TRIBUNAL JUDICIAIRE · Ch4.1 Loyers Commerciaux — 21 septembre 2026

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE GRENOBLE

Ch4.1 Loyers Commerciaux

N° RG 24/01638 - N° Portalis DBYH-W-B7I-LYHZ

VD

Copie exécutoire et copie le :
21/09/26

à :
la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA - B25
la SCP LSC AVOCATS - A261

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

JUGEMENT DU 21 Septembre 2026

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [P] [A], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Cédric LENUZZA de la SCP LSC AVOCATS, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

DEFENDERESSE

S.A.S.U. [A], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître David ROGUET de la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA, avocats au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience publique de la Juridiction des Loyers Commerciaux tenue le 01 Juin 2026 par :

Virginie DURAND, Vice-Présidente, délégué par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Grenoble, et siégeant comme Juge Unique,
Assisté de Patricia RICAU, Greffière

Après avoir entendu les avocats en leur plaidoirie et avoir reçu leurs mémoires, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 21 Septembre 2026 dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE :

M. [P] [A] a donné à bail, par acte sous seing privé en date du 1er avril 1998, à la SASU [A] venant aux droits de la Société [A] & FILS, des constructions à usage d'entrepôt et de production d'une surface d'environ 1 700 m² situés sur la commune de [Localité 2], Lieudit [Adresse 2], pour une durée de 9 années, à compter du 1er avril 1998 pour se terminer le 31 mars 2007. Le bail était destiné exclusivement à l'exercice par le preneur de son activité industrielle et commerciale de production de palettes.

M. [P] [A] a fait délivrer au preneur un congé avec offre de renouvellement par acte extra-judiciaire en date du 19 DÉCEMBRE 2023 à compter du 1er juillet 2024, selon les mêmes charges et conditions sauf à réviser le loyer en le portant à la somme de 162 000 € HT et HC.

Par un mémoire préalable notifié à la Société [A] le 5 février 2024, par lettre recommandée avec accusé de réception, M. [P] [A] a sollicité, à titre principal, la fixation du prix du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 162 000 Euros à compter du 1er juillet 2024.

Par acte du 20 mars 2024, M. [P] [A] a assigné la SASU [A] aux fins de :
- voir fixer à la somme de 162 000 Euros le montant annuel du loyer en renouvellement à la date du 1er juillet 2024 ,
- subsidiairement, si le tribunal estimait nécessaire d'ordonner une mesure d'instruction, voir fixer le montant du loyer provisionnel annuel à la somme de 150 000 Euros,
En tout état de cause,
-condamner la Société [A] à payer la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens, y compris les frais d'expertise.

Dans son mémoire en réplique, notifié par lettre recommandé avec avis de réception le 19 juillet 2024, la SASU [A] a sollicité de:
-fixer la valeur locative des locaux pris à bail à la somme annuelle de 84 370 € hors taxes et hors charges (HT et HC) à compter du 1er juillet 2024,
- juger qu'elle s'en rapporte à justice quant à la demande d'expertise judiciaire, les frais devant demeurer à la charge de M. [P] [A],
- la fixation du loyer provisionnel à la somme annuelle HT et HC de 84 370 Euros,
-condamner M. [A] au paiement de la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.

Par jugement avant dire droit en date du 18 novembre 2024, auquel il est expressément renvoyé pour l'exposé des faits et de la procédure, le juge des loyers commerciaux a :
- constaté que par l'effet du congé avec offre de renouvellement, le bail s'était renouvelé à compter du 1er juillet 2024,
- dit que la règle du plafonnement ne s'appliquait pas,
- a désigné un expert aux fins de donner son avis sur la valeur du bail renouvelé,
- fixé le loyer provisionnel pour la durée de l'instance à la somme annuelle de 84 370 Euros hors taxes et hors charges.

Mme [H] [R], expert judiciaire, a déposé son rapport le 8 janvier 2026 et a conclu à une valeur locative de 111 000 € par an hors taxe et hors charges, avec la taxe foncière à la charge du preneur, et les parties ont été invitées à déposer leurs mémoires.

