TRIBUNAL JUDICIAIRE · Chambre 1 Cabinet 3 — 24 septembre 2026

Minute n° 26/650

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

N° de RG : 2025/00516
N° Portalis DBZJ-W-B7J-LEKQ

JUGEMENT DU 24 SEPTEMBRE 2026

I PARTIES

DEMANDERESSE :

LA S.C.I. RAFD, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître François BATTLE, avocat au barreau de METZ, vestiaire : D301

DEFENDEUR :

Monsieur [K] [R], né le 22 Mars 1979 à [Localité 1], demeurant Chez SANEM - [Adresse 3]

représenté par Maître Bénédicte HOFMANN, avocat postulant au barreau de METZ, vestiaire : C302 et par Maître Geneviève FOLZER, avocat plaidant au barreau de STRASBOURG

II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Véronique APFFEL, Vice-Présidente, statuant à Juge Unique sans opposition des avocats
Greffier : Caroline LOMONT

Après audition le 18 juin 2026 des avocats des parties

III EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, « Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif. » Selon les dispositions de l'article 768 alinéa 3 « Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »

1°) LES FAITS CONSTANTS

Par acte sous seing privé du 12 mars 2018, M. [K] [R] a vendu à M. [J] [G] un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 4] à [Localité 2], composé de plusieurs appartements et garages mis en location et ce pour un prix de 250 000 euros.

Un acte authentique a été régularisé le 22 juin 2018, avec une clause d'exclusion de la garantie des vices cachés, l'acquéreur désigné étant la SCI RAFD dont M. [G] est le gérant.

La SCI RAFD a fait dresser le 28 février 2019 un constat d'huissier faisant notamment état de traces d'infiltrations sur les murs et plafonds à différents endroits de l'immeuble.

Par acte d'huissier du 11 juin 2019, la SCI RAFD a fait assigner M. [R] devant le président du tribunal de grande instance de METZ statuant en référé afin de voir ordonner une expertise judiciaire.

Par ordonnance de référé du 17 septembre 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de METZ a ordonné une expertise et commis pour y procéder M. [A] [N].

M. [R] a interjeté appel de cette ordonnance.

Par arrêt du 21 janvier 2021, la Cour d'Appel de METZ a confirmé l'ordonnance rendue le 17 septembre 2019.

L'expert a déposé son rapport le 6 mars 2024.

2°) LA PROCEDURE

Par acte de commissaire de justice signifié le 17 février 2025 et déposé au greffe de la juridiction par voie électronique le 4 mars 2025, la SCI RAFD prise en la personne de son représentant légal, a constitué avocat et a assigné M. [K] [R] devant la Première chambre civile du Tribunal judiciaire de METZ.

M. [K] [R] a constitué avocat par acte notifié par RPVA le 29 avril 2025.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 1er avril 2026.

L'affaire a été appelée à l'audience du 18 juin 2026 lors de laquelle elle a été plaidée puis mise en délibéré au 24 septembre 2026 par mise à disposition au greffe.

3°) PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Selon les termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 5 novembre 2025, la SCI RAFD, prise en la personne de son représentant légal, demande au tribunal au visa des articles 1104, 1112-1, 1137, 1240, 1641 et suivants et 2224 du code civil, de :
- RECEVOIR la SCI RAFD en sa demande ;
- La DIRE bien fondée ;
A TITRE PRINCIPAL,
- CONDAMNER Monsieur [K] [R] à payer à la SCI RAFD la somme de 70.000 € tous chefs de préjudices confondus, avec intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir, par mise en œuvre de la garantie légale des vices-cachés ;
A TITRE SUBSIDIAIRE,
- CONDAMNER Monsieur [K] [R] à payer à la SCI RAFD la somme de 70.000 € tous chefs de préjudices confondus, avec intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir, par l’engagement de sa responsabilité extracontractuelle ;
EN TOUT ETAT DE CAUSE,
- CONDAMNER Monsieur [K] [R] aux entiers frais et dépens, ce compris les frais et dépens de la procédure de référé expertise et des opérations d’expertise ;
- CONDAMNER Monsieur [K] [R] à payer à la SCI RAFD la somme de 15.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir

A titre principal, la SCI RAFD soutient que la responsabilité de M. [R] est engagée au titre des vices cachés de l'immeuble, constitués par les infiltrations d'eau provenant de la toiture de l'immeuble.

La SCI RAFD soutient que l'application de la clause d'exclusion de garantie des vices cachés figurant à l'acte de vente doit être écartée en raison de la mauvaise foi de M. [R], démontrée par les attestations de témoins, les déclarations de locataires auprès du commissaire de justice et le fait que le défendeur a reconnu avoir voulu faire appel à une société pour intervenir sur le toit.

La SCI RAFD déclare que l'antériorité du vice est établie par les déclarations des locataires, et par le fait que la toiture est d'origine et n'a fait l'objet d'aucune réparation récente.

Concernant le caractère non décelable du vice, la SCI RAFD fait valoir qu'elle est une SCI familiale qui n'a pas le caractère de professionnel de l'immobilier contrairement à M. [R], professionnel de l'immobilier et de la construction. La SCI RAFD ajoute que les conclusions de l'expert sont ambiguës concernant la possibilité pour l'acquéreur de déceler le vice. La SCI RAFD affirme qu'elle ne pouvait pourtant déceler la vétusté de la toiture sans faire appel à un professionnel, aucun texte n'imposant à un acquéreur de le faire.

A titre subsidiaire, la SCI RAFD entend engager la responsabilité extracontractuelle de M. [R] sur le fondement d'un manquement à son obligation d'information ainsi que pour dol.

La demanderesse affirme que M. [R] était tenu d'informer l'acquéreur des problèmes d'infiltrations affectant l'immeuble et qu'il s'est abstenu de le faire.

La SCI RAFD soutient en outre que M. [R] a sciemment choisi de dissimuler les désordres afin de favoriser la vente du bien immobilier.

Concernant les préjudices dont elle souhaite obtenir réparation, sur le fondement de la garantie des vices cachés ou sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle de M. [R], la SCI RAFD déclare qu'ils sont constitués par les travaux de réparation d'un montant de 40 000 euros et par la perte de jouissance locative de 30 000 euros.

Par des conclusions notifiées au RPVA le 27 février 2026, qui sont leurs dernières conclusions, M. [K] [R] demande au tribunal au visa des articles 1641 et 1642 du code civil, et 700 du code de procédure civile, de :
- JUGER la SCI RAFD irrecevable et infondée en ses demandes,
- DEBOUTER la SCI RAFD de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
- CONDAMNER la SCI RAFD au paiement d’une somme de 4.000 € à M. [R] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,
- CONDAMNER la SCI RAFD aux entiers dépens de la présente procédure ; A titre subsidiaire, en cas de condamnation de Monsieur [R] :
- ECARTER l’exécution provisoire.

En défense, M. [R] réplique, s'agissant de l'action en garantie des vices cachés, que le rapport d’expertise ne permet pas de caractériser l’existence d'un vice caché, en ce qu'il relève un phénomène de vétusté et non un défaut d'étanchéité.

Le défendeur ajoute que l'impropriété de l'immeuble à destination n'est pas démontrée, la SCI RAFD continuant d'exploiter l'immeuble qui est demeuré occupé.

M. [R] soutient que la SCI RAFD est mal fondée à engager une action concomitante sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle, au motif que la jurisprudence retient que le vice caché qui rend la chose impropre à sa destination normale relève exclusivement du régime de la garantie légale des vices cachés.

Ensuite, M. [R] déclare n'avoir commis aucune faute lors de la vente. Il soutient que l'état d'usure normal ou la vétusté de l'immeuble construit dans les années 50 ne saurait constituer un vice caché. Il fait valoir que la SCI RAFD, professionnel de l'immobilier, est présumée connaître les spécificités inhérentes aux immeubles anciens.

Le défendeur soutient que les traces d'infiltrations existaient avant la vente et étaient apparentes, la SCI RAFD étant en mesure de les constater lors des visites du bien immobilier.

Concernant l'obligation d'information, M. [R] soutient avoir fourni à la SCI RAFD l'ensemble des informations permettant d'apprécier l'état du bien. Il déclare avoir informé M. [G] des travaux de remise en état de la toiture de l'immeuble endommagée par une tempête au mois de février 2018, par un courriel du 3 avril 2018. Il déclare avoir adressé à la SCI RAFD la facture détaillant les prestations de l'entreprise intervenue en mars 2018.

M. [R] déclare que le contenu des attestations de témoins produites aux débats est mensonger, et affirme avoir déposé plainte.

Le défendeur invoque par ailleurs la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés figurant à l'acte de vente pour contester l'action de la SCI RAFD. Il déclare que cette clause s'applique dans la mesure où sa bonne foi est établie et où il n'avait pas la qualité de professionnel de l'immobilier lorsque la vente est intervenue.

Il soutient encore que l'acte notarié du 22 juin 2018 stipule une obligation générale de se renseigner à la charge des parties.

Enfin, M. [R] déclare, s'agissant de la somme de 40 000 euros réclamée au titre des travaux, que la SCI RAFD ne justifie ni de la réalisation effective des travaux, ni du règlement des sommes correspondantes. S'agissant de la perte de jouissance, il soutient qu'elle n'est pas démontrée, la SCI RAFD ne produisant notamment aucun bail résilIié.

A titre subsidiaire, le demandeur sollicite que l'exécution provisoire soit écartée, déclare qu'elle l'exposerait à un préjudice financier disproportionné au regard des incertitudes entourant la responsabilité et le quantum des demandes.

IV MOTIVATION DU JUGEMENT

A titre liminaire, il convient d’indiquer que la demande tendant à « juger la SCI RAFD irrecevable » s'analyse en réalité, au regard des conclusions de M. [R], en une demande tendant à la juger mal fondée à invoquer deux fondements alternatifs à l'appui de ses demandes.

1°) SUR LA GARANTIE DES VICES CACHES

Conformément à l’article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

Les articles 1642 et 1643 précisent que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; et qu’il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

Aux termes de l’article 1645 du Code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.

L’article 1103 du Code Civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, par acte authentique reçu le 22 juin 2018 par Me [F] [V], Notaire à METZ, M. [K] [R] a vendu à la SCI RAFD un immeuble à usage d'habitation [Adresse 5], au prix de 255 000 euros. Le bien est composé d'appartements loués par différents locataire.

Une clause d'exclusion de la garantie des vices cachés figure en page 7 de l'acte authentique.

Le procès-verbal de constat d'huissier de justice réalisé le 28 février 2019 a mis en évidence la présence d'infiltrations sur les murs et plafond du salon / salle à manger de l'appartement du 3e étage loué à M. [Q] et Mme [S]. Dans la chambre à coucher, Madame [S] a déclaré à l'huissier que les peintures avaient été refaites avant la visite du futur acquéreur sur l'ordre de l'ancien propriétaire, M. [R], pour cacher les vices. D'importantes traces d'infiltrations étaient présentes sur les murs et plafond à différents endroits, ainsi que des traces d'infiltration au plafond dans le bureau, dans la salle de bains au dessus de la baignoire, avec effritement de la peinture qui s'arrache et gondole.

Dans son attestation, M. [Q] indique que M. [R] a masqué les traces d'humidité présentes sur les murs de son appartement avec un « cache misère » afin d'éviter que de potentiels acquéreurs les constatent lors de visites. Les époux [L], locataires au sein du même immeuble, attestent pour leur part que M. [R] leur a demandé de mentir sur l'état de l'habitation au futur propriétaire M. [G].

Si la véracité du contenu de ces attestations est contestée par M. [R], elles sont pourtant crédibles, en ce qu'elles proviennent de plusieurs locataires, et sont rédigées en des termes précis et circonstanciés. En outre, leur force probante est confortée par le constat d'huissier qui retranscrit les déclarations de Mme [S] mettant elles aussi en cause la probité de M. [R].

Dans son rapport daté du 6 mars 2024, l'expert judiciaire constate les désordres constitués par les traces d'infiltration et conclut, s'agissant de leur origine :
« Les taches d'humidité sur les plafonds proviennent de la couverture. Les couvertures en zinc à faible pente et la jonction des couvertures à faible pente avec la couverture en tuile sont fuyantes. Les couvertures en zinc à faible pente ont été réparées à de nombreuses reprises ; ces réparations ont été constatées à l'aide de la nacelle lors de la seconde réunion d'expertise.
La vétusté des toits en zinc à faible pente est à l'origine de l'apparition des fuites. Le désordre est important, de nature à rendre cet appartement inhabitable. Les différentes entrées d'eau apportent une humidité excessive et régulière, qui, avant d'apparaître sur la face visible des plafonds en plaques de plâtres,imprègnent la structure en bois de la charpente ; la solidité de la toiture est remise en en question par les attaques régulières d'humidité sur la charpente. Le désordre provoquant les taches d'humidité sur les plafonds de l'appartement sous les combles provient d'une usure normale de la couverture. Les nombreuses reprises et « rustines » constatées sur la couverture en zinc sont le résultat d'interventions fréquentes et réptées. Ces vices étaient présents avant la vente, sont réapparus après la vente et réapparaîtront jusqu'à la remise en état de la couverture. L'intervention de l'entreprise ARDIZZONE – dont il n'y a pas de traces sur la toiture de l'immeuble d'habitation – n'était qu'une intervention de plus pour remettre en état la toiture de l'immeuble ».

Il résulte de ces éléments que la couverture de l'immeuble présente un défaut d'étanchéité, lequel n'est pas mentionné à l'acte de vente. Bien que l'immeuble soit ancien, le défaut d'étanchéité du toit ne peut être considéré comme normal, au regard de sa gravité. L'expert retient en effet que le défaut d'étanchéité de la toiture cause des infiltrations d'une ampleur telle que la solidité de la charpente est en jeu, et que l'appartement impacté risque d'être inhabitable. Il est établi que ce vice existait avant la vente, et qu'il présente un caractère de gravité tel que l'acquéreur n'aurait pas acquis l'immeuble au prix de vente s'il en avait eu connaissance.

Concernant le caractère décelable ou non du vice, il est relevé que M. [G], gérant de la SCI RAFD, n'est pas un professionnel de la construction, et qu'il a été nécessaire pour l'expert d'avoir recours à une nacelle pour établir l'origine des infiltrations d'eau, lesquelles avaient été masquées à la demande de M. [R] tel que cela ressort des attestations de locataires.

Il en résulte que le caractère caché du vice est établi.

En cas de vente entre professionnels de la même spécialité, la garantie du vendeur ne peut être invoquée lorsqu'une clause de non-garantie des vices cachés est insérée dans l'acte. En l'espèce, M. [G] est inscrit au répertoire Sirene depuis avril 2015 avec pour activité principale la location de logements, cette activité étant la même que celle exercée par M. [R] (lequel se présente comme agent immobilier et gérant de la société BORCBICONI IMMOBILIER sur le site internet du même nom).

Toutefois, lorsque la vente a lieu entre professionnels de la même spécialité, la clause de non-garantie ne doit pas s'appliquer si l'acquéreur démontre que le vendeur avait une connaissance effective du vice caché, a fortiori si le vendeur s'est livré à des manœuvres pour dissimuler les désordres générés par le vice.

De telles manœuvres sont établies en l'espèce, M. [R] ayant veillé à ce que les traces d'infiltrations soient masquées lors des visites de potentiels acquéreurs.

Il s'ensuit que la responsabilité de M. [R] est engagée au titre de la garantie des vices cachés.

2°) SUR L'ACTION ESTIMATOIRE

L’article 1644 dispose que dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

En l'espèce, la SCI RAFD sollicite le remboursement d'une partie du prix de vente de l'immeuble, à hauteur de la somme de 70 000 euros.

Elle explique que ce montant correspond au coût des réparations évalué par l'expert à la somme de 40 000 euros ainsi qu'à la perte de jouissance et locative évaluée à 30 000 euros.

L'expert judiciaire indique, s'agissant de l'appréciation de la valeur de l'immeuble : « les devis transmis permettent d'apprécier le montant des travaux nécessaires pour remédier à la vétusté de la couverture : il s'agit de la dépose de la totalité des couvertures en tuiles et des couvertures en zinc de l'immeuble d'habitation et de leur remplacement à l'identique. (…)
Le devis de l'entreprise MASSON FRERES s'élève à 39 969,58 euros.
Le devis de SOCIETE NOUVELLE PETER s'élève à 58 784,55 euros.
Le montant des travaux présenté par l'entreprise MASSON FRERES peut être retenu pour réaliser les travaux de rénovation de la couverture de l'immeuble. »

La SCI RAFD n'a nullement besoin d'apporter la preuve de la réalisation des travaux de réfection de la toiture pour justifier de sa demande de remboursement d'une partie du prix, le rapport d'expertise permettant d'établir que le coût de ces travaux peut être évalué à 40 000 euros.

Concernant la perte de jouissance et la perte locative, la SCI RAFD ne produit aucune pièce pour démontrer leur existence. La somme de 30 000 euros ne pourra, dès lors, être prise en compte dans l’estimation de la réduction du prix.

Par conséquent, il convient de condamner M. [R] à verser à la SCI RAFD la somme de 40 000 euros à titre de remboursement d'une partie du prix de vente de l'immeuble.

3°) SUR LES DEPENS ET L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

Selon l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. »

L'article 700 du code de procédure civile, « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

M. [R], qui succombe, sera condamné aux dépens, qui comprendront ceux de la procédure de référé RG 19/00311 (ordonnance du juge des référés de Metz du 17 septembre 2019) et les frais et honoraires de l'expertise judiciaire rendue par M. [A] [N]. Il sera également condamné à régler à la SCI RAFD la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de la solution apportée au litige, il y a lieu de débouter M. [R] de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

4°) SUR L'EXECUTION PROVISOIRE

Le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile a instauré le principe de l’exécution provisoire de droit. Les dispositions du décret relatives à l’exécution provisoire de droit sont applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020. Tel est le cas pour une instance introduite le 4 mars 2025.

Conformément à l'article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, M. [R] ne produit aucun élément sur ses capacités financières. Il ne démontre ainsi pas que l'exécution provisoire du présent jugement est de nature à entraîner des conséquences disproportionnées pour lui si le jugement était infirmé en appel.

L'exécution provisoire n'est donc pas incompatible avec la nature de l'affaire et il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, Première Chambre civile, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SCI RAFD de sa demande visant à inclure dans la réduction du prix le préjudice de jouissance et de perte locative ;

CONDAMNE M. [K] [R] à verser à la SCI RAFD, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 40 000 euros à titre de remboursement d'une partie du prix de vente de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2] ;

CONDAMNE M. [K] [R] aux dépens qui comprendront ceux de la procédure de référé RG 19/00311 (ordonnance du juge des référés de Metz du 17 septembre 2019) et les frais et honoraires de l'expertise judiciaire rendue par M. [A] [N] ;

CONDAMNE M. [K] [R] à régler à la SCI RAFD, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [K] [R] de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit et dit n'y avoir lieu à l'écarter ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 24 septembre 2026 par Madame Véronique APFFEL, Vice-Présidente, assistée de Madame Caroline LOMONT, Greffier.

Le Greffier Le Président