TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
■
N° RG 26/51903 -
N° Portalis 352J-W-B7K-DCIPE
N° : 6
Assignation du :
09 Mars 2026
[1]
[1] 3 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 10 septembre 2026
par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier
DEMANDEUR
Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet Dassonville et [J]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représenté par Maître Cédric JOBELOT de la SCP ZURFLUH - LEBATTEUX - SIZAIRE ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS - #P0154
DEFENDERESSES
S.A.S. [Localité 3]
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Maître Eric HABER de la SELEURL EHA AVOCAT, avocats au barreau de PARIS - #B0172
S.C.I. 50 [Adresse 4]
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Me Pierre AMIEL, avocat au barreau de PARIS - #E0235
DÉBATS
A l’audience du 16 Juillet 2026, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,
Par actes extrajudiciaires en date du 17 et 19 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] a assigné les sociétés SCI 50 Jouffroy et [Localité 3] devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile;
Par ordonnance en date du 7 février 2025, le Président du Tribunal judiciaire de Paris a ordonné une expertise judiciaire et commis M. [H] [V], expert inscrit auprès de la Cour d’appel de Versailles, avec pour mission notamment de :
- Examiner l’ensemble des désordres allégués par le demandeur dans ses écritures et les pièces au soutien de celles-ci, donner son avis sur leur réalité, sur la date de leur apparition, sur leur origine, sur leurs causes et sur leur importance, en précisant s'ils sont imputables à la conception, à un défaut de direction ou de surveillance, à l'exécution, aux conditions d'utilisation ou d'entretien, à un non-respect des règles de l'art ou à toute autre cause, et, dans le cas de causes multiples, d'évaluer les proportions relevant de chacune d'elles, en précisant les entreprises ou entrepreneurs concernés ;
- Fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d'évaluer les préjudices subis de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels, résultant des désordres, malfaçons/ non-façons et non conformités, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;
- Indiquer les travaux nécessaires aux remises en état et en conformité ;
- Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, éviter leur réapparition et leur délai d'exécution, à partir des devis fournis par les parties, chiffrer le coût de réalisation de ces travaux, maitrise d'œuvre incluse
- Donner son avis sur les réclamations financières des parties et, le cas échéant, faire les comptes entre les parties ;
- En cas d'urgence caractérisée par l'expert, autoriser le demandeur à faire exécuter à ses frais avancés les travaux indispensables par telle entreprise de son choix, sous le contrôle de l'expert.
Dans une note aux parties n°1 en date du 25 mars 2025, l’expert judiciaire relevait des non-conformités à la règlementation applicable au pressing (que ce soit à la réglementation ICPE, au règlement sanitaire départemental, aux règles de l’art…) et sollicitait la communication de plusieurs documents.
Le juge du contrôle des expertises était également saisi par l’expert judiciaire et il adressait à la société [Localité 3] une injonction de communiquer en date du 16 février 2026 dans un délai de quinze jours diverses pièces.
La société [Localité 3] adressait une communication partielle de pièces.
Parallèlement, il était relevé des non-conformités génératrices de nuisances s’agissant des machines utilisées dans ce local.
Plus spécifiquement concernant la non-conformité de la chaufferie et l’extraction d’air, il était indiqué par le sapiteur : « La ventilation de la chaufferie n’est pas conforme : il y a une installation d’extraction d’air dans la chaufferie qui rejette l’air sous la vitrine située [Adresse 6]. Alors qu’une chaudière a besoin d’une arrivée d’air neuf pour pouvoir réaliser sa combustion ».
Il était également relevé que : « une gaine d’évacuation des produits de combustion circule dans la chaufferie vers un boisseau vertical. Il s’agit d’une gaine en métal, simple peau dans laquelle l’orifice de ramonage de pied de conduit est ouvert et perturbe la bonne évacuation des produits de combustion (une partie des fumées est évacuée directement dans l’ambiance de la chaufferie ».
Par un courriel en date du 12 décembre 2025, l’expert judiciaire saisissait le juge du contrôle des expertises aux fins d’obtenir une ordonnance pour contraindre la société [Localité 3] à réaliser d’urgence les travaux de mise en sécurité et en conformité de la chaufferie.
Par mail du 11 mars 2026, le juge chargé du contrôle des expertises écrivait au conseil de la société [Localité 3] : « Je prends note de ces informations mais vous rappelle que l'expert a alerté votre cliente depuis plusieurs mois sur la non-conformité de la chaufferie du local qu'elle exploite et des risques d'incendie, d'électrocution et d'intoxication au monoxyde de carbone que présente cette installation, pour le personnel et les résidents de l'immeuble, ainsi que sur l'urgence à mettre en œuvre des travaux de mise en sécurité, l'expert ayant alerté la Sous-direction des Polices sanitaires, environnementales, de sécurité et le Pôle des installations classées de la ville de [Localité 1] compte tenu de la dangerosité de l'installation.
Il m'apparaît donc que l'urgence immédiate réside dans la réponse qui doit être apportée par votre cliente aux sollicitations de l'expert pour faire cesser les risques que l'exploitation du local de blanchisserie fait courir à la sécurité des personnes, étant souligné que votre cliente s'expose à ce qu'une action en référé soit diligentée à son encontre pour mettre un terme au danger constaté ».
Dans sa note aux parties n°6, note de synthèse, l’expert indiquait :
« 4.2. Non-conformités de l'installation CVC du Pressing
Selon le gérant, il pourrait exister une gaine permettant d'évacuer les vapeurs (flèche rouge) de la blanchisserie depuis l'extracteur n°3 selon le schéma (cercle violet).
Mais le plan de sécurité implanté au rez-de-chaussée ne montre aucune gaine le long de la cage d'ascenseur.
