COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE
JUGEMENT DU : 18/09/2026
Chambre : CIVILE
Nature : Contradictoire
N° Jugement :
N° RG 24/00757
N° Portalis DB2O-W-B7I-CXSM
DEMANDEUR :
Monsieur [E] [K]
agissant en son nom propre et en sa qualité de gérant de la SARL LYSIA
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par Me Philippe MURAT, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE et Me Anne FRANCESCHI, avocate plaidante au barreau de PARIS
DÉFENDEUR :
S.N.C. FLEUR DES ALPES
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Elodie CHOMETTE, de la SELARLU Elodie CHOMETTE, avocate postulante au barreau d’ALBERTVILLE et Me Morgan GIZARDIN, de la SELAS LE 16 LAW, avocat plaidant au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA JURIDICTION : statuant publiquement, en premier ressort :
Lors des débats, du délibéré et du prononcé :
Président : [...]
assisté lors des débats et du prononcé de [...], Greffière
DÉBATS :
Audience publique du : 19 Juin 2026
Délibéré annoncé au : 18 Septembre 2026
Exécutoire délivré le : 21 Septembre 2026
Expédition délivrée le :
à : Me MURAT et Me CHOMETTE
à :
EXPOSÉ DU LITIGE :
La SNC FLEUR DES ALPES a réalisé à [Localité 3] (Savoie) une opération immobilière dénommée " Fleur des Alpes ", portant sur un ensemble comprenant notamment des logements collectifs.
Le 26 janvier 2024, Monsieur [E] [D] [K] a conclu avec la SNC FLEUR DES ALPES un contrat de réservation portant sur un appartement de 90,18 m² situé au rez-de-chaussée, deux emplacements de stationnement, une cave et un casier à skis, dans la perspective d'une vente en l'état futur d'achèvement (ci-après VEFA).
Le prix prévisionnel de vente a été fixé à 1850 000 euros TTC.
En application du contrat, Monsieur [E] [K] a procédé à un dépôt de garantie d'un montant de 92 500 euros correspondant à 5 % du prix, sur un compte ouvert auprès de la SAS Letulle Deloison Drilhon-Jourdain, notaires associés. Ce dépôt a été versé.
Il était stipulé une " date limite de signature de l'acte de VEFA " au 8 mars 2024.
À la suite d'une visite sur place le 28 février 2024, Monsieur [K] a interrogé la société FLEUR DES ALPES sur les hauteurs intérieures constatées dans plusieurs pièces.
Le 14 mars 2024, Monsieur [E] [K] a indiqué ne pas souhaiter poursuivre l'acquisition dans les conditions alors présentées et a demandé les modalités de résiliation du contrat ainsi que la restitution du dépôt de garantie.
Par lettre recommandée du 22 mars 2024 et par le biais de son conseil, Monsieur [E] [K] a mis la SNC FLEUR DES ALPES en demeure de restituer le dépôt de garantie.
La société a refusé cette restitution par courrier du 3 avril 2024.
Par courrier notarial du 7 mai 2024, signifié le 13 mai 2024, Monsieur [K] a été convoqué pour régulariser l'acte de vente le 31 mai 2024.
La vente n'a pas été signée.
Par assignation du 3 juin 2024, Monsieur [E] [K] a saisi le tribunal judiciaire d'Albertville afin d'obtenir principalement la restitution du dépôt de garantie de 92 500 euros et l'indemnisation du préjudice qu'il estime avoir subi.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 29 avril 2026, Monsieur [E] [K] demande au tribunal de:
" RECEVOIR l'intégralité des moyens et prétentions de Monsieur [E] [K] dans le cadre de la présente procédure, étant précisé ici que la société LYSIA a été dissoute et que seul Monsieur [E] [K] est partie à l'instance au sens de l'article 1er du Code de procédure civile ;
" A titre principal,
" JUGER que la régularisation du contrat de vente dans le délai contractuellement imparti n'est pas intervenue du fait du vendeur, la SNC FLEUR DES ALPES,
" JUGER que le non-respect de la norme contractuelle relative à la hauteur sous plafond du bien immobilier contractuellement prévue, condition essentielle et déterminante du consentement de Monsieur [E] [K], constitue une perte de consistance d'une réduction de valeur supérieure à 10% de l'immeuble au sens de l'article R261-31 du code de la construction et de l'habitation e),
" Et par conséquent,
" DIRE que le contrat de réservation en date du 26 janvier 2024 est résolu,
" ORDONNER la restitution du dépôt de garantie d'un montant de 92 500 euros versé par Monsieur [E] [K] sans pénalité ni réserve,
" CONDAMNER la société FLEUR DES ALPES à payer à Monsieur [E] [K] la somme de 9250 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la réparation du préjudice matériel subi,
" A titre subsidiaire,
" JUGER que le contrat de réservation en date du 26 janvier 2024 a été résilié, la résiliation du contrat étant intervenue le 14 mars 2024,
" JUGER que la SNC FLEUR DES ALPES devra réparer le préjudice matériel subi par Monsieur [E] [K] du fait de la mauvaise foi caractérisée et de la violation de l'obligation de loyauté par la société FLEUR DES ALPES,
" CONDAMNER la SNC FLEUR DES ALPES à payer à Monsieur [E] [K] la somme de 9250 euros à titre de dommages et intérêts,
" ORDONNER la restitution du dépôt de garantie versé par Monsieur [E] [K] sans pénalité ni reserve,
" En tout état de cause,
" CONDAMNER la société FLEUR DES ALPES à restituer à Monsieur [E] [K] la somme de 92500 euros au titre du dépôt de garantie versé et séquestré sur le compte ouvert en l'office notarial SAS Letulle Deloison Drilhon-Jourdain, notaires à [Localité 2], [Adresse 3],
" ORDONNER la restitution du dépôt de garantie d'un montant de 92 500 euros versé par Monsieur [K] sans pénalité ni réserve, versé et séquestré sur le compte ouvert en l'office notarial SAS Letulle Deloison Drilhon-Jourdain, notaires à [Localité 2],
" CONDAMNER la société FLEUR DES ALPES à payer à Monsieur [E] [K] la somme de 9250 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la réparation du préjudice matériel subi,
" CONDAMNER la société FLEUR DES ALPES à payer à Monsieur [E] [K] la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
" CONDAMNER la société FLEUR DES ALPES aux entiers dépens,
" Ne pas écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir.
Monsieur [K] soutient, d'une part, que le contrat fixait au 8 mars 2024 la date limite de conclusion de la VEFA et que la vente n'a pas été régularisée dans ce délai, ni dans le bref délai supplémentaire qu'il dit avoir accepté. Il estime que la convocation tardive pour le 31 mai 2024 ne peut faire disparaître le droit à restitution prévu par l'article R. 261-31 a) du code de la construction et de l'habitation. D'autre part, il fait valoir que les hauteurs sous plafond constatées puis indiquées sur les plans transmis après la réservation sont très inférieures à 2,50 mètres, qu'elles dévalorisent un appartement présenté comme un bien de prestige et qu'elles caractérisent une réduction de valeur supérieure à 10 %. Il indique que profane en la matière, il n’a pas eu d’informations claires sur ce point par le professionnel. Il affirme avoir contracté en considération d'une hauteur de 2,50 mètres et se prévaut de courriels, de plans et d'avis immobiliers. Subsidiairement, il soutient avoir mis fin au contrat le 14 mars 2024 et reproche à FLEUR DES ALPES d'avoir refusé de libérer le dépôt de garantie malgré ses mises en demeure. Il évalue à 9250 euros le préjudice résultant de l'indisponibilité de la somme de 92 500 euros.
Aux termes de ses dernières conclusions en réplique notifiées le 6 mai 2026, la SNC FLEUR DES ALPES demande au tribunal de :
" A titre principal,
" DÉCLARER la société FLEUR DES ALPES recevable en ses demandes,
" JUGER que la société FLEUR DES ALPES n'a commis aucune faute en conservant le dépôt de garantie de 92 500 euros versé par Monsieur [E] [K] en application des dispositions du contrat de réservation du 29 janvier 2024 ;
" En conséquence,
" DÉBOUTER Monsieur [E] [K] agissant en nom propre et en qualité de gérant de la société Lysia de toutes ses demandes, fins et conclusions,
" JUGER que le dépôt de garantie d'un montant de 92 500 euros versé par Monsieur [E] [K] entre les mains de la SAS " Letulle Deloison Drilhon-Jourdain, notaires associés ", titulaire d'un office notarial à [Localité 2] doit être acquis à la société Fleur des Alpes ;
" ORDONNER la restitution des sommes conservées entre les mains de la SAS " Letulle Deloison Drilhon-Jourdain, notaires associés ", titulaire d'un office notarial à [Localité 2] au titre du dépôt de garantie d'un montant de 92500 euros au bénéfice de la société FLEUR DES ALPES,
" A titre subsidiaire,
" JUGER que la société FLEUR DES ALPES n'a commis aucune faute de nature à causer un préjudice à Monsieur [E] [K] agissant en nom propre et en qualité de gérant de la société Lysia,
" JUGER que Monsieur [E] [K] agissant en nom propre et en qualité de gérant de la société Lysia ne justifie pas du quantum de son prejudice,
" En conséquence,
" DÉBOUTER Monsieur [E] [K] agissant en nom propre et en qualité de gérant de la société Lysia de sa demande de dommages-intérêts à hauteur de 9250 euros,
" En tout état de cause,
" CONDAMNER Monsieur [E] [K] agissant en nom propre et en qualité de gérant de la société Lysia au paiement de la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et des dépens.
La SNC FLEUR DES ALPES soutient que le retard dans la régularisation de la vente est lié aux demandes d'aménagement et aux discussions engagées à l'initiative de Monsieur [K] après la visite du 28 février 2024, de sorte que la non-conclusion de la vente ne lui serait pas imputable. Elle se prévaut en outre de la convocation notariée à signer le 31 mai 2024. Elle conteste également toute non-conformité. Elle souligne que la notice descriptive garantit une hauteur sous dalle de 2,50 mètres, et non une hauteur sous plafond fini, et précise expressément que la hauteur sous faux-plafond varie suivant les plans de l'architecte d'intérieur. Elle ajoute que Monsieur [K] ne rapporte ni la preuve d'une hauteur sous dalle contraire au contrat, ni celle d'une perte de valeur supérieure à 10 %. Enfin, elle considère que le courriel du 14 mars 2024 n'a pas valablement résolu le contrat, que le dépôt doit lui être acquis en application de l'article 6 du contrat dès lors que le réservataire a renoncé à signer pour une cause étrangère aux cas de restitution prévus par l'article R. 261-31, et conteste tant la faute que le quantum du préjudice de 9250 euros invoqué.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 mai 2026, avec fixation de l'affaire à l'audience de plaidoiries du 19 juin 2026.
Sur quoi l'affaire a été mise en délibéré pour qu'un jugement soit rendu le 18 septembre 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur la poursuite de la procedure par Monsieur [K] en son nom propre
Il n'est pas discuté que la société LYSIA a été dissoute.
Aucune contestation n'a été élevée pour que Monsieur [K] soit partie à l'instance en son nom propre.
Il convient donc de le constater.
Sur la demande en restitution du dépôt de garantie :
Aux termes de l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation, le contrat préliminaire de réservation est celui par lequel, en contrepartie d'un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s'engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d'immeuble. Les fonds déposés sont indisponibles jusqu'à la conclusion du contrat de vente et sont notamment restitués au déposant si le contrat n'est pas conclu du fait du vendeur.
Aux termes de l'article R. 261-30 du même code, le réservant doit notifier au réservataire le projet d'acte de vente un mois au moins avant la date de la signature de cet acte.
L'article R. 261-31 a) du même code précise que le dépôt de garantie est restitué, sans retenue ni pénalité, si le contrat de vente n'est pas conclu du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat préliminaire.
Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame la restitution d'établir les faits ouvrant droit à celle-ci. Celui qui se prétend libéré d'une obligation ou invoque un fait de nature à faire obstacle à la restitution doit, réciproquement, en justifier.
En l'espèce, le contrat de réservation du 26 janvier 2024 mentionne sans ambiguïté une " date limite de signature de l'acte de VEFA " fixée au 8 mars 2024.
Son article 4 stipule encore que la vente pourra être conclue " au plus tard " à la date indiquée en pages 1 et 2 du contrat.
Son article 6 reproduit expressément le cas de restitution prévu par l'article R. 261-31 a).
Il est constant que la vente n'a pas été conclue le 8 mars 2024.
La première convocation formelle produite en vue de la signature est le courrier notarial du 7 mai 2024, signifié le 13 mai suivant, fixant un rendez-vous au 31 mai 2024, soit près de trois mois après le terme contractuel.
La SNC FLEUR DES ALPES soutient que le décalage serait imputable aux demandes de Monsieur [K] relatives aux hauteurs intérieures et qu'un report du terme initialement fixé au 8 mars 2024 aurait été accepté jusqu'au 13 mars 2024.
Il ressort effectivement des échanges entre les parties que depuis la visite du 28 février 2024, celles-ci discutaient de la configuration intérieure et des hauteurs, et que Monsieur [K] avait sollicité des adaptations.
En application de l'article R. 261-30 du code de la construction et de l'habitation, le réservant devait notifier au réservataire le projet d'acte de vente un mois au moins avant la date de sa signature.
Or aucune notification d'un projet d'acte permettant une signature au 8 mars 2024, ni davantage au 13 mars 2024, n'est établie.
Les difficultés relatives aux hauteurs intérieures n'ont été soulevées par Monsieur [K] qu'à la suite de la visite du 28 février 2024 et ne peuvent donc expliquer l'absence antérieure de notification du projet d'acte nécessaire au respect du terme contractuel.
Au surplus, au 13 mars 2024, les échanges relatifs aux plans et aux hauteurs se poursuivaient encore.
Le courriel du 14 mars 2024 adressé par Monsieur [R] à Monsieur [K] précise que les indications figurant sur le plan précédemment transmis correspondaient à des hauteurs brutes et non à des hauteurs sous plafond fini et indique qu'un travail était encore mené sur les hauteurs.
Aucune offre de régulariser, à cette date, une vente conforme au contrat n'est établie.
Enfin, les demandes de Monsieur [K] ne sauraient, à elles seules, justifier l'absence de régularisation préalable de l'acte.
Dans ces circonstances, même en retenant le report allégué jusqu'au 13 mars 2024, la vente n'a pas été conclue dans le délai convenu du fait du réservant au sens de l'article R. 261-31 a) du code de la construction et de l'habitation.
Le régime spécial du contrat préliminaire de réservation a pour effet, lorsque la vente n'est pas conclue du fait du vendeur dans le délai convenu, de libérer le réservataire de son engagement et de lui ouvrir droit au remboursement intégral du dépôt de garantie.
La demande de Monsieur [K] tendant à voir dire le contrat de réservation résolu doit, au regard de ce régime, être comprise comme tendant à constater qu'il n'est plus lié par celui-ci.
Il convient en conséquence de dire que le dépôt de garantie de 92500 euros versé par Monsieur [K] et séquestré entre les mains de la SAS Letulle Deloison Drilhon-Jourdain doit lui être intégralement restitué, sans retenue ni pénalité.
La SNC FLEUR DES ALPES sera condamnée, en tant que de besoin, à accomplir toute diligence nécessaire à la libération de cette somme au profit de Monsieur [K].
Corrélativement, la SNC FLEUR DES ALPES sera déboutée de ses demandes tendant à voir dire ce dépôt acquis à son profit et à en obtenir la libération.
Ainsi, et sans qu'il soit besoin d'examiner plus avant les autres moyens développés au soutien de la demande de restitution de dépôt de garantie, il y a lieu de juger pour les motifs susvisés que Monsieur [K] est libéré de son engagement résultant du contrat de réservation et a droit à la restitution intégrale, sans retenue ni pénalité, du dépôt de garantie de 92500 euros.
Sur la demande en dommages et intérêts :
Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur peut être condamné à réparer les conséquences de l'inexécution qui lui est imputable. Le préjudice indemnisable doit être certain et directement causé par le manquement retenu.
Monsieur [K] évalue son préjudice matériel à 9250 euros en considérant qu'il aurait pu placer la somme de 92500 euros à un taux de 4 % pendant environ deux ans et demi.
Toutefois, il ne produit aucun élément établissant qu'il destinait effectivement cette somme à un placement déterminé, qu'un tel placement lui était accessible au taux allégué pendant toute la période considérée, ni qu'il a subi une perte financière effective d'un montant de 9250 euros.
Le calcul proposé demeure donc hypothétique.
Par ailleurs, le différend sur les stipulations relatives aux hauteurs et sur l'imputabilité du retard présentait une difficulté réelle, de sorte que le seul refus de la SNC FLEUR DES ALPES de consentir à la libération du dépôt ne suffit pas à caractériser un préjudice autonome à hauteur de la somme forfaitaire sollicitée.
Monsieur [K] sera en conséquence débouté de sa demande de 9250 euros de dommages et intérêts, tant sur son fondement principal que subsidiaire.
Sur les demandes accessoires :
La SNC FLEUR DES ALPES, qui succombe sur la question principale de la restitution du dépôt de garantie, supportera les dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [K] l'intégralité des frais non compris dans les dépens qu'il a dû exposer pour obtenir la libération du dépôt. La SNC FLEUR DES ALPES sera condamnée à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La demande formée par la SNC FLEUR DES ALPES sur le même fondement sera rejetée.
Le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,
CONSTATE que la société LYSIA a été dissoute et que seul Monsieur [E] [K] est partie à l'instance ;
JUGE que la vente en l'état futur d'achèvement n'a pas été conclue du fait de la SNC FLEUR DES ALPES dans le délai prévu par le contrat préliminaire de réservation du 26 janvier 2024, au sens de l'article R. 261-31 a) du code de la construction et de l'habitation ;
JUGE que Monsieur [E] [K] est libéré de son engagement résultant du contrat de réservation du 26 janvier 2024 ;
JUGE que Monsieur [E] [K] a droit à la restitution intégrale, sans retenue ni pénalité, du dépôt de garantie de 92500 euros ;
DIT que le dépôt de garantie de 92500 euros versé par Monsieur [E] [K] et séquestré entre les mains de la SAS Letulle Deloison Drilhon-Jourdain doit lui être intégralement restitué, sans retenue ni pénalité ;
CONDAMNE la SNC FLEUR DES ALPES, en tant que de besoin, à accomplir toute diligence nécessaire à la libération de cette somme au profit de Monsieur [E] [K] ;
DÉBOUTE la SNC FLEUR DES ALPES de ses demandes tendant à voir dire le dépôt de garantie acquis à son profit et à en obtenir la libération ;
DÉBOUTE Monsieur [E] [K] de sa demande de 9250 euros de dommages et intérêts ;
CONDAMNE la SNC FLEUR DES ALPES à payer à Monsieur [E] [K] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE la SNC FLEUR DES ALPES de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SNC FLEUR DES ALPES aux dépens ;
RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile.
Ainsi jugé et prononcé, le 18 septembre 2026, la minute étant signée par Monsieur [...], Président et Madame [...], Greffière
La Greffière Le Président