TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
■
N° RG 26/53670 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCXXY
N° : 2-CH
Assignation du :
05 Mai 2026
[1]
[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le:
JUGEMENT SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND
rendu le 23 septembre 2026
par Rémi FERREIRA, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assisté de Célia HADBOUN, Cadre-greffier.
DEMANDERESSE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Maître Fabienne DELECROIX, avocat au barreau de PARIS - #R0229
DEFENDEURS
Monsieur [C] [M]
[Adresse 3]
[Localité 3]
non représenté
Madame [G] [E] épouse [M]
[Adresse 3]
[Localité 3]
non représentée
DÉBATS
A l’audience du 08 Juillet 2026, tenue publiquement, présidée par Rémi FERREIRA, Juge, assisté de Célia HADBOUN, Cadre-greffier,
Par assignation en date du 5 mai 2026, enregistrée sous le numéro de RG 26/53670, la Ville de Paris prise en la personne de Monsieur le Maire de Paris a fait assigner M. [C] [M] et Mme [G] [E] épouse [M] devant le président du tribunal judiciaire de Paris saisi selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement notamment des dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, concernant l'appartement situé [Adresse 4].
A l'audience du 8 juillet 2026, la Ville de [Localité 1] demande de :
- Condamner M. [C] [M] et Mme [G] [E] épouse [M] à payer chacun à la Ville de [Localité 1] une amende civile de 100 000 euros conformément aux dispositions de l'article L 631-7 du code de la construction et de l'habitation ;
- Condamner M. [C] [M] et Mme [G] [E] épouse [M] à payer chacun une amende civile de 10.000 € et ordonner que le produit de cette amende soit intégralement versé à la Ville de [Localité 1] conformément aux dispositions de l'article L. 324-1-1 V du code du tourisme
- Condamner M. [C] [M] et Mme [G] [E] épouse [M] à payer chacun à la Ville de [Localité 1] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions la Ville de [Localité 1] fait notamment valoir à titre principal que le local en cause n'est pas la résidence principale de M. [C] [M] et Mme [G] [E] épouse [M], que le local est à usage d'habitation et que M. [C] [M] et Mme [G] [E] épouse [M] ont enfreint les dispositions de l'article 631-7 du code de la construction et de l'habitation en changeant l'usage du bien sans autorisation préalable.
La demanderesse ajoute que n'ayant pas transmis à la commune le nombre de nuitées louées durant l'année civile précédant la demande que lui a adressée la Ville de [Localité 1], M. [C] [M] et Mme [G] [E] épouse [M] ont violé les obligations résultant de l'article L324-1-1 IV du code du tourisme et encourent l'amende de 10 000 euros prévue à l'article L324-1-1 V du même code.
Bien que régulièrement assignés à étude, M. [C] [M] et Mme [G] [E] épouse [M] n'ont pas comparu.
Il est renvoyé aux dernières écritures des parties et à leurs observations à l'audience pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions qui y sont contenus.
La date de délibéré a été fixée au 23 septembre 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION
L'article 472 du code de procédure civile dispose que sle défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation
À titre liminaire, il convient de relever que par avis n°15010 du 10 avril 2025, la Cour de cassation a considéré que la loi du 19 novembre 2024, modifiant l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, a modifié les éléments à prendre en considération pour réputer un local à usage d'habitation, en substituant à la seule date de référence du 1er janvier 1970, deux périodes d'une durée respective de sept et trente ans. La Cour est d'avis que, ce faisant, la loi nouvelle affecte les règles de fond qui définissent les conditions dans lesquelles la location d'un local meublé à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile peut être qualifiée de changement d'usage, et a pour effet de soumettre à un régime d'autorisation préalable le changement d'usage de locaux qui n'en relevaient pas en l'état du texte dans sa rédaction antérieure.
En conséquence, la cour considère que cette loi doit être regardée comme plus sévère et ne peut faire l'objet d'une application rétroactive.
L'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit :
" La présente section est applicable aux communes dont la liste est fixée par le décret mentionné au B du I de l'article 1406 bis du code général des impôts. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux à usage d'habitation peut être soumis, sur décision de l'organe délibérant, à autorisation préalable dans les conditions fixées à l'article L. 631-7-1.
Constituent des locaux à usage d'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage soit à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus, soit à n'importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d'autorisation préalable au changement d'usage ou la contestation de l'usage dans le cadre des procédures prévues au présent livre, et sauf autorisation ultérieure mentionnée au quatrième alinéa du présent article. Cet usage peut être établi par tout mode de preuve, la charge de la preuve incombant à celui qui veut démontrer un usage illicite.
Toutefois, les locaux construits ou ayant fait l'objet de travaux après le 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux ont été autorisés, sauf autorisation ultérieure mentionnée au même quatrième alinéa.
Lorsqu'une autorisation administrative a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné au troisième alinéa, le local dont le changement d'usage a été autorisé et, dans le cas où cette autorisation a été accordée contre compensation, le local ayant servi à compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.
Une autorisation d'urbanisme ayant pour conséquence de changer la destination de locaux à usage d'habitation ne constitue un mode de preuve valable que si elle est accompagnée d'une autorisation de changement d'usage.
L'usage d'habitation s'entend de tout local habité ou ayant vocation à l'être même s'il n'est pas occupé effectivement, notamment en cas de vacance ou lorsqu'il a fait l'objet d'un arrêté pris sur le fondement du livre V du présent code.
Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.
Le fait de louer un local meublé à usage d'habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme, constitue un changement d'usage au sens du présent article ".
L'alinéa premier de l'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit que :
" Toute personne qui enfreint les dispositions des articles L. 631-7 ou L. 631-7-1 A ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application des mêmes articles L. 631-7 et L. 631-7-1 A est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 100 000 € par local irrégulièrement transformé. "
Conformément à l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à la Ville de [Localité 1], d'établir :
l'existence d'un local à usage d'habitation, un local étant réputé à usage d'habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu'il était affecté à cet usage entre 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus, ou à n'importe quel moment dans les 30 ans précédant la contestation de l'usage dans le cadre de la présente procédures ;
un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.
Il est en outre constant que, s'agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de [Localité 1] a adopté, par règlement municipal et en application de l'article L.631-7-1 du code de la construction et de l'habitation, le principe d'une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation dont il n'est pas allégué qu'elle a été mise en œuvre.
Sur la qualification de résidence principale/secondaire
Selon l'article L.631-7-1 A du code de la construction et de l'habitation :
" [...] Lorsque le local à usage d'habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, l'autorisation de changement d'usage prévue à l'article L. 631-7 du présent code ou celle prévue au présent article n'est pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile ".
Il appartient à la partie défenderesse qui invoque les dispositions susvisées d'établir la preuve que le local litigieux constitue sa résidence principale.
Aux termes des dispositions de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l'espèce, la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation.
En l'espèce, M. [C] [M] et Mme [G] [E] épouse [M] sont propriétaires de l'appartement litigieux et qu'il ne s'agit pas de leur résidence principale, ainsi que cela résulte de la copie de l'acte de vente du 3 décembre 2020, des renseignements communiqués par l'administration fiscale sur l'adresse déclarée par les défendeurs, du courrier adressé à la Ville de [Localité 1] par M. [C] [M] et de la déclaration du loueur en meublé de tourisme réalisée par celui-ci.
Sur l'usage d'habitation du local
Les éléments précités démontrent l'usage d'habitation dans les 30 ans précédant la contestation de l'usage, puisque M. [M] lui-même a indiqué à la Ville de [Localité 1] que son bien était loué dans le cadre d'un bail d'habitation longue durée, ce locataire ayant lui-même effectué une déclaration du loueur en meublé de tourisme en expliquant que parfois absent, il avait accepté que le bailleur loue le bien.
Sur le changement illicite sans autorisation de l'usage
En l'espèce il ressort des éléments de la procédure que :
M. [C] [M] et Mme [G] [E] épouse [M] ne contestent pas avoir mis en location en courte durée le local litigieux dont ils sont propriétaires, ceux-ci expliquant avoir profité des absences de leur locataire de longue durée pour ce faire.le constat de location meublée touristique du 9 avril 2026 établi par un agent assermenté du service municipal du logement de la mairie de [Localité 1] fait état d'une annonce " LOFT [Localité 1] [Localité 4] " sur la plateforme Booking pour la location courte durée d'un logement, le nom de l'hôte n'étant pas accessible, et l'annonce sur la plateforme Airbnb ayant quant à elle été désactivée ;le constat fait état de 91 commentaires, dont le premier date d'août et le dernier de janvier 2026 ;
la comparaison des photos présentes sur le constat d'infraction et celles présentes sur le site de location Airbnb permettent de conclure qu'il s'agit bien du même bien immobilier,
Il en résulte qu'au cas présent, M. [C] [M] et Mme [G] [E] épouse [M] ont changé sans autorisation préalable l'usage du lot litigieux, au sens de l'article L.631-7 alinéa 1er du code de la construction et de l'habitation, en louant leur appartement meublé destiné à l'habitation situé [Adresse 4] de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.
Le fait que M. [M] ait indiqué que le bien faisait également l'objet d'un bail d'habitation consenti à M. [T] [N] est indifférent dès lors que c'est bien M. [C] [M] et Mme [G] [E] épouse [M] qui ont eux-mêmes procédé à des locations de courte durée dont ils ont tiré des revenus.
Il s'ensuit que le contrat de bail consenti n'est pas de nature à les exonérer de leur responsabilité en qualité de propriétaires du bien litigieux, loué de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.
Sur le montant de l'amende
La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 entrée en vigueur le 27 mars 2014, a introduit l'obligation de changement d'usage dont le manquement est sanctionné par l'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation.
L'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction issue de la loi du 19 novembre 2024, applicable au 1er janvier 2025, a porté l'amende encourue de 50 000 à 100 000 euros.
L'amende civile doit être fixée en fonction de l'objectif d'intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 1] où il existe une grande disparité entre l'offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d'habitation, de la bonne foi dont l'intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.
En premier lieu, le constat de location meublée touristique du 9 avril 2026 établit que M. [C] [M] et Mme [G] [E] épouse [M] ont mis en location le lot litigieux sur une plateforme numérique spécialisée dans la location touristique de courte durée et que des commentaires ont été laissés par des locataires à compter du mois d'août 2024 jusqu'au mois de janvier 2026, ce qui constitue une période de temps importante.
La Ville de [Localité 1] fait valoir à juste titre que les calendriers attestent de nombreuses réservations évaluées à :
- 55 nuitées en 2023
- 365 nuitées en 2024
- 285 nuitées en 2025
Il ressort par ailleurs du constat d'infraction que le prix moyen pour une nuitée est de 275 €, soit un revenu estimé sur l'ensemble de la période à 193 875 €.
Il doit être souligné que M. [C] [M] et Mme [G] [E] épouse [M] ont cessé la location de courte durée pendant la durée du contrôle de la Ville de [Localité 1], laquelle ne fait pas état d'une reprise des locations.
Au regard de ces éléments, il y a lieu de fixer le montant de l'amende à une somme de 30 000 € par défendeur.
Sur la demande de condamnation de la partie défenderesse sur le fondement des dispositions de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme
L'article L.324-1-1 du code du tourisme, en sa rédaction temporellement applicable, dispose :
" I.-Pour l'application du présent article, les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois.
II.- (Abrogé)
III.-Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme procède préalablement en personne à une déclaration soumise à enregistrement auprès d'un téléservice national opéré par l'organisme public unique mentionné au premier alinéa du II de l'article L. 324-2-1.
La déclaration indique si le meublé de tourisme offert à la location constitue la résidence principale du loueur, au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Si tel est le cas, le loueur en apporte la preuve dans sa déclaration.
A la réception de la déclaration complète, le téléservice délivre sans délai un avis de réception électronique comprenant un numéro de déclaration. Le numéro de déclaration ainsi que les informations et les pièces justificatives reçues dans le cadre de la déclaration sont mis sans délai à la disposition de la commune dans laquelle est situé le meublé de tourisme et, le cas échéant, de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de tourisme. En Corse, ces données sont également transmises à la collectivité de Corse.
Le loueur met à jour la déclaration en cas de changement des informations et des pièces justificatives fournies et renouvelle sa déclaration à l'expiration d'un délai fixé par décret.
Un décret détermine les informations et les pièces justificatives qui sont exigées pour l'enregistrement de la déclaration préalable, notamment la production d'un avis d'imposition sur le revenu établi au nom du loueur incluant l'adresse du meublé de tourisme mis en location comme lieu d'imposition afin d'attester du respect de l'exigence prévue au deuxième alinéa du présent III. Il détermine également les autres informations et pièces justificatives pouvant être jointes à la déclaration afin de permettre le contrôle par la commune du respect des règles applicables aux meublés de tourisme, notamment celles prévues aux articles L. 141-2, L. 442-3-5 et L. 631-7 à L. 631-10 du code de la construction et de l'habitation ainsi qu'à la présente section.
III bis.-Outre les cas mentionnés à l'article 6 du règlement (UE) 2024/1028 du Parlement européen et du Conseil du 11 avril 2024 concernant la collecte et le partage des données relatives aux services de location de logements de courte durée, et modifiant le règlement (UE) 2018/1724, le maire peut également suspendre la validité d'un numéro de déclaration et émettre une injonction aux plateformes numériques de location de courte durée de retirer ou de désactiver l'accès au référencement d'une annonce lorsque le local concerné est visé par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris en application des articles L. 511-11 ou L. 511-19 du code de la construction et de l'habitation.
IV.-Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d'une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.
La commune peut, sur délibération motivée, abaisser le nombre maximal de jours de location mentionné au premier alinéa du présent IV, dans la limite de quatre-vingt-dix jours.
La commune peut, jusqu'au 31 décembre de l'année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué, que celui-ci constitue ou non sa résidence principale. Le loueur transmet ces informations dans un délai d'un mois, en rappelant l'adresse du meublé et son numéro de déclaration.
IV bis.-Sur le territoire des communes où le changement d'usage des locaux d'habitation est soumis à autorisation préalable, au sens des articles L. 631-7 à L. 631-9 du code de la construction et de l'habitation , une délibération du conseil municipal peut soumettre à autorisation la location d'un local qui n'est pas à usage d'habitation, au sens de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, en tant que meublé de tourisme.
Cette autorisation est délivrée au regard des objectifs de protection de l'environnement urbain et d'équilibre entre emploi, habitat, commerces et services, par le maire de la commune dans laquelle est situé le local.
Un décret en Conseil d'Etat précise les modalités d'application du présent IV bis.
V.- Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du III est passible d'une amende administrative prononcée par la commune, dont le montant ne peut excéder 10 000 €.
Toute personne qui effectue de fausses déclarations dans le cadre de la déclaration préalable prévue au III ou qui utilise un faux numéro de déclaration est passible d'une amende administrative prononcée par la commune, dont le montant ne peut excéder 20 000 €.
Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du III bis est passible d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 € par meublé de tourisme objet du manquement.
Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV est passible d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 15 000 €.
Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV bis est passible d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 25 000 €. […] "
En l'espèce, et malgré le courrier de la Ville de [Localité 1] en date de 14 janvier 2026 sollicitant un certain nombre de pièces, dont les relevés de réservations, ainsi que les échanges postérieurs avec M. [C] [M] et Mme [G] [E] épouse [M], ces derniers ne justifient pas avoir transmis la déclaration relative au nombre de jours loués dans le délai d'un mois.
Au regard de l'absence de coopération de M. [C] [M] et Mme [G] [E] épouse [M] et de la durée de la période de location illicite il y a lieu de fixer le montant de l'amende à la somme de 5 000 euros chacun.
Sur les mesures accessoires
L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Dès lors qu'il est fait droit aux demandes de la Ville de [Localité 1], M. [C] [M] et Mme [G] [E] épouse [M] supporteront la charge des dépens.
L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
Condamnés aux dépens, M. [C] [M] et Mme [G] [E] épouse [M] devront verser chacun à la Ville de [Localité 1] une indemnité que l'équité commande de fixer à 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.
En application des articles 481-1 6° et 514 alinéa 2 du code de procédure civile, la présente décision est de droit assortie de l'exécution provisoire
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,
Condamne M. [C] [M] et Mme [G] [E] épouse [M] à payer chacun une amende civile de trente mille euros (30 000 euros), dont le produit sera versé à la Ville de [Localité 1], au titre des dispositions des articles L 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation ;
Condamne M. [C] [M] et Mme [G] [E] épouse [M] à payer chacun une amende civile de cinq mille euros (5 000 euros) au titre des dispositions de l'article L.324-1-1 IV du code du tourisme, dont le produit sera versé à la Ville de [Localité 1] ;
Condamne M. [C] [M] et Mme [G] [E] épouse [M] à payer chacun à la Ville de [Localité 1] la somme de mille cinq cents euros (1 500 euros) au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M. [C] [M] et Mme [G] [E] épouse [M] aux dépens ;
Rappelle que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit.
Fait à [Localité 1] le 23 septembre 2026
Le Greffier, Le Président,
Célia HADBOUN Rémi FERREIRA