Actuellement le schéma d'installation indique hélas que les vapeurs sont directement évacuées dans la cour et ce, en totale illégalité !
Se pose alors la question d'une nouvelle gaine à créer soit à l'intérieur via l'escalier de service (?), soit à l'extérieur derrière la gaine d'ascenseur (?). Dans les deux cas, cela nécessite un accord de l'assemblée générale et éventuellement de l'architecte du patrimoine.
Le rapport de mes sapiteurs préconisait pour l'installation VMC de :
- Démonter le conduit de rejet au RDC qui serait raccordé (à vérifier) dans le mur sur le boisseau vertical ;
- Vérifier que le conduit est tubé et le diamètre de celui-ci est adéquat pour le débit déterminé ;
- Vérifier avec une caméra, la bonne étanchéité du conduit et ou via une mesure d'étanchéité à l'air du réseau.
4.3. Non-conformités de la chaufferie et constats sur la chaudière gaz
La chaufferie se trouve dans l'une des caves (cf photos n°16 à 19) où l'on remarque le sol inondé et la gaine d'évacuation des fumées (ø 150 mm - cercle violet) et celle d'arrivée d'air frais (flèche mauve) mais qui en fait aspire les vapeurs vers la rue (enregistrées à 32° C; cf photo n°20).
La chaudière gaz servant pour alimenter principalement les repasseuses a été changée en 2028 (mais l'ancienne n'a pas été évacuée et elle encombre le local déjà exiguë).
Il est urgent de mettre en conformité et en sécurité le local chaufferie : réseau électrique ; système Air frais (qui dysfonctionne) ; extraction de fumées (si possible pose d'une double paroi), inondation fréquent absence de coupe-feu (plafond et porte du local).
Le rapport de mes sapiteurs préconisait pour la chaufferie de :
- Isoler le local pour le rendre coupe-feu ;
- Evacuer l'ancienne chaudière ;
- Nettoyer et désencombrer le local pour faciliter la maintenance ;
- Réparer la fuite ;
- Réaliser l'arrivée d'air neuf (et non pas extraction) ;
- Créer un branchement électrique de la chaudière sur une alimentation dédiée ;
- Vérifier la dimension du conduit au regard de la puissance de la chaudière par note de calcul;
- Mettre en place un conduit d'évacuation des produits de combustion isolé de taille suffisante
- Mettre en place un schéma de chaufferie clair et mural ;
- Remettre un registre de maintenance à disposer dans la chaufferie ;
- Former le personnel aux consignes de sécurité et à l'utilisation de la chaudière ;
- Installer un système de récupération des condensats pour éviter les fuites ;
- Traiter les eaux usées avant rejet (filtration, décantation) ;
- Éliminer les déchets (boues, résidus) via un prestataire agréé ;
- Vérifier les dispositifs de coupure automatique (thermostat, soupape) ;
- Installer des détecteurs de fumée et un système d'extinction (extincteurs adaptés) ».
Dans cette même note aux parties, l’expert judiciaire rappellait le cadre réglementaire, les exigences de ce cadre et les manquements constatés comme suit :
« - Règlement assainissement [Localité 1]
Exigences : interdiction de rejeter des solvants dans les égouts,
Manquements constatés : traces de Perchloroéthylène dans les eaux usées (rapport 2014)
- Norme NF EN ISO 8230
Exigences : contrôleur de séchage, épurateurs à charbon, actif.
Manquements constatés: absence sur certaines machines.
- code du travail Article R4222-4 à R4222-9 etR4222-10 à R4222-17
Exigences : interdiction d’utiliser une chaufferie comme local de repos.Règles strictes concernant la température, l’humidité et la ventilation des locaux ou les employés travaillent.
Manquements constatés : réfectoire installé en chaufferie. Chaleur excessive ; Humidité constante ; Composés organiques volatiles liés aux solvants.
– code du travail Article R4222-4 à R4222-9 et R4222-10 à R4222-17, Articles R. 4227-47 à R. 4227-57
Exigences : pour chaque local, à pollution spécifique, la ventilation est réalisée et son débit déterminé, en fonction de la nature et de la quantité des polluants, ainsi que, le cas échéant, de la quantité de chaleur à évacuer, sans que le débit minimal d’air neuf puisse être inférieur aux valeurs fixées à l’article R. 4222–6.
Sécurité des installations de gaz dans les lieux de travail :
- ventilation des locaux,
- détection de gaz,
- formation du personnel.
- Arrêté ICPE 2345 (2009)
Exigences : cheminée d’évacuation des vapeurs.
Manquements constatés: conduit non isolé. Rejet en façade de l’extraction d’air de la chaufferie
- Décret n° 2009-649:
Exigences : obligation de contrôle annuel pour les chaudières de puissance, comprises entre 4 kW et 20 MW
Manquements constatés : aucun rapport de contrôle annuel transmis
- Arrêté du 23 juin 1978
Exigences: installation d’une chaufferie (ventilation, accès, sécurité). Obligations pour les conduits de fumée et les systèmes de régulation.
Manquements constatés : nombreuses non-conformités constatées
- Arrêté du 20 avril 2018
Exigences : respect des valeurs, limites d’émission (Nox, CO, particules). Obligations de maintenance et de surveillance périodique.
Mesures de sécurité (ventilation, détection de gaz, etc.).
Manquements constatés : aucun rapport de suivi de la chaufferie vapeur
- Règlement Sanitaire Départemental type
Exigences : l’air extrait des locaux doit être rejeté à au moins huit mètres de toute fenêtre ou de toute prise d’air, sauf aménagements, telle que reprise d’air pollué ne soit pas possible.
Manquements constatés : ventilation à moins de 8 m des fenêtres des copropriétaires sur cour (parents, des caissons de ventilation et via la fenêtre qui est cassée) ».
Par actes délivrés le 9 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] a assigné la société [Localité 3] ainsi que la société SCI 50 Jouffroy devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :
- constater l'existence de troubles manifestement illicites ;
- ordonner la cessation immédiate de l'exploitation de la société [Localité 3] au sein des locaux situés, à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, tant qu'il ne sera pas justifié devant tel expert judiciaire qu'il appartiendra ultérieurement à la société [Localité 3] de se saisir de la résolution de toutes les non-conformités relevées par l’expert [V] dans sa note aux parties n° 6 et de la cessation des troubles subis;
- condamner la société [Localité 3] à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l’article700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Au cours de la présente instance, le 30 avril 2026, l’expert judiciaire déposait son rapport définitif, concluant à des non-conformités affectant l’exploitation de la société [Localité 3].
Il concluait ainsi :
« 11. EXPLICATIONS DE L'EXPERT
11.1. Les non-conformités
Concernant la mise en conformité de la VMC de la blanchisserie et selon le gérant, il pourrait exister une gaine permettant d'évacuer les vapeurs de la blanchisserie depuis l'extracteur n°3. Mais le plan de sécurité implanté au rez-de-chaussée ne montre aucune gaine le long de la cage d'ascenseur.
Actuellement les vapeurs sont directement évacuées dans la cour en infraction du décret n°2013-1301 du 27 décembre 2013 du code de l'environnement, du décret n°2013-814 du 11/09/2013 qui précise le classement relatif à cette rubrique, de l'Arrêté du 15/03/2000 relatif à l'exploitation des équipements sous pression et de la circulaire du 06/03/2006.
Se pose alors la question d'une nouvelle gaine à créer à l'intérieur de l'immeuble (?) via l'escalier de service, ce qui nécessiterait au préalable un accord de l'assemblée générale mais cette solution se heure au parties privatives des résidents en continuité des paliers suite à la vente de l'emplacement de l'ancien monte-charge, il y a plus de vingt ans.
Concernant la mise en conformité de la VMC de la chaufferie, les sapiteurs ont expliqué au gérant qu'il doit mettre impérativement son local en conformité et faire le nécessaire pour trouver une solution satisfaisante pour tous. Puis ils l'ont mis en garde s'il ne respectait la réglementation car ceux qui préfèreraient continuer, malgré des non-conformités entrainant des désordres, s'exposeraient alors aux décisions de justice.
[…]
M. [K] tente régulièrement de passer en force au détriment du droit des copropriétaires mais il ne fait aucun effort pour sécuriser son établissement alors que nous avons souligné les réels dangers inerrants aux non-conformités décrites dans nos rapports.
Danger pour les résidents, Danger pour les copropriétaires, Danger pour le personnel de la blanchisserie.
[…]
il a été démontré que son établissement n'est pas conforme car il ne répond ni aux lois, normes, décrets, ni au règlement du bail commercial.
Et cela a des conséquences sur les parties communes et privatives de l'immeuble :
- Surchauffe des séjours en raison du conduit de la cheminée non isolée d'extraction des fumées di chaudière de la blanchisserie (gaine simple et non double peau) ;
- Dégradation des murs et plafond de l'escalier de service du rez-de-chaussée jusqu'aux combles (R+6)
- Dégâts des eaux à répétition dans les caves du sous-sol ;
- Dégradation sol et mur du hall d'entrée ;
- Nuisances sonores,
- Cour utilisée comme annexe de la blanchisserie,
- Toilettes utilisées sans autorisation par le personnel.
Enfin, la dangerosité de l'installation, notamment de la chaufferie : risques d'incendie, d'électrocution d'intoxication au monoxyde de carbone.
Sans parler de sa non-conformité aux règles des installations classées suite au contrôle en cours de la soi direction des polices sanitaires, environnementales et de sécurité.
11.2 les propositions d’imputabilité
L'expert reviendra en détails dans les deux derniers chapitres sur ses propositions d'imputabilité.
Cette expertise concerne deux parties :
- le Demandeur (copropriétaires) qui se plaint de subir des nuisances dues aux non-conformité l'établissement de blanchisserie ;
- le Défendeur (SAS [Localité 3]) qui occupe une grande partie du rez-de-chaussée et 2 caves au sous Un autre point soulevé par le Demandeur est que l'ancien pressing, établissement de proximité, est devenu une blanchisserie industrielle qui ne reçoit aucun public et dont la présente installation (hors des non conformités soulevées) n'est plus adaptée au local qu'elle occupe actuellement.
L'expertise qui a duré presque une année a mis en exergue que cette blanchisserie ne répondait ni au règlement intérieur (bail commercial), ni aux lois, décrets, normes en tant qu'installation classée.
12. RÉPONSES POINT PAR POINT À LA MISSION D'EXPERTISE :
À la réception des dires en réponse, l'expert a finalisé son "Rapport Final" avec les éléments en sa possession
[…]
• Examiner l'ensemble des désordres allégués par le demandeur dans ses écritures et les pièces au soutien de celles-ci, donner son avis sur leur réalité, sur la date de leur apparition, sur leur origine, sur leurs causes et sur leur importance, en précisant s'ils sont imputables à la conception, à un défaut de direction ou de surveillance, à l'exécution, aux conditions d'utilisation ou d'entretien, à un non-respect des règles de l'art ou à toute autre cause, et, dans le cas de causes multiples, d'évaluer les proportions relevant de chacune d'elles, en précisant les entreprises ou entrepreneurs concernés ;
FAIT au cours de cinq réunions + Une. Désordres, dégâts des eaux, non-conformités et risques.
• Dans la mesure du possible, joindre à son rapport des photographies ou tout autre document visuel permettant à la juridiction de se rendre compte de la réalité des constatations faites ;
Un reportage photographique est annexé au Rapport Final qui contient illustrations et photographies.
•Donner tous les éléments permettant à la juridiction éventuellement saisie de déterminer si les désordres constituent de simples défauts d'achèvements ou si, au contraire, ils compromettent la solidité de l'ouvrage ou si, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, ils le rendent impropre à sa destination ;
FAIT. Les nombreuses non-conformités relevées (risque d'incendie, d'intoxication, d'électrocution) entrainent de réels dangers pour les résidents et pour l'immeuble. De plus, les fuites récurrentes occasionnent des dégâts des eaux dans les caves et dégradent les armatures acier du plafond.
• Fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d'évaluer les préjudices subis de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels, résultant des désordres, malfaçons/non façons et non conformités, notamment le préjudice de jouissance subi ou résultant des travaux de remise en état ;
FAIT. L'ensemble des désordres constatés et les non-conformités soulevées sont toutes imputables au gérant de la SAS [Localité 3]. Il est à noter que le conseil du Défendeur n'a cessé de prétendre à chaque occasion dans ses dires que l'expert débordait de sa mission.
• Se faire communiquer tous documents qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission;
FAIT à 90% car malgré les rappels de l'expert et l'injonction du Juge, il manque les fiches techniques des machines et notamment si elles intègrent un système anti-vibratoire et des bacs de rétention.
• Donner son avis sur les réclamations financières des parties.
FAIT. L'expert a validé les réclamations financières du Demandeur - ce que le conseil du Défendeur lui a reproché déclarant que ce n'était pas dans sa mission (sic].
• Soumettre un pré rapport aux parties afin que ces dernières puissent, avant le rapport définitif, faire part de leurs dires et observations ;
FAIT. Note de Synthèse envoyée et enregistrée sur OPALEXE le 28/02/2026 en leur donnant jusqu'au 11 Avril pour remettre leur Dire en réponse et leurs observations.
13. RESPONSABILITÉS & PROPOSITION D'IMPUTATION
[…]
L'expert ne peut que constater que la situation n'a guère progressée depuis la première réunion du 24 mars
et qu'elle a même empiré :
- fuites régulières dans le sous-sol et les caves,
nuisances sonores dans la cour, Non-respect des articles du bail commercial,Nombreuses non conformités, et surtout un réel danger, tant pour les occupants que pour le personnel.[…]
14. EXTRAITS ET CONCLUSION DU RAPPORT DES SAPITEURS CVC-THERMIE
[…]
Non-conformités majeures et risques identifiés
1. Ventilation défaillante
• Absence de système mécanique conforme : Les ventilateurs d'extraction sont à l'arrêt, les gaines ne fonctionnent pas, et le rejet d'air vicié se fait directement dans la cour, à moins de 8 mètres des fenêtres des copropriétaires (non-conformité au Règlement Sanitaire Départemental).
• Conséquences : Humidité excessive, moisissures dans la cage d'escalier, risques sanitaires liés aux solvants, et inconfort thermique pour les occupants.
Recommandations urgentes :
Dimensionner et installer un système de ventilation conforme (débit, étanchéité, diamètre des conduits).Rejeter l'air vicié à une distance réglementaire des ouvrants.Remplacer le conduit de rejet actuel et vérifier son étanchéité.
2. Chaudière vapeur non conforme
Risques immédiats :
• Électrocution : Branchement électrique sur multiprise, présence d'eau au sol.
Incendie : Local non coupe-feu, encombré, utilisé comme réfectoire (interdit par le Code du travail).
Intoxication : Trappe de ramonage ouverte, évacuation défectueuse des produits de combustion (fumées rejetées dans la chaufferie).
• Absence de tubage conforme pour l'évacuation des fumées.
• Fuite d'eau importante dans le local.
Autres manquements :
absence de tubage conforme pour l’évacuation des fuméesFuite d’eau importante dans le localAbsence de registre de maintenance, de schéma de chaufferie, et de formation du personnel,Températures excessives des murs mitoyens (30°C), signe de défaut d'isolation des conduits.
Recommandations urgentes
Mettre en conformité la chaufferie : nettoyage, désencombrement, réparation des fuites, arrivée d'air neuf, branchement électrique dédié.Installer un conduit d'évacuation des produits de combustion isolé et conforme.Former le personnel aux consignes de sécurité et à l'utilisation de la chaudière.Mettre en place un registre de maintenance et un schéma de chaufferie mural.Installer des détecteurs de fumée et un système d'extinction.
3. Autres non-conformités
• Environnementales : Traces de perchloroéthylène dans les eaux usées (rapport 2014), absence de contrôleurs de séchage et d'épuration à charbon actif sur certaines machines.
• Réglementaires : Absence de contrôles annuels de la chaudière, non-respect des arrêtés ICPE et des normes de sécurité des installations de gaz.
[…]
Conclusion:
La situation de la SAS [Localité 3] est critique, avec des risques sanitaires, environnementaux et de sécurité qui sont avérés.
Les actions correctives doivent être engagées « sans attendre », en priorisant la chaufferie et la ventilation (bien que cela semble techniquement faisable mais non adaptée au lieu) et cela, sous peine de sanctions réglementaires et de dégradation accrue des conditions de vie des copropriétaires et des salariés.
15. EXTRAITS ET CONCLUSION DU RAPPORT DU SAPITEUR ACOUSTIQUE
Des nuisances sonores sont alléguées dans les logements de l'immeuble lors de l'exploitation du pressing blanc monceau qui en occupe le rez-de-chaussée.
• Contexte réglementaire :
L'établissement est soumis aux dispositions de l'Arrêté du 31 Août 2009 relatif aux prescriptions générales applicables aux installations classées pour la protection de l'environnement soumises à déclaration sous la rubrique n° 2345 relative à l'utilisation de solvants pour le nettoyage à sec et le traitement des textiles ou des vêtements.
