MINUTE N° : 26/00100
DOSSIER : N° RG 26/00257 - N° Portalis DBX4-W-B7K-VEIQ
AFFAIRE : S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS IMMOBILIERE SAINT GEORGES / S.C.I. [F] [B] [D] [W]
NAC: 76D
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
LE JUGE DE L'EXECUTION
JUGEMENT DU 17 Septembre 2026
PRESIDENT : Sophie SELOSSE, Vice-Président
GREFFIER : Cristelle DOUSSIN GALY
DEMANDERESSE
S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS IMMOBILIERE SAINT GEORGES,
dont le siège social est sis SAS [Adresse 2]
représentée par :
- Maître Guillaume FRANCOIS de la SELARL AQUI’LEX, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN, avocats plaidant,
- Maître Jonathan BOMSTAIN, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant,
DEFENDEURS
SELARL [J] & ASSOCIES prise en la personne de Me [X] [V], es qualité de liquidateur judiciaire de la SCI [F] [B] [D] [W], dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Aurélie LESTRADE de la SELARL DECKER, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 93
POLE RECOUVREMENT SPECIALISE PYRENEES-ATLANTIQUES, dont le siège social est sis [Adresse 4]
- non comparant
DEBATS Audience publique du 10 Septembre 2026
Vu la requête aux fins de contestations de l’état de collocation du SDC [Adresse 1] en date du 23 Avril 2026 aux fins de :
- Vu l’article R643-11 du code de commerce, lesarticles 19, 19-1 de la loi du 10 Juillet 1965, les articles 2402, 2418 du code civil, l’article 5-2 du décret n°67-223 du 17/03/1967,
DECLARER recevable la contestation formée par le SDC [Adresse 1] ;ADMETTRE la créance du SDC [Adresse 1] à hauteur de 6 871,99 € au titre de la créance privilégiée pour les sommes dues à compter du 1er Juillet 2023, de 236,11 € au titre de la créancechirographaire postérieure et de 5 604,98 € au titre de la créance chirographaire antérieure ;ORDONNER la modification de l’état de collocation dans lequel il sera mentionné que la crance du SDC [Adresse 1] est de 6 871,99 €au titre de la créance privilégiée pour les sommes à compter du 1er Juillet 2023, de 236,11 € au titre de la créance chirographaire postérieure et de 5 604,98 € au titre de la créance chirographaire antérieure ;
Vu les conclusions de la SELARL [J] & ASSOCIES prise en la personne de Me [X] [V], es qualité de liquidateur judiciaire de la SCI [F] [B] [D] [W] du 23 Juin 2026 aux fins de :
- Vu l’article 20 de la loi du 10 Juillet 1965,
- Vu l’article 5 du décret du 17 Mars 1967,
- Vu les articles 2402 3° et 2418 du code civil,
- Vu la vente du bien de la SCI [F] - [B] [D] [W],
- Vu “l’opposition” du syndic notifiée par mail,
DIRE ET JUGER que l’opposition formalisée n’est pas régulière ;DIRE ET JUGER qu’en conséquence le SDC ne peut pas se prévaloir de l’hypothèque légale ;DEBOUTER le SDC [Adresse 1] de ses contestations ;CONDAMNER le DC 19/21 [Adresse 5] au paiement d’une somme de 1 000 € en application d l’article 700 ainsi qu’aux dépens de l’instance ;
Vu les conclusions du SDC [Adresse 1] du 26 Août 2026 auxquelles il convient de se référer fins de :
DECLARER recevable la contestation formée par le SDC [Adresse 1] ;DEBOUTER la SELARL [J] ET ASSOCIES ès qualité de liquidateur judiciaire de la SCI [F] - [B] [D] [W] de l’ensemble de ses ddes, fins et conclusions ;ADMETTRE la créance du SDC [Adresse 1] à hauteur de 6 871,99 € au titre de la créance privilégiée pour les sommes dues à compter du 1er Juillet 2023, de 236,11 € au titre de la créancechirographaire postérieure et de 5 604,98 € au titre de la créance chirographaire antérieure ;
DIRE ET JUGER que l’Hypothèque légale du SDC [Adresse 1] est régulièrement mise en oeuvre ;ORDONNER la modification de l’état de collocation dans lequel il sera mentionné que la crance du SDC [Adresse 1] est de 6 871,99 €au titre de la créance privilégiée pour les sommes à compter du 1er Juillet 2023, de 236,11 € au titre de la créance chirographaire postérieure et de 5 604,98 € au titre de la créance chirographaire antérieure ; CONDAMNER la SELARL [J] ET ASSOCIES ès qualité de liquidateur judiciaire de la SCI [F] - [B] [D] [W] à payer la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;CONDAMER la SELARL [J] ET ASSOCIES ès qualité de liquidateur judiciaire de la SCI [F] - [B] [D] [W] en tous les dépens, et les frais de timbre judiciaire tiré de l’article 158 de la loi n°26-103 promulguée le 19 Février 2026 de finances pour 2026 qui a introduit un nouvel Article 1635 bis Q. I dans le Code Général des Impôts ;
SUR CE LE JUGE DE L’EXÉCUTION
L’ordonnance du 15 septembre 2021 a réformé le droit des sûretés en supprimant notamment la notion de superprivilège pour la remplacer par la notion d’hypothèque légale.
Ainsi l’article 2402 3e du code civil dispose t-il :
“Outre celles prévues par des lois spéciales, les créances auxquelles une hypothèque légale spéciale est attachée sont les suivantes :
1° La créance du prix de vente d'un immeuble est garantie sur celui-ci ;
2° La créance de celui qui a fourni les deniers pour l'acquisition d'un immeuble est garantie sur celui-ci pourvu qu'il soit authentiquement constaté par l'acte d'emprunt que la somme était destinée à cet emploi, et par la quittance du vendeur que ce paiement a été fait des deniers empruntés ;
3° Les créances de toute nature du syndicat des copropriétaires relatives à l'année courante ainsi qu'aux quatre dernières années échues sont garanties sur le lot vendu du copropriétaire débiteur ;
4° La créance d'un héritier ou d'un copartageant, par l'effet du partage, du rapport ou de la réduction est garantie sur les immeubles partagés, donnés ou légués ;
5° Les créances sur une personne défunte et les legs de sommes d'argent d'une part, les créances sur la personne de l'héritier d'autre part, sont respectivement garantis sur les immeubles successoraux et les immeubles personnels de l'héritier comme il est dit à l'article 878 ;
6° La créance de l'accédant à la propriété titulaire d'un contrat de location-accession régi par la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière est garantie sur l'immeuble faisant l'objet du contrat, pour la garantie des droits qu'il tient de ce contrat ;
7° Les créances de l'Etat, de la commune, de l'établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre ou de la métropole de [Localité 1], selon le cas, nées de l'application de l'article L. 184-1, du chapitre Ier du titre Ier du livre V ou de l'article L. 521-3-2 du code de la construction et de l'habitation sont garanties sur les immeubles faisant l'objet des mesures prises en application de ces dispositions.”
L’article 2418 du même code dispose ;
“Les hypothèques légales, judiciaires et conventionnelles n'ont rang que du jour de leur inscription prise au fichier immobilier, dans la forme et de la manière prescrites par la loi.
Par exception, l'hypothèque prévue au 3° de l'article 2402 est dispensée d'inscription. Elle prime toutes les autres hypothèques pour l'année courante et pour les deux dernières années échues. Elle vient en concours avec l'hypothèque du vendeur et du prêteur de deniers pour les années antérieures.
Lorsque plusieurs inscriptions sont prises le même jour relativement au même immeuble, leur rang respectif est déterminé comme suit, quel que soit l'ordre qui résulte du registre prévu à l'article 2447 :
-l'inscription d'une hypothèque légale est réputée d'un rang antérieur à celui de l'inscription d'une hypothèque judiciaire ou conventionnelle ; et s'il y a plusieurs inscriptions d'hypothèques légales, elles viennent en concurrence, sauf s'il s'agit de l'hypothèque spéciale du vendeur et de l'hypothèque spéciale du prêteur de deniers, la première étant réputée antérieure à la seconde ;
-en présence de plusieurs inscriptions d'hypothèques conventionnelles ou judiciaires, celle qui est prise en vertu du titre portant la date la plus ancienne est réputée d'un rang antérieur ; et si les titres ont la même date, elles viennent en concurrence.”
Toutefois, l’article 20 de la Loi du 10 juillet 1965 est toujours en vigeur s’agissant des règles de forme qui s’imposent pour la mise en oeuvre de la désormais hypothèque légale, et dispose :
“Lors de la mutation à tiyre onéreux d’unlot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obloigation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné âr le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis. Le syndic peut former au domicile élu par acte extrajudiciaire opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. Cette opposition contient l’élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance (...).
L’opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en oeuvre de l’hypothèque légale mentionnée à l’article 19-1 pour toutes les créances du syndicat.”
Par ailleurs, il convient de rappeler les dispositions de l’article 5-1 du décret du 19 mars 1967:
“Pour l’application des dispositions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, il n’est tenu compte des créances du syndicat effectivement liquidées et effectivement exigibles à la date de la mutation.
L’opposition éventuelle formée par le syndic doit énoncer d’une manière précise :
1° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat de l’année courante et des deux dernières années échues;
2° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat des deux années antérieures aux deux dernières années échues;
3° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndiat garanties par une hypothèque légale et non comprise dans les créance privilégiées visées au 1° et 2° ci-dessus;
4° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprise sdans les créances visées au 1° 2° et 3° ci-dessus.”
Dans le cas d’espèce, il apparait que suivant lettre recommandée avec demande d’avis de reception du notaire instrumentaire en date du 12 décembre 2025 et réceptionnée le 18 décembre 2025, la vente de l’immeuble a été notifiée au syndic.
Aucune opposition dans les formes ci-dessus énoncées n’a été formée, le syndic n’ayant fait connaître son intention de s’opposer que par courriel du 24 décembre 2025; courriel où il fait état d’une créance de 15.871,61€, sans en détailler les différents chefs.
Or, seule une opposition revêtant les formes ci-dessus rappelées vaut mise en oeuvre de l’hypothèque légale.
Ainsi, le syndicat des copropriétaires ne peut se prévaloir ni des charges impayées à hauteur de 6.871,99€ à compter du 1er juillet 2023 jusqu’au jour de la vente, ni des charges impayées or les deux années antérieures à titre privilégié.
La créance du syndicat des copropriétaires est dès lors limitée au remboursement des charges impayées à titre privilégié à hauteur de 2.434,57€, sommes dues à compter du 1er janvier 2021.
En conséquence, c’est à bon droit que le mandataire judiciaire a colloqué le syndicat des copropriétaires pour le montant privilégié déclaré et admis au passif.
Le syndicat des copropriétaires sera débouté de ses contestations.
Sur les demandes annexes
Au regard de la nature de l’affaire, de son contexte et de la durée du contentieux, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] à la somme de 1.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais de commissaire de justice.
PAR CES MOTIFS
Le Juge de l’exécution, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire en premier ressort
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de l’ensemble de ses contestations ;
Valide les modalités de distribution du prix contenues dans l’état de collocation déposé par la SELARL [J] ET ASSOCIES ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à la somme de 1 000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.
Ainsi rédigé, jugé et prononcé par Mme Sophie SÉLOSSE, Juge de l’Exécution, assistée de Mme Cristelle DOUSSIN GALY, greffier à l’audience du 17 septembre 2026 et suivent les signatures.
Le Greffier Le Juge de l’Exécution