TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]
NAC: 5AA
N° RG 25/03979
N° Portalis DBX4-W-B7J-UW6U
ORDONNANCE
DE RÉFÉRÉ
N° B
DU : 09 Juillet 2026
S.A. CDC HABITAT SOCIAL
C/
[D] [H]
Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties
Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à
Me LAKEHAL
Le :
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
Le jeudi 09 juillet 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,
Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Anne-Cécile BOUVERY Greffier lors des débats et Aurélie BLANC Greffière chargée des opérations de mise à disposition.
Après débats à l'audience du 05 mai 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;
ENTRE :
DEMANDERESSE
La S.A. CDC HABITAT SOCIAL,
Prise en la personne de son représentant légal en exercice,
dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Maître Adam LAKEHAL de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE
ET
DÉFENDERESSE
Mme [D] [H],
demeurant [Adresse 5]
représentée par Maître Muriel BENOIT, avocat au barreau de TOULOUSE
RAPPEL DES FAITS
Par contrat du 1er octobre 2018, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Madame [D] [H] et Monsieur [L] [Q] un appartement à usage d'habitation n°98 situé [Adresse 6].
Par ordonnance du 29 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] statuant en référé a condamné solidairement Madame [D] [H] et Monsieur [L] [Q] à payer la somme de 529,06 euros ; les a autorisés à s’acquitter de cette somme en 5 mensualités de 100 euros, la dernière représentant le solde de la dette ; a dit que les effets de la clause résolutoire étaient suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés et que s’ils étaient intégralement respectés, la clause résolutoire serait réputée ne pas avoir joué ; a dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la date fixée ou d’une échéance de loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et sans nouvelle décision judiciaire, 8 jours après une mise en demeure du bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, restée infructueuse et a, en ce cas, constaté la résiliation de plein droit du bail au 25 janvier 2022, condamné Madame [D] [H] et Monsieur [L] [Q] à l’indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et de la provision pour charges et ordonné leur expulsion.
Par contrat du 1er mai 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL a conclu un nouveau bail avec Madame [D] [H] et Monsieur [L] [Q] l’appartement à usage d'habitation n°98 situé [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 398,07 euros et une provision sur charges mensuelle de 478,04 euros.
Le 11 juin 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Madame [D] [H] et Monsieur [L] [Q] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.
Monsieur [L] [Q] est décédé le 11 juin 2025.
Par acte de commissaire de justice en date du 18 septembre 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL a ensuite fait assigner Madame [D] [H] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] statuant en référé pour obtenir :
- le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation du bail,
- son expulsion sans délai et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,
- sa condamnation au paiement de la somme provisionnelle de 2.479,36 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers arrêtés au 31 août 2025, somme à parfaire au jour de l'audience avec les loyers de septembre à février 2026 et avec les versements réalisés par les locataires, avec les intérêts conformément aux dispositions du bail et pour le surplus au taux légal à compter du commandement de payer,
- sa condamnation au paiement d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec révision annuelle conforme au bail, jusqu'à la libération effective du logement,
- sa condamnation au paiement d'une somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 22 septembre 2025.
L’audience du 20 janvier 2026 a été renvoyé au 5 mai 2026 à la demande de Madame [D] [H].
A l’audience du 5 mai 2026, le juge met dans les débats la recevabilité de la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire par rapport à la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et à la notification de l’assignation à la préfecture.
La SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande sans préciser à quel montant.
Au soutien de ses demandes, la SA CDC HABITAT SOCIAL fait valoir qu’elle a signalé la situation d’impayés à la CAF le 19 mai 2025 et a fait délivrer un commandement de payer, qui n’a pas été suivi d’effets. Elle estime ainsi que la clause résolutoire est acquise et justifie la résiliation du bail, l’expulsion et la condamnation à une indemnité d’occupation. Oralement, elle précise qu’elle ne conteste pas le dernier paiement.
Madame [D] [H], représentée par son conseil, se réfère à ses conclusions écrites par lesquelles elle demande de :
- constater qu’il n’est pas justifié des charges locatives sollicitées et débouter le bailleur des demandes à ce titre,
- l’autoriser à régler les sommes dues en mensualités de 100 euros en plus du loyer courant, le solde étant réglé lors de la dernière mensualité,
- suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,
- à titre subsidiaire, lui accorder un délai de 6 mois pour quitter les lieux,
- débouter la SA CDC HABITAT SOCIAL de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- statuer ce que de droit sur les dépens.
Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que la provision sur charges mentionnée dans le bail est d’un montant de 478,04 euros, soit plus que le loyer de 398,07 euros. Elle indique que le bailleur ne justifie pas du montant des charges demandées, alors qu’elles sont très importantes et en inadéquation avec la composition du foyer.
Sur la demande de délais de paiement et la demande subsidiaire de délai pour quitter les lieux, elle indique qu’elle n’est pas de mauvaise foi, mais a une situation familiale particulière. Elle précise que suite au décès de son époux, elle a dû assurer des frais exceptionnels et réduire temporairement son activité professionnelle. Elle précise qu’elle a repris le paiement des loyers dès juillet 2025 et jusqu’à octobre 2025, puis de janvier 2026 à mars 2026, et qu’elle a désormais repris son emploi, de sorte qu’elle peut payer régulièrement son loyer et apurer l’arriéré. Elle met en avant qu’elle a deux enfants de 10 ans et 6 ans.
L'affaire a été mise en délibéré au 9 juillet 2026.
MOTIFS DE LA DECISION
I. SUR LA RESILIATION
1. Sur la recevabilité de l'action
L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
L’article R824-1 du code de la construction et de l’habitation dispose que lorsque l'aide personnelle au logement est versée entre les mains du bailleur, l'impayé est constitué quand le locataire est débiteur à l'égard du bailleur d'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel net du loyer et des charges.
Le signalement de cet impayé entraîne la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) en application des articles R824-4 à R824-13 du code de la construction et de l’habitation.
En application de l’article R.824-14 du code de la construction et de l’habitation, lorsque le bail a été résilié et que l'occupant du logement s'acquitte d'une indemnité d'occupation et des charges fixées par le juge, le versement de l'aide est maintenu durant la période où l'occupant s'acquitte de l'indemnité et des charges fixées, et jusqu'au départ effectif de l'occupant.
En cas d’impayé dans ce cadre, la suspension des allocations de logement peut être décidée par l’organisme payeur, en application des articles R824-14 à R824-19 du code de la construction et de l’habitation. Aucun texte ne prévoit la saisine de la CCAPEX en cas de signalement de ces impayés.
En l’espèce, la SA CDC HABITAT SOCIAL justifie qu’elle a transmis le 19 mai 2025 une information à la CAF portant sur les impayés reprochés à Madame [D] [H] et Monsieur [L] [Q].
Or, à la lecture du bail du 1er mai 2025, qui prévoit que les loyers sont dus à terme échu, et du décompte du 19 mai 2025 transmis avec le signalement, il apparaît que les impayés sont relatifs à des indemnités d’occupation de janvier 2025 à avril 2025 dus au titre de la précédente ordonnance du juge des contentieux de la protection, donnant lieu à versement des aides au logement en application de l’article R824-14 du code de la construction et de l’habitat et n’entraînant pas de saisine de la CCAPEX lorsque l’impayé est déclaré.
Aucun signalement n’a été fait auprès de la CAF pour les loyers et charges dus au titre du bail du 1er mai 2025, exigibles uniquement à compter du 31 mai 2025, alors que les parties avaient décidé d’un nouvel engagement contractuel et ne relevaient plus de la décision du juge des contentieux de la protection, changeant ainsi le droit des parties relativement aux aides au logement.
Ainsi, il ne peut être considéré que la SA CDC HABITAT SOCIAL a informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyers relatifs au nouveau bail.
Elle ne justifie ni de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ni de l’information des impayés de loyers et charges à l’organisme payeur des allocations de logement.
Ainsi, son action aux fins de résiliation du bail est irrecevable. Il n’y a lieu de statuer sur les demandes accessoires d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation.
II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF
L’article 446-1 du code de procédure civile dispose qu’en procédure orale, les parties présentent oralement à l'audience leurs prétentions et les moyens à leur soutien. Elles peuvent également se référer aux prétentions et aux moyens qu'elles auraient formulés par écrit.
En application des articles 4 et 5 du code de procédure civile, l’objet du litige est fixé par les prétentions des parties. Le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.
L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".
En l’espèce, la SA CDC HABITAT SOCIAL a indiqué à l’audience qu’elle actualisait sa créance, sans spécifier à quel montant ou à quel mois elle entendait actualiser celle-ci, en dépit de la demande expresse du juge à l’audience. Ainsi, il sera considéré qu’elle a entendu actualiser sa créance selon les demandes formulées dans son assignation, c’est-à-dire en « y rajoutant les mois allant de septembre 2025 à février 2026, et en prenant en compte les versements éventuellement effectués par les occupants ».
La SA CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte du 30 avril 2026 mentionnant une somme due au titre des loyers et des charges de 3.020,71 euros au 27 mars 2026, ce montant comprenant les loyers et charges jusqu’au mois de février 2025 et les derniers paiements de Madame [D] [H].
Or, cette somme comprend des indemnités d’occupation due au titre de la décision du juge des contentieux de la protection du 29 novembre 2022 à hauteur de 982,28 euros. Or, la SA CDC HABITAT SOCIAL n’a pas demandé de condamnation au titre de ces précédentes indemnités d’occupation. Au demeurant, outre que la SA CDC HABITAT SOCIAL dispose déjà d’un titre exécutoire pour ces indemnités d’occupation, elle ne justifie ni du bail originel, ni de la signification de l’ordonnance aux défendeurs et de la mise en demeure nécessaires pour justifier de la mise en place de ces indemnités d’occupation. Ces sommes seront donc soustraites de la somme de 3.020,71 euros demandée.
Il convient de déduire également les frais de procédure de 133,89 euros et de 161,82 euros.
En revanche, si Madame [D] [H] conteste les sommes dues au titre des charges, il apparaît qu’elle a signé un bail prévoyant une provision sur charges de 478,04 euros, somme qui lui a été facturée jusque-là puis a même été diminuée. Ainsi, sa contestation n’apparaît pas fondée.
Madame [D] [H] sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.742,72 euros, correspondant à l’arriéré de loyers et de provisions sur charge du 1er mai 2025 au 28 février 2026. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2025, faute de prévision du bail sur les intérêts dus.
III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. »
Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l'audience et des propositions de règlements formulées par Madame [D] [H], démontrant sa capacité à solder la dette locative, elle sera autorisée à se libérer du montant de la dette par le paiement de 17 mensualités de 100 euros chacune et d'une 18ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.
Il n’y a lieu à statuer sur la demande de suspension de la clause résolutoire, dont l’acquisition n’a pas été constatée par la présente décision.
IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
Madame [D] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.
La SA CDC HABITAT SOCIAL sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
DECLARONS irrecevable la demande d’acquisition de la clause résolutoire ;
DISONS n’y avoir lieu à statuer sur les demandes d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation ;
CONDAMNONS Madame [D] [H] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL à titre provisionnel la somme de 1.742,72 euros (décompte arrêté au 30 avril 2026, incluant seulement l’arriéré de loyers et de provisions sur charge du 1er mai 2025 au 28 février 2026), avec les intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2025 ;
AUTORISONS Madame [D] [H] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 17 mensualités de 100 euros chacune et une 18ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;
PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;
DISONS n’y avoir lieu à statuer sur les demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délai pour quitter les lieux ;
DEBOUTONS la SA CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Madame [D] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
La greffière, Le juge,