Outre ce texte réglementaire, il est aussi possible d'apprécier si un bruit risque de provoquer un trouble anormal de voisinage à l'origine d'une nuisance sonore. Il est alors fait appel au Procès-Verbal de la réunion du 21 Juin 1963 de la Commission d'Etude du bruit.
Ce texte recommande une limitation de l'émergence sonore à 3dBA ou 3dB la nuit par bandes de fréquence en limite de propriété, en façade ou dans les logements du voisinage, et 5dB/dBA en période diurne (7h-22h).
• Mesures sonores :
Lors des deux réunions d'expertise, des mesures de niveau sonore ont été réalisées dans deux logements du bâtiment, pendant l'activité du pressing et à l'arrêt d'une des machines du pressing, fenêtres ouvertes comme l'autorise la réglementation : soit le 26 mai puis le 8 septembre, toutes deux en matinée
Les conditions météorologiques n'ont pas perturbé les mesures.
• Conclusion :
La situation de la SAS [Localité 3] dépasse les valeurs limites et sont non réglementaires. Ainsi, dans les chambres, le bruit du pressing a été clairement audible sans effort d'attention particulier, surtout avant la prise des mesures. Les émergences mesurées après le redémarrage des équipements du pressing, dépassant les valeurs limites de 6dBA et 5dBA, sont non réglementaires.
Le bruit transmis pouvant être qualifié de perturbateur, au motif au moins qu'il est incongru dans une chambre à coucher. Les émergences sont élevées, dépassant sensiblement la valeur limite de 5dB au-delà de laquelle un bruit perturbateur provoque un trouble incontestable.
Les rapports complets et détaillés des sapiteurs "CVC" et "Acoustique" sont joints à ce « Rapport Final ».
Après le dépôt de ce rapport, la société [Localité 3] a fait intervenir l’entreprise Fulgoni pour procéder à des travaux nécessaires à la mise en conformité de l’installation de chaufferie et de ventilation, en tenant compte du rapport d’expertise et du rapport du sapiteur CVC-Thermie.
L’entreprise Fulgoni a établi le 4 mai 2026 un devis détaillé visant l’ensemble des travaux nécessaires à la mise en conformité et au fonctionnement normal de l’installation de chaufferie et de ventilation (adaptation des installations électriques, sécurisation des équipements, mise en conformité des dispositifs de ventilation et d’extraction - régularisation des installations au regard des normes applicables) pour un montant total de 87.500 euros HC (105.000 euros TTC).
Ces travaux ont débuté le 5 mai 2026 et se sont achevés avant l’audience de plaidoiries.
La société Fulgoni a établi un mémoire technique le 13 juillet 2026 décrivant les interventions réalisées sur les installations de ventilation, de chaufferie, d'électricité, de protection incendie, d'évacuation des fumées et des condensats, en expliquant, pour chacune d'elles, les désordres initialement relevés, les travaux exécutés et les résultats attendus.
Des procès-verbaux de constats de commissaire de justice, réalisés les 9 juin 2026, 24 juin 2026, 2 juillet 2026 et 9 juillet 2026, révèlent que les murs dans lesquels transitent les conduits d'évacuation du pressing présentent des températures particulièrement élevées.
Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 16 juillet 2026, régularisées et soutenues oralement à l’audience du 16 juillet 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son conseil, demande au juge des référés de :
- constater l’existence de troubles manifestement illicites ;
- ordonner la cessation immédiate de l’exploitation de la société [Localité 3] au sein des locaux situés, à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, tant qu’il ne sera pas justifié :
- devant tel expert judiciaire qu’il appartiendra ultérieurement à la société [Localité 3] de saisir, de la résolution de toutes les non-conformités relevées par l’expert [V] dans sa note aux parties n° 6 et de la cessation des troubles subis ;
- ou subsidiairement, d’un rapport de bureau de contrôle attestant que toutes les non-conformités visées par l’expert judiciaire sont levées ;
- condamner la société [Localité 3] à lui verser la somme de quarante-cinq mille huit cent soixante-treize euros et trente-six centimes toutes taxes comprises (45.873,36 euros TTC) ;
- condamner la société [Localité 3] à lui payer la somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 14 juillet 2026, régularisées et soutenues oralement à l’audience du 16 juillet 2026, la société [Localité 3], représentée par son conseil, demande au juge des référés de :
À titre préalable
- déclarer irrecevable, à tout le moins rejeter la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7], en ce qu’elle se limite à renvoyer à une note aux parties sans définir précisément les mesures sollicitées, ce qui ne permet pas au juge d’en apprécier la portée ni d’en assurer l’exécution ;
À titre principal :
- dire et juger n'y avoir lieu à référé sur la demande de cessation générale immédiate et totale d’exploitation ;
- débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
À titre subsidiaire :
- dire et juger que seules des mesures strictement déterminées et proportionnées peuvent être ordonnées sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile ;
- débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
À titre infiniment subsidiaire :
- désigner tel expert judiciaire ou bureau de contrôle agréé avec pour mission de constater l’exécution des travaux de mise en conformité de l’installation de chaufferie et de ventilation ;
En tout état de cause :
- débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] aux dépens.
Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 15 mai 2026, régularisées et soutenues oralement à l’audience du 16 juillet 2026, la société SCI 50 Jouffroy, représentée par son conseil, demande au juge des référés de :
- lui donner acte en tant que de besoin de ce qu’elle n’entend pas s’opposer aux demandes formées à l’encontre de la société [Localité 3] par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3].
- condamner la société [Localité 3] et/ou tous succombant à lui verser la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
- condamner la société [Localité 3] et/ou tout succombant en tous les dépens.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens.
A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 10 septembre 2026.
MOTIFS
Sur le trouble manifestement illicite et la demande de cessation de l’activité de pressing
Le syndicat des copropriétaires sollicite la cessation provisoire immédiate de l’activité de la société [Localité 3], strictement conditionnée à la mise en conformité de ses installations et à la constatation de cette mise en conformité par un expert.
Il fait valoir au soutien de sa demande que dans le cadre de l’expertise judiciaire, de nombreuses non-conformités de l’installation ont été relevées et que le trouble manifestement illicite est caractérisé.
Selon lui, les non-conformités et nuisances n’ont toujours pas fait l’objet de mesures appropriées à ce jour.
Il ajoute que les troubles manifestement illicites découlant de l’exploitation de l’activité de la société [Localité 3], mettent en danger l’immeuble lui-même, la sécurité des copropriétaires, les salariés de la société [Localité 3] et l’environnement.
Il précise que si la société [Localité 3] semble avoir procédé depuis le dépôt du rapport :
- à la création d’un nouveau système d’extraction raccordé : Côté cage d’ascenseur de l’immeuble, à deux boisseaux débouchant en toiture,
- à la remise en service du système d’extraction raccordé : Côté mur mitoyen, à un boisseau débouchant en toiture,
- au rejet des condensats (du moins, on le suppose) dans une chute en fonte eaux usées et les eaux vannes entre le 1er et le 7ème étage accolée au mur mitoyen,
- dans une chute en fonte, récoltant les eaux pluviales de la toiture au-dessus de la cage d’escalier de service, située dans l’angle de la porte d’entrée du dit escalier,
- sans doute également dans une chute en fonte, récoltant les eaux usées/ eaux vannes accolée à la descente de pluviale,
l’ancien tubage du boisseau (repère C) qui évacue les gaz provenant de la chaufferie en sous-sol a été déposé le 14 juin 2026. Un nouveau tubage a été mis en place le 20 juin 2026. Ce tubage visible en toiture n’est pas isolé thermiquement.
Il ajoute qu’en ce qui concerne les évacuations des vapeurs du pressing, visibles également en toiture, il semble :
- que les repères A et B ont été tubés (sans isolant thermique) car les gaines en aluminium sortent bien des souches de cheminée ;
- concernant le repère E , la gaine ne sort pas de la souche de cheminée, elle chapeaute seulement la poterie existante sur environ 70cm.
Il soutient que ces travaux ont été réalisés sans qu'aucune vérification préalable ne soit effectuée quant à l'état du tubage des conduits, à leur étanchéité, au débit réel d'extraction ou encore à l'adéquation entre la section des conduits et les volumes d'air à évacuer.
Il souligne que l'installation a ainsi été remise en fonctionnement sans étude technique préalable ni contrôle de conformité permettant de s'assurer de sa capacité à assurer une évacuation efficace des rejets produits par l'activité du pressing.
Selon le syndicat des copropriétaires, il en résulte :
- que la fenêtre du local est constamment ouverte puisque, faute d’extraction suffisante, les vapeurs envahissent toute la boutique et rendent le travail extrêmement pénible ;
- que la porte donnant sur l’escalier de service est dorénavant constamment ouverte ;
- que le rejet des condensats dans la chute en fonte (non isolée thermiquement) génère des températures de comprises entre 45°C et 75°C ressenties sur toute la hauteur de la chute depuis les caves jusqu’au faitage,
- que les systèmes d’extraction, génèrent également des températures excessives dans les appartements jusqu’à 50°C.
Il fait valoir que les différents constats de commissaire de justice mettent en évidence une aggravation des nuisances thermiques au fil des passages.
Il ajoute également que les sorties d’extraction en toiture ne sont pas conformes au Règlement Sanitaire Départemental, dès lors qu’elles ne respectent pas la distance minimale de 8 mètres devant séparer les rejets d’air des fenêtres les plus proches.
Il ajoute encore qu’une nouvelle nuisance sonore est apparue à la mi-juin : un bruit continu de type ronronnement de moteur, accompagné de bruits d'essorage et de vidange, est clairement perceptible à dans tous les étages de l’immeuble, nuisance pouvant atteindre les 60 db.
Il soutient que la société [Localité 3] ne justifie nullement :
- de la mise en conformité acoustique des équipements au regard de l’arrêté du 15 mars 2000 relatif à l’exploitation des équipements sous pression et aux seuils réglementaires.
- de la mise en œuvre de mesures de protection contre l’humidité et de limitation de la condensation affectant l’ensemble des parties communes RDC et sous-sol, une nouvelle fuite d’eau ayant été constatée le 2 juillet 2026.
S’agissant de la chaufferie, le syndicat des copropriétaires rappelle que si la société [Localité 3] a fait intervenir l’entreprise Fulgoni pour modifier ou remplacer la chaudière juste avant la dernière audience de référé, cette même société est intervenue le 27 juin 2026 afin de procéder au flocage de la dalle haute du local chaufferie, et que ces travaux ont été exécutés sans l'intervention préalable d'un ingénieur structure chargé d'inspecter le plancher haut afin d'identifier les éventuelles dégradations résultant de plusieurs années d'exploitation du local dans une atmosphère chaude et humide et de préconiser, le cas échéant, les travaux de reprise ou de renforcement nécessaires avant le flocage et de déterminer l'épaisseur de flocage nécessaire pour atteindre le degré de résistance au feu requis.
