lieux car leurs revenus étaient pour la deuxième année consécutive supérieurs à 150 % du plafond de ressources pour l’attribution des logements financés par des prêts locatifs sociaux et, d’autre part, de l’obligation de quitter le logement dans le délai de 18 mois à compter du 1er janvier 2023 soit le 30 juin 2024.
Après examen de leur situation en commission d’attribution des logements le 20 septembre 2023, l’établissement public PARIS HABITAT OPH a, par lettre recommandée avec avis de réception du 22 septembre 2023 adressée à Mme [F] [C] ou M. [U] [I], informé ces derniers qu’ils continuaient à dépasser les plafonds de ressources.
Par acte de commissaire de justice du 8 décembre 2023 délivré à Mme [F] [C], l’établissement public PARIS HABITAT OPH lui a fait signifier ces différentes pièces et notamment le congé.
Il convient de préciser que M. [G] est l’ancien compagnon de Mme [F] [C] et qu’il n’a jamais été locataire du local objet du présent litige.
Sur la nullité du congé
Mme [F] [C] et M. [U] [I] arguent de la nullité du congé car il n’a été délivré qu’à Mme [F] [C] alors qu’en application de l’article 1751 du code civil M. [U] [I] est cotitulaire du bail, que celui-ci n’a jamais reçu les notifications du SLS, que le bailleur a été informé du mariage depuis l’enquête SLS pour l’année 2018 de sorte que l’article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989 lui est applicable à contrario et que dès lors le congé est entaché d’une nullité de forme et lui est inopposable.
L’établissement public PARIS HABITAT OPH reconnait que M. [U] [I] est cotitulaire du bail. Il soutient cependant qu’il n’avait pas à lui notifier le congé car, en premier lieu l’article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989 n’a pas à vocation à s’appliquer puisque le congé a été délivré sur le fondement de l’article L442-3-3 du code de la construction et de l’habitation et non de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, en second lieu, il n’a pas été informé du mariage, en troisième lieu l’article 1751 est sans incidence sur la perte du droit au maintien dans les lieux, enfin que les défendeurs ne justifient d’aucun grief.
Il ressort des pièces versées aux débats par les parties que :
Sur le formulaire « enquête SLS 2018 », Mme [F] [C] a coché la case « marié » et renseigné le nom de M. [U] [I] en qualité de conjoint. Elle y a joint un formulaire de déclaration de changement de situation familiale en désignant M. [U] [I] comme son conjoint. Sur le formulaire « enquête SLS 19 », Mme [F] [C] a coché la case « marié » et le nom de M. [U] [I] était déjà pré-renseigné en qualité de conjoint.Sur le formulaire « enquête SLS 2020 », Mme [F] [C] a coché la case « marié » et indiqué le nom de M. [U] [I] qui était déjà pré-renseigné, Sur le formulaire « enquête SLS 2021 », le nom de M. [U] [I] a été pré renseigné par le bailleur en qualité de conjoint et Mme [F] [C] a coché la case « marié » ; l’avis d’impôt sur le revenu adressé au bailleur concerne Mme [F] [C] et M. [U] [I] ; la notification par le bailleur de l’application du SLS pour l’année 2021 a été adressé le 27 janvier 2021 à Mme [F] [C] et M. [G]. Sur le formulaire « enquête SLS 2022 » Mme [F] [C] a coché la case « marié » et renseigné l’identité de M. [U] [I] en qualité de conjoint ; l’avis d’impôt sur le revenu adressé au bailleur concerne Mme [F] [C] et M. [U] [I] ; la notification par le bailleur de l’application du SLS pour l’année 2022 a été adressée le 17 janvier 2022 à Mme [F] [C] et M. [G]. Par lettre recommandée avec avis de réception du 29 juin 2022, le bailleur a informé « Mme [F] [C] ou M. [U] [I] », d’une part, de la perte de leur droit au maintien dans les lieux car leurs revenus étaient pour la deuxième année consécutive supérieurs à 150 % du plafond de ressources pour l’attribution des logements financés par des prêts locatifs sociaux et, d’autre part, de l’obligation de quitter le logement dans le délai de 18 mois à compter du 1er janvier 2023 soit le 30 juin 2024. Le courriel de l’établissement public PARIS HABITAT OPH du 17 août 2022 rappelant ces éléments n’a été envoyé qu’à Mme [F] [C].La lettre de relance de l’établissement public PARIS HABITAT OPH du 24 novembre 2022 portant sur la communication de pièces a été adressée à Mme [F] [C] et M. [G], lettre par laquelle il a sollicité l’avis d’imposition 2022 de Mme [F] [C] et de M. [U] [I]. Le formulaire « enquête SLS 2023 » désigne de façon préremplie M. [U] [I] en qualité de conjoint ; la notification par le bailleur de l’application du SLS pour l’année 2023 a été adressée le 13 janvier 2023 à Mme [F] [C] et M. [G]. Sur le formulaire « enquête SLS 2024 » le nom de M. [U] [I] a été pré renseigné par le bailleur en qualité de conjoint ; la notification par le bailleur de l’application du SLS pour l’année 2024 a été adressée le 15 janvier 2024 à Mme [F] [C] et M. [G]. Après examen de leur situation en commission d’attribution des logements le 20 septembre 2023, l’établissement public PARIS HABITAT OPH a, par lettre recommandée avec avis de réception du 22 septembre 2023 adressée à Mme [F] [C] ou M. [U] [I], informé ces derniers qu’ils continuaient à dépasser les plafonds de ressources. La signification par acte de commissaire de justice du 8 décembre 2023 de notification du SLS 2021, 2022, du courrier du 29 juin 2022, du courriel du 17 août 2022 n’a été faite qu’à Mme [F] [C].
Il est acquis que M. [U] [I] et Mme [F] [C] se sont mariés après la conclusion du bail d’habitation par cette dernière seule, qu’ils vivent tous deux dans les lieux et qu’ils sont donc, en application de l’article 1751 du code civil, cotitulaires du bail. Le bailleur le reconnait d’ailleurs.
Il ressort des pièces produites que l’établissement public PARIS HABITAT OPH a été informé de cette situation dès l’année 2018, Mme [F] [C] ayant signalé un changement de situation familiale puis systématiquement désigné M. [U] [I] comme étant occupant et son époux.
Or, le bailleur a systématiquement notifié le SLS pour les années 2021 à 2024 à Mme [F] [C] et M. [G] et non à M. [U] [I]. L’établissement public PARIS HABITAT OPH a manifestement rencontré des problèmes d’enregistrement et de gestion du fichier des locataires puisque malgré les indications fournies chaque année par Mme [F] [C], il n’a cessé de notifier l’application du SLS à M. [G] lequel n’a jamais été titulaire du présent contrat de bail.
Par ailleurs, la lettre recommandée avec avis de réception du 29 juin 2022 valant congé a été adressée à Mme [F] [C] ou M. [U] [I] ».
Enfin, la signification de ce courrier valant congé n’a été faite qu’à Mme [F] [C] et non à M. [U] [I].
Il est exact que l’article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989 ne concerne que le titre I de ladite loi, dont ne relève pas le congé délivré pour perte du droit au maintien dans les lieux de l’article L4442-3-3 du code de la construction et de l’habitation de sorte qu’il ne peut en être fait une application a contrario.
Cependant, l’article L442-3-3 du code de la construction et de l’habitation dispose que les locataires doivent être informés du dépassement du plafond de ressources pour la 2ème année consécutive.
Par ailleurs la Cour de cassation a jugé que la notification prévue par l'article L441-9 du code de la construction et de l'habitation doit être adressée à chacun des cotitulaires du bail, en particulier des époux dans le cas d’espèce (Cass. 3e civ., 12 mars 2014, n° 13-14.403).
Il en résulte que si le bailleur doit adresser à chaque époux cotitulaire du bail les courriers et notifications relatifs à la phase d’instruction puis à l’application du SLS, il doit a fortiori adresser à chacun d’eux un congé pour perte du droit au maintien dans les lieux pour dépassement du plafond de ressources.
Or, l’établissement public PARIS HABITAT OPH a adressé le courrier du 29 juin 2022 valant congé à Mme [F] [C] ou M. [U] [I] et ne l’a fait signifier qu’à Mme [F] [C].
Il s’ensuit que ce congé, s’il n’est pas atteint de nullité, est toutefois inopposable à M. [U] [I].
Par voie de conséquence, compte tenu du principe d’indivisibilité du bail, le contrat ne peut pas être résilié à l’égard de Mme [F] [C] seulement.
L’établissement public PARIS HABITAT OPH sera en conséquence débouté de sa demande principale en validation du congé.
Sur la demande subsidiaire aux fins de résiliation judiciaire
Aux termes des articles 1224, 1227, 1228 et 1229 du code civil la résolution d’un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En l’espèce, comme le font valoir les défendeurs, le dépassement du plafond de ressources ne constitue pas un manquement aux obligations contractuelles. Ce serait en outre détourner les règles protectrices des locataires. Le bailleur sera en conséquence débouté de sa demande subsidiaire aux fins de résiliation judiciaire comme de ses demandes subséquentes aux fins d’expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation.
Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
L’établissement public PARIS HABITAT OPH, qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens.
En équité les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection,
RECOIT l’intervention volontaire de M. [U] [I] ;
DEBOUTE l’établissement public PARIS HABITAT OPH de l’ensemble de ses demandes ;
CONDAMNE l’établissement public PARIS HABITAT OPH aux dépens ;
REJETTE les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La Greffière, La Juge,