TRIBUNAL JUDICIAIRE · Service des référés — 24 septembre 2026

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

N° RG 26/54567 - N° Portalis 352J-W-B7K-DC74N

N° : 1

Assignation du :
17 Juin 2026

[1]

[1] 1 copie exécutoire
délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 24 septembre 2026

par Pascale LADOIRE-SECK, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Estelle FRANTZ, Greffier.
DEMANDERESSE

La société SELECTINVEST 1, société civile de placement immobilier à capital variable
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Bertrand RABOURDIN, avocat au barreau de PARIS - #P0158

DEFENDERESSE

S.A.R.L. VS DISTRI [Localité 1]
[Adresse 2]
[Localité 3]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 11 Août 2026, tenue publiquement, présidée par Pascale LADOIRE-SECK, Vice-Président, assistée de Estelle FRANTZ, Greffier,

Par acte sous seing privé du 30 septembre 2024, la société SELECTINVEST 1 a donné à bail commercial à la SARL VS DISTRI [Localité 1] des locaux à usage exclusif de commerce d'alimentation type supérette constituant le lot 71 de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] , pour une durée de dix années à compter du 30 septembre 2024 moyennant un loyer annuel en principal de 114.000 euros hors taxe et hors charge, payable trimestriellement et d'avance les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de chaque année.

Pour les deux premières années du bail, la société SELECTINVEST 1 a consenti au preneur les remises de loyer suivantes :
- 24.000 € HT/HC applicable sur le loyer annuel HT/HC de la première année du Bail, soit du 30 septembre 2024 au 29 septembre 2025,
- 12.000 € HT/HC applicable sur le loyer annuel HT/HC de la première année du Bail, soit du 30 septembre 2025 au 29 septembre 2026.

Par acte extrajudiciaire du 28 novembre 2025, la société SELECTINVEST 1 a fait délivrer à la SARL VS DISTRI [Localité 1] un commandement visant la clause résolutoire du bail d'avoir à lui payer la somme de 112.132,95 euros se décomposant de la manière suivante:
- 44.939,00 € au titre des loyers et charges non payés, arrêtés au 17 novembre 2025,
- 57.000 € à titre de dépôt de garantie complémentaire afin de sanctionner, en application des stipulations de l'article 35 du bail, l'absence de remise par le preneur de la garantie autonome à première demande,
- 10.193,95 € au titre des pénalités de retard de 10% prévues par l'article 11 du bail.

La SARL VS DISTRI [Localité 1] n'a pas réglé les causes du commandement dans le délai d'un mois imparti.

Par acte du 17 juin 2026, société SELECTINVEST 1 a assigné la SARL VS DISTRI [Localité 1] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Paris, au visa des articles 835 du code de procédure civile et L.145-41 du code de commerce aux fins de voir :
"- CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire du bail en date du 30 septembre 2024 à la date du 29 décembre 2025,
- CONSTATER que la société VS DISTRI [Localité 1] occupe sans droit les locaux objets dudit bail, depuis le 29 décembre 2025,
- CONDAMNER la société VS DISTRI [Localité 1] à payer à titre de provision à la requérante la somme de 127.459,29 € TTC, au titre des loyers et charges impayés,
- CONDAMNER la société VS DISTRI [Localité 1] à verser à la requérante la somme de 468,49 € HT à titre d'indemnité d'occupation journalière à compter du 29 décembre 2025, outre les charges, qui s'élèvent à 43,77 € HT par jour, taxes en sus, jusqu'à la libération effective des locaux et restitution des clés,
- JUGER que l'indemnité d'occupation suivra la même indexation que celle applicable au loyer,
- AUTORISER la société SELECTINVEST 1 à conserver le dépôt de garantie d'un montant de 28.500 euros et ce, à titre de dommages et intérêts en application de l'article 18 du Bail,
- MAJORER toutes les condamnations qui seront prononcées de 10 % en application de la clause pénale prévue au titre du Bail, le tout augmenté d'un intérêt conventionnel calculé au taux légal majoré de 5 points, et ce, jusqu'à complet paiement,
- ORDONNER l'expulsion de la société VS DISTRI [Localité 1] et de tous occupants de son chef des locaux à compter de la signification de la décision à intervenir, avec au besoin le concours de la force publique, et sous astreinte d'une somme de 200 euros par jour de retard,
- AUTORISER la requérante à saisir et à faire séquestrer dans tel garde meubles qu'il lui plaira aux frais, risques et périls du défendeur, les biens meubles et objets mobiliers trouvés dans les lieux,
- AUTORISER la requérante à procéder à toutes saisies, ventes des meubles, immeuble, véhicules appartenant au défendeur jusqu'au paiement intégral de la dette,
- DIRE que la vente du mobilier et du matériel se trouvant dans les lieux sera effectuée conformément aux dispositions des articles R221-30 à R221-40 du Code des procédures civiles d'exécution,
- CONDAMNER la société VS DISTRI [Localité 1] aux dépens, majorés des frais de commandement de payer, de constat, de saisie, de vente et d'expulsion,
- CONDAMNER la société VS DISTRI [Localité 1] à payer la requérante la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile."

L'affaire a été examinée à l'audience du 11 août 2026.

Assignée selon les formes prévues à l'article 658 du code de procédure civile, la SARL VS DISTRI [Localité 1] n'a pas comparu.

Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation (introductive d'instance) et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience.

MOTIFS

Il résulte de l'article 472 du code de procédure civile que, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail et d'expulsion du preneur

En droit, aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l'absence d'urgence, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l'absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d'ordonner l'expulsion de l'occupant, dont l'obligation de libérer les lieux n'est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l'occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu'il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l'espèce, le bail commercial conclu le 30 septembre 2024 contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré à la locataire le 28 novembre 2025 à hauteur de la somme de 101.939,59 euros en principal, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 17 novembre 2025.

Il résulte des avis d'échéances versés aux débats que la locataire ne s'est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d'un mois qui lui était imparti.

En conséquence, l'acquisition de la clause résolutoire au 28 décembre 2025 à 24h00 ne peut qu'être constatée.

L'expulsion de la locataire sera dès lors ordonnée et le sort des meubles sera réglé selon les modalités fixées au dispositif ci-après, sans que le prononcé d'une astreinte ne soit justifié.

Sur l'indemnité d'occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l'acquisition de la clause résolutoire, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. Ce préjudice sera réparé jusqu'au départ définitif du preneur par l'octroi d'une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables, hors majoration de 50% qui constitue une clause pénale susceptible comme telle d'être modérée par le juge du fond, de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes de provision

En droit, aux termes de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur le montant des loyers et charges échus

Selon l'article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l'une des deux obligations principales du locataire.

En l'espèce, la société SELECTINVEST 1 justifie, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte, que son locataire a cessé de payer ses loyers et charges et reste lui devoir une somme de 44.939 euros arrêtée au 17 novembre 2025.

L'obligation du locataire de payer cette somme n'étant pas sérieusement contestable, il convient d'accueillir la demande de provision.

La SARL VS DISTRI [Localité 1] sera par suite condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 44.939 euros à valoir sur l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêté au 17 novembre 2025, échéance d'octobre 2025 inclus.

Sur le dépôt de garantie complémentaire

La SARL VS DISTRI [Localité 1] n'a pas produit malgré le commandement visant la clause résolutoire la garantie autonome à première demande exigée conformément à l'article 35 du contrat de bail aux termes duquel il est prévu que le preneur remettra au bailleur au plus tard dans les 60 jours de la signature du contrat, une garantie autonome à première demande émanant d'un établissement financier représentant six mois de loyers hors taxe soit la somme de 57.000 euros, étant ajouté que dans l'attente de la remise de cette garantie, le preneur remettra au bailleur à la signature du contrat de bail, un chèque d'un montant de 57.000 euros correspondant à six mois de loyer annuel hors taxe qui lui sera restitué dès réception de la garantie.

En application de l'article 21 du contrat de bail qui prévoit qu'en cas d'inexécution de l'une quelconque des clauses du bail et après un commandement de payer ou d'exécuter resté un mois sans effet, le bail sera résilié de plein droit, la SARL VS DISTRI [Localité 1] sera condamnée à payer à titre provisionnel la somme de 57.000 euros au titre de la garantie autonome à première demande.

Sur la demande d'attribution du dépôt de garantie à titre de premiers dommages et intérêts

Si le contrat de bail prévoit que le dépôt de garantie restera définitivement acquis au bailleur si le bail est résilié par application de la clause résolutoire, cette stipulation s'analyse comme une clause pénale susceptible comme telle d'être modérée par le juge du fond, de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la clause pénale

L'article 11 du contrat de bail prévoit une clause pénale de 10% à défaut de paiement du loyer, le tout augmenté d'un intérêt au taux légal majoré de 5 points sur les sommes dues à compter de l'échéance contractuelle sans mise en demeure préalable, tout mois commencé étant dû.

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci. La clause pénale dont il est demandé de faire application étant susceptible d'être modérée par le juge du fond eu égard à son montant, il n'y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les frais et dépens

La SARL VS DISTRI [Localité 1] partie perdante, sera tenue aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 28 novembre 2025.

Elle sera également condamnée à payer à la société SELECTINVEST 1 la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 code de procédure civile afin de l'indemniser des frais non compris dans les dépens qu'elle a été contrainte d'exposer.

PAR CES MOTIFS

Statuant après débat en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés ;

Constatons l'acquisition, à la date du 28 décembre 2025 à 24h00, de la clause résolutoire du bail du 30 septembre 2024 liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Disons qu'à défaut de restitution volontaire des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4] la SARL VS DISTRI [Localité 1] pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d'un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution

Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande d'astreinte ;

Condamnons la SARL VS DISTRI [Localité 1] à payer à la société SELECTINVEST 1 une indemnité d'occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu'il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 28 décembre 2025 à 24h00 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés;

Condamnons la SARL VS DISTRI [Localité 1] à payer à la société SELECTINVEST 1 la somme provisionnelle de 44.939 euros à valoir sur l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêté au 17 novembre 2025, échéance d'octobre 2025 inclus ;

Condamnons la SARL VS DISTRI [Localité 1] à payer à la société SELECTINVEST 1 la somme de 57.000 euros au titre de la garantie autonome à première demande ;

Condamnons la SARL VS DISTRI [Localité 1] à payer à la société SELECTINVEST 1 la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SARL VS DISTRI [Localité 1] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 28 novembre 2025 ;

Déboutons la société SELECTINVEST 1 du surplus de ses demandes formées au titre des frais irrépétibles et des dépens, ainsi que de ses autres demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.

Fait à [Localité 1] le 24 septembre 2026

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ Pascale LADOIRE-SECK