Il souligne que ces travaux :
- n’ont fait l’objet d’aucun devis ni d’aucune notice validé par l’expert judiciaire, ou ses sapiteurs, puisque de fait, l’exploitant a attendu le dépôt du rapport et la veille de la première audience de référé pour intervenir ;
- ont été réalisés sans que le bailleur, n’ait reçu, contrairement aux stipulations du bail commercial, les plans, notes techniques et documents relatifs aux travaux projetés, ni donné la moindre autorisation écrite, alors même que le bail prévoit expressément que « Le Preneur communiquera au Bailleur tous documents relatifs aux travaux ou installations projetés tels que plans, notes techniques. Les travaux, s’ils sont autorisés par le Bailleur, devront être exécutés (…) sous la surveillance d’un architecte ».
Il en conclut qu’il est impossible de savoir si les conduits nouvellement installés sont conformes, s’ils bénéficient d’une isolation thermique suffisante, s’ils restent en contact avec les murs des appartements, où sont exactement rejetés les produits de combustion et l’air vicié, et si les prescriptions des sapiteurs ont été respectées, tout en relevant qu’aucun rapport de bureau de contrôle n’est produit.
Il relève que le procès-verbal de constat du 14 mai 2026 :
- ne mentionne aucun schéma de chaufferie mural, aucun registre de maintenance, pourtant expressément demandés par l’expert ;
- ne montre aucun justificatif permettant de considérer que le nouveau coffret électrique met fin aux non-conformités relevées (multiprises, circuits inadaptés, absence de ligne dédiée, etc.).
Selon lui, en l’état rien n’indique que les demandes très précises de l’expert concernant la chaufferie aient été respectées.
S’agissant de l’évacuation, il relève que les photographies jointes au constat d’huissier de mai 2026 montrent des traces de fuites et d’humidité persistantes, confirmant que le problème structurel d’étanchéité et de gestion des eaux n’est toujours pas résolu.
S’agissant des rejets de solvants, il fait valoir que la société [Localité 3] ne produit aucun schéma de gestion des eaux neuves / recyclées et ne justifie d’aucun dispositif de traitement des eaux usées avant rejet et ne fournit aucune preuve de bacs de rétention fonctionnels sous les machines.
S’agissant de la méconnaissance des dispositions du code du travail créant des nuisances pour les copropriétaires, il fait valoir que la société [Localité 3] n’apporte aucun élément pour attester de ce qu’elle respecte la réglementation.
Sur la violation du règlement de copropriété et des troubles et préjudices consécutifs, le syndicat des copropriétaires rappelle que son article 18 prévoit que les copropriétaires et occupants doivent veiller à ce que la tranquillité de la maison ne soit aucunement troublée par leur fait ni celui des membres de leur famille, de leurs invités ou de gens à leur service et qu’ils ne peuvent faire aucun bruit anormal ni entreprendre aucun travail avec ou sans machine qui soit de nature à nuire à la solidité de l’immeuble ou à incommoder les voisins par des odeurs ou autrement et précise qu’aucun des éléments générateurs de nuisances n’ont été corrigés.
Il ajoute que:
- La fenêtre du local RDC est constamment ouverte, entrainant toujours les nuisances olfactives d’une teinturerie – blanchisserie ;
- Les nuisances sonores persistent de ce chef ;
- La cour sert toujours de local social, et de lieu de stockage de produits dangereux ;
- Les nuisances thermiques persistent : les murs de certains copropriétaires affichent 50 °C.
La société [Localité 3] oppose que :
- un organisme de contrôle technique indépendant, Contrôle G, accrédité COFRAC, est intervenu sur le site afin de procéder aux vérifications de conformité des travaux réalisés par la société Fulgoni,
- ce rapport établi par le bureau de contrôle le 13 juillet 2026 et intitulé « rapport final de contrôle technique » consacre la conformité des installations de chaufferie, de ventilation, d'extraction d'air, de gaz qui avaient concentré les principales préoccupations sécuritaires exprimées au cours de l'expertise,
- les travaux destinés à supprimer ces risques ont non seulement été exécutés, mais soumis au contrôle d'un organisme spécialisé, dont les constatations viennent corroborer le mémoire technique établi par la société Fulgoni,
- un rapport de vérification des installations électrique a été établi le 13 juillet 2026 par le bureau de contrôle [C], qui confirme la parfaite exécution des travaux, l'organisme de contrôle n'ayant relevé aucune non-conformité ni anomalie à l'issue de la vérification des installations de la chaufferie.
Elle souligne que le débat ne porte donc plus sur une installation de chaufferie maintenue en l'état, mais sur une installation ayant fait l'objet d'une campagne complète de mise en conformité suivie d'une vérification technique indépendante.
Elle fait valoir que, pris dans leur ensemble, le mémoire technique de l'entreprise Fulgoni, le rapport de contrôle technique de l’installation de chaufferie et d’extraction d’air, le rapport de vérification des installations électriques et les procès-verbaux de constat du commissaire de justice, convergent tous dans le même sens : ils établissent que les travaux de mise en conformité ne relèvent plus d'un simple projet ni d'affirmations unilatérales de [Localité 3], mais d'éléments techniques objectifs et vérifiables.
Elle ajoute que les autres griefs invoqués par le syndicat des copropriétaires s’apparentent à des nuisances devant être traitées par des mesures correctives ou réparatrices ciblées et qu’elles ne caractérisent ni une impossibilité structurelle d’exploitation, et ne présentent aucun danger pour la sécurité des personnes et des biens, qui justifierait une mesure disproportionnée de cessation immédiate et totale de l’exploitation, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile.
Elle fait valoir que la mise en conformité de l’installation de chaufferie et de ventilation va mécaniquement avoir un effet positif sur les nuisances dont se plaignent les copropriétaires.
S’agissant des développements du syndicat des copropriétaires relatifs à la réglementation applicable, notamment en matière de rejets de produits et des solvants, elle soutient que cet aspect relève du contrôle des autorités administratives compétentes, que l’expert a saisi le pôle des installations classées – sous-direction des polices sanitaires le 19 janvier 2026 et que les services sont intervenus sur site le 12 février 2026, et qu’aucune décision administrative de fermeture, totale ou partielle, n’a été prononcée.
Elle en conclut que cette absence de mesure de police administrative confirme que la situation ne présente pas le niveau de gravité allégué par le syndicat des copropriétaires à l’appui de la demande de cessation immédiate d’exploitation.
Elle considère que les développements consacrés aux nuisances sonores, olfactives ou vibratoires dans les conclusions récapitulatives du syndicat des copropriétaires procèdent d'une confusion entre les troubles susceptibles d'ouvrir droit, le cas échéant, à réparation dans le cadre des actions de droit commun, et les conditions particulièrement restrictives dans lesquelles le juge des référés peut ordonner la cessation immédiate d'une activité économique licite.
Elle ajoute qu’il en va de même des autres éléments avancés par le syndicat des copropriétaires, tels que le non-respect du bail, les violations du règlement de copropriété, ou bien encore l’absence d’autorisation préalable du bailleur ou de la copropriété pour la réalisation des travaux.
Elle conclut que compte tenu des travaux de mise en conformité confiés à l’entreprise Fulgoni et de la vérification opérée par le bureau de contrôle après réalisation des travaux, ordonner la cessation de l’exploitation n’a plus aucun sens et que si une incertitude devait subsister, la réponse n'est plus une mesure de cessation d'exploitation, mais une mesure de vérification contradictoire ou judiciairement ordonnée, établi par un professionnel disposant des compétences nécessaires.
S’agissant de l’intérêt des salariés, elle souligne que cet aspect relève de mécanismes de contrôle des autorités administratives compétentes, sachant que le syndicat des copropriétaires ne dispose pas d’un intérêt à agir pour la défense des droits des salariés de [Localité 3].
La société 50 Jouffroy n’entend pas s’opposer aux demandes du syndicat des copropriétaires.
Sur ce,
Aux termes de l'article 835 du même code, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions.
Le trouble manifestement illicite s'entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.
Il appartient au requérant de démontrer l'existence d'une illicéité du trouble et son caractère manifeste.
Les troubles anormaux de voisinage, de même que la violation manifeste du règlement de copropriété d’un immeuble, peuvent, lorsqu’ils sont caractérisés, constituer des troubles manifestement illicites qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.
Ainsi, contrairement à ce que soutiennent les défenderesses, l’appréciation d’un trouble anormal de voisinage n’échappe pas aux pouvoirs du juge des référés.
Au cas présent, l’article 18 du règlement de copropriété de l’immeuble stipule que « tout propriétaire restera responsable, à l’égard de ses copropriétaires, des conséquences dommageables entraînées par sa faute ou sa négligence ou par le fait d’une personne, d’un bien ou d’un animal dont il est légalement responsable ».
A l’appui de sa demande de cessation d’activité, le syndicat des copropriétaires invoque à la fois les non-conformités relevées par l’expert, tant à la réglementation des installations de chaufferie et de ventilation qu’au règlement de copropriété, et au trouble anormal de voisinage consistant en des nuisances sonores, thermiques, vibratoires et des dégradations des murs et plafond des parties communes et privatives (mur de l’escalier de service, murs des caves, murs des appartements).
A la suite du dépôt du rapport d‘expertise, la société [Localité 3] qui produit :
- un rapport d’un organisme de contrôle technique s’agissant de la vérification de la conformité des travaux réalisés par la société Fulgoni du 13 juillet 2026 et de la conformité des installations de chaufferie, de ventilation, d'extraction d'air, de gaz,
- un rapport de vérification des installations électrique établi le 13 juillet 2026 par le bureau de contrôle [C] confirme la parfaite exécution des travaux, l'organisme de contrôle n'ayant relevé aucune non-conformité ni anomalie à l'issue de la vérification des installations de la chaufferie,
ne démontre pas que le rapport d’expertise judiciaire a été communiqué à ces deux bureaux de contrôle, lesquels ne font aucune observation sur les non-conformités relevées par l’expert judiciaire.
Il sera relevé en particulier que ces rapports ne font pas référence aux réglementations visées par l’expert dans sa note aux parties n°6 et dans son rapport d’expertise, à savoir :
« - Règlement assainissement [Localité 1]
Exigences : interdiction de rejeter des solvants dans les égouts,
- Norme NF EN ISO 8230
Exigences : contrôleur de séchage, épurateurs à charbon, actif.
- code du travail Article R 4222-4 à R 4222-9 et R4222-10 à R4222-17
Exigences : interdiction d’utiliser une chaufferie comme local de repos. Règles strictes concernant la température, l’humidité et la ventilation des locaux ou les employés travaillent.
– code du travail Article R4222-4 à R4222-9 et R4222-10 à R4222-17, Articles R. 4227-47 à R. 4227-57
Exigences : pour chaque local, à pollution spécifique, la ventilation est réalisée et son débit déterminé, en fonction de la nature et de la quantité des polluants, ainsi que, le cas échéant, de la quantité de chaleur à évacuer, sans que le débit minimal d’air neuf puisse être inférieur aux valeurs fixées à l’article R. 4222–6.
- Arrêté ICPE 2345 (2009)
Exigences : cheminée d’évacuation des vapeurs.
Manquements constatés: conduit non isolé. Rejet en façade de l’extraction d’air de la chaufferie
- Décret n° 2009-649:
Exigences : obligation de contrôle annuel pour les chaudières de puissance, comprises entre 4 kW et 20 MW
- Arrêté du 23 juin 1978
Exigences: installation d’une chaufferie (ventilation, accès, sécurité). Obligations pour les conduits d