Dans son mémoire, régulièrement notifié, M. [P] [A] sollicite la fixation du montant du loyer renouvelé, au 1er juillet 2024, à la somme annuelle de 111 000 Euros, hors taxes et charges, compte tenu des conclusions de l'expert et des références produites, ainsi que la condamnation de la SASU [A] à lui payer une somme de 10 000 Euros au titre des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.

Dans son mémoire en réplique, régulièrement notifié, la SASU [A] demande de :
- JUGER que les conclusions du rapport d'expertise judiciaire [R], en ce qu'elles retiennent une valeur locative de 111 000 € HT/HC/an avec taxe foncière à la charge du preneur, ne traduisent pas correctement les critères légaux de l'article L.145-33 du Code de commerce,
- REJETER l'évaluation de l'expert judiciaire sur :
o la prise en compte des références de marché de [Localité 3],
o l'absence d'abattement autonome pour la taxe foncière et l'assurance mises à la charge du preneur,
o la valorisation autonome du terrain goudronné de 9 500 m²,
o l'intégration non neutralisée des améliorations financées par le preneur,
- DEBOUTER en toutes ses demandes Monsieur [P] [A] de ses prétentions tendant à voir fixer le loyer à 111 000 € HT/HC/an,
- JUGER que la taxe foncière et l'assurance immeuble, mises à la charge de la SAS [A], constituent des charges justifiant un abattement spécifique de la valeur locative,
- FIXER la valeur locative des locaux pris à bail par la SAS [A] à la somme annuelle de 84.370 € hors taxes hors charges à compter du 1er juillet 2024 ;
- DEBOUTER Monsieur [P] [A] de ses demandes, fins et prétentions ;
- CONDAMNER Monsieur [P] [A] au paiement de la somme de 2.500 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER Monsieur [P] [A] aux entiers dépens, y compris les frais d'expertise judiciaire.

L'affaire a été mise en délibéré au 21 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il résulte du précédent jugement et il n'est pas contesté que le bail a été renouvelé à compter du 1er juillet 2024.

La description matérielle et de situation faite par l'expert résulte des constatations objectives qu'il a pu faire lors de sa visite sur place et n'est pas contestée par les parties.

Les locaux sont situés sur la commune de [Localité 2] (38), commune faisant partie de la communauté de commune de [Localité 5] regroupant 49 communes et de l'unité urbaine de [Localité 3] regroupant 7 communes. Elle est traversée par la route départementale 524 qui relie [Localité 6] à [Localité 3].

L'expert qualifie de peu favorable la commercialité de l'emplacement, dès lors que les biens se situent dans un environnement résidentiel qui sont desservis par une route départementale et restent très éloignés des grands axes routiers.

Les locaux sont constitués de :
- Trois halls dénommés A, A1, A2 : construction en ossature métallique sur dalle béton; murs extérieurs et mur de refend entre hall A et Al en parpaings. Bardage bac acier simple peau. Charpente métallique. Couverture en plaque de fibrociment et en bac acier sur les parties récentes. Etat d'usage Des bureaux B à l'est attenant au local A constitués de 7 constructions préfabriquées type " Algéco " posées sur dalle béton. Prestations intérieures simples d'origine en état d'usage avancée
- Un local maintenance C : construction en ossature métallique, bardage extérieur bac acier, plancher dalle béton, plancher haut solivage bois
- Des bâtiments, D, E, F, et G à usage de hangar, atelier, abri et garage en limite est de la propriété : construction en parpaing et béton banché ; ossature métallique et pilier béton.
Couverture en bac acier et toiture terrasse pour le hangar. Bardage bac acier en façade ouest : Etat d'usage
- L'ancienne scierie H au nord, Construction en ossature bois et pilier métallique. Mur à l'est en parpaing. Charpente bois. Couverture en plaque de fibrociment Etat d'usage
- Parcelle de terrain à usage de circulation, stockage et pré à l'ouest.

Les superficies réelles ne sont pas discutées.
La surface utile du local commercial doit donc être estimée à 5 994 m², outre un terrain goudronné de 9 500 m².

* Sur les motifs de déplafonnement :

Comme jugé précédemment, il n'est pas contesté que la règle du plafonnement ne s'applique pas. Le loyer du bail renouvelé doit donc être fixé à la valeur locative.

