N° RG 26/03290 - N° Portalis DB2E-W-B7K-OJ2Z
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
11ème civ. S2
N° RG 26/03290
N° Portalis DB2E-W-B7K-OJ2Z
Minute n°
☐ Copie exec. à :
S.A. [X] [L]
☐ Copie c.c à la Préfecture
Le
Le Greffier
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU
18 SEPTEMBRE 2026
DEMANDERESSE :
S.A. [X] [L] ,
venant aux droits de SIBAR et de OPUS 67
Prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 3]
[Localité 3]
comparante, représentée par Mme [B] [O] [G], gestionnaire contentieux
DEFENDERESSE :
Madame [H] [Z]
[Adresse 4]
[Localité 4]
non comparante, non représentée
OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection
Nathalie PINSON, Greffière lors des débats et Virginie HOPP, Greffière lors du délibéré
DÉBATS :
A l'audience publique du 03 Juillet 2026 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 18 Septembre 2026.
JUGEMENT
Réputé contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection
et par Virginie HOPP, Greffière
RAPPEL DES FAITS
Par contrat de location du 2 mars 2016 avec effet au 8 mars 2016, la Société Immobilière du BAS-RHIN aux droits de laquelle se trouve la S.E.M. [X] [L] a donné à bail à Mme [H] [Z] pour une durée de trois ans renouvelable un logement à usage d’habitation de type T3 n° 0006.02.43.0211, 1er étage et ses accessoires dont une cave D211 sis [Adresse 5] [Localité 1], pour un loyer mensuel de 336,00 € et une provision pour charges de 153,00 € payables chaque mois à terme échu le premier jour du mois.
Des loyers étant demeurés impayés, après mise en demeure, la S.E.M. [X] [L] a saisi la Caisse d’Allocations Familiales du Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 26 septembre 2025.
Elle a ensuite fait signifier le 25 septembre 2025 à Mme [H] [Z] un commandement de payer pour un montant en principal de 2 318,89 € et de justifier de la souscription d’une assurance locative, ce commandement visant et reproduisant la clause résolutoire du bail.
Puis elle a fait assigner Mme [H] [Z] à l’audience du 3 juillet 2026 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 11 février 2026 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.
A cette audience, le président a donné connaissance du diagnostic social et financier aux termes duquel la locataire aurait mis en place un plan d’apurement mensuel de 100,00 €. Elle souhaite se maintenir dans le logement.
La S.E.M. [X] [L], représentée par une personne exclusivement attachée à son service, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :
- constater le jeu de la clause résolutoire et par voie de conséquence la résiliation du bail ;
à défaut, prononcer la résiliation du contrat de bail ;
- rejeter toute demande d’octroi de délais de grâce étant donné le cumul du défaut de paiement et du défaut d’assurance ;
- condamner Mme [H] [Z] ainsi que tous occupants de son chef à évacuer immédiatement corps et biens les lieux loués ;
- dire qu’à défaut de libération volontaire des locaux dans les délais réglementaires, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique ;
- la condamner à lui payer à compter de la date de résiliation des baux et jusqu’à vidage effectif des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté de l’acompte sur charges, révisable aux conditions du bail résilié, avec intérêts au taux légal sur chaque échéance à intervenir ;
- la condamner à lui payer la somme de 2 188,57 € avec intérêts au taux légal sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil à compter de la décision à intervenir ;
- dire et juger que les meubles et objet suivront le sort prévu par les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
- condamner la défenderesse en tous les frais et dépens de la présente instance qui comprendront notamment les frais du commandement, les frais d’assignation et la dénonce à la préfecture outre 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit par provision, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.
Elle dépose un décompte actualisé et expurgé à la somme de 2 049,04 €. Elle indique que la locataire a repris le paiement du loyer courant et s’accorde sur l’octroi de délais avec la suspension des effets de la clause résolutoire.
Mme [H] [Z] n’a pas comparu ni ne s’est faite représenter bien que régulièrement assignée par acte déposé à l’étude du commissaire de justice.
Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En application de l'article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ».
1. SUR LA RECEVABILITE :
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 20 février 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la S.E.M. [X] [L] est réputée avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Bas-Rhin ayant signalé la situation d’impayés signalé à la Caisse d’Allocations Familiales du BAS-RHIN laquelle lui en accusé réception le 26 septembre 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :
L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »
Aux termes de l'article 7g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable le locataire est obligé « De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.
Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.
A défaut de la remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.
Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire.»
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».
Le contrat de location conclu entre les parties contient des clauses résolutoires pour défaut de paiement ou défaut d’assurance, et un commandement de payer a été signifié le 25 septembre 2025. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois en ce qui concerne l’obligation de s’assurer contre les risques locatifs et de deux mois en ce qui concerne l’obligation de payer, seuls deux paiements de 700,00 € et 787,00 € sont intervenus dans le temps du commandement, insuffisants pour en désintéresser les causes, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies le 27 octobre 2025 à 24 heures, le 25 étant un samedi.
3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :
Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».
Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile «Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement…»
En application de l'article 1353 du code civil « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».
Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.
La S.E.M. [X] [L] produit un décompte établissant que Mme [H] [Z] restait lui devoir la somme de 2 049,94 € au 2 juillet 2026, déduction faite du coût du commandement de payer et de l’assignation portée au débit.
Mme [H] [Z], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.
Ce montant est ainsi fondé.
Elle sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 2 049,94 € avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.
4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT
L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative […] ».
L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».
Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative.
En l’espèce, le paiement du loyer courant a repris. La maîtrise de la dette locative justifie de la capacité financière de Mme [H] [Z].
Les éléments de la cause permettent donc d’autoriser Mme [H] [Z] à se libérer du montant de sa dette locative selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés selon les modalités précisées au dispositif.
Il n’y a pas lieu dans ces conditions à statuer sur les demandes de libération immédiate.
5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :
Mme [H] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, Mme [H] [Z] sera condamnée à lui verser une somme de 109,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
REJETTE toutes demandes autre, plus ample ou contraire ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 2 mars 2016 avec effet au 8 mars 2016 entre la Société Immobilière du BAS-RHIN aux droits de laquelle se trouve la S.E.M. [X] [L] et Mme [H] [Z] concernant un logement à usage d’habitation de type T3 n° 0006.02.43.0211, 1er étage et ses accessoires dont un cave D211 sis [Adresse 6], sont réunies à la date du 27 octobre 2025 à 24 heures ;
CONDAMNE Mme [H] [Z] à payer à la S.E.M. [X] [L] au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, la somme de 2 049,04 € (décompte arrêté à la date du 2 juillet 2026), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
CONDAMNE Mme [H] [Z] aux dépens lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer ;
CONDAMNE Mme [H] [Z] à verser à la S.E.M. [X] [L] la somme de 109,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
AUTORISE Mme [H] [Z], sauf meilleur accord des parties, à s’acquitter de ces condamnations, outre le loyer et les charges courants à payer à leur terme contractuel à savoir à terme échu le premier jour du mois (suivant), en mensualités de 70,00 €, la dernière qui soldera la dette en principal et intérêts ;
PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 15 du mois et pour la première avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception, à défaut la première présentation, d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet, justifiera :
-que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
-que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
-qu'à défaut pour Mme [H] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.E.M. [X] [L] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
-que Mme [H] [Z] soit condamnée à verser à la S.E.M. [X] [L] une indemnité mensuelle d’occupation payable à terme échu au plus tard le premier du mois suivant, égale au montant du loyer et des charges, révisables et actualisables en ce compris le décompte définitif qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;
RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département, en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.
La greffière Le Juge