TRIBUNAL JUDICIAIRE · JugeContentieuxProtection — 22 septembre 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
Service civil
Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Du : 22-09-2026

N° de minute :

Affaire :
N° RG 25/01539 - N° Portalis DB2B-W-B7J-ET5Z

Prononcé le 22-09-2026, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 21 avril 2026 sous la présidence de Madame LOUISON Céline, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame EL AMACHE Amel, cadre greffier présent lors des débats et de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 03 Juillet 2026, prorogé au 28-07-2026 et au 22-09-2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

[G] [F] [O], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Isabelle RONCUCCI, avocat au barreau de TARBES

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

Société OPH 65, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Sabine LEMUET de la SELARL BALESPOUEY LEMUET TOUJAS-LEBOURGEOIS - BLTL, avocats au barreau de TARBES

[C] [Z], demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART,

RAPPEL DES FAITS

L'Office Public de l'Habitat des Hautes-Pyrénées a donné à bail à Monsieur [G] [O] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] ([Adresse 5]) par contrat en date du 20 janvier 2022, pour un loyer mensuel de 255,08 € et 126,96 € de provisions sur charges.
Selon avenant en date du 09 novembre 2022, Madame [C] [Z], ex-concubine de Monsieur [G] [O], est devenue co-locataire dudit logement, sans modification des conditions financières du bail.

Estimant que des loyers étaient demeurés impayés, l'Office Public de l'Habitat des Hautes-Pyrénées a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 29 juillet 2025 pour un montant de 816,75 €.

* * *

Par acte de commissaire de justice en date du 19 août 2025, Monsieur [G] [O] a fait assigner l'Office Public de l'Habitat des Hautes-Pyrénées devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1], principalement afin de solliciter la nullité du commandement de payer, la contestation de la créance locative et, à titre subsidiaire, l’obtention de délais de payement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Cette demande a été enregistrée sous le numéro de RG 25/01539.

Ce dossier a été appelé pour la première fois à l'audience du 18 novembre 2025 et a fait l'objet de deux renvois à la demande de l'une ou l'autre des parties.

A l'audience du 21 avril 2026, Monsieur [G] [O] – représenté par Maître Isabelle RONCUCCI - sollicite du Juge des contentieux de la protection, par conclusions récapitulatives et responsives auxquelles il se rapporte oralement, qu'il :
- à titre liminaire : sursoit à statuer dans l'attente de la décision du Fonds de solidarité pour le logement (FSL), saisi d'une demande d'aide au maintien dans les lieux, cette décision étant de nature à apurer tout ou partie de la dette locative,
- à titre principal :
* prononce la nullité du commandement de payer délivré le 29 juillet 2025 à Monsieur [O] par l'OPH 65, comme étant entaché d'un décompte de la dette locative imprécis, incohérent et invérifiable, en raison d'erreurs affectant le montant du loyer et des charges, de variations inexpliquées des sommes réclamées et de l'absence de justification suffisante permettant au locataire d'en vérifier le bien-fondé,
* dise et juge que ce commandement n'a pu produire aucun effet,
- à titre subsidiaire :
* dise et juge que la créance de loyers et charges invoquée par l'OPH 65 n'est pas fondée en son montant,
* fixe le montant du loyer mensuel à la somme de 255,08 € et celui des provisions sur charges à la somme de 126,96 €, conformément aux stipulations du bail en date du 20 janvier 2022, faute pour le bailleur de justifier légalement de leur modification et de leur acceptation par le preneur,
* dise et juge que le résiduel de loyer et charges que doit payer Monsieur [O] est celui qui a toujours prévalu avant les augmentations abusives des charges d'eau, à savoir 127,83 € APL déduite,
* dise et juge que si, comme l'affirme l'OPH 65, le montant d'eau chaude ressort réellement du compteur personnel de Monsieur [O], le fournisseur devra délivrer à ce dernier une facture séparée à son nom,
* dise et juge que les augmentations de loyer et de charges appliquées par l'OPH 65, non prévues contractuellement et non justifiées, sont inopposables à Monsieur [O],
* fixe en conséquence le montant de la dette locative résiduelle, en retenant exclusivement le loyer mensuel de 255,08 € et les provisions sur charges de 126,96 €, à l'exclusion de toute augmentation non justifiée, et notamment des sommes indûment facturées au titre des charges d'eau chaude,

* ordonne la compensation entre les sommes éventuellement dues par Monsieur [O] et la somme de 80 € due par l'OPH 65 au titre des frais d'huissier exposés dans le cadre d'un précédent commandement de payer déclaré caduc,
- à titre infiniment subsidiaire, et si le Tribunal devait estimer valable le commandement de payer :
* accorde à Monsieur [O] des délais de payement sur une durée de 36 mois en tenant compte du montant de la dette locative résiduelle fixée par le Tribunal après recalcul dans le jugement à intervenir,
* suspende les effets de la clause résolutoire, dans l'hypothèse où le Tribunal la considérerait acquise,
- en tout état de cause, condamne l'OPH 65 aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.

*

En défense, l'Office Public de l'Habitat des Hautes-Pyrénées – représenté par Maître Sabine LEMUET – sollicite, par conclusions auxquelles il se rapporte oralement, de :
- débouter Monsieur [G] [O] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- juger que le commandement de payer délivré à Monsieur [G] [O] le 29 juillet 2025 à la requête de l'OPH 65 n'est pas nul,
- juger que la créance sollicitée par l'OPH 65 est fondée en son principe et en son montant,
- débouter Monsieur [G] [O] de sa demande de compensation entre les sommes dues par lui au titre des loyers et charges et la somme de 80 € qui lui est due par l'OPH 65,
- débouter Monsieur [G] [O] de sa demande de délais de payement sur 36 mois pour apurer sa dette,
- débouter Monsieur [G] [O] de sa demande de condamnation de l'OPH 65 à régler à son conseil la somme de 1 200 € en application des dispositions combinées de l'article 700 du Code de procédure civile et de l'article 37 de la loi du 20 juillet 1991,
- débouter Monsieur [G] [O] de sa demande de condamnation de l'OPH 65 aux entiers dépens,
- condamner Monsieur [G] [O] à payer à l'OPH 65 la somme de 800 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamner Monsieur [G] [O] aux entiers dépens, en ce compris les frais de commandement de payer.

* * *

Selon acte de commissaire de justice en date du 05 février 2026, l'Office Public de l'Habitat des Hautes-Pyrénées a fait assigner Monsieur [G] [O] et Madame [C] [Z] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation solidaire au payement. Cette demande a été enregistrée sous le numéro de dossier 2026-00026939.

Ce dossier a été appelé pour la première fois à l'audience du 21 avril 2026. A cette date, l'Office Public de l'Habitat des Hautes-Pyrénées – représenté par Maître Sabine LEMUET - sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance par lequel il demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d'ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [O] et de Madame [C] [Z] ; et de condamner ces derniers au payement solidaire de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 2 189,53 €, et conjoint d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 1 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens ; le tout, sous le bénéfice de l'exécution provisoire.

Le bailleur précise que le payement total du loyer courant n'aurait pas été repris et confirme que Madame [C] [Z] aurait quitté le logement.

*

En défense, Monsieur [G] [O] – représenté par Maître Isabelle RONCUCCI – demande au Juge des contentieux de la protection, par conclusions récapitulatives et responsives auxquelles il se rapporte oralement, de :
- à titre liminaire :
* ordonner la jonction de cette instance avec celle introduite le 19 août 2025,
* renvoyer la connaissance de cette instance à une audience ultérieure dans l'attente de la décision à intervenir du Fonds de solidarité pour le logement (FSL), susceptible de désintéresser l'OPH 65,
- à titre principal :
* rejeter la demande de résiliation du bail et d'expulsion comme fondée sur un commandement de payer irrégulier,
* dire et juger qu'en l'absence de commandement de payer valide, la clause résolutoire ne peut être réputée acquise,
* en conséquence, débouter l'OPH 65 de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- à titre subsidiaire, si le Tribunal devait considérer valable le commandement de payer :
* fixer la dette locative en écartant les charges injustifiées,
* accorder à Monsieur [O] des délais de payement sur une durée de 36 mois,
* suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution desdits délais,
- à titre infiniment subsidiaire :
* accorder à Monsieur [O] les plus larges délais pour quitter les lieux, compte tenu de sa situation personnelle et de son état de santé,
* dire qu'il pourra se maintenir dans les lieux pendant toute la durée de ces délais,
* dire que ces délais devront être fixés en tendant compte de sa situation de handicap, de ses ressources limitées et des difficultés particulières qu'il rencontre pour accéder à un logement adapté,
* subordonner, en tant que de besoin, toute mesure d'expulsion à son relogement effectif dans un logement adapté, lui permettant notamment de bénéficier d'une gestion indépendante de ses dépenses d'énergie,
* dire qu'aucune expulsion ne pourra intervenir avant qu'une solution de relogement conforme à sa situation personnelle, médicale et financière ne lui ait été proposée,
- en tout état de cause :
* condamner l'OPH 65 à lui verser les sommes suivantes :
¤ 1 500 € au titre de son préjudice financier,
¤ 1 000 € au titre de son préjudice moral,
* ordonner la compensation de ces sommes avec la dette locative réelle ainsi fixée par le Tribunal,
* condamner l'OPH 65 à lui verser la somme de 1 500 € au titre des articles 700 du Code de procédure civile et 37 de la loi sur l'aide juridique,
* condamner l'OPH 65 aux entiers dépens.

* * *

Les dossier RG 25/01539 et 2026-00026939 ont fait l'objet d'une jonction sur le siège sous le numéro le plus ancien.

Pour l’exposé exhaustif des moyens des parties, il sera renvoyé, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, aux conclusions déposées par ces dernières à l'audience et soutenues oralement.

La décision a été mise en délibéré au 03 juillet 2026, prorogé au 28 juillet puis au 22 septembre suivants, par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré non autorisée et non communiquée contradictoirement, reçue au greffe le 16 juillet 2026, Monsieur [G] [O] a communiqué à la juridiction un courriel reçu du Service Logement, l'informant de l'issue favorable donnée à sa demande de FSL maintien.

Par note en délibéré non autorisée reçue au greffe le 22 juillet 2026, Monsieur [G] [O] a communiqué à la juridiction la décision du FSL maintien en date du 26 juin précédent.

Par note en délibéré non autorisée reçue au greffe le 12 août 2026, Monsieur [G] [O] estime justifier avoir soldé la dette locative.

MOTIFS

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

*
Les demandes des parties tendant à voir « dire et juger », « constater » ou « donner acte » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du Code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

I. A TITRE LIMINAIRE :

Sur les notes en délibéré non autorisées
L’article 445 du Code de procédure civile pose une interdiction de principe de la note déposée par les parties en délibéré à l'appui de leurs observations. Cette interdiction n'est toutefois pas totale, cet article rendant possible une réponse des parties, par une note en délibéré, aux arguments développés par le ministère public ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444 du Code de procédure civile.
En l’espèce, Monsieur [G] [O] n'a pas sollicité l'autorisation de produire de nouvelles pièces pendant le temps du délibéré. Il n'y a donc manifestement pas été autorisé par le Président d'audience.
Les notes en délibéré adressées au greffe par Monsieur [G] [O] en cours de délibéré doivent en conséquence être écartées des débats.

Sur les demandes de renvoi et de sursis à statuer

Aux termes de l'article 378 du Code de procédure civile, le sursis à statuer est une décision qui suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'évènement qu'elle détermine.
De jurisprudence constante, la demande de sursis à statuer, qui est une exception de procédure (voir notamment Cass 2ème civ. 27 septembre 2012 n°11-16.361), doit être formée avant toute défense au fond ou fin de non–recevoir, qu’elle émane du demandeur ou d’un défendeur. Il peut s'agir d'un sursis imposé par la loi ou ordonné dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice. Dans ce cas, le Juge dispose d'un pouvoir discrétionnaire et n'a pas à motiver sa décision.

Aux termes de l'article 3 du Code de procédure civile, "Le juge veille au bon déroulement de l'instance ; il a le pouvoir d'impartir les délais et d'ordonner les mesures nécessaires".
De jurisprudence constante, la faculté d'accepter ou de refuser le renvoi à une audience ultérieure relève du pouvoir discrétionnaire du juge, dès lors que les parties ont été mises en mesure d'exercer leur droit à un débat oral (voir notamment Cass Ass plen. 24 novembre 1989 n°88-18.188).

En l'espèce, tout d'abord, la demande de renvoi présentée par Monsieur [G] [O] a été refusée sur le siège en application du pouvoir discrétionnaire du Président d'audience.
Ensuite, la loi n'imposant pas le sursis à statuer en cas de dépôt d'une demande de FSL maintien, la demande formulée à ce titre par Monsieur [G] [O] relève également de l'appréciation discrétionnaire du Juge des contentieux de la protection.

Enfin, l'octroi ou non d'un FSL maintien est, en toute hypothèse, sans incidence sur la procédure d'expulsion initiée sur le fondement de la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire dans la mesure où les causes du commandement de payer n'ont pas été régularisées dans le délai légalement imparti.

Les demandes de renvoi et de sursis à statuer présentées par Monsieur [G] [O] seront donc rejetées.

II. SUR L'EXCEPTION DE PROCEDURE TIREE DE LA NULLITE DU COMMANDEMENT DE PAYER :

Aux termes de l’article 73 du Code de Procédure Civile, « Constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours ».

L’article 114 du même code prévoit qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, pris dans sa version applicable au présent litige, prévoit que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil ».

De jurisprudence constante le commandement de payer n'est efficace que si les sommes réclamées constituent des loyers ou des charges et qu'elles sont réellement dues, mais s'il est délivré pour le payement d'une somme supérieure à celle due, il n'est pas nul et reste valable pour la partie non contestable de la dette. Il doit également être libellé de manière suffisamment explicite et précise pour permettre à son destinataire de vérifier le bien-fondé des sommes réclamées en précisant la nature de ces sommes, les termes concernés et être délivré de bonne foi par le bailleur.

Monsieur [G] [O] soulève en l'espèce la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 29 juillet 2025 en ce que les montants figurant dans ce document seraient erronés et dépourvus de fondement contractuel.

L'OPH 65 estime d'une part que Monsieur [G] [O] avait parfaitement connaissance des conditions de révision du loyer en ce qu'elles sont mentionnées dans le contrat de bail et rappelées dans l'avenant en date du 09 novembre 2022. D'autre part, il ajoute que la régularisation des charges a été adressée au locataire en avril 2025 pour l'exercice 2024 et qu'il en avait donc parfaitement connaissance à la date de délivrance du commandement de payer.

Tout d'abord, le commandement de payer en date du 29 juillet 2025 (pièce 2 [O]) mentionne bien :
- le délai de deux mois pour régulariser la dette,
- le montant du loyer contractuellement prévu (227,23 €) et des charges locatives (196,69 €),
- le montant du principal sur lequel porte le commandement de payer, correspondant aux "Loyers", d'un montant de 816,75 € et le décompte joint arrêté au 22 juillet 2025 détaillant l'ensemble des sommes appelées par le bailleur et des sommes réglées par le locataire au titre de la relation contractuelle,
- l’avertissement qu’à défaut de payement ou d’avoir sollicité des délais de payement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion,
- la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière,
- la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil.

Ensuite, de jurisprudence constante, la nullité du commandement de payer invoquée sur le fondement de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 est une nullité de forme subordonnée à la preuve d'un grief (voir notamment JCP [Localité 2] 26 novembre 2021, n°21/07903).
En l'espèce, le décompte détaillé joint au commandement de payer a permis à Monsieur [G] [O] de contester devant la présente juridiction, d'abord par assignation puis par voie de conclusions, l'acte délivré le 29 juillet 2025. Il ne saurait donc démontrer l'existence d'aucun grief relatif à l'imprécision de ce décompte, démontrant sa connaissance des postes de la dette locative et de l'exercice de sa défense.

Enfin, de jurisprudence constante, le commandement délivré pour payement d'une somme supérieure à celle due, reste valable pour la partie non contestable de la dette (voir notamment Cass 1ère civ. 18 mars 2003 n° 00-17.761, CA [Localité 3] janvier 2023 n° 22/11085). Ainsi, lorsque le locataire est tenu incontestablement d'une partie de la dette réclamée, il doit payer dans le délai ouvert par le commandement.
En l'espèce, force est de constater que Monsieur [G] [O] justifie avoir déposé une demande de FSL maintien (pièce 12 [O]) qui a été examinée en commission le 17 mars 2026 et ajournée aux fins de reprise du payement du loyer courant. S'il est manifeste qu'un contentieux existe entre les parties quant au montant du loyer et des charges et, par conséquent, quant au montant de la dette locative, il ressort manifestement de la demande de FSL formulée par le preneur que ce dernier reconnaît, au moins dans son principe si ce n'est dans son quantum, l'existence d'une dette locative rendant à elle seule valable le commandement de payer délivré, la question des montants visés correspondant seulement à une question de fond.

Dans ces conditions, il y a lieu de constater la validité du commandement de payer délivré le 29 juillet 2025 et l'exception de nullité présentée par Monsieur [G] [O] sera rejetée.

III. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAYEMENT DE L'ARRIERE LOCATIF :

Sur le montant du loyer

Tout d'abord, aux termes de l'article 1101 du Code civil, "Le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations".
Ensuite, l'article 1103 du même code poursuit, "Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits".
Enfin, en application de l'article 1119 du Code civil, "Les conditions générales invoquées par une partie n'ont effet à l'égard de l'autre que si elles ont été portées à la connaissance de celle-ci et si elle les a acceptées".

Aux termes de l'article 17-1 I de la loi du 06 juillet 1989, « Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.
A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.
Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande ».

Monsieur [G] [O] conteste les évolutions du loyer appliquées par son bailleur. A ce titre, il invoque des variations mensuelles et inexpliquées du montant du loyer depuis la conclusion du bail.

L'OPH 65 affirme que la réindexation annuelle du loyer est prévue dans le contrat de bail. Il ajoute que Monsieur [G] [O] a été informé de l'augmentation du loyer à compter du 1er janvier 2025 par mention spéciale dans l'avis d'échéance de décembre 2024.

En l'espèce, le contrat de bail produit aux débats (pièce 1 OPH et pièce 1 [O]) contient dans ses conditions générales une clause intitulée "Le loyer" aux termes de laquelle "Le prix du loyer est révisable conformément à la législation en vigueur et aux clauses de la Convention passée entre le bailleur et l'Etat".
Tout d'abord, l'OPH 65 justifie avoir informé Monsieur [G] [O] de l'augmentation du loyer à compter du 1er janvier 2025 (pièce 3 OPH) puis à compter du 1er janvier 2026 (pièce 11 OPH).
Ensuite, force est de constater que Monsieur [G] [O] n'a nullement contesté les augmentations de loyer intervenues avant 2024, soit avant l'émergence du litige relatif aux charges locatives, en ce que le loyer total était régulièrement réglé.
Enfin, il résulte des quelques quittances de loyer produites que, si le montant du loyer apparaissant sur le décompte du bailleur évolue chaque mois (pièce 6 OPH), ce n'est en réalité pas le montant du loyer en tant que tel qui varie mais le montant de la réduction du loyer de solidarité venant ou non en déduction de la somme due (pièce 11 OPH).

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que le montant du loyer dû par Monsieur [O] sera maintenu aux sommes rapportées par son bailleur dans son dernier décompte (pièce 6 OPH), RLS déduit.

Sur le montant des charges

Aux termes de l'article 23 alinéa 6 de la loi du 06 juillet 1989, "Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel".

En application de l'article 2 de cette même loi, ces dispositions sont d'ordre public.

Monsieur [G] [O] conteste les évolutions des charges locatives appliquées par son bailleur. A ce titre, il rappelle tout d'abord que le bail prévoit un mécanisme de provisions sur charges fixes, recalculées annuellement en fonction des dépenses réelles, et non une variation mensuelle des charges, un tel mode de facturation ne lui permettant pas de prévoir son budget.
Le locataire estime ensuite que la régularisation des charges de l'année 2024 ne saurait valoir augmentation des provisions pour l'année 2025, qui devrait, selon lui, faire l'objet d'une information séparée.

Enfin, Monsieur [G] [O] estime que son bailleur ne produit aucun relevé précis et chiffré permettant de relier la consommation d'eau chaude imputée à son logement aux sommes réclamées.

L'OPH 65 affirme que la régularisation annuelle des charges est prévue dans le contrat de bail. Il ajoute que la résidence dans laquelle Monsieur [G] [O] réside possède la particularité que tous les locataires règlent mensuellement leur consommation d'eau chaude réelle grâce à la télérelève de l'organisme OCEA, cette spécificité induisant nécessairement des variations du loyer mensuel en fonction de la consommation réelle d'eau chaude du locataire.

En l'espèce, le contrat de bail produit aux débats (pièce 1 OPH et pièce 1 [O]) prévoit le versement mensuel d'une provision pour charge d'un montant de 126,96 €. Les conditions particulières du contrat de bail ajoutent : "Le locataire paiera mensuellement ce montant en même temps que le loyer principal. Les provisions seront recalculées chaque année en fonction des résultats arrêtés lors de la précédente régularisation et d'un état prévisionnel des dépenses. Elles sont ventilées par postes de charges".
Si le contrat de bail produit ne détaille pas les postes compris dans les charges locatives, force est de constater que le bailleur mentionne dans les quittances de loyer (pièce 3 OPH) une ligne au titre des "provisions eau chaude", ce qui tend à indiquer que le payement de l'eau chaude, en dépit de la spécificité alléguée de la résidence, est bien compris dans les provisions sur charges.

Les conditions générales du contrat de bail précisent, dans sa partie intitulée "Les charges locatives", que "Des provisions pour charges peuvent être réclamées au locataire, en attente de la régularisation annuelle. Toute modification de leur montant doit être accompagnée de la communication des résultats arrêtés lors de la précédente régularisation ou d'un état prévisionnel des dépenses. Ces provisions peuvent être modifiées en cours d'année, sous réserve pour le bailleur de donner toutes les précisions justifiant cette modification".

Or, la modification des provisions pour charges en cours d'année contrevient aux dispositions d'ordre public de l'article 23 de la loi du 06 juillet 1989. Une telle modification ne saurait donc avoir lieu.

Cependant, tout d'abord, la seule irrégularité liée à la modification mensuelle de la provision d'eau chaude ne saurait suffire à justifier que les sommes réclamées par le bailleur ne sont pas dues par Monsieur [G] [O]. Il n'est en effet pas sérieusement contestable que le locataire doit assumer le coût de sa consommation d'eau chaude qui ne saurait peser sur son bailleur.

Ensuite, contrairement aux affirmations de Monsieur [G] [O], la régularisation des charges de l'année précédente justifie bien l'augmentation des charges locatives de l'année en cours puisque les clauses contractuelles précitées prévoient une modification annuelle des provisions sur charges en fonction des résultats arrêtés lors de la précédente régularisation. Ces clauses contractuelles ne prévoient aucune information supplémentaire à adresser au locataire.

Enfin, le bailleur justifie par un document officiel, établi par la société OCEA Smart Building, société spécialisée dans la répartition des consommations d'eau et de chauffage en copropriété, des consommations d'eau chaude de Monsieur [G] [O] entre le 1er juillet 2024 et le 31 décembre 2025 (pièce 13 OPH). Ces documents mentionnent l'adresse de consommation, qui correspond au logement loué par Monsieur [G] [O], le numéro de compteur et les relevés d'index. Le défendeur se contente de contester péremptoirement cette pièce sans justifier en quoi ces relevés, réalisés par un tiers aux parties, seraient erronés.

Dans ces conditions, le montant des charges locatives restera fixé à la somme contractuellement prévue de 126,96 € entre le 20 janvier 2022 et le 31 décembre 2024, sauf demande plus favorable au preneur, faute pour le bailleur de justifier de toute régularisation annuelle dans cet intervalle.

En revanche, d'une part, l'Office Public de l'Habitat des Hautes-Pyrénées justifie avoir adressé à Monsieur [G] [O] le décompte individuel de charges en date du 14 avril 2025 pour l'exercice 2024 (pièce 4 OPH), duquel il ressort un solde restant dû par le locataire à ce titre à hauteur de 103,31 €. L'augmentation de charges locatives à la somme de 143,37 € par mois hors provision d'eau chaude à compter du 1er janvier 2025 est donc justifiée (pièces 8 et 11 OPH). D'autre part, il convient d'ajouter à cette somme une provision correspondant à la consommation d'eau de l'année 2025, soit (pièce 13 OPH) :
(457,31 + 356,17) / 12 = 67,79 € par mois.
La provision sur charges s'établira donc, à compter du 1er janvier 2025, à la somme totale de 211,16 €.

Sur l'arriéré locatif

L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe selon lequel "le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (...)".

L'office Public de l'Habitat des Hautes-Pyrénées produit aux débats un décompte estimant que Monsieur [G] [O] et Madame [C] [Z] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2 189,53 € à la date du 20 avril 2026 (pièce 6 OPH).

Il résulte cependant de ce qui précède que les modifications de loyer et de charges appliquées par le bailleur n'étaient pas toutes justifiées. Dans ces conditions, il convient de dire que les sommes dues par Monsieur [G] [O] et Madame [C] [Z] s'établiront comme suit, régularisations de RLS et de versements CAF intégrées :

MOIS
LOYER DÛ
CHARGES DUES
[Localité 4]
VERSE
CAF
SOLDE
janv-22
98,74
49,15

147,89
févr-22
204,49
126,96

147,67
229,34
-45,56
mars-22
204,49
113,6

236,86
229,34
-148,11
avr-22
204,49
120,26

118,3
229,34
-22,89
mai-22
204,49
124,38

125,22
229,34
-25,69
juin-22
204,49
117,08

125,22
229,34
-32,99
juil-22
204,49
124,2

125,22
229,34
-25,87
août-22
204,49
119,78

247,36
76,91
sept-22
204,49
96,25

191,63
238,35
-129,24
oct-22
206,65
118,41

240,08
84,98
nov-22
206,65
126,96

86,63
240,08
6,9
déc-22
206,65
126,96

86,63
14,06
232,92
janv-23
212,21
126,96

86,63
217,49
35,05
févr-23
212,21
126,96

100
217,49
21,68
mars-23
212,21
126,96

313,53
217,49
-191,85
avr-23
212,21
126,96

180
217,49
-58,32
mai-23
212,21
126,96

134
217,49
-12,32
juin-23
221,25
126,96

134
223,31
-9,1
juil-23
221,25
126,96

67,43
223,31
57,47
août-23
221,25
126,96

202,29
223,31
-77,39
sept-23
221,25
126,96

46
302,21
oct-23
218,93
126,96

224,05
121,84
nov-23
218,93
126,96

224,05
121,84
déc-23
218,93
126,96

224,05
121,84
janv-24
227,89
126,96

229,77
125,08
févr-24
227,89
126,96

229,77
125,08
mars-24
227,89
126,96

242
229,77
-116,92
avr-24
227,89
126,96

197,27
229,77
-72,19
mai-24
227,89
126,96

197,27
229,77
-72,19
juin-24
227,89
126,96

229,77
125,08
juil-24
227,89
126,96

799,77
-444,92
août-24
227,49
126,96

229,77
124,68
sept-24
227,89
126,96

230
229,77
-104,92
oct-24
227,89
126,96

90
233,77
31,08
nov-24
227,89
126,96

813,49
233,77
-692,41
déc-24
227,89
126,96

0
233,77
121,08
janv-25
227,23
211,16

0
456,24
-17,85
févr-25
227,23
211,16

115
238,78
84,61
mars-25
227,23
211,16

228
238,78
-28,39
avr-25
227,23
211,16

250
0
188,39
mai-25
227,23
211,16

263,57
174,82
juin-25
242,67
211,16
103,31 régularisation charges eau

233,45
323,69
juil-25
242,67
211,16

233,45
220,38
août-25
242,67
211,16

248,51
205,32
sept-25
249,54
211,16

251,2
209,5
oct-25
249,54
211,16

254,21
206,49
nov-25
249,54
211,16

233
254,21
-26,51
déc-25
249,54
211,16

50
254,21
156,06
janv-26
252,48
211,16

50
254,21
159,43
févr-26
252,48
211,16
12,58 réparations locatives non contestées
60
254,21
162,01
mars-26
252,48
211,16
12,58 réparations locatives non contestées
60
254,21
162,01
avr-26

159

-159
TOTAL

1 721,69

Monsieur [G] [O] et Madame [C] [Z] seront donc solidairement (clause IV – CLAUSE DE SOLIDARITE de l'avenant en date du 09 novembre 2022 - pièce 1 OPH) condamnés à verser à l'Office Public de l'Habitat des Hautes-Pyrénées, en deniers ou quittance, la somme de 1 721,69 € arrêtée au 20 avril 2026 au titre de l'arriéré locatif.

IV. SUR LA RESILIATION DU CONTRAT DE BAIL ET SES CONSEQUENCES :

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Hautes-Pyrénées par la voie électronique le 06 février 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l'Office Public de l'Habitat des Hautes-Pyrénées justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 1er août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 05 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».
De jurisprudence constante, les dispositions de l'article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24 I alinéa 1 de la loi du 06 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (voir notamment Cass avis 3ème civ. 13 juin 2024).

L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l'espèce, le bail conclu le 20 janvier 2022 contient une clause résolutoire (article « Clauses résolutoires et pénales ») octroyant un délai de régularisation de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 juillet 2025, pour la somme en principal de 816,75 €.

En l'espèce, Monsieur [G] [O] conteste non seulement le montant de cet arriéré locatif mais également le montant des loyers et charges qui lui ont postérieurement été imputés en ce qu'il estime qu'ils ne correspondent pas à ceux contractuellement prévus.

Même en reprenant les arguments avancés par Monsieur [G] [O], force est de constater :
- que ce dernier reconnait implicitement l'existence d'un arriéré locatif au jour de la délivrance du commandement de payer, si ce n'est dans son quantum, au moins dans son principe,
- qu'il ressort d'ailleurs de l'historique de compte révisé par la présente décision que l'arriéré locatif s'élevait, à cette date, à la somme de 646,38 €,
- qu'entre le 29 juillet 2025 et le 30 septembre 2025, délai de régularisation octroyé par le commandement de payer, en application du loyer et des provisions sur charges initialement prévus lors de la signature du contrat de bail, sans tenir compte des clauses de révision éventuelles, le bailleur aurait dû percevoir la somme totale de 764,08 € se décomposant comme suit :
* 255,08 € au titre du loyer du mois d'août 2025,
* 126,96 € au titre des provisions sur charges du mois d'août 2025,
* 255,08 € au titre du loyer du mois de septembre 2025,
* 126,96 € au titre des provisions sur charges du mois de septembre 2025,
- qu'entre ces même dates, l'Office public de l'Habitat des Hautes-Pyrénées a perçu la somme totale de 529,83 € se décomposant comme suit :
* 30,12 € le 25 août 2025 au titre d'un redressement d'APL,
* 248,51 € d'APL pour le loyer du mois d'août 2025,
* 251,20 € d'APL pour le loyer du mois de septembre 2025.

Monsieur [G] [O], sur lequel repose la charge de la preuve en application de l'article 1353 du Code civil, ne justifie d'aucun versement supplémentaire à ceux mentionnés par le bailleur pendant cette période.

Dans ces conditions, force est de constater que la dette s'est aggravée pendant le délai de régularisation de deux mois octroyé par le commandement de payer. Ce commandement est donc demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 septembre 2025.

Sur la demande de délais de payement avec suspension de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Monsieur [G] [O] sollicite à titre subsidiaire le bénéfice des plus larges délais de payement afin de lui permettre d'apurer sa dette et de se maintenir dans les lieux en suspendant l'action de la clause résolutoire. Il justifie percevoir chaque mois l'allocation adulte handicapé pour un montant de 1 033 €, outre une APL. Il estime que ses ressources lui permettront sans difficulté d'apurer la dette locative dans le délai de 36 mois.

L'Office Public de l'Habitat des Hautes-Pyrénées s'oppose à cette demande. Il rappelle que Monsieur [G] [O] est coutumier de procédures intentées à l'encontre de son bailleur et estime avoir été particulièrement compréhensif, permettant, de fait, à Monsieur [O] de bénéficier de délais de payement qu'il a choisi de ne pas mettre à profit.

En l'espèce, il résulte de l'ensemble de ce qui précède, qu'en dépit des nombreux mois de procédure dont a bénéficié Monsieur [O] pour lui permettre de régulariser sa situation, le payement du loyer courant n'avait pas été repris au jours de l'audience. Dans ces conditions, la loi ne permet pas d'octroyer des délais de payement avec suspension de la clause résolutoire.

En conséquence, Monsieur [G] [O] sera débouté de sa demande de délais de payement et l'expulsion de ce dernier et de Madame [C] [Z] sera ordonnée.

Sur la condamnation au payement d'une indemnité d'occupation

Monsieur [G] [O] et Madame [C] [Z] seront conjointement condamnés au payement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er avril 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

L'indemnité d'occupation a pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien. Son fondement est délictuel et trouve son origine dans la faute commise par celui qui se maintient sans droits dans les lieux. Elle présente donc à la fois un caractère compensatoire et indemnitaire, étant destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à indemniser le préjudice qu'il subit du fait que son logement est indisponible. Dès lors, le principe de la réparation intégrale du préjudice a vocation à s'appliquer.

Comme pour toute indemnité réparatrice d'un préjudice, il est reconnu aux juges du fond un pouvoir souverain pour en fixer le montant (voir notamment Cass 3ème civ 11 octobre 1977 et 21 janvier 1998). Dès lors, le juge dispose de la faculté d'indexer le montant de l'indemnité d'occupation s'il estime que cette indexation est nécessaire pour assurer la réparation intégrale du préjudice (voir notamment Cass civ avis 04 juillet 2017).

En l'espèce, il apparaît que le préjudice de l'Office Public de l'Habitat des Hautes-Pyrénées sera intégralement réparé par l'octroi d'une indemnité d'occupation fixée à 496,25 € et non indexée.

Sur l'octroi de délais pour quitter les lieux

En application des articles L 412-3 et -4 du Code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants d'un local d'habitation dont l'expulsion est ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Ces délais sont compris entre 3 mois et 3 ans.
Pour leur fixation, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l'espèce, en cessant pendant plusieurs mois de régler tout loyer et en contestant péremptoirement, sans la moindre preuve, la consommation d'eau qui lui était facturée, Monsieur [G] [O] a manifestement fait preuve de mauvaise foi dans l'exécution du contrat de bail. Force est cependant de constater qu'il résulte de la comparaison entre les situations respectives du bailleur social et de Monsieur [G] [O], bénéficiaire de l'AAH, que l'état de santé de ce dernier justifie qu'il lui soit accordé un délai de six mois à compter de la date du présent jugement pour quitter les lieux loués.

Sur le relogement

L'article L 441-2-3 du Code de la construction et de l'habitation, invoqué par Monsieur [G] [O] pour conditionner son expulsion à un relogement effectif dans un logement adapté, est placé dans une section intitulée "Conditions d'attribution des logements et plafonds de ressources".

D'une part, une mesure d'expulsion judiciaire ne saurait être conditionnée à une obligation pour le bailleur (seule autre partie à l'instance) de reloger le locataire défaillant, ce qui rendrait la résiliation du bail totalement dépourvue de conséquences.
D'autre part, le Juge judiciaire ne saurait s'immiscer dans les processus d'attribution des logements sociaux.

Monsieur [G] [O] sera donc débouté de sa demande tendant à subordonner son expulsion à un relogement conforme à sa situation personnelle.

V. SUR LES DEMANDES DE DOMMAGES ET INTERÊTS :

Aux termes de l'article 1231-1 du Code civil, « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ».

D'une part, Monsieur [G] [O] estime que les variations imprévisibles et significatives des charges locatives l'ont placé dans l'impossibilité de prévoir et de maîtriser son budget, générant ainsi une insécurité financière constante lui créant à la fois un préjudice financier direct et un préjudice moral caractérisé par un stress et une instabilité persistants dans ses conditions de vie. Il conclut que ces manquements traduisent une exécution déloyale du contrat engageant la responsabilité de l'OPH 65 dans l'exécution du bail.
D'autre part, le locataire estime que son bailleur est animé d'une double intention de nuire et de dissimuler la réalité de la situation, à savoir la volonté de faire supporter aux autres locataires de la Résidence [Etablissement 1] les charges qui ne sont plus acquittées par ceux qui ont quitté les lieux dans le cadre des opérations de relogement en prévision de la destruction de l'ensemble immobilier. Il en conclut que l'abus du droit d'ester en justice est caractérisé et sollicite la condamnation de l'OPH 65 à lui verser une indemnité distincte mais ne reprend pas cette demande dans son dispositif.

En l'espèce, d'une part, Monsieur [G] [O], débouté de l'ensemble de ses demandes à l'exception des délais pour quitter les lieux loués, échoue à rapporter la preuve d'une inexécution contractuelle de son bailleur. D'autre part, si le locataire allègue avoir subi à la fois un préjudice financier et un préjudice moral, il ne produit aucun document de nature à étayer sa demande.

Dans ces conditions, Monsieur [G] [O] sera débouté de ses demandes de dommages et intérêts.

VI. SUR LES AUTRES DEMANDES :

Sur la demande de compensation

Selon les articles 1347 et suivants du Code civil, lorsque deux personnes se trouvent débitrices l’une envers l’autre, il s’opère entre elles une compensation qui éteint les deux dettes.

Les articles 1347 et 1347-1 du Code civil précisent que la compensation s’opère de plein droit par la seule force de la loi, les deux dettes s’éteignant réciproquement jusqu’à concurrence de leurs quotités respectives et qu’elle ne peut avoir lieu qu’entre deux dettes qui ont également pour objet une somme d’argent, ou une certaine quantité de choses fongibles de la même espèce et qui sont également liquides et exigibles.

Aux termes de l’article 1348 du Code civil, « La compensation peut être prononcée en justice, même si l'une des obligations, quoique certaine, n'est pas encore liquide ou exigible. A moins qu'il n'en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision ».

Monsieur [G] [O] sollicite dans ses écritures la compensation entre les sommes qu'il devrait éventuellement à l'OPH 65 au titre d'un arriéré locatif, la somme de 80 € que lui devrait l'OPH 65 au titre des frais d'hui