* Sur la valeur locative :

Conformément aux dispositions de l'article L 145-33 du code de commerce, la valeur locative doit être déterminée d'après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En l'espèce, il est constant que le bail portait initialement sur des constructions à usage d'entrepôt et de production d'une surface d'environ 1 700 m², que le preneur a porté, à la date du renouvellement du bail, à 5 994 m². S'agissant d'une augmentation de surface de 4 294 m², ces travaux d'extension ne sauraient être traités comme des améliorations mais constituent une modification des caractéristiques du local.

Par suite, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article R145-8 du Code de commerce à ce sujet. En application de l'article R145-3, c'est à juste titre que l'expert a fixé le montant du loyer en considération d'une surface d'exploitation de 5 994 m².

Il est également constant que les locaux loués présentent une surface goudronnée de 9 500 m². Cette surface a un intérêt pour l'activité commerciale de la SASU [A] puisque, comme le souligne l'expert, elle permet de disposer d'une grande zone de stockage extérieure ; des containers y sont d'ailleurs installés. Il est donc justifié de prendre en considération cette surface avec sa valorisation propre de 1 €/ m².

S'agissant des bâtiments, l'expert a recherché des termes de comparaison parmi des références issues des avis d'experts amiables produits par les parties (deux issues du rapport produit par le preneur et une issue du rapport du bailleur), ce qui n'est pas contesté par les parties en l'absence de biens similaires à proximité. Il en ressort une moyenne de 33,58 €/ m²/ an.
Cependant ces biens de comparaison sont situés à [Localité 3], dans une zone mieux desservie que celle du bien objet du présent litige, et force est de constater qu'aucun correctif n'a été apporté pour ce motif, lequel apparaissait pourtant nécessaire. Un correctif de 10% sera en conséquence appliqué.

En outre l'expert a souligné que le preneur ne souffrait d'aucune clause exorbitante, tout en relevant que la taxe foncière est à la charge du preneur. Or conformément à la jurisprudence désormais en vigueur de la Cour de cassation ( 8 février 2024 n°22-24.268), cette clause justifie la minoration du loyer du bail renouvelé, quand bien même les loyers de comparaison pris pour référence comporteraient une clause similaire, et sans que le bailleur ne puisse valablement opposer la prise en charge de la taxe foncière d'un autre site occupé par la société SASU qui ne constitue pas l'objet du débat. Un correctif de 5% sera en conséquence appliqué.

En revanche, la clause du contrat de bail selon laquelle la SASU [A] est tenue de s'assurer contre " les risque d'incendie, les risques professionnels de l'exercice de son activité, ses objets mobiliers, matériels et marchandises, risques locatifs, les recours des voisins et des tiers, le dégât des eaux, explosion de gaz, bris de glace et généralement tous risques quelconques " relève de l'assurance des " risques locatifs " et ne saurait s'analyser comme une clause exorbitante de droit commun. Il n'y a pas lieu à abattement à ce titre.

Enfin l'état d'usage avancé des bureaux et la présence de plaques en fibrociment ont justement été pris en compte par l'expert.

Eu égard l'ensemble de ces éléments, il convient de fixer la valeur locative des locaux à la somme de 94 350 € /an hors taxe et hors charge, après application des correctifs susmentionnés (10% et de 5%) à la somme de 111 000 € retenue par l'expert judiciaire.

* Sur les autres demandes :

La procédure et l'expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient en conséquence d'ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d'expertise.

Compte tenu du partage des dépens ordonné, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Fixe à 94 350 Euros en principal par an à compter du 1er juillet 2024 le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre M. [P] [A] et la SASU [A] pour les locaux situés sur la commune de [Localité 2], Lieudit [Adresse 2], toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

Rappelle que conformément aux dispositions de l'article L 111-3 du code des procédures civiles d'exécution, la présente décision, lorsqu'elle aura force exécutoire, constituera un titre exécutoire permettant l'exécution forcée,

Rappelle l'exécution provisoire de la présente décision,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne chacune des parties par moitié aux dépens qui incluront le coût de l'expertise.

PRONONCÉ publiquement par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues par l’article 450 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX