Minute : 527/2026
N° RG : 25/00831
N° Portalis : DBXW-W-B7J-GLYV
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BREST
JUGEMENT DU 08 SEPTEMBRE 2026
DEMANDERESSES :
Madame [Z], [M] [V]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par l' AARPI LACOME D'ESTALENX MARQUIS, avocat au barreau de PARIS, substituée par Me Pierre MICHELET, avocat au barreau de BREST
S.A. SEYNA
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par l' AARPI LACOME D'ESTALENX MARQUIS, avocat au barreau de PARIS, substituée par Me Pierre MICHELET, avocat au barreau de BREST
D'UNE PART
DEFENDEUR :
Monsieur [H] [K] [A]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 3]
comparant en personne
D'AUTRE PART
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRESIDENT : Anne-Marie GALLIOU-SCANVION , Magistrat à Titre Temporaire au Tribunal Judiciaire de BREST chargée des fonctions de Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Hervé LE GALL, greffier
DEBATS à l'audience publique du 06 janvier 2026
EXPOSE DU LITIGE
En vertu d’un bail d’habitation sous seing privé signé entre les parties le 8 juin 2022, Mme [Z], [M] [V] a consenti à M. [H] [K] [A], la location d’un local à usage d’habitation sis au [Adresse 5], à [Localité 4], comportant un loyer mensuel de 270 euros et des charges de 25 euros.
La bailleresse a confié la gestion de son bien à la société COMMERCE CITY, en sa qualité de mandataire immobilier.
La société COMMERCE CITY a consenti par la société [W], en sa qualité de courtier gestionnaire, un contrat de garantie de loyers impayés avec la SA SEYNA.
Cette garantie de loyers impayés couvre pour la totalité des lots déclarés par la société COMMERCE CITY le risque d’impayés de loyers, charges et indemnités d’occupation.
Les indemnités sont versées au bailleur qui subroge la SA SEYNA dans ses droits, actions et sûretés contre le locataire défaillant.
M. [H] [K] [A] règle son loyer de façon partielle et irrégulière de sorte que sa dette locative est croissante.
Mme [Z], [M] [V] a fait signifier le 28 juillet 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour la somme en principal de 542,63 euros.
Malgré le commandement de payer et le délai accordé, M. [H] [K] [A] a de nouveau manqué à son obligation de payer les loyers et charges au terme convenu.
Par acte en date du 21 octobre 2025, Mme [Z], [M] [V] et la SA SEYNA ont fait assigner M. [H] [K] [A] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de BREST pour lui demander de :
Vu la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs,
Vu l’article 1346-1 du Code civil,
Vu les pièces versées aux débats,
-Prononcer la résiliation de l’engagement de location consenti par Mme [Z], [M] [V] à M. [H] [K] [A] ;
-Condamner M. [H] [K] [A] à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu’il occupe et remettre à Mme [Z], [M] [V] les clés du logement à compter de la date du jugement à intervenir ;
-Ordonner, à défaut d’avoir libéré les lieux dans les temps impartis, l’expulsion de M. [H] [K] [A] ainsi que celle de toutes les autres personnes se trouvant dans le logement de son fait et si besoin est avec le concours de la force publique ;
-Dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles ;
-Condamner M. [H] [K] [A] à payer à Mme [Z], [M] [V] le montant de 1215,67 euros au titre des loyers et charges dus au terme d’octobre 2025 échu, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, selon la répartition suivante :
*la somme de 318,26 euros à Mme [Z], [M] [V] ;
*la somme de 897,41 euros à la société SEYNA, subrogée dans les droits de Mme [Z], [M] [V] à hauteur de ce montant ;
-Condamner M. [H] [K] [A] à payer à Mme [Z], [M] [V] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération des lieux loués matérialisée par la remise des clefs ;
-Condamner M. [H] [K] [A] à payer à la société SEYNA la somme de 1000 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;
-Condamner M. [H] [K] [A] sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile au paiement des dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 28 juillet 2025.
L’affaire a été appelée à l’audience du 6 janvier 2026.
Lors de l’audience, Mme [Z], [M] [V] et la SA SEYNA sont représentées par leur conseil.
M. [H] [K] [A] comparaît en personne.
Dans des écritures déposées et soutenues à l’audience, Mme [Z], [M] [V] et la SA SEYNA portent leur demande principale en paiement à la somme de 2170,45 Euros à la date du 1er janvier 2026 outre les frais et maintiennent le surplus de leurs prétentions. Elles sollicitent que la somme précitée fasse l’objet de la ventilation suivante :
-897,41 euros au profit de la SA SEYNA ;
-1273,04 euros au profit de Mme [Z] [D] [L] [V].
Mme [Z], [M] [V] et la SA SEYNA ajoutent qu’elles s’opposent au maintien dans les lieux de M. [H] [K] [A] ainsi qu’à des délais de paiement.
Elles expliquent que M. [H] [K] [A] n’avait pas donné signe de vie mais qu’il a tout de même effectué des règlements partiels. Elles font état de ce que la dette a commencé à augmenter.
De son côté, M. [H] [K] [A] indique avoir perdu son emploi mais avoir retrouvé un contrat de travail intérimaire depuis lors. Il dit penser à rembourser la dette locative dans la mesure où, s’il travaille le mois complet, il percevra un salaire d’un montant de 2600 euros. Il affirme vouloir rester dans les lieux et vouloir régler le plus vite possible la situation.
L’affaire est mise en délibéré par mise à disposition au greffe des parties le 03 mars 2026 prorogé jusqu’au 08 septembre 2026.
EXPOSE DES MOTIFS
Sur la recevabilité
La CCAPEX a fait l’objet d’une saisine par voie électronique le 28 juillet 2025.
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Finistère par voie électronique le 21 octobre 2025 soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
Sur la clause résolutoire et la résiliation
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le bail conclu le 8 juin 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 juillet 2025, pour la somme en principal de 542,63 Euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 septembre 2025.
En conséquence, il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 28 septembre 2025 et d'ordonner l'expulsion de M. [H] [K] [A] et celle de tous occupants de son chef.
M. [H] [K] [A] sera condamné à remettre à Mme [Z], [M] [V] les clés du logement à compter de la date du présent jugement à intervenir.
M. [H] [K] [A] sera débouté de sa demande tendant à se voir maintenir dans les lieux.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur séquestration, qui demeure à ce stade purement hypothétique.
Sur les loyers et charges impayés
Aux termes de l’article 7-a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Mme [Z], [M] [V] produit un décompte démontrant que M. [H] [K] [A] reste devoir la somme de 2170,45 Euros à la date du 1er janvier 2026, tant au titre des loyers et charges impayés qu'au titre de l'indemnité d'occupation due entre la résiliation et cette date.
M. [H] [K] [A] sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 2170,45 Euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.
La somme de 2170,45 euros sera ventilée selon les modalités suivantes :
-897,41 euros au profit de la SA SEYNA, subrogée dans les droits de Mme [Z], [M] [V] à hauteur de ce montant (voir pièces 16 et 17 demanderesse).
-1273,04 euros au profit de Mme [Z] [D] [L] [V].
Sur l’indemnité d’occupation
M. [H] [K] [A] occupe les lieux sans droit ni titre, causant ainsi un préjudice au bailleur.
Il sera également condamné à payer à Mme [Z], [M] [V] une indemnité mensuelle d’occupation pour la période postérieure courant du 2 janvier 2026 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Le montant de cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixé à la somme de 295 euros correspondant au montant du loyer et des charges.
L’indemnité d’occupation ayant un caractère indemnitaire, elle n’est donc pas soumise à l'indexation et à la révision des loyers.
Sur la demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile
Il n’est pas inéquitable de condamner M. [H] [K] [A] à verser à la SA SEYNA la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
Sur les dépens
M. [H] [K] [A], partie perdante, supportera la charge des dépens et de ses suites, qui comprendront notamment, le coût du commandement de payer déjà signifié, celui de la présente assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.
PAR CES MOTIFS
La Juge des Contentieux de Protection, statuant par mise à disposition au greffe par décision contradictoire, et en premier ressort,
DECLARE l’action recevable ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 juin 2022 entre Mme [Z], [M] [V] et M. [H] [K] [A] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 5], à [Localité 4] sont réunies à la date du 28 septembre 2025 ;
ORDONNE en conséquence à M. [H] [K] [A] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;
DEBOUTE M. [H] [K] [A] de sa demande tendant à se voir maintenir dans les lieux.
DIT qu’à défaut pour M. [H] [K] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés à compter de la signification du présent jugement, Mme [Z], [M] [V] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DIT que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion ;
CONDAMNE M. [H] [K] [A] à payer en deniers ou quittances la somme de 2170,45 euros à la date du 1er janvier 2026, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
DIT que le paiement de cette somme sera réalisé comme suit :
-897,41 euros au profit de la SA SEYNA, subrogée dans les droits de Mme [Z], [M] [V] à hauteur de ce montant ;
-1273,04 euros au profit de Mme [Z] [D] [L] [V].
CONDAMNE M. [H] [K] [A] à payer en deniers ou quittances à Mme [Z], [M] [V] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 2 janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;
FIXE le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 295 euros correspondant au montant du loyer et des charges ;
CONDAMNE M. [H] [K] [A] à verser à la SA SEYNA la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE M. [H] [K] [A] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 28 juillet 2025 ;
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
DIT que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe du Tribunal au Préfet du département, en application de l'article R.412-2 du Code des procédures civiles d'exécution ;
RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;
INFORME le défendeur qu'il peut télécharger le dossier recours « DALO » pour la mise en œuvre de son droit au logement, à partir du site de la préfecture du Finistère (www.finistere.gouv.fr rubrique démarches administratives - sous rubrique habitat logement hébergement - sous rubrique droit au logement opposable Dalo) afin de l'adresser à la direction départementale de la cohésion sociale, secrétariat de la commission de médiation, [Adresse 6].
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal Judiciaire de BREST le 08 septembre 2026, la minute étant signée par Mme Anne-Marie GALLIOU-SCANVION, Magistrate à Titre Temporaire au Tribunal Judiciaire de BREST chargée des fonctions de Juge des Contentieux de la Protection et par M. Hervé LE GALL, Greffier.
Le Greffier La Juge
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