TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BASTIA
Minute n°
N° RG 25/01236 - N° Portalis DBXI-W-B7J-DNRL
Nature de l’affaire : 5AA Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion
M. [L] [T]
C/
M. [P] [I]
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
JUGEMENT DU 21 Septembre 2026
DEMANDEUR(S) :
M. [L] [T], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Jacques VACCAREZZA de l’AARPI ARNA, avocats au barreau de BASTIA
DÉFENDEUR(S) :
M. [P] [I], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me François FABIANI, avocat au barreau de BASTIA
En présence de l’UDAFde Haute-Corse, représentée par Mme Amélie BRUYANT
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENT : Marie Françoise COLOMBANI
GREFFIER : Annie FIESCHI
DÉBATS :
Audience publique du : 15 Juin 2026 mise en délibéré au 21 Septembre 2026.
DÉCISION :
Contradictoire et en premier ressort, prononcée publiquement à l'audience de ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Copie délivrée le :
à :
EXPOSE DU LITIGE
M. [L] [T] a donné à bail à M. [P] [I], le 5 juin 2019, à effet au 1er juillet 2019, un logement sis [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 580 euros, ordures ménagères et charges locatives incluses.
Un dépôt de garantie de 520 euros était prévu au contrat.
Arguant d’une absence de règlement des loyers depuis 2019, M. [T] a fait délivrer à M. [I], le 26 juin 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour des loyers impayés à hauteur en principal de 41.180 euros.
Il précise que M. [I] a été condamné, le 8 avril 2025, à deux années d’emprisonnement par le tribunal correctionnel de Bastia et que son comportement, au sein de la résidence, était inacceptable.
Par acte d’huissier de justice en date du 20 août 2025, M. [T] a fait assigner M. [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bastia et demande au tribunal de :
-Constater les effets de la clause résolutoire
-Prononcer la résolution du bail aux torts exclusifs du locataire pour non-respect des obligations contractuelles,
-Ordonner l’expulsion de M. [I] et celle de tous occupants de son chef, si nécessaire, avec le concours de la force publique et d’un serrurier,
-Condamner M. [I] à payer la somme de 41.760 euros au titre des loyers impayés au 26 juillet 2025,
-Condamner M. [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 580 euros jusqu’au jour de la libération totale des lieux,
-Condamner M. [I] au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.
Pour sa part, M. [I], expose souffrir de problèmes psychiatriques, être majeur sous protection et actuellement détenu au centre pénitentiaire de [Localité 2].
Il indique ne pas s’opposer à la demande de M. [T], précisant que la dette locative a été prise en compte, partiellement par la commission de surendettement de la Banque de France.
Il demande au tribunal de :
Lui donner acte de ce qu’il ne s’oppose pas à la demande de résolution du bailLui donner acte de ce qu’il ne s’oppose pas à la demande d’expulsionStatuer ce que de droit sur les demandes de condamnation au titre des loyers impayés, des frais irrépétibles et des dépens au regard de sa situation médicale, juridique, carcérale et financière.
Appelée à l’audience initiale du 15 décembre 2025 l’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises pour être finalement retenue et évoquée à l’audience du 15 juin 2026.
À cette audience, M. [T], par l’intermédiaire de son avocat, la SELARL VACCAREZZA AVOCAT, s’est référé, conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, aux prétentions et moyens contenus dans son acte introductif d’instance, repris oralement.
M. [I], par l’intermédiaire de son avocat, Me [V], a repris oralement, en les confirmant, les termes de ses conclusions.
Y ajoutant, il a précisé que sa fin de peine est prévue pour 2027.
L’UDAF de Haute-Corse, intervenante volontaire, prise en la personne de Mme [D] [J], a confirmé le placement sous tutelle de M. [I] depuis le 8 janvier 2026 et demandé que la décision à venir, lui soit notifiée.
À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 21 septembre 2026.
Susceptible d’appel, la décision est contradictoire conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité de l’action :
En application de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en vigueur à la date de signature du contrat de bail : “A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.”
Le caractère d'ordre public de la loi interdit aux parties de procéder d'une manière autre que celles prévues par la loi et le juge peut soulever d'office l'application des dispositions de l'article 24 II. à IV. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
La sanction de la méconnaissance des prescriptions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 résidant dans le prononcé de l'irrecevabilité de la demande en résiliation du bail, il importe peu que cette méconnaissance ait ou pas causé un grief au locataire.
En l’espèce, le commandement de payer a été signifié à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions le 30 juin 2025 et l’assignation aux fins de résiliation du bail régulièrement notifiée au représentant dans le département de la Haute-Corse à la Direction des Politiques de l’État par diligence de l’huissier enregistrée le 25 août 2025 dans le délai de deux mois avant l’audience.
La demande de M [T] est donc recevable.
Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :
En application de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail conclu le 5 juin 2019 contient une clause résolutoire ; un commandement de payer, visant cette clause, a été signifié à M. [I] le 26 juin 2025 pour la somme en principal de 41.180 euros.
Il est de principe que l’effacement de la dette locative à l’issue d’une procédure de traitement du surendettement, qui n’équivaut pas à son paiement, ne fait pas disparaître le manquement contractuel du locataire qui n’a pas réglé le loyer, de sorte qu’il ne prive pas le juge, saisi d’une demande de résiliation judiciaire du contrat de bail, de la faculté d’apprécier, dans l’exercice de son pouvoir souverain, si le défaut de paiement justifie de prononcer la résiliation du bail.
Aucun règlement de la dette locative n’étant intervenu dans le délai de deux mois à compter du commandement de payer, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à compter du 26 août 2025.
Sur la demande d’expulsion et l’indemnité d’occupation :
Le non-paiement des loyers constitue un manquement grave aux obligations du locataire justifiant qu’il soit procédé, outre à la résiliation du bail, à son expulsion.
Il sera ainsi fait droit à la demande de M. [T].
Par ailleurs, du fait de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, M. [I] est occupant sans droit ni titre depuis le 26 août 2025.
Bien qu’il soit incarcéré depuis le 17 juin 2025, M. [I] n’a pas restitué le logement au bailleur ; son maintien dans les lieux, sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, cause à M. [T] un préjudice incontestable, ce qui justifie qu’il soit tenu au paiement d’une indemnité d’occupation.
L’indemnité d’occupation trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient, sans droit, dans les lieux.
Ayant pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l'indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible.
Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit, sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit.
Il a été jugé que le fait qu’un locataire soit occupant sans droit ni titre, l’oblige à verser mensuellement une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et de la provision sur charges.
Contrepartie de la résiliation du bail, il sera mis à la charge de M. [I], une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges contractuels soit la somme de 580 euros à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, soit le 26 août 2025, jusqu’à complète libération des lieux se matérialisant par la remise des clés du logement.
Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif :
L’article 1709 du code civil stipule : « le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer ».
En vertu des dispositions des articles 1728 et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et il appartient au locataire de justifier du paiement, en application des dispositions de l'article 1353 du code civil qui dispose :
« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »
En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que M. [I] était redevable, au moment de la délivrance du commandement de payer, de la somme de 41.180 euros.
A la date de la signification de l’acte introductif d’instance, soit le 20 août 2025, la dette locative s’élevait à la somme de 41.760 euros.
En application de l'article L722-2 du code de la consommation, la recevabilité de la demande de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d'exécution diligentées à l'encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu'alimentaires.
M. [I] produit une décision de la commission de surendettement de la Haute-Corse en date du 19 décembre 2025, statuant notamment sur la dette locative ;
A la lecture de cette décision, il s’avère que la commission de surendettement a fixé des mensualités de 113,61 euros du 13ème mois au 84ème mois et prononcé l’effacement de la somme de 33.282,27 euros.
Ces mesures n’ont pas fait l’objet de contestation de la part de M. [T].
En l’état, M. [I] sera condamné au paiement de la somme de 8.179,92 euros, (113,61 euros x 72 mois) au titre de l’arriéré locatif, selon les modalités prévues par la commission de surendettement de la Haute-Corse, dans sa décision du 19 décembre 2025,
Sur l’intervention volontaire de l’UDAF de Haute-Corse :
Aux termes d’un jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bastia le 8 janvier 2026, M. [I] a été placé sous tutelle pour une durée de 60 mois, l’UDAF de Haute-Corse étant désigné en qualité de tuteur pour le représenter dans l’administration de ses biens et de sa personne.
Il convient de recevoir l’UDAF de Haute-Corse en son intervention volontaire.
Sur les autres demandes :
Compte tenu de la situation médicale et financière de M. [I], l’équité ne commande pas d’alourdir la dette locative en faisant droit à la demande de M. [T] sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
Partie perdante à l’instance, il y a lieu de mettre à la charge de M. [I] les dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer.
Sur l’exécution provisoire :
En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, il n’y a pas lieu de l’écarter en considération de la nature de l’affaire.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par décision contradictoire et en premier ressort par mise à disposition au greffe,
-DECLARE recevable la demande de M. [L] [T],
-CONSTATE la résiliation de plein droit du bail conclu le 5 juin 2019 entre M. [L] [T] et M. [P] [I] pour un bien sis [Adresse 3] à [Localité 1], par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 26 août 2025,
-DIT que M. [P] [I] est occupant sans droit ni titre depuis le 26 août 2025,
-PRONONCE l’expulsion de M. [P] [I] et celle de tous occupants de son chef, des lieux sis [Adresse 3] à [Localité 1] avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévu par l’article L412-1 du Code des Procédure Civiles d’Exécution,
-CONDAMNE M. [P] [I] à payer à M. [L] [T] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel, soit la somme de 580 euros, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, soit le 26 août 2025, jusqu’à complète libération des lieux se matérialisant par la remise des clés du logement,
-CONDAMNE M. [P] [I] à payer à M. [L] [T], au titre de l’arriéré locatif, la somme de 8.179,93 euros selon les modalités prévues par la commission de surendettement de Haute-Corse dans sa décision du 19 décembre 2025,
-DONNE ACTE à l’UDAF de Haute-Corse de son intervention volontaire,
-DEBOUTE M. [L] [T] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
-CONDAMNE M. [P] [I] aux entiers dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer du 26 juin 2025,
-ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION