DOSSIER N° RG 25/04797 - N° Portalis DB2H-W-B7J-3VJR
Jugement du 24/09/2026
MINUTE N°
PPP PÔLE CIRCUIT LONG S3
[A] [T]
C/
[F] [Z]
[L] [J]
Le :
Copie exécutoire délivrée à Me AUBOYER-TREUILLE (T.805)
Expédition délivrée à :
Me COURQUIN (T.796)
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON
PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION
JUGEMENT
A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le jeudi vingt quatre septembre deux mil vingt six,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
JUGE : DURAND Clarisse
GREFFIER : GAVAGGIO Anna
ENTRE :
DEMANDEUR
Monsieur [A] [T],
demeurant 4 rue Mercière - 42000 SAINT-ETIENNE
représenté par Me Rodolphe AUBOYER-TREUILLE, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 805
d’une part,
DEFENDEURS
Monsieur [F] [Z]
demeurant 89 Quai Charles de Gaulle - Le Pavillon des Arts - 69006 LYON
comparant en personne assisté de Me Jeanne COURQUIN, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 796
Madame [L] [J], demeurant 89 Quai Charles de Gaulle - Le Pavillon des Arts - 69006 LYON
représentée par Me Jeanne COURQUIN, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 796
Cités à personne et à domicile par acte de commissaire de justice en date du 20 janvier 2025.
d’autre part
Date de la première audience : 20/01/2026
Date de la mise en délibéré : 30/04/2026
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 18 décembre 2015, Monsieur [A] [T] a consenti à Monsieur [F] [Z] et Madame [L] [J] la location d’un logement situé Le Pavillon des Arts - 89 quai Charles de Gaulle - 69006 Lyon moyennant un loyer mensuel initial de 1100 euros.
Suivant acte de commissaire de justice du 6 juin 2024, Monsieur [A] [T] a fait délivrer à Monsieur [F] [Z] et Madame [L] [J] un congé pour vendre avec échéance au 17 décembre 2024, mentionnant un prix de vente de 475000 euros.
Après avoir convoqué Monsieur [F] [Z] et Madame [L] [J] pour un état des lieux le 17 décembre 2024, Monsieur [A] [T] leur a fait notifier une sommation de quitter les lieux le 19 décembre 2024.
Par acte de commissaire de justice du 20 janvier 2025, Monsieur [A] [T] a fait assigner Monsieur [F] [Z] et Madame [L] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon aux fins de demander à titre principal de constater la validité du congé et d’ordonner l’expulsion des locataires, outre leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à leur départ.
Lors des débats à l’audience du 30 avril 2026, Monsieur [A] [T], représenté par son avocat, formule des observations orales et dépose des conclusions aux termes desquelles il demande de :
- rejeter l’ensemble des demandes de Monsieur [F] [Z] et Madame [L] [J],
- valider le congé délivré le 6 juin 2024,
- ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [F] [Z] et Madame [L] [J] et de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si nécessaire, d’un serrurier et d’un déménageur,
- condamner solidairement Monsieur [F] [Z] et Madame [L] [J] à lui payer la somme de 131,75 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation suivant décompte arrêté au 14 avril 2026,
- condamner solidairement Monsieur [F] [Z] et Madame [L] [J] à lui payer une indemnité d’occupation égale au loyer mensuel et aux charges jusqu’au départ effectif des lieux, indexée comme le loyer avec intérêts de droit à compter du 17 décembre 2024,
- condamner in solidum Monsieur [F] [Z] et Madame [L] [J] à lui payer la somme de 8000 euros à titre de dommages-intérêts,
- ordonner la capitalisation des intérêts,
- condamner in solidum Monsieur [F] [Z] et Madame [L] [J] à lui payer la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant notamment le coût de la sommation de quitter les lieux.
Il se fonde sur l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pour soutenir que le congé est valable. Il soutient que l’offre de prix est adaptée, se situant selon lui dans la fourchette basse du marché. Il précise que le rapport d’expertise produit par les défendeurs n’a pas été établi contradictoirement et indique que la valeur du bien est appréciée occupé, ce qui entraîne nécessairement une décote du prix, de même que l’appréciation à la baisse de la surface du logement, et les désordres relevés qui incombent selon Monsieur [A] [T] aux locataires.
Il fonde sa demande de dommages-intérêts sur l’article 1240 du code civil et demande l’indemnisation de la perte de chance de vendre le bien.
