COUR D'APPEL · Chambre 1-8 — 16 septembre 2026

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 16 SEPTEMBRE 2026

N° 2026 / 348

N° RG 25/00862

N° Portalis DBVB-V-B7J-BOIL5

[L] [X] [E]

C/

[P] [E]

Syndicat des copropriétaires

[Adresse 1]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Marinella MATTERA

Me Rémy CERESIANI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 04 Septembre 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/01005.

APPELANTE

Madame [L] [X] [E]

née le 24 Mars 1973 à [Localité 1] (95), demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-008904 du 17/02/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

représentée par Me Marinella MATTERA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Annabelle GERMAIN-ALAMARTINE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉS

Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] sis à [Adresse 3]

pris en la personne de son syndic en en exercice la société LES 3 AGENCES BY THIERRY GACHON SAS, ayant son siège social sis [Adresse 4]

représenté par Me Rémy CERESIANI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Monsieur [P] [E]

représenté par son tuteur l'Association de Gestion des Services Spécialisés (AGSS) UDAF [Adresse 5]

signification de la DA le 21/02/25

Signification des conclusions le 23/04/2025 à personne habilitée

Défaillant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 02 Juin 2026 en audience publique devant la cour composée de Monsieur Pierre LAROQUE, Président, Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère et Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Septembre 2026.

ARRÊT réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Septembre 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

[B] [C] était de son vivant pleine et entière propriétaire des lots n° 19, 52 et 60 au sein de l'immeuble en copropriété dénommé [Adresse 1], sis [Adresse 3] à [Localité 2] (Var). Elle détenait également une partie indivise de la nue-propriété des lots n° 15, 24, 54 et 57, l'autre partie ainsi que les droits d'usufruit appartenant à son père [V] [C].

[B] [C] est décédée le 3 décembre 2001, laissant pour lui succéder ses deux enfants [L] et [P] [E], ce dernier étant incapable majeur.

[V] [C] est quant à lui décédé le 14 février 2017.

Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 1er juin 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a mis en demeure [L] et [P] [E] de lui payer une somme de 19 443,66 euros au titre des charges afférentes aux lots précités.

Puis, par actes délivrés le 29 janvier 2024, il les a assignés à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant dans le cadre de la procédure accélérée au fond conformément à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, pour les entendre condamner solidairement à lui payer la somme de 23 614,76 euros.

Les défendeurs ont opposé une fin de non-recevoir fondée sur leur défaut de qualité de propriétaire, faisant valoir que les successions de leurs auteurs n'avaient pas été réglées et qu'aucun transfert de propriété n'avait été notifié au syndic dans les conditions prévues à l'article 6 du décret du 17 mars 1967.

Subsidiairement, ils ont sollicité un sursis à statuer dans l'attente du règlement desdites successions, en application de l'article 108 du code de procédure civile.

Par jugement rendu le 4 septembre 2024, le premier juge a :

- déclaré irrecevable l'action introduite contre M. [P] [E], à défaut d'acceptation des successions pour le compte de celui-ci,

- déclaré en revanche recevable l'action exercée contre Mme [L] [E], au vu des actes manifestant de sa part une volonté non équivoque d'accepter,

- condamné Mme [L] [E] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 20 823,67 euros au titre des charges exigibles au 1er février 2023,

- débouté le syndicat de sa demande en paiement des charges postérieures,

- autorisé Mme [E] à s'acquitter de sa dette en 24 mensualités,

- et condamné Mme [E] aux dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Mme [L] [E] a interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée au greffe le 22 janvier 2025, après avoir obtenu le bénéfice de l'aide juridictionnelle.

Par ordonnance rendue le 14 janvier 2026, le président de la chambre saisie a rejeté la demande de radiation du rôle présentée par le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 524 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 13 février 2026, Mme [L] [E] fait successivement valoir :

- que la mise en demeure préalable à l'action en paiement est irrégulière en la forme,

- qu'elle n'a pas accepté la succession de son grand-père,

- que le décompte du syndicat ne permet pas de déterminer la date d'exigibilité des charges réclamées, sachant que celles échues antérieurement au 29 janvier 2019 sont prescrites,

- qu'elle ne peut être condamnée pour le tout, chacun des indivisaires n'étant tenu qu'à concurrence de sa part dans la succession,

- et qu'il n'est pas justifié de l'approbation des comptes du syndicat pour la période antérieure au 1er mai 2022.

Elle demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau :

- à titre principal, de déclarer irrecevable l'action introduite à son encontre,

- subsidiairement, de débouter le syndicat de sa demande en paiement,

- plus subsidiairement, de surseoir à statuer dans l'attente du règlement des successions,

- à titre infiniment subsidiaire, de lui accorder les plus larges délais de paiement,

- en tout état de cause, de condamner le syndicat aux entiers dépens, ainsi qu'à lui verser une somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées le 30 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son syndic en exercice la société Les 3 agences by Thierry Gachon, soutient pour sa part :

- que le décompte de créance annexé à la mise en demeure est conforme aux exigences de la loi,

- que l'absence de règlement de la succession de [V] [C] est sans incidence sur la recevabilité de son action,

- que le moyen de défense tiré de la prescription est irrecevable en application de l'article 564 du code de procédure civile,

- qu'en sollicitant un échéancier de paiement, Mme [E] a reconnu sa dette et interrompu la prescription,

- que l'appelante, seule acceptante de la succession, est tenue pour le tout,

- que les conditions d'un sursis à statuer édictées par l'article 108 du code de procédure civile ne sont pas réunies,

- et que les délais de paiement accordés par le premier juge ne peuvent être renouvelés.

Il demande à la cour de confirmer la décision déférée, sauf en ce qu'elle a rejeté sa demande en paiement des charges échues entre le 3 avril et le 1er novembre 2023, et statuant à nouveau de ce chef de condamner Mme [E] à lui payer une somme de 2 791,11 euros.

Il réclame en sus paiement de 3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel, outre ses dépens.

M. [P] [E], cité en la personne de son tuteur l'association AGSS UDAF suivant exploit du 21 février 2025 remis à une personne habilitée à le recevoir, n'a pas constitué avocat, le présent arrêt étant réputé contradictoire à son endroit.

La clôture de l'instruction a été prononcée à l'audience avant l'ouverture des débats.

DISCUSSION

Sur la demande principale en paiement :

Suivant l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction en vigueur au 1er juin 2022, à défaut de versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.

Dans un avis rendu le 12 décembre 2024, la Cour de cassation a dit que la mise en demeure prévue par ce texte doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d'irrecevabilité de la demande.

En outre, le syndicat des copropriétaires ne peut poursuivre dans le cadre de la procédure accélérée au fond le règlement d'autres sommes que celles qui sont visées dans la mise en demeure.

En l'espèce, le décompte annexé à la mise en demeure adressée par le syndic le 1er juin 2022 n'est pas conforme aux exigences de la loi puisque, sur un total réclamé de 19 443,66 euros, il est fait état d'un solde antérieur de 18 998,64 euros sans aucune ventilation de cette somme.

Il résulte cependant des pièces produites aux débats que les parties ont conclu le 10 janvier 2023 un accord écrit aux termes duquel Mme [L] [E] s'est engagée à payer l'intégralité de la somme réclamée, tandis que le syndicat a accepté de lui accorder un échéancier de paiement courant jusqu'au 5 septembre 2023. L'appelante, qui ne démontre pas que cet engagement aurait été contracté en méconnaissance de ses droits, doit être en conséquence déboutée de l'ensemble de ses moyens de défense et condamnée au paiement de la somme de 19 443,66 euros, étant précisé que le règlement de copropriété stipule en page 66 une clause de solidarité entre les coïndivisaires d'un lot.

Le surplus de la demande du syndicat doit être en revanche déclaré irrecevable.

Sur la demande de délais de grâce :

En vertu de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut accorder au débiteur des délais de paiement dans la limite de deux années. En l'espèce, l'échéancier fixé par le premier juge sur une durée de 24 mois étant désormais expiré, la cour ne peut accorder à l'appelante de plus amples délais.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire,

Déboute Mme [L] [E] de l'ensemble de ses moyens de défense,

Réforme le jugement entrepris quant au montant de la condamnation prononcée en principal,

Statuant à nouveau de ce chef, condamne Mme [L] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 19 443,66 euros,

Déclare irrecevable le surplus de la demande en paiement formée par le syndicat,

Confirme le jugement en ses autres dispositions contestées,

Y ajoutant,

Rejette la demande de délais de paiement,

Condamne Mme [L] [E] aux dépens de l'instance d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT