JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BERGERAC
Au nom du Peuple Français
JUGEMENT DU : 18 Septembre 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00129 - N° Portalis DBXO-W-B7K-C7UN
AFFAIRE : S.A.R.L. MAISONS COTE ATLANTIQUE 24 C/ [T] [I]
Composition du tribunal
Président : Madame Lydie BAGONNEAU, Juge
Greffière : Madame Pauline BAGUR,
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Débats en audience publique le 02 Juin 2026
Délibéré rendu par mise à disposition le 10 Juillet 2026, prorogé au 07 Août 2026 puis au 18 Septembre 2026
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DEMANDERESSE
S.A.R.L. MAISONS COTE ATLANTIQUE 24, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Martin PEYRONNET de la SELARL MP AVOCAT, avocats au barreau de BORDEAUX
DEFENDERESSE
Madame [T] [I], demeurant [Adresse 2]
défaillante
Maître Martin PEYRONNET de la SELARL MP AVOCAT
EXPOSE DU LITIGE
Le 31 juillet 2024 à [Localité 1] (24), Madame [T] [I] a signé avec la SARL MAISONS COTE ATLANTIQUE 24 (ci-après dénommée société MCA) un contrat de construction d’une maison individuelle sur le terrain à bâtir, cadastré section B n°[Cadastre 1] d’une superficie de 5710 m2, situé sur la commune d’[Localité 2] [Adresse 3], objet du titre de propriété signé le 26 juin 2014, cette maison étant destinée soit à la location soit à la vente.
Le coût total de la construction a été fixé à la somme de 164.825 euros, comprenant le prix convenu de la construction à hauteur de 126.000 euros et les travaux à la charge du maître de l’ouvrage à hauteur de 38.825 euros.
Ce contrat a notamment été conclu sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant de 149.000 euros dans le délai de 12 mois.
Le 24 septembre 2024, la demande de permis de construire est déposée à la mairie de la commune d’[Localité 2] qui a rendu l’arrêté l’accordant le 22 novembre 2024.
Le permis de construire a fait l’objet d’un affichage sur la parcelle de Madame [I].
Sans nouvelle de Madame [I] et vu la date d’échéance du contrat au 31 juillet 2025, par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 juillet 2025, la SARL MAISONS COTE ATLANTIQUE a mis en demeure Madame [I] de lui transmettre sous quinze jours tout justificatif qui attesterait de la non acquisition d’au moins un des conditions suspensives, à défaut, elle l’informe qu’elle lui réclamera l’indemnité forfaitaire de 10% prévu au contrat soit la somme de 12.600 euros en dédommagement des frais engagés et de la perte de bénéfice.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 octobre 2025, le conseil de la SARL MAISONS COTE ATLANTIQUE a mis en demeure Madame [I] de payer la somme de 6.300 euros sous quinze jours soit l’indemnité forfaitaire de 5% du prix convenu de la construction conformément au contrat signé. En vain.
Par acte extra-judiciaire du 6 février 2026, la SARL MAISONS COTE ATLANTIQUE a fait assigner Madame [T] [I] devant le tribunal judiciaire de BERGERAC afin d’obtenir sa condamnation à lui payer notamment la somme de 25.200 euros au titre du contrat.
Madame [I] n’a pas constitué avocat devant le tribunal.
La décision sera donc réputée contradictoire par application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.
PRETENTIONS ET MOYENS
Aux termes de son assignation, la SARL MAISONS CÔTE ATLANTIQUE 24 présente les demandes suivantes :
Vu les articles 1101 et suivants du code civil, la jurisprudence, et le contrat liant les parties,
Juger son action recevable et bien fondée,Juger que l’indemnité de dédit prévue à l’article 5-1 du contrat liant les parties est acquise à son profit,Condamner en conséquence Madame [I] à lui payer la somme de 25.200 euros décomposée comme suit :6300 euros correspondant à l’indemnité forfaitaire de 5%
6300 euros correspondant à 5% à la signature du contrat
12.600 euros correspondant à 10% à l’obtention du permis de construire
- en tout état de cause, condamner Madame [I] à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Au soutien, elle fait valoir que :
La clause prévoyant l’indemnité de 10% est considérée comme une clause de dédit et non une clause pénale par la cour de cassation et ne peut donc pas être modérée par le juge ;L’article 5-1 du contrat prévoit que la résiliation à l’initiative de l’acquéreur emporte le versement d’une somme forfaitaire de 5% du prix de vente en plus des acomptes exigibles à la signature du contrat et à l’obtention du permis de construire, sachant qu’elle justifie de l’obtention du permis de construire et de son affichage.Conformément aux dispositions de l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux pièces du dossier et à l’assignation pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.
Par ordonnance en date du 24 avril 2026, le juge de la mise en Etat a clôturé l’instruction de l’affaire et a fixé l’audience de plaidoirie au 2 juin 2026.
A l’issue de cette audience à l’occasion de laquelle l’affaire a été retenue, le délibéré a été fixé au 10 juillet 2026 par mise à disposition au greffe, prorogé au 7 août 2026 en raison d’une surcharge d’activité du président (remplacements de collègues empêchés) puis au 18 septembre 2026 en raison d’un arrêt de travail du président.
MOTIVATION DE LA DECISION
A titre liminaire, en application de l'article 42 du Code de procédure civile, la juridiction territorialement compétente est celle du lieu où demeure le défendeur. L'article 46 prévoit une option de compétence en matière contractuelle, le demandeur pouvant saisir à son choix, outre la juridiction du lieu où demeure le défendeur, la juridiction du lieu de livraison effective de la chose ou du lieu d'exécution de la prestation de services.
En l’espèce, l’adresse connue de Madame [T] [I] se situe sur la commune de [Localité 3] [Adresse 2]. S’agissant d’un contrat de construction d’une maison individuelle sur la commune d’[Localité 2], le lieu de livraison et/ou d’exécution du contrat relève ainsi de la compétence du tribunal judiciaire de BERGERAC, choix du demandeur.
1°) Sur l’absence du défendeur
Aux termes de l'article 755 du code de procédure civile, le défendeur est tenu de constituer avocat dans le délai de 15 jours à compter de l'assignation.
Aux termes de l'article 756 du code de procédure civile, le tribunal est saisi à la diligence de l'une ou l'autre partie par la remise au greffe d'une copie de l'assignation, cette remise devant être faite dans les 4 mois de l'assignation, à peine de caducité.
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Au vu des éléments produits, l'assignation délivrée le 6 février 2026 au défendeur, Madame [T] [I], à son domicile connu à l’adresse précitée et à personne, est régulière en la forme et l'affaire est en état d'être jugée sur le fond.
2°) Sur les demandes de la SARL MAISONS COTE ALTANTIQUE 24 au titre du contrat de construction d’une maison individuelle
Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil les contrats légalement formés tiennent de lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Sur le constat de la résiliation du contrat de construction de maison individuelle par Madame [I]ux termes du contrat de construction de maison individuelle en date du 31 juillet 2024, il a été stipulé :
- que le maître de l’ouvrage remettra au constructeur les documents en sa possession visés à l’article 1-4 des conditions générales dans un délai de 1 mois à compter de la signature du contrat ;
- que le constructeur déposera la demande de permis de construire 2 mois au plus suivant la signature du contrat ;
- que les parties conviennent que les conditions suspensives seront réalisées dans un délai de 12 mois après la signature du contrat ;
- que les travaux commenceront dans le délai de 3 mois à compter de la réalisation des conditions suspensives et des formalités de l’article 2-5 des conditions générales (versements par le maître de l’ouvrage des sommes prévues à l’article 3-3 et transmission de documents au constructeur par le maître de l’ouvrage) ;
- que la durée d’exécution des travaux sera de 14 mois ;
- que le maître de l’ouvrage paiera le prix des constructions dans les conditions de l’article 3-3b des conditions générales ;
- que lorsque la clause 3-3b est retenue, les parties ne conviennent pas d’un dépôt de garantie n’excédant pas 3% du prix de la construction sera effectué à un compte spécial ouvert au nom du maître de l’ouvrage.
Il ressort de l’assignation et de l’examen des pièces versées aux débats :
- que Madame [I] n’a pas donné suite au contrat de construction qu’elle a signé le 31 juillet 2024 ;
- qu’elle n’a pas pris position suite à la première mise en demeure qui lui a été adressée par la société MCA, par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 juillet 2025 qu’elle a bien réceptionnée (mention de sa signature sur le bordereau des services postaux, la date de distribution étant effacée), aux termes de laquelle le constructeur lui rappelait qu’il était sans nouvelle de sa part depuis la signature du contrat malgré ses relances, qu’elle n’avait adressé aucun justificatif concernant une éventuelle non réalisation des conditions suspensives du contrat dont l’obtention de son financement
- qu’elle n’a pas davantage répondu suite à la seconde mise en demeure qui lui a été adressée par le conseil de la société MCA, par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 octobre 2025, bien reçue le 8 octobre 2025, aux termes de laquelle il lui a été rappelé son absence de réponse, son absence de production des justificatifs concernant la réalisation des conditions suspensives, et son inexécution fautive du contrat, outre les conséquences financières.
Madame [I], défaillante à la procédure, ne se prévaut ni de la défaillance de la condition suspensive de l’obtention d’un prêt, stipulée dans le contrat de construction de maison individuelle, ni d’autres conditions suspensives stipulées dans le contrat, étant observé que la société MCA produit l’arrêté accordant le permis de construire en date du 22 novembre 2024 à la suite de sa demande du 24 septembre 2024 et son affichage sur la parcelle, démontrant ainsi que la condition suspension d’obtention du permis de construire a été réalisée.
Dès lors, il est constaté la résiliation du contrat de construction de maison individuelle en date du 31 juillet 2024 par la seule volonté de Madame [T] [I] et qui sera arrêtée à la date du 8 octobre 2025, soit la date de sa réception de la seconde mise en demeure de la société MCA.
Sur la demande en paiement de la somme totale de 25.200 eurosEn application de l’article 1794 du code civil, le maître peut résilier, par sa seule volonté, le marché à forfait, quoique l'ouvrage soit déjà commencé, en dédommageant l'entrepreneur de toutes ses dépenses, de tous ses travaux, et de tout ce qu'il aurait pu gagner dans cette entreprise.
En application de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.
Il est constant que constitue une clause pénale, la clause d'un contrat par laquelle les parties évaluent forfaitairement et d'avance l'indemnité à laquelle donnera lieu l'inexécution de l'obligation contractée ; en revanche la clause prévoyant le paiement d'une somme à titre d'avance sur les dommages et intérêts à fixer n'est pas une clause pénale.
Concernant l’indemnité forfaitaire de 10% de résiliation de 12.600 eurosConformément aux dispositions de l’article 12 du code de procédure civile précitée, la demande de condamnation de la société MCA de la somme de 12.600 euros au titre de l’indemnité de 10% « de l’obtention du permis de construire » en soulevant qu’il s’agit d’une clause de dédit et non une clause pénale au visa d’une jurisprudence de la cour de cassation applicable à l’indemnité de résiliation contractuelle stipulée au contrat de construction, sera ainsi requalifiée en demande de condamnation au titre de l’indemnité de résiliation.
Ainsi, aux termes du contrat de construction de maison individuelle en date du 31 juillet 2024, il a été stipulé au titre des conditions générales ce qui suit à la page 5/11 :
« 5-2 RESILIATION
La résiliation du contrat par le maître de l’ouvrage en application de l’article 1794 du code civil entraîne l’exigibilité en plus des sommes correspondant à l’avancement des travaux d’une indemnité forfaitaire évaluée à 10% du prix convenu de la construction en dédommagement des frais engagés par le constructeur et du bénéfice qu’il aurait pu retirer de la réalisation complète de la construction. »
Il est constant que la clause d'un contrat de construction qui autorise le maître de l'ouvrage à dénoncer le contrat moyennant paiement d'une indemnité, en plus des sommes correspondant à l'échelonnement des paiements stipulées acquises au constructeur, ne s'analyse pas en une clause pénale, mais en une faculté de dédit excluant pour le juge de diminuer ou de supprimer l'indemnité convenue (CIV 3e 9 janvier 1991). Cette clause vise ainsi à compenser l'exercice de la faculté de résiliation accordée au maître d'ouvrage et non à sanctionner l'inexécution d'une obligation.
La résiliation du contrat de construction de maison individuelle en date du 31 juillet 2024 étant constatée par la seule volonté de Madame [T] [I], il convient de faire droit à la demande de la société MCA et de condamner Madame [T] [I] à lui payer la somme de 12.600 euros en application de la clause précitée stipulée au contrat.
Concernant l’indemnité forfaitaire de 5% au titre de la non-réalisation d’une ou plusieurs conditions suspensives de 6.300 eurosLa société MCA invoque au soutien de cette demande les dispositions de l’article 5-1 du contrat de construction qui stipulent, page 4/11 des conditions générales, ce qui suit :
« 5-1 CONDITIONS SUSPENSIVES
Le présent contrat est conclu sous condition de l’obtention des éléments suivants :
Acquisition par le maitre de l’ouvrage de la propriété du terrain ou des droits réels lui permettant de construire,Obtention des prêts,Obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives,Obtention de l’assurance dommages-ouvrage,Obtention de la garantie de livraison à prix et délais convenus.En conséquence, si une ou plusieurs de ces conditions ne se réalisent pas dans le délai prévu aux conditions particulières, le contrat sera considéré comme caduc et les sommes versées par le maître de l’ouvrage lui seront remboursées.
La condition d’obtention des prêts est satisfaite lorsque le maître de l’ouvrage a reçu une offre correspondant aux caractéristiques du financement décrites aux conditions particulières.
Le maître de l’ouvrage s’interdit d’empêcher la réalisation des conditions suspensives.
Dans le cas où une ou plusieurs conditions suspensives ne pourraient se réaliser par son fait, le maître de l’ouvrage devra au constructeur une indemnité forfaitaire de 5% du prix convenu en plus des acomptes exigibles à la signature du contrat et à l’obtention du permis de construire ».
Il est acquis que Madame [I] par son silence a ainsi usé de sa faculté de résiliation unilatérale du contrat de construction de maison individuelle au sens de l’article 1794 du code civil précité, ce que le tribunal a constaté.
Il n’est pas démontré par les pièces produites aux débats qu’une ou plusieurs conditions suspensives ne se seraient pas réalisées par le fait de Madame [I].
La société MCA ne peut prétendre dès lors à cumuler l’indemnité de résiliation et l’indemnité au titre de la non-réalisation d’une ou plusieurs conditions suspensives.
Par conséquent, la société MCA sera déboutée de sa demande.
Concernant l’indemnité de 5% à la signature du contrat de 6.300 eurosAux termes de de la clause intitulée « MODALITES DE REGLEMENT DU PRIX CONVENU », page 10/11, des conditions particulières du contrat de construction d’une maison individuelle conclu entre les parties le 31 juillet 2024, Madame [I] et la société MCA n’ont pas prévu le paiement d’un acompte à la signature du contrat et ont opté pour l’application de la clause 3-3b des conditions générales.
La clause 3-3 des conditions générales du contrat est ainsi reproduit :
Il en résulte que la clause 3-3b prévoit que le paiement du prix se fera par le paiement de 15% à l’ouverture du chantier et « pour la suite, la grille est identique à celle prévue à la clause a) » qui renvoie certes au paiement de 5% à la signature du contrat, sauf qu’il est aussi prévu à cette clause que « le prix convenu, conformément aux articles R231-7 et R231-8 du code de la construction et de l’habitation, sera payé suivant l’une de deux grilles d’appels de fonds » ce qui signifie que le constructeur doit réclamer les fonds au maître de l’ouvrage, y compris les 5% à la signature du contrat.
Force est de constater qu’aucun acompte n’a été prévu par les parties à la signature du contrat et que la société MCA ne démontre pas davantage avoir réclamé à Madame [I] la somme de 6.300 euros au titre des 5% du prix à la signature du contrat, ni ultérieurement puisque les deux mises en demeure qu’elle a produites aux débats, en date des 21 juillet 2025 et 2 octobre 2025, ne font état que d’une demande de paiement de l’indemnité forfaitaire de résiliation de 10% au visa de l’article 5-2 des CGP et de l’indemnité de 5% au titre de la non-réalisation d’une ou plusieurs conditions suspensives.
Par conséquent, la société MCA sera déboutée de cette demande.
3°) Sur les intérêts au taux légal
Conformément à l’article 1231-7 du Code civil, « en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement ».
Par conséquent, le tribunal condamnera Madame [I] à payer à la société MCA la somme de 12.600 euros au titre de l’indemnité forfaitaire de résiliation avec intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2025, date de résiliation du contrat de construction ainsi retenue.
4°) Sur les demandes accessoires
DépensEn application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Madame [T] [I], qui succombe, sera condamnée aux dépens.
Frais irrépétiblesAux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
En l’espèce, Madame [T] [I], partie perdante, sera condamnée à verser à la société MCA une somme que l’équité commande de fixer à 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.
5°) Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
Aucune circonstance particulière ne justifie qu’il soit fait exception à ce principe. L’exécution provisoire sera donc constatée aux termes du présent jugement.
PAR CES MOTIFS
Le TRIBUNAL JUDICIAIRE, statuant à JUGE UNIQUE, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;
CONSTATE la résiliation du contrat de construction de maison individuelle en date du 31 juillet 2024 par la seule volonté de Madame [T] [I] à la date du 8 octobre 2025,
CONDAMNE Madame [T] [I] à payer à la SARL MAISONS CÔTE ATLANTIQUE 24, exerçant sous l’enseigne MCA, la somme de 12.600 euros (douze mille six cent euros) au titre de l’indemnité forfaitaire contractuelle de résiliation de 10% du prix avec intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2025 ;
REJETTE les autres demandes de condamnation de la SARL MAISONS CÔTE ATLANTIQUE 24 comme étant non fondées ;
CONDAMNE Madame [T] [I] aux dépens ;
CONDAMNE Madame [T] [I] à payer à la SARL MAISONS CÔTE ATLANTIQUE 24 la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
En foi de quoi le présent jugement a été signé par le président, Lydie BAGONNEAU, et la greffière, Pauline BAGUR, qui a assisté au prononcé.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers et commissaires de justice, sur ce requis, de mettre cette décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
Pour expédition conforme à la minute et délivrée en la forme exécutoire