COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE
JUGE DE L’EXECUTION
DOSSIER N° RG 25/12649 - N° Portalis DBW3-W-B7J-7EK3
Copie exécutoire délivrée le 15 Septembre 2026
à Maître Sylvie CODACCIONI, Maître Maria GRAAFLAND
Copie certifiée conforme délivrée aux parties le 15 Septembre 2026
JUGEMENT DU 15 SEPTEMBRE 2026
COMPOSITION DU TRIBUNAL
PRESIDENT : Madame DESMOULIN, Vice-Présidente,
GREFFIER : Madame BONNEVILLE, Greffière
L’affaire a été examinée à l’audience publique du 25 Juin 2026 du tribunal judiciaire de MARSEILLE, tenue par Madame DESMOULIN, Vice-Présidente, juge de l’exécution par délégation du président du tribunal judiciaire de Marseille, assistée lors de débats de Madame FAVIER, Greffière et lors de la mise à disposition de Madame BONNEVILLE, Greffière.
L’affaire oppose :
DEMANDERESSE
D87, Société par Actions Simplifiée au capital de 1000 euros immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 848 582 581, dont le siège social est sis [Adresse 1], représentée par son Président en exercice domicilié es qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal
représentée par Maître Sylvie CODACCIONI, avocat au barreau de MARSEILLE (avocat postulant) et par Maître Ghislaine CHAUVET-LECA de l’AARPI ALTEVA AVOCATS, avocats au barreau de PARIS (avocat plaidant)
DEFENDERESSE
[Localité 3] IMMOBILIER 1, Société Civile Immobilière immatriculée au RCS D’[Localité 4] sous le numéro 881 375 265 dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal,
représentée par Maître Maria GRAAFLAND de la SELARL PACTA JURIS, avocats au barreau de MARSEILLE (avocat postulant) et par Maîtres Kévin POUJOL et Gabriel AOUIZERAT de la SAS DELCADE, avocats au barreau de PARIS (avocats plaidants)
A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 15 Septembre 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.
NATURE DE LA DECISION : contradictoire et en dernier ressort
EXPOSÉ DU LITIGE :
Selon ordonnance du 12 septembre 2025, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Marseille a autorisé la société [Localité 3] IMMOBILIER 1 à pratiquer une saisie conservatoire sur la société D87 pour garantir une créance évaluée provisoirement à la somme de 74 200 euros.
Selon procès-verbal de saisie conservatoire de créance en date du 30 septembre 2025 agissant en vertu de la décision susvisée, la société [Localité 3] IMMOBILIER 1 a procédé à la saisie conservatoire entre les mains de
- la Société Générale ; la saisie a été fructueuse à hauteur de 19 060 euros
- la Caisse d’Epargne Provence Alpes Corse ; la saisie a été fructueuse à hauteur de 74 174,45 euros.
Ces mesures ont été dénoncées à la société D87 par actes signifiés le 7 octobre 2025.
Selon acte d’huissier en date du 26 novembre 2025 la société D87 a fait assigner la société [Localité 3] IMMOBILIER 1 devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Marseille.
Vu les conclusions de la société D87 par lesquelles elle a demandé de
- rétracter l’ordonnance du 12 septembre 2025, ayant autorisé la société [Localité 3] IMMOBILIER 1, à pratiquer une saisie conservatoire pour garantie de la somme de 74.200 euros au détriment de la société D [Cadastre 1],
- ordonner la mainlevée de la (des) saisie(s) conservatoire(s) autorisée(s) par ordonnance du 12 septembre 2025 et pratiquées par la société [Localité 3] IMMOBILIER 1 en exécution de cette ordonnance et notamment celles pratiquées le 30 septembre 2025 entre les mains de la Caisse d’Epargne Provence Alpes Corse et de la Société Générale,
- Subsidiairement, ordonner la mainlevée des saisies conservatoires pratiquées le 30 septembre 2025 entre les mains entre les mains de la Caisse d’Epargne Provence Alpes Corse et de la Société Générale en ce qu’elles ont bloqué une somme supérieure à celle autorisée par l’ordonnance du 12 septembre 2025 ; voire cantonner les saisies conservatoires à la somme de 74.200 euros (en principal, frais et accessoires) autorisée par l’ordonnance du 12 septembre 2025 et ordonner le déblocage des sommes supérieures à la somme de 74.200 euros,
- à titre très subsidiaire, si l’ordonnance n’était pas rétractée, en application de l’article L512-1 du CPCE substituer à la mesure conservatoire autorisée à hauteur de 74.200 €, une mesure de séquestre
- autoriser la société D87 à séquestrer auprès de la Caisse des dépôts et consignations une somme de 74.200 euros (ou toute autre somme qui serait retenue par le Juge au titre de la créance revendiquée par la société [Localité 3] IMMOBILIER 1) jusqu’à l’obtention d’une décision, définitive, au fond, dans le cadre du litige opposant les parties,
- interdire toute mesure conservatoire de la part de la société [Localité 3] IMMOBILIER 1 au titre de cette créance,
- dans tous les cas condamner la société [Localité 3] IMMOBILIER 1 à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens comprenant, notamment le coût des dénonciations de l’ordonnance du 12 novembre 2024 et de l’actes de saisie conservatoire,
- débouter la société [Localité 3] IMMOBILIER 1 de toutes ses demandes, fins et prétentions,
- rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.
Vu les conclusions de la société [Localité 3] IMMOBILIER 1 par lesquelles elle a demandé de
- débouter la société D87 de ses demandes
- confirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions
- lui donner acte de son accord pour procéder à la mainlevée de la saisie conservatoire pratiquée entre les mains de la Société Générale
- condamner la société D87 à lui payer la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens
À l’audience du 25 juin 2026, les parties ont développé leurs écritures.
Il est expressément référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, à l’exploit introductif d’instance et aux conclusions pour connaître des faits, moyens et prétentions des parties.
MOTIFS
En vertu de l’article L511-1 du code des procédures civiles d’exécution toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l’autorisation de pratiquer une saisie conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement.
L'article L.512-1 du code des procédures civiles d'exécution prévoit que le juge peut donner mainlevée de la mesure conservatoire, si les conditions prescrites par l'article L.511-1 ne sont pas réunies.
Il appartient au créancier de rapporter la preuve que les deux conditions cumulatives visées par l’article L511-1 sont remplies.
S’agissant de la première condition, il suffit que le créancier établisse une apparence de créance. Il n’est pas nécessaire que la créance soit liquide, certaine, exigible ; elle peut être conditionnelle ou contestée ; une créance à terme non échu peut également motiver une mesure conservatoire (Civ. 3, 19 avril 1977, Bull civ III, n° 169, Civ. 2, 12 décembre 1984, Bull. Civ. II, n°195, Civ, 3, 3 juillet 1991, n° 89-16.703, Bull. Civ; III, n° 201),
Le juge de l'exécution doit se prononcer sur le caractère vraisemblable d'un principe de créance (Civ 2ème, 13 octobre 2016 n°15-13.302).
La société D’Hozier était propriétaire des lots 13 et 17 dans un immeuble en copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 5] constitués de locaux à usage commercial.
Selon bail commercial en date du 13 décembre 2019, la société D’Hozier a loué à la société Basic Fit II lesdits locaux pour qu’elle y exerce une activité de salle de sport sous la double condition suspensive :
- acquisition par le bailleur des locaux
- obtention des autorisations administratives pour réaliser les travaux d’aménagement des locaux.
Aux termes dudit bail, la société D’Hozier était tenue de réaliser des travaux de réhabiliation des locaux dont le détail était contenu dans l’annexe 3.
La société D87 a acquis les locaux loués et trois avenants au bail ont été signés les 13 décembre 2019, 15 mars 2021 et 25 août 2021.
Par acte authentique du 10 mai 2022 la société D87 a cédé les locaux à la société [Localité 3] IMMOBILIER 1 au prix de 1 714 286 euros.
Se plaigant d’infiltrations d’eau, la société Basic Fit II a fait réaliser par le Bureau Veritas un diagnostic de contrôle des ouvrages d’étanchéité de la toiture, lequel a constaté une dégradation et une vestusté importante des éléments d’étanchéiété ainsi que de la toiture en bas acier. Ce diagnostic a été confirmé par la société Elixe, mandatée par la société [Localité 3] IMMOBILIER 1, qui a été établi un devis d’un montant de 79 194,79 euros TTC.
Par ordonnances de référé des 29 mars et 23 juillet 2024, M. [X] a été désigné en qualité d’expert judiciaire. Il a déposé son rapport le 19 juin 2025.
Ainsi pour justifier d’un principe de créance, la société [Localité 3] IMMOBILIER 1 se fonde sur
- l’acte authentique de vente passé entre la société D87 et la société [Localité 3] IMMOBILIER 1 qui stipule au paragraphe “Contrat de location” : “le BIEN est actuellement loué au profit de la Société dénommée BASIC FIT II, Société par Actions Simplifiée au capital de 194.000.000,00 d'euros, dont le siège social est situé à VILLENEUVE D'ASCQ (59650),et immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de LILLE METROPOLE sous le numéro 798233011 pour un usage commercial aux termes d’un bail commercial sous conditions suspensives en date du 13 décembre 2018, suivi de trois avenants et annexes ci-annexés aux présentes après mention Annexe n°6 b établi pour une durée de 12 années ayant commencé à courir le 29 juillet 2021 pour se terminer le 28 juillet 2033. Le loyer annuel hors charges et taxes est actuellement de cent vingt mille euros (120 000,00 eur)....
Le VENDEUR s’oblige à remettre à l’ACQUEREUR, dans les huit (8) jours des présentes, l’original du bail commercial ainsi que l’original de la caution de la société mère.
L’ACQUEREUR déclare avoir eu connaissance desdits documents au stade de l’avant-contrat. ...
Est ici littéralement repris, l’annexe n°13 du bail contenant « Notice descriptive des locaux comportant l'Etat de Mise à Disposition Convenu », savoir :
« Suite à la visite de notre agenceur, les travaux à charge bailleur sont mentionnés ci-dessous, ces travaux devront être effectués avant la réception du local par le preneur :
- Une attestation d'un bureau d'ingénierie confirmant une surcharge de min 500kg/m2 sur toute la surface du local (renforcement à charge bailleur)
- Confirmer (étanchéité de la toiture en faisant un test d'enfumage (rapport à fournir à BF)....
- Révision étanchéité toiture + test d'enfumage (rapport à fournir à BF)....
L’ensemble des attestations devront être remises avant la signature du bail. »
Le VENDEUR confirme que l’intégralité des travaux a été réalisée. L’intégralité des factures et attestations à l’appui est annexée aux présentes après mention. Annexe n°7
Au surplus, il déclare notamment .... que lui-même, en, sa qualité de Bailleur, a respecté l'intégralité des obligations mises à sa charge au titre du Bail....
Etat des lieux - Aucun état des lieux n’a été dressé pour ledit bail sus-énoncé, ce que l’ACQUEREUR reconnaît”.
- le rapport de l’expert judiciaire qui a confirmé l’existence des désordres allégués et conclu :
* au cas présent la partie Ouest du local sous toiture métallique est affectée à l’usage exclusif de son propriétaire. Elle constitue donc une partie privative en ce compris les façades Nord, Sud, Ouest ainsi que la toiture métallique ; que les désordres répertoriés ne sont pas imputables au syndicat des copropriétaires
* sur le test : aucun test d’enfumage n’a été réalisé car la constitution de la couverture par bacs assemblées à sec sans étanchéité ne s’y prête pas ; que dans son attestation du 14 octobre 2021 la société SCRB a déclaré avoir procédé à la mise en eau colorée de la toiture et n’avoir constaté aucune infiltration ; que l’expert a demandé que ce test lui soit détaillé avec photos à l’appui mais il ne lui a pas été communiqué ; et l’expert d’en conclure que ce test n’a jamais été réalisé
* sur la détection : un professionnel normalement diligent aurait pu et du constater tous les défauts de la couverture et détecter un problème d’étanchéité de la toiture
* sur la révision : une révision a certainement été réalisée en 2020/2021 au regard des indices suivants : une plaque translucide a été remplacée par un bacacier rouge / les fixations de bacacier en rive côté Nord ont été étanchées ; et l’expert de souligner que la société SCRB avait facturé une “inspection et révision toiture + réparations ponctuelles” pour 1 300 euros HT - 5,5% de remise, soit 1 228,50 euros HT, sachant que la toiture représente une surface d’environ 738m², la prestation facturée 1,66 euros/m² ne peut être considérée comme une révision et reprise exhaustive de la toiture
Et l’expert judiciaire d’évaluer le coût de travaux de reprise à la somme de 56 000 euros HT (67200 euros TTC) et de préciser dans des réponses aux dires des conseils des parties
- Me [O] du 21.12.24 que Basic Fit II faisait état de fuites en toiture dès le 18.02.22 et que la cession des locaux par D87 à [Localité 3] a été réalisé le 10.05.22 ; que D87 était informée des fuites quelques mois avant la vente
- Me [O] du 17.01.25 que D87 n’a pas produit le test d’étanchéité par mise en eau de la toiture réalisée par SCRB
- Me [E] du 17.06.25 que les désordres relevés auraient pu être évités si la société D87 avait correctement fait exécuter l’obligation de révision mise à sa charge dans le cadre de la cession
- Me [V] du 17.01.25 que les infiltrations étaient antérieures à la vente.
Ces éléments sont suffisants à démontrer la vraisemblance d’une créance de la part de la société [Localité 3] IMMOBILIER 1 à l’encontre de la société D87 à hauteur de la somme de 74 200 euros comprenant le coût des travaux, des frais d’expertise et frais de justice et il appartiendra au juge du fond de se prononcer sur la nature de partie commune ou privative de la toiture (il sera souligné que le juge de l’exécution se demande légitimement pourquoi la société D87 se serait engagée dans l’acte de cession à intervenir sur une toiture s’il s’agissait d’une partie commune), du fondement juridique (délivrance conforme ou vice caché) et le cas échéance sur l’étendue de la responsabilité de cette dernière en sa qualité de venderesse.
S’agissant de la deuxième condition, le risque pesant sur le recouvrement de la créance est souverainement apprécié par les juges du fond. Il est admis en droit que ce risque est évalué à partir d’un faisceau d’indices au premier rang desquels le comportement du débiteur, l’étendue et la nature de son patrimoine, les sûretés grevant déjà ses biens.
En l’espèce, il sera rappelé que la contestation de la créance par la société D87 ne peut constituer une circonstance susceptible de menacer le recouvrement de la créance alléguée à hauteur de 742000 euros comme le soutient à tort la société [Localité 3] IMMOBILIER 1. Il sera également également rappelé que la menace sur le recouvrement s’apprécie en considération de la personne du seul débiteur (Civ. 2e, 23 juin 2016, no 15-18.638). La question de l’absence de mise en cause de l’assureur ou du prestataire doit donc être écartée.
En revanche le comportement de la société D87 qui a manifestement fait preuve de déloyauté, selon l’expert judiciaire, puisqu’elle était manifestement informée des fuites avant la vente, caractérise la circonstance susceptible de menacer le recouvrement de la céance apparente de la société [Localité 3] IMMOBILIER 1.
En outre, la société D87 est une société qui détient un seul actif acquis le 30 septembre 2022 auprès de la société Equitis Gestion pour un montant de 5 millions d’euros. Il résulte des comptes sociaux 2023/2024 que l’actif (construction/terrain) est valorisé à 4500000 + 500000 euros/4705046 + 500000 euros). La Société présente un niveau d’endettement manifestement important (5 millions d’euros environ).
Mais surtout l’actif est grevé de
- une hypothèque légale spéciale de prêteur de deniers (BPIFRANCE) inscrite le 11/10/2022 pour un montant de 2 300 000 euros
- une hypothèque légale spéciale de prêteur de deniers (CEPAC) inscrite le 11/10/2022 pour un montant de 2 700 000 euros
- une hypothèque conventionnelle consentie le 25 août 2025 à la Caisse d’Epargne Provence Alpes Corse pour un montant de 2 000 000 euros.
Ces éléments peuvent également être retenus pour caractériser la circonstance susceptible de menacer le recouvrement de la céance apparente de la société [Localité 3] IMMOBILIER 1
Enfin, les sommes saisises sur les comptes bancaires de la société D87 sont équivalentes au montant de la créance apparente.
Il s’ensuit que la deuxième condition est également remplie.
En conséquence il n’y a pas lieu de rétracter l’ordonnance rendue le 12 septembre 2025.
Sur la demande de substitution d’une mesure équivalente :
L’article 512-1 du code des procédures civiles d’exécution énonce “le débiteur peut demander au juge de l’exécution de substituer à la mesure conservatoire un séquestre auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations initialement prise toute autre mesure propre à sauvegarder les intérêts des parties.
La constitution d'une caution bancaire irrévocable conforme à la mesure sollicitée dans la saisie entraîne mainlevée de la mesure de sûreté, sous réserve des dispositions de l'article L. 511-4".
La société D87 sollicite l’autorisation de séquestrer auprès de la Caisse des dépôts et consignations une somme de 74.200 euros jusqu’à l’obtention d’une décision, définitive, au fond, dans le cadre du litige opposant les parties. Cette demande doit toutefois être rejetée dans la mesure où, d’une part, elle apparaît inutile et, d’autre part, elle contrevient aux règles édictées par les articles R523-7 et suivants du code des procédures civiles d’exécution relatifs à la conversion de la saisie conservatoire en saisie-attribution dès l’obtention d’un titre exécutoire. La demande de ce chef sera rejetée.
Ainsi aux termes des débats, il y a lieu de débouter la société D87 de sa demande de mainlevée de la mesure conservatoire pratiquée sur le compte la Caisse d’Epargne Provence Alpes Corse de la société D87. En revanche, comme l’accepte la société [Localité 3] IMMOBILIER 1, la mainlevée de la saisie conservatoire pratiquée entre les mains de la Société Générale sera ordonnée.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :
La société D87, succombant, supportera les dépens de la procédure, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.
La société D87, tenue aux dépens, sera condamnée à payer à la société [Localité 3] IMMOBILIER 1 une somme, qu’il paraît équitable d’évaluer à 4 000 euros au titre des frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour la présente procédure.
PAR CES MOTIFS,
Le juge de l’exécution,
Ordonne la mainlevée de la saisie conservatoire pratiquée entre les mains de la Société Générale;
Déboute la société D87 du surplus de ses demandes ;
Condamne la société D87 aux dépens de la procédure ;
Condamne la société D87 payer à la société [Localité 3] IMMOBILIER 1 la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rappelle que le présent jugement bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;
Et le juge de l’exécution a signé avec le greffier ayant reçu la minute.
Le greffier Le juge de l’exécution