Sur la demande d’indemnisation formulée à titre reconventionnelle, Monsieur [A] [T] soutient que les défendeurs ne démontrent l’existence d’aucun dommage réel et sérieux, ne produisent aucun justificatif, et qu’il ressort de certaines pièces que certains troubles ont cessé. Il ajoute que Monsieur [F] [Z] et Madame [L] [J] n’ont jamais été empêchés de jouir du logement. Il estime n’avoir jamais manqué à ses obligations, et qu’une partie des troubles allégués relève de la responsabilité des locataires ou des parties communes.
Monsieur [F] [Z] et Madame [L] [J], représentés par leur avocat, formulent des observations orales et déposent des conclusions aux termes desquelles ils demandent de :
- débouter Monsieur [A] [T] de l’ensemble de ses demandes,
- annuler le congé pour vente,
- condamner Monsieur [A] [T] à payer à Monsieur [F] [Z] la somme de 15000 euros à titre de dommages-intérêts,
- condamner Monsieur [A] [T] à payer à Monsieur [F] [Z] et Madame [L] [J] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.
Monsieur [F] [Z] et Madame [L] [J] indiquent que Monsieur [F] [Z] vit seul dans les lieux.
Monsieur [F] [Z] fonde sa demande de dommages-intérêts pour trouble de jouissance sur l’article 1719 du code civil, estimant ne pas pouvoir jouir paisiblement des lieux depuis plusieurs années, et en avoir avisé Monsieur [A] [T]. Il conteste que ces troubles soient liés à un défaut d’entretien de sa part, ne relevant pas des réparations incombant au locataire.
Sur le fondement de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, Monsieur [F] [Z] et Madame [L] [J] soutiennent que le prix fixé au congé est excessif, et que Monsieur [A] [T] ne produit aucune évaluation sérieuse pour le justifier, les estimations produites datant pour certaines de plusieurs années, alors qu’ils ont fait intervenir un agent immobilier expert. Ils relèvent que le prix a largement augmenté depuis le précédent congé délivré en 2017.
Ils soutiennent que Monsieur [A] [T] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice pour l’indemnisation de la perte de chance de ne pas avoir vendu.
Ils contestent le décompte produit par Monsieur [A] [T] qui ne démarre pas avec un solde égal à zéro et ne permet donc pas de déterminer quelle somme resterait due par les locataires.
La décision a été mise en délibéré au 24 septembre 2026.
MOTIFS
A titre liminaire, il est rappelé que les demandes tendant à voir “constater”, “rappeler”, “juger”, “dire” ou “déclarer”, lorsque celles ci développent en réalité des moyens ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile. Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur celles-ci.
Il est en outre relevé que s’il est indiqué que Madame [L] [J] n’occupe plus les lieux, aucun congé n’est produit, et aucune date de départ n’est indiquée. Dans ces conditions, elle reste considérée comme locataire du bien appartenant à Monsieur [A] [T].
Sur la demande de validité du congé
Selon l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé peut notamment être justifié par sa décision de vendre le logement. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article.
En application de ce texte, la seule surestimation du prix de vente n'est toutefois pas de nature à établir l'intention frauduleuse du propriétaire, à qui il ne peut être reproché de rechercher le meilleur prix pour son bien. Il appartient au locataire d'établir que le prix est manifestement excessif et donc dissuasif, et témoigne de la volonté du bailleur d'obtenir uniquement le départ du locataire, sans réelle intention de vendre le bien.
En l’espèce, le congé délivré par Monsieur [A] [T] est régulier en ce qu’il respecte les dispositions précitées et notamment les mentions obligatoires et le délai de préavis. Monsieur [F] [Z] et Madame [L] [J] fondent exclusivement leur demande de nullité sur la fixation d’un prix excessif.
Il est tout d’abord relevé que le caractère non contradictoire du document intitulé “expertise amiable” qu’ils produisent ne lui ôte pas toute valeur probante mais justifie de l’apprécier au même titre que les autres éléments de preuve soumis aux débats.
Le logement est un appartement de 3 pièces, d’une surface de 83,82 m² aux termes du contrat de bail. A ce titre, il est relevé que la surface moindre retenue par l’expert mandaté par les locataires n’a qu’un impact très limité sur l’estimation finale, la différence étant inférieure à 2m².
Si Monsieur [A] [T] conteste les troubles de jouissance allégués par Monsieur [F] [Z] et Madame [L] [J], également en lien avec l’estimation qu’ils produisent, il convient de relever que l’expert retient surtout la nécessité de procéder à un rafraîchissement de l’appartement et de certains de ses équipements (peintures, sols, cuisine, salle de bain), ce qui incomberait majoritairement au propriétaire en dehors de quelques menues réparations, et qu’il impute également une décote liée à la situation du bien à un étage bas dans la résidence, ce qui est une caractéristique objective.
Pour soutenir que le prix fixé est conforme au marché, Monsieur [A] [T] produit des extraits d’un site internet recensant les ventes réalisées au sein de la résidence depuis plusieurs années, et en retire un prix moyen au mètre carré de 6500 euros, estimant dès lors que le prix retenu pour la vente de son appartement est situé en fourchette basse, étant fixé à 5667 euros/m².
L’expert mandaté par les défendeurs fonde lui aussi son estimation sur les conditions financières des ventes réalisées dans le quartier au cours de l’année 2025, pour un prix au mètre carré oscillant entre 4635 euros et 6288 euros. Ainsi, il apparaît que le prix retenu par Monsieur [A] [T] se situe dans la même moyenne.
L’estimation établie par l’expert prend en compte l’occupation du bien jusqu’en décembre 2027, or lors de la fixation de son prix, Monsieur [A] [T] sollicitant le départ des locataires, n’a pas pris en compte ce critère. En excluant cette décote du calcul effectué par l’expert, le prix moyen serait de 394207 euros, +/-5%. Il convient de relever que ce prix est déterminé après déduction par l’expert d’une somme correspondant aux travaux qu’il estime nécessaires pour 60000 euros, au soutien duquel aucun devis ou autre document d’évaluation n’est produit, les seules photographies jointes au rapport étant insuffisantes à justifier cette somme.
Dans ces conditions, au regard du prix au mètre carré, et de l’estimation globale susceptible d’osciller entre 375000 euros environ (394207 euros -5%), et 414000 euros environ (+5%), voire une somme supérieure en fonction de l’évaluation du coût des travaux, il apparaît que le prix fixé par Monsieur [A] [T] dans le congé délivré n’est pas manifestement excessif et dissuasif, et que l’intention frauduleuse du bailleur n’est donc pas démontrée.
Le congé étant valide, Monsieur [F] [Z] et Madame [L] [J] se maintiennent illicitement dans les lieux depuis le 18 décembre 2024, ce qui justifie la mesure d’expulsion sollicitée par Monsieur [A] [T], qui pourra avoir lieu dans les conditions prévues au dispositif, et conformément aux dispositions des articles R432-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.
Sur la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation
En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
L’occupation d’un logement sans droit ni titre cause nécessairement un préjudice au propriétaire qui ne peut librement disposer du logement, et justifie la fixation d’une indemnisation au moins égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.
Dans ces conditions, Monsieur [F] [Z] et Madame [L] [J] seront condamnés in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite de la location, cette somme étant due depuis la résiliation du bail à l’expiration du congé, sous réserve des paiements déjà intervenus, et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés.
Cette somme étant due mensuellement, la demande tendant à l’assortir de l’application du taux d’intérêt au taux légal depuis l’expiration du congé sera rejetée.
Sur le solde locatif
En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Monsieur [A] [T] produit un décompte locatif duquel il ressort que le compte des locataires était à jour en décembre 2024. Monsieur [F] [Z] et Madame [L] [J] n’invoquent aucun paiement supplémentaire qui n’aurait pas été pris en compte par le bailleur.
Dans ces conditions, Monsieur [F] [Z] et Madame [L] [J] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 131,75 euros selon décompte arrêté au 14 avril 2026.
Sur la demande de dommages-intérêts pour perte de chance de vendre le bien
En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
S’il est probable que le maintien des locataires dans les lieux a eu un impact sur les démarches en vue de la vente, Monsieur [A] [T] ne rapporte pas la preuve du dommage qu’il invoque. Il ne produit notamment aucun élément permettant d’attester comme il le soutient que Monsieur [F] [Z] et Madame [L] [J] n’auraient jamais laissé l’accès au logement pour permettre l’organisation de visites, et n’établit pas que des acquéreurs éventuels aient renoncé au projet d’achat en raison du maintien des locataires dans les lieux.
Ainsi, à défaut d’établir l’existence du préjudice qu’il invoque, Monsieur [A] [T] sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.
Sur la demande de capitalisation des intérêts
Aux termes de l’article 1231-7 du code civil, en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement.
Conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, Monsieur [A] [T] est en droit de demander que les intérêts échus et dus pour une année entière à compter du prononcé du présent jugement produisent à leur tour des intérêts.
Sur la demande reconventionnelle
En application des articles 1719 du code civil, et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, de délivrer le logement en bon état d’usage et de réparation, et d’entretenir le bien en état de servir à l’usage prévu.
Tout d’abord, en raison de la validation du congé, il convient de rappeler que depuis le 18 décembre 2024, Monsieur [F] [Z] et Madame [L] [J] sont occupants sans titre du logement. Monsieur [F] [Z] ne peut dès lors se prévaloir du non-respect par le bailleur des obligations issues du contrat de bail alors que celui-ci est résilié depuis cette date. Seule la période antérieure au 18 décembre 2024 est susceptible d’ouvrir un droit à réparation du trouble de jouissance, s’il est suffisamment caractérisé. Dans ces conditions en premier lieu,
le problème d’ouverture du store et le défaut de fonctionnement du visiophone ne sont évoqués par Monsieur [F] [Z] que dans des courriers postérieurs à la résiliation du bail du fait du congé. Ils ne peuvent dans ces conditions justifier d’indemnisation au titre d’un préjudice de jouissance du locataire.
Concernant l’ouverture de la porte du garage, s’il ressort du procès-verbal de constat de commissaire de justice que le problème est actuel en février 2026, il ressort des précédents échanges avec la Régie produits par le défendeur que le problème avait été solutionné une première fois en 2019. Monsieur [F] [Z] l’évoque à nouveau dans un mail en juillet 2024, après avoir fait état les semaines précédentes d’une défaillance de la porte qui restait ouverte. Il ne produit toutefois aucun autre élément permettant d’apprécier l’existence du trouble et sa durée en dehors des mails qu’il a lui-même rédigés.
Quant aux troubles liés au dépôt de détritus et aux intrusions, aucun élément permettant d’en justifier n’est produit aux débats, en dehors d’une photographie d’objets devant une porte de garage. Certains des événements invoqués sont en outre postérieurs à la résiliation du bail du fait du congé.
Enfin, si le défaut d’évacuation de l’eau sur la terrasse ressort du procès-verbal de constat dressé par le commissaire de justice, et est évoqué dans un courrier de la Régie à Monsieur [F] [Z] produit par Monsieur [A] [T] au cours de l’été 2024, l’impact sur la jouissance du logement par le locataire, permettant l’évaluation du préjudice dont il est demandé l’indemnisation, n’est pas suffisamment établi par ces seuls éléments.
Dans ces conditions, à défaut d’établir de manière suffisante les troubles invoqués sur la période de validité du bail, Monsieur [F] [Z] sera débouté de sa demande d’indemnisation d’un préjudice de jouissance.
Sur les autres demandes
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur [F] [Z] et Madame [L] [J] seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront notamment le coût de la sommation de quitter les lieux.
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Monsieur [F] [Z] et Madame [L] [J] seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 2000 euros.
Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, la présente décision est exécutoire par provision et aucun élément ne justifie de l’écarter.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,
CONSTATE la validité du congé pour vente délivré par Monsieur [A] [T] à Monsieur [F] [Z] et Madame [L] [J], et la résiliation du bail liant les parties à compter du 18 décembre 2024,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [F] [Z] et Madame [L] [J] et de tout occupant de leur chef avec l’assistance d’un commissaire de justice, d’un serrurier, et en tant que de besoin de la force publique, du logement situé Le Pavillon des Arts - 89 quai Charles de Gaulle - 69006 Lyon, dans le délai de deux mois à compter d’un commandement de quitter les lieux resté infructueux,
CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [Z] et Madame [L] [J] à payer à Monsieur [A] [T] une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 18 décembre 2024, sous réserve des règlements déjà effectués, et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés,
CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [Z] et Madame [L] [J] à payer à Monsieur [A] [T] la somme de 131,75 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 14 avril 2026,
ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière à compter du présent jugement,
DEBOUTE Monsieur [A] [T] de sa demande de dommages-intérêts,
DEBOUTE Monsieur [F] [Z] de sa demande de dommages-intérêts,
CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [Z] et Madame [L] [J] aux dépens, comprenant notamment le coût de la sommation de quitter les lieux du 19 décembre 2024,
CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [Z] et Madame [L] [J] à payer à Monsieur [A] [T] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
LE GREFFIER